个人理财06居住规划ppt课件

1、第六章 居住规划第一节 居住规划概述第二节 住房贷款规划第三节 购房规划第四节 租房与购房的决策.第一节 居住规划概述一、居住规划的重要性有利于科学选择适宜的住房能否买房、买房的价位和区域决策，需求细致周全的规划有利于合理选择贷款方案只需事先进展居住规划，规划购房现金流，才干进展住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比，居住规划可供预备的时间较短住房支出数额宏大.二、个人购房动机一本人居住要思索本身支付才干和居住质量居住质量详细包括：周边的地理位置和环境、效力设备、交通、教育条件、物业管理二投资将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值需求思索

2、的要素：本身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策要素.三、居住规划的流程.第二节 住房贷款规划一、住房贷款的种类二、住房贷款归还方式三、住房贷款期限确实定.一、住房贷款的种类一公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款普通最长不超越30年二商业贷款发放对象广泛，手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年三组合贷款假设住房公积金贷款缺乏，可以同时恳求住房商业贷款.二、住房贷款归还方式一到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期一年期个人住房贷款普通用这种方式二等额本金还款每次还款，归还的本金相等，同时付清当期应付的利息每

3、月还款额 = 当期归还本金 + 当期归还利息 =贷款本金还款期数 +贷款本金-累积已还本金当期利率期初还款负担重，适宜有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭三等额本息还款，等额还款法最常见每次还款的金额本金加利息相等，现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额年金现值系数P/A, i , n) 四其它方法等比累进还款法，每次还款比例添加等额累进还款法，每次还款金额添加.案例：住房贷款计算等额本金还款王先生为买房预备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。1他第1个月需求归还多少住房贷款？2他第15个月需求归还多少住房贷款？答案：住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5

4、%，共还款10年，也即120期每个月需求归还的住房贷款本金=100万120=8333.33元1第1个月需求归还的住房贷款利息= 100万*0.5%=5000元第1个月需求归还的住房贷款=8333.33+ 5000=13333.33元2第15个月初的住房贷款未归还本金=100万-8333.33*14=883333.33元第15个月需求归还的住房贷款利息= 883333.33*0.5%=4416.67元第15个月需求归还的住房贷款=8333.33+ 4416.67 =12750元.案例：住房贷款计算等额本息还款王先生为买房预备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。1他需求每月归

5、还多少住房贷款？2假设王先生归还住房贷款6年后，预备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性归还多少钱6年后的贷款余额是多少？3假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开场，他需求每月归还多少住房贷款？答案：1住房贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共还款10年，也即120期每月还款额= 1000000 P/A, 0.5%, 120=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元2 6年后应一次性还款6年后的贷款余额= 11102.05 P/A, 0.5%, 12*4 =472729元，或=PV(0.5%,12*4, 1

6、1102.05,0,) =-472729元3每月还款额= 472729P/A, 7%/12, 12*4 = 11320.08元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元.三、住房贷款期限确实定购房者应根据本人的经济才干和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限房屋月供款占收入的比率，普通不应超越月收入25%-30%应思索有无其它固定支出，如汽车贷款归还、固定的人寿保险支出.案例案例资料：小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。1假设小王选择10年还清贷款，这一

7、决策能否符合他的收入情况？2假设小王选择每月收入的30%归还贷款，他要多少个月才干还清贷款？解答1小王每月应还款=100万 70% P/A, 6% 12 , 1012) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元， 月还款占月收入的比例= 7771.44 15000=51.81%2还清贷款需求的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302个月，26年.第三节 购房规划一、购房规划的流程二、购房规划的运用三、购房的其他费用.一、购房规划的流程一估算可负担购房总价二估算可负担房屋单价三购房区位选择.一估算可负担购房总价可负担购房总价= 可负担的购房首

8、付款+可负担的购房贷款可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值可负担的购房贷款 =贷款后每年可供还款金额的现值.购房总价估算案例案例资料：李先生方案5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15万元可用于购房。估计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房首付款和住房贷款还款。李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？解答李先生可负担的购房首付款=15万F/P, 4%, 5+ 4万 F/A, 4%, 5=39.92万元李先生可负担的购房贷款总额= 4万 P/A, 6%, 15=38.85万元李先生购房时可负担房

9、屋总价= 39.92万元+ 38.85万元=78.77万元.二估算可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。那么，李先生可负担购房单价=78.77万元100=7877元/平米应检查可负担购房单价能否低于目的市场价钱.三购房区位选择根据可接受的住房价钱，思索如下区位要素居住社区的生活环境交通能否便利能否有学校以及学校的质量未来能否有升值空间.二、购房规划的运用一筹资方案二换房规划三房屋投资规划.一筹资方案先确定购房目的房屋面积、区位，再决议实现购房目的的各种筹资方案.案例资料1小胡现

10、有存款10万元，预备5年后购买一套价值160万元的住房，首付60万。他的年投资收益率为4%。请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末应定期定额投资多少钱？.解答公式计算方法共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和60万=10万F/P,4%,5) + AF/A,4%,5) 也即 60万=10万1.2167+ A5.42解方程得 A=60万-10万1.2167 5.42 = 8.83万元Excel函数计算方法年金每期支付函数：PMTRate,Nper,Pv,Fv,Type A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83万元财务计算器规划求解A012345AAAA-10万

11、60万.案例资料2小王现年25岁，任务稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。小王希望5年后买房，目的购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，估计未来房价每年增长5%。银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王计划50岁前清偿贷款。小王的年平均投资报酬率4%。请问小王应如何储蓄，才干实现购房方案？为实现购房，估算小王应有的储蓄率.计算步骤小王目的住房5年后价钱=0.8万元/平方米100平方米 1+ 5%)5 = 102.1万元目的住房所需首付款= 102.1万元20%=20.42万元目的住房所需贷款= 102.1万元80%=81.68万元.计算步骤续假定小王购房前

12、的储蓄率是s第一年储蓄终值=10万元1+5%0 s1+4%4 =11.70万元 s第二年储蓄终值=10万元1+5%1 s1+4%3 =11.81万元 s第三年储蓄终值=10万元1+5%2 s1+4%2 =11.92万元 s第四年储蓄终值=10万元1+5%3 s1+4%1 =12.04万元 s第五年储蓄终值=10万元1+5%4 s1+4%0 =12.16万元 s五年后小王共积累资金 = 59.63万元 s小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元59.63万元=34.2%.计算步骤续购房后，小王假设采用本息等额还款法每年应还款 =816800P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.022

13、1万元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12= -7.0221万元小王第六年年收入= 10万元1+5%5 =12.76万元第六年应有储蓄率s=7.022112.76=55%结论小王前五年储蓄率应到达34.2%，第六年储蓄率应到达55%。据此，可以适当提高首付比例以后25年还款期中，随着收入增长，归还住房贷款站收入的比例将逐年下降.二换房规划随着人生阶段的转变和收入添加，住房需求会逐渐晋级。独身或新婚阶段，以小户型住房为主小孩出生后，转换为大户型，并思索周边教育条件人至中年，经济条件允许，可再次换房退休时，可思索医疗保证齐全、居住环境较好的小户型住房换房需求思索的要素有

14、无才干支付换房所必需支付的首付款有无才干归还换房后的贷款.例子案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生计划55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6%换房需求筹集的首付款 = 新房首付款 - 旧房余值旧房总价-旧房贷款=100万30% -50万-20万= 0元换房后每年应偿贷款=70万 P/A, 6% , 15)=7.21万元假设不换房，每年应偿贷款=20万 P/A, 6% , 15)=2.06万元换房后，还款压力添加较多。.三房屋投资规划投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要思索的要素未来租金

15、走势未来房价走势购房的本钱，包括：资金本钱利率、房屋折旧、维修费用、房屋空置本钱、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出卖现值时，应运用房屋投资的必要报酬率.三、购房的其他费用一普通住房的购房税费营业税：由卖方承当， 征买卖差额的5.55% ；购房满5年的，免征营业税个人所得税：由卖方承当，征买卖差额的20%，或卖出价的1%2021年前；购房满5年且独一房，免征个人所得税契税：由买方承当，征成交价的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收 其它税费：买卖手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费二普通住房的购房中介费用普通为买卖双方各付成交金额的1%可与中介公司协商

16、可由买卖双方商定由谁支付中介费用三购房贷款过程中发生的各种费用评价费、律师费、银行规定的其它费用.上海市普通住房的认定规范2021年3月1日起 实施以下认定规范层高规范五层以上(含五层)的多高层住房以及缺乏五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄单套面积规范单套建筑面积在140平方米以下实践成交价钱规范内环线以内低于330万元/套内外环间低于200万元/套外环外低于160万元/套.购房主要税费对照表税费名称卖方买方备注营业税普通住房5年以内房款差额5.55%5年以上0非普通住房5年以内总房款5.55%5年以上房款差额5.55%所得税普通住房房款差额20或 总房款1%（2013年前）购房满5年且唯一房

17、，免征非普通住房房款差额20或 总房款2%（2013年前）契税普通住房总房款1.5%90平方米以下首套房按1%征收非普通住房总房款3%中介费总房款1%总房款1%可自由约定.第四节 租房与购房的决策一、租房与购房的比较二、租房与购房的决策方法.思索租房与购房各有哪些优点和缺陷？.一、租房与购房的比较1. 租房的优点可根据本身收支情况，方便地调整居住条件有更多剩余资金用于投资对任务地点不稳定者，具有更大迁徙自在度不用担忧住房价钱下跌，不用承当房屋方面的各种赋税，不用支付房屋维修费用2. 租房的缺陷房租价钱上涨存在非自愿搬离风险不能根据本身志愿进展装修.一、租房与购房的比较3. 购房的优点有自在运用

18、房屋的权益，可根据需求装修住房，提高居住质量购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀拥有住房后，可利用住房进展抵押融资4. 购房的缺陷购房支出很大，购房前期财务压力大房屋的流动性低，变现才干差存在房价下跌的风险不利于变换任务地点.二、租房与购房的决策方法一年本钱法二净现值法.一年本钱法租房年本钱=年租金+房屋押金投资收益率购房年本钱=自付款投资收益率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用留意年本钱法只思索租房和购房的资金本钱租房、购房年本钱，每年都会变动，年本钱法只比较第一年的本钱假定住房价值不变动，房屋可以以当初的买价卖出.年本钱法计算例子案例资料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小区的二手

19、房，面积80平方米。该房可租可售。假设租房，房租每月3000元，押金1万元。假设购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需求较多的税费支出和装修费用，这些税费假设按年平摊，大约每年5000元。假定，李小姐的年平均投资收益率是4%请运用年本钱法，判别李小姐应该租房还是买房？.年本钱法计算步骤李小姐租房年本钱第一年 =300012+100004%=36400元李小姐购房年本钱第一年=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元按年本钱法，租房本钱小于购房本钱。提问：哪些要素没有思索到？能否真的租房更廉价？.年本钱法没有思索到的要素未来房租的调整未来房价的变动未来利率的变动假设利率降低，购房占用资金的时机本钱将降低，购房年本钱将降低。时间要素购房贷款的资金本钱5.51%高于自有资金的投资报答率4%随着住房贷款的归还，购房占用资金的本钱将逐渐降低至4% 70000