离婚案件中涉及按揭房产如何分割

1、离婚案件中涉及按揭房产如何分割？对于当下普通老百姓而言，婚姻中财产配置最重的一项财产类型是房产，在离婚案件中房产分割中无疑是争议焦点，引发纷繁复杂的“爱恨离愁”的桥段故事。在离婚案件中如何认定按揭房产的归属及如何分割，是司法的难点，也是民众比较关注的问题。现笔者对办离婚案件涉及的按揭房产分割问题进行梳理和分析，具体有以下几种情形：（一） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚前偿还全部按揭房款，离婚时房屋如何分割？很显然，婚前按揭并已经还清了贷款，该财产当然属于夫妻一方个人财产。笔者在处理离婚案件中，不少当事人有提出“个人房产不是经过8年后就可以变成夫妻共同财产”的说法，

2、依据现行的婚姻法及司法解释来看，这样的说法是不正确的。这种说法来源于原最高人民法院1993年的司法解释。（最高人民法院曾在1993年的司法解释中规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”）婚姻法解释（一）第十九条明确规定：“ 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”因此，对于上述房产，离婚时，另外一方无权要求分割，属于夫妻一方个人财产，除非有特别约定。 （二） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚前

3、取得房产证，婚后共同还贷，离婚时房屋如何分割？婚姻法解释（三）第十条明确规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”因此，虽然房产是夫妻一方婚前购买并支付首付款，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。很多

4、当事人有“误区”：认为婚后还贷是由其本人自己工资还款，由婚前到婚后都是其本人负责的，这个属于个人财产，配偶一方无权分割。对此，婚后共同还贷部分，夫妻双方取得的收入均属于共同财产，因此不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产，但如何证明资金来源于婚前财产，从现实生活的情形来看，提供相关证据有难度，因此，笔者建议夫妻双方对此可以采用书面文件约定或保留其他有关证据。（三） HYPERLINK /jufa45 夫妻一方婚前按揭，并在婚后取得房产证，婚后共同还贷，离婚时房屋如何分割？物权

5、法为保护商事交易，确定了物权公示和法定原则，但在婚姻法上夫妻财产分割应采用另外原则，房产权属证书虽然是物权凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，特别是在商品房买卖合同备案的情形，具有准物权的效力，取得房产权属证书是购房合同的法定延伸。故此，在离婚案件中，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点。当然，参照上述第（二）种情形，虽然房产是夫妻一方婚前购买，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。（四） HYPERLINK /jufa45

6、 夫妻一方婚前按揭，婚后共同还贷，离婚时尚未取得房产证的，房屋如何分割？婚姻法解释（二）第二十一条明确规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”因此，在没有取得房产证的情形下，法院不会直接判决房产的归属，所有权问题需要另行解决，使用权问题可由法院根据实际情况判决。（五） HYPERLINK /jufa45 夫妻婚后一人名义购买房产，婚后共同还贷，并取得房产证，离婚时房屋如何分割？这种情况，按照婚姻法规定当然属于夫妻共同财产。双方需要对房屋的价值及归属达成一致意见，如无法达成一致意见时则由法院判决认定。婚姻法解释（二）第二十条明确规定：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的