大唐金座写字楼销售价格方案及说明

1、大唐金座写字楼销售价格方案及说明一、按成本收益法导出销售价格按大唐金座写字楼总建筑面积（包含地下及公共部分）21500,总投资为2亿元，按25%的收益率计算可知（总造价为大唐公司给出，写字楼建筑面积为暂估，存在一定误差）：200000000/21500X（1+25%）=11628元/tf二、按租金反推法导出销售价格按本案写字楼平均租金价格2.0元/tf天，投资回报率按平均（暂不考虑资产增值、折旧），空置率按天年计算：2X元tf最具对比性项目，国际大酒店租金反推法导出其销售价格：1.7X元tf由国际大酒店现有租金导出本区域价格认知系数约为：本案租金价格反推法最终销售价格导出：X元tf三、对比市场

2、同类写字楼导出销售价格1.权重设定项目名称项目地址销售均价比较权重天和大厦锡林南路元m2金天帝广场新华东街元m2明泽广场新华西街元m2海亮广场中山西路元m2根据以上可比项目进行采用综合可比定价法进行本案写字楼定价2.比较因素打分取值在1-1之间，表示各因素的影响程度；楼盘折实均价为该楼盘的实际成交均价；得分二权重X打分比较价格二折实均价X(1+合计得分/100)海亮广场定价因素细化因素权重打分得分备注地域因素40%环境20%升值潜力50.10.5商务氛围5-0.1-0.5多种业态，较为混杂自然环境(噪音)5-0.5-2.5较为吵杂治安环境5-0.3-1.5治安环境较差交通10%车行道路5-0.

3、3-1.5车流量大，堵车严重公交系统50.21多条公交线路配套10%商业配套30.51.5商业配套完善金融配套50.31.5金融配套较为完善娱乐休闲配套20.11.2较为完善项目因素40%规模50.10.5平面布局10-0.1-1不规则朝向建筑选材500建筑立面500车位配比100.11充足停车位停车方式400开发商品牌80.21.6知名开发商附加值500物业服务800自管物业营销因素推广力度100.11前期大里旦传广告20%营销策略100.11政策调整灵活合计1003.8折实均价7500比较价格7785天和大厦定价因素细化因素权重打分得分备注地域因素40%环境20%升值潜力50.21商务氛围

4、50.10.5自然环境（噪音）5-0.3-1.5较为吵杂治安环境5-0.3-1.5治安环境较差交通10%车行道路5-0.4-2车流量大，堵车严重公交系统50.21多条公交线路配套10%商业配套30.51.5商业配套完善金融配套50.31.5金融配套较为完善娱乐休闲配套20.20.4较为完善项目因素40%规模50.10.5平面布局1000不规则朝向建筑选材500建筑立面50.10.5车位配比100.11充足停车位停车方式400开发商品牌800当地开发商附加值50.10.5专业营销团队物业服务800自管物业营销因素20%宣传推广力度10-0.1-1后期部分广告宣传营销策略100.11政策灵活合计1

5、003.4折实均价7000比较价格7238金天帝广场定价因素细化因素权重打分得分备注地域因素40%环境20%升值潜力500商务氛围500自然环境（噪音）5-0.1-0.5治安环境500治安环境较差交通10%车行道路5-0.5-2.5车流量大，堵车严重公交系统50.10.5多条公交线路配套10%商业配套30.10.3金融配套500娱乐休闲配套200项目因素60%规模50.10.5平面布局1000建筑选材500建筑立面50.10.5全玻璃幕车位配比1000停车方式400开发商品牌800当地开发商附加值500物业服务800营销因素20%宣传推广力度10-0.1-1宣传较少知名度低营销策略10-0.1

6、-1前期策略失误合计100-3.2折实均价6500比较价格6292明泽广场定价因素细化因素权重打分得分备注地域因素40%环境20%升值潜力500商务氛围500自然环境（噪音）5-0.1-0.5治安环境5-0.1-0.5治安环境较差交通10%车行道路5-0.1-0.5公交系统500配套10%商业配套300金融配套5-0.1-0.5娱乐休闲配套200项目因素60%规模500平面布局1000建筑选材500建筑立面500车位配比100.11地上停车位充足停车方式400开发商品牌8-0.1-0.8有一定的社会负面影响附加值500物业服务800营销因素20%宣传推广力度10-0.1-1前期宣传不到位营销策略10-0.1-1政策不灵活，市场反应迟钝合计100-3.8折实均价6800比较价格65423.比较价格导出比较项目海亮广场金天帝广场天和大厦明泽广场大唐金座比较价格权重权重值根据比较价格导出本案价格：7135元以海亮广场和天和大厦为本案参考对象,导出本区域写字楼产品价格认知系数为：103修正价格为：7349元注：按9302元成