泛海商业运作1课件

1、CONTENTS壹贰叁肆总体定位项目特征分析市场定位伍形象定位陆目标客户群定位建筑规划设计建议柒业态规划壹项目特征分析地块分析地块分析-地块现状项目特征分析项目地块平整，周边有厂房未进行拆迁，整体为“半生”状态。地块分析-项目四至项目特征分析至汉口火车站天河机场方向至建设大道金融街方向至沌口开发区方向至长丰大道发展大道方向至古田方向至武广方向地块分析-项目规划特征项目特征分析西片一期商业地块位于宗地23的西北角，毗邻103号路，由编号为JH031703K和JH031702K（其中一半属于泛海建设）的两块用地组成，项目占地面积约12500m2，总建筑面积27500m2。经济数据地块分析-项目规划

2、特征项目特征分析限制条件整个地块受地铁规划的影响，被地铁快线E2线由西北向东南方向穿越。根据市规划部门要求，地铁控制线范围内不允许新建、改建、扩建任何建筑物；地铁影响线范围内需进行建设的项目，必须提供具有轨道交通设计资质的单位作出的轨道交通建设工程影响评估报告，并报市局市政处审查同意后方能进行审批建设。受地铁影响，可开发地块缩水严重，且极不规整地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件在对地铁影响线的使用进行专项评估的前期下，保留部分地铁影响线面积（相关部门答复，地铁影响线区域可出现多层建筑），经计算，这样实际用地面积可以达到7750 m2，整体容积率为3.55（见右图）。 而在扣除地块无法建

3、筑开发的锐三角地块面积、内部道路面积之后，商业建筑单层最大面积仅为4200平方米。商业建筑单层最大面积仅为4200平米地块紧贴红线无法开发三角地块面积扣除内部规划道路面积扣除地块分析-项目所处区域人流车流分析项目特征分析根据王家墩中央商务区的配套路网建设进度来看，项目紧临的103号路已完工，203号路将于2010年完工，307号路将于2010年完工。由此来看，本案在未来约一年多时间内周边路网不畅通，经过型人流及车流较少，项目几乎为城市的“半孤岛”状态。项目周边物业分布新华时代新华豪庭美林公馆鑫城国际日月华庭长安丽都城开丰竹园天顺园航天花园青春驿站天泽一方云鹤园弘鑫花园润和花园凤凰城103路项目

4、特征分析项目周边物业分布住宅物业分布项目地半径3公里范围内居民区密集，已建和在建成规模的中高档小区，总计约18900余户，按武汉平均每户3.15人计算，该区域有约6万常住人口。未来CBD的建设，仅西部居住区，将会带来1万多户，约3万多常住人口。随着CBD建设的不断推进，周边的旧城改造力度会加大，未来潜在消费群体庞大。本案项目特征分析项目周边物业分布住宅物业分布欧亚达家居金马家居居然之家中商平价武商量贩麦德龙沃尔玛百安居工贸家电西汇广场新世界国贸武汉广场世贸广场国际广场SOGO百货汉商武展易初莲花新世界中心火车站家居商圈古田生活配套及建材商圈武广核心商圈本案项目特征分析项目周边物业分布商业物业分

5、布中百超市附：项目周边商业简况项目特征分析项目周边物业分布商业物业分布项目特征分析项目周边物业分布未来影响物业分布CBD内部规划商业体量大，集中度高。从左图可以看出，四大居住功能区商业规划面积少，主要作为社区配套商业；大体量的商业集中规划在泛海城市广场、核心区、建设大道接驳处三大区域。本案作为CBD首先启动的集中商业，也面临着后续项目的众多未知影响与竞争。SWOT分析SWOT分析优势劣势机会威胁背倚百万方居住社区，其将聚集众多消费 者，并成为本案发展的稳定支持；所在区域处入人口导入初期阶段，一定时 期内缺少固定消费人流；受制于地铁规划控制影响，开发地块不规 则，单层可用地面积小；临建营销中心将

6、占用商业地块约5年，商业 一次性整体规划受阻；王家墩中央商务区内未来商业项目较多，存 在较高的竞争威胁；王家墩中央商务区的建设将大力推进片区 发展，本项目受大趋势推动，具有良好的 发展前景；周边有一定老社区存量，拥有一定的潜在 消费力；许多品牌商家对本项目有意向；项目规划的住宅社区，将聚集众多消费群， 成为项目发展的稳定支持。贰总体定位案例借鉴与分析案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心打破传统的邻里商业苏州工业园邻里中心重点参考点：将邻里中心商业类型带入超3层时代，并取得了市场认可。苏州工业园邻里中心（lifestore），概念源自新加坡“购物中心”，2002年首次亮相苏州后，成都、重庆等

7、地纷纷仿效。核心商业竞争力是一主三副，一个“邻里中心”、附带“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里11三个品牌。案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心苏州工业园邻里中心概况：投资商：苏州工业园区邻里中心发展有限公司总投资：4.5亿元建筑面积超过12万平米 ，未来将建成17个邻里中心，已成功开发、运营：湖东大厦、玲珑大厦、新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、沁苑大厦，翰林大厦（单层建筑面积为15000-24000平方米湖）7座。17个邻里中心满足70平方公里的苏州工业园区住户需求，每个邻里中心承担为方圆1公里内约8000户居民服务的功能。案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心邻里中心运营模型详解社区商

8、业定位发展方向为住区商业中心，以连锁品牌进行扩张，对大型品牌企业进行招商，对小型零售商业进行出售。公益与商业服务结合。12种必备业态分别为超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所，同时根据社区调研结果，在服务功能上对居民进行个性化业态设置。想得到的商品和服务在邻里中心都能找到。投资模式租售并举，相对低廉的租金、相对便宜的中小户型，投资一点满足百万人群消费。123案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心除了12项必备功能以外，邻里中心向中介、旅游、家政、房产、法律等方面服务业的深化功能，做到低层面中层面高层面统一全面服务。商业服务于公益服务有

9、机结合，邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的活动，如语言培训，音乐培训中心，读书阅览室，健身俱乐部，室外健身设施，以及社区卫生服务站等一系列的属于公益方面的服务。如阅览室，老年活动室，游乐中心，修理铺，卫生站。案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心案例借鉴与分析案例1-苏州工业园邻里中心案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场刷新武汉副中心商业运作模式武汉西汇生活广场重点参考点：独立商业公司统一招商、统一经营管理，最大程度保证业主投资回报。案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场武汉西汇生活广场概况：开发商：武汉南国商业发展有限公司西汇生活广场一期建筑面积约5万

10、平米，为一个自成体系的独立经营的板块，沃尔玛租赁其二、三楼，百安居租赁负一楼，棒约翰、肯德基、屈臣氏、工贸家电、中邮手机、家之良品等20多家主力店位居一、二楼。南国西汇生活广场区位优势明显：解放大道、建设大道在此交汇，未来轻轨、地铁在此换乘，独占江汉二桥桥头首站。案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场核心运营模型独立商业公司经营发展商为本商业体特别成立了独立的商业管理公司，负责其物业的招商、经营、管理工作，从源头即保障了商业经营的远期持续发展性。精选业态其所配置的商业业态，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特色餐饮、家电卖场、个人护理超市、衣饰零售，整体商家数量不多，但所覆盖的业态丰富、商家

11、整体档次较高。商家的积极招募政策对于主力商业，商业经营公司以持有的方式参与实体经营，与品牌商家共同面对市场，风险共担。所吸引的主力商业较多为首次亮相副中心高业区域，如：棒约翰、DQ、屈臣氏等。123案例借鉴与分析案例2-武汉西汇生活广场1、产权商铺统一由大本营公司统一管理。产权人初 始委托租赁管理期为五年。初始委托期满时，大 本营公司有权可按条件续约，每次续约最长期限 五年，可连续续约三次。2、产权人每年可获管理公司支付的商铺总款价的 7%。管理公司对外出（转）租商铺，年租金收益 高于商铺总价款7%低于10%时，超出商铺总价款 7%的租金80%归业主享有； 管理公司对外出（转）租商铺，年租金收

12、益高于 商铺总价款10%的，超出商铺总价款10%的租金 70%归业主享有。案例借鉴与分析案例3-深圳万科城社区商业“生活方式商业”的运作深圳万科城社区商业重点参考点：社区商业功能的实现，以及与社区景观资源的融合提升。案例借鉴与分析案例3-深圳万科城社区商业深圳万科城社区商业概况：万科城商业以Livingmall理念进行运营，拥有1万平方米国际美食坊、2万平方米时尚购物中心、7千平方米人工湖、1.2万平方米市民 广场。商业+异域休闲的结合，创造了一个生动的“万科生活版图” 。案例借鉴与分析案例3-深圳万科城社区商业业态布置风情休闲娱乐街区健身美容美汽中心社区日用配套前期：装修、装饰、材料店、布艺

13、、园艺、社区配套后期：社区配套、时尚走廊美 食 世 界 超市主力商务酒楼Loft空间1,各类品牌商家强势进驻；2,组团式商业街区，动感流线，循环畅通；3,三大主题规划彰显商业魅力； 国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街时尚购物中心体验式购物、感受型消费娱乐休闲广场无限魅力娱乐空间核心特质之一：永续经营案例借鉴与分析案例3-深圳万科城社区商业适合街铺投资行为较为成熟的特征1,全新建筑规划设计理念在硬件规划上，完全依照开发地的人文景观、地利资源、气候环境，适当引入异国风情等条件进行设计，既因势利导，又兼具异国风情的外观造型。无论在外观视觉或内部空间，也都实现预留了调整空间，应需而变。2,12000

14、平方米市政广场3,旖旎湖景强大的聚客能力案例借鉴与分析案例3-深圳万科城社区商业核心特质之二：购物公园万科地产缔造商业典范。深圳北硅谷，最具发展潜力的区位。华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻。买铺即做品牌商家房东，收益稳定，有保障。全景式、独立式、集多元化、休闲娱乐及景观为一体的商业街区。纯独立式商业街铺，经营投资相适宜。政府支持构筑商业“聚宝盆”12000平方米的超大市政广场。超高层高，相当于“买一送一”。90%以上高实用率。案例借鉴与分析核心价值支撑案例3-深圳万科城社区商业案例借鉴与分析结论社区商业定位的公益与商业结合的新型模式苏州工业园邻里中心武汉西汇生活广场4-

15、9层的业态规划，12种必备商业业态+特色商业独立经营公司管理运营，商业业态的精选化物业类型借鉴与参考价值万科城商业社区商业的精品化，并与环境进行融合，创造出生活方式氛围定位阐述总体定位定位阐述物理定位一站式生活欢聚中心配套需求影响：整个西部生活区目前无任何配套商业，此点对于其住宅居住价值的体现与价值最大化有较大的负面影响，从需求角度来说，“一站式”的商业业态，符合其整体价值的需求；人口基数影响：根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人，此主力辐射人口基数能支撑“一站式”商业体的可持续发展；人口结构

16、影响：从所辐射的人群类别来看，大致可分为以下几类：高级白领、都市新贵（CBD内常住人口及流动人口）、企业高层及金领人士（CBD内常住人口及流动人口）、原住居民（CBD内常住人口及复兴村、常码头村民）、私营业主（CBD内常住人口和汉西的生意人士），主力人群的消费实力较强，对“一站式”商业体能形成“消费力保证”。总体定位定位阐述主题定位以青少年为中心 家庭分享型从需求上来看：西部住区中将配套4所名校入驻，由此可以看出区域人口容量中青少年所占的比重。而名校本身的吸引力，也将带来更多的区域人口导入；从消费影响上来看：青少年往往是为现代家庭的中心，其消费中多有所父母、同学陪同，是最容易创造“消费传递”效

17、应的人群。从另一个角度来说，吸引了青少年的消费与目光，就相当于吸引了其整个家庭的消费力；从业态影响上来看：青少年不仅在传统的餐饮、零售中构成消费主体，在教育培训、个性休闲等方面也能创造出独特的业态市场。也就是说，面向青少年为中心，业态上不仅没有脱离基础消费，更能放大特色，创造一定的目的性消费。总体定位定位阐述总体定位以青少年为中心 家庭分享型一站式生活欢聚中心总体定位中期后期家庭分享型一站式生活欢聚中心营销中心临建拆除，大型商业体引入，商业主题特征放大，亲子主题加强，客层向全家成员扩展；商业持续运作，并进行内外调整，最终达到总体定位水平。受制于开发条件中“营销中心占用商业用地”的影响，项目的总

18、体定位需要分三步来进行发展实现初期亲子生活中心非营销中心临建占用地块启动，商业紧贴社区的人口导入服务为主，打造社区型生活中心；全家欢享中心定位原因紧贴百万住区?总体定位定位原因以自身最大资源为基础，创造扩大辐射半径的可能 本案商业运营中最为坚实的消费资源即是西部住宅区的住户，在定位中我们必须发挥“近水楼台”的优势，首先满足核心消费资源西部住区住户的需求。 紧扣核心资源的商业运作，能最大程度的避开CBD中未来将出现的竞争商业体。注重家庭参与?总体定位定位原因业态向青少年侧重?尊重全家庭成员的消费，延长客流入店的停留时间在紧贴社区，满足家庭需求的同时，必须要创造出项目独树一帜的差异性，才能使顾客形

19、成一定的目的性重复入店动机。针对青少年儿童所开设的业态将会吸引大量的回头客，儿童的父母将会在购物中心内消费，从而提升商业整体的客流量、停留时间和消费金额。在整体业态中，将重点加强青少年消费类别的比重。加强休闲欢聚功能?总体定位定位原因本商业所在区域并非市级核心商业区，同时作为独立型的商业体，周边并无较强聚合人流的成熟商圈串连。因此，我们必须加强项目的娱乐体验性，顾客一旦入店，设法让他们觉得有趣味性，而愿意延长停留时间。在商业实例中发现：在家庭娱乐购物中心定位中加大餐饮、休闲娱乐的比重，能实现其市场半径是传统购物中心的2-3倍，逗留时间比传统购物中心超出1-2个小时以上。叁市场定位市场定位档次定

20、位高中低日常用品/便民设施零售/餐饮零售/餐饮/娱乐价钱商品多元化本案中期阶段上海正大广场本案后期阶段深圳益田广场本案初期阶段武汉广场本案的档次定位将遵循与区域经济发展水平、消费习惯、居民的购买力水平相 适应的原则；在档次定位上，本案为中档定位，并通过三个阶段的升级来实现；在经营商品品类上，本案将成为区域商品品类较丰富，但拥有特色体验化的消 费场所。市场定位功能定位生活服务购物休闲娱乐餐饮本项目功能定位是将购物、餐饮、休闲、娱乐和生活服务等多功能于一体的家庭型社区生活中心，同时根据市场及项目特质，将重点突出青少年文化型消费的功能。肆形象定位市场定位形象定位CBD国际住区欢聚中心伍目标客户群定位

21、项目辐射范围目标客户群定位项目辐射范围核心辐射圈次级辐射圈边际辐射圈核心辐射圈: 西部住区居民（约20分钟步行）次级辐射圈：常码头、汉西、古田片区居民（约15分钟车程）边际辐射圈：宝丰路、王家墩片区居民（约30分钟车程）本项目紧靠西部住区，从地理位置和功能配置上，都是为其生活第一购物的目的地。伴随着前二年房地房的高速发展，常码头、汉西、古田片区的生活配套型商业都得到了极高的提升。但本案青少年型业态，会吸引他们的进行目的性消费。目标消费群特征总体定位定位阐述客户定位以青少年为中心的家庭消费群体有青春期子女的家庭描述：注重与子女的沟通和欢聚，把主要精力放于家庭和谐度上，日常消费主要是子女的娱乐和自

22、身的高档消费娱乐上。消费能力较前两阶段有大步升。有学龄子女的家庭描述：消费主体以教育和保健医疗为主，切合项目中期的学校规划，文化培训中心、家庭互动文体中心等是主流消费。有幼龄子女的家庭描述：主要儿童消费来自儿童娱乐、儿童托管、幼教中心等，消费主流放在美容、健身、购物等个人生活的完善上。聪明增长父亲 母亲 年 龄：35-60岁 消费特征： 父亲往往是家庭生活主要支配收入的来源，并在购物活动中同时充当多 种角色。同时购物的理性成分也比较大，不容易受打折、促销等外界因 素的影响，在日常消费中，通常会有兼顾商务消费和家庭消费的需求， 在一般情况下他们既是消费行为的决策者、执行者、影响者， 同时又 是使

23、用者。 业态需求： 酒楼、自助餐厅、书店、健身等业态。年 龄：30-55岁消费特征： 母亲往往掌管着家庭生活的日常经济开销，购物的理性成分也比较低， 容易受打折、促销等外界因素的影响，追求时尚精致的生活方式。 在家庭生活用品的消费中，在一般情况下他们大多是消费行为的执行者和使用者。她们更加注意教育子女，望子成龙，毫不吝啬在子女身上花钱，尤其是智力投资； 业态需求： 百货、超市、美容、中西快餐、西式餐饮、健身、培训等业态。模拟图目标客户群定位目标消费群特征2-7岁 8-12岁13-22岁 年 龄：3-7岁 消费特征： 作为学龄前的儿童在吃、穿、用、玩等方面只是进行单纯的模仿性消费， 更多希望得到

24、关怀与交流，需要得到更多体验性的参与活动中去。 需求业态：中西快餐、早教中心、儿童创意中心、冰场等业态。 年 龄：7-12岁 消费特征： 到了中小学阶段的儿童具有了更多自主意识，拥有影响力而无决策权的 子女，基本无经济收入；而是依靠家庭成员完成消费行为；对于商品的 时尚型和体验性有较强要求；注重个性风格的体现，对家庭主要成员有 较强的影响力。不仅要求“别人的我也要有”，而且“要有最好、最漂 亮的”。 业态需求： 中西快餐、儿童培训、儿童创意中心、书店、冰场等业态。 年 龄：13-22岁 消费特征： 到了高中大学阶段的青年具有了更多叛逆的自主意识、个性十足，往往 “要有最个性的、最时尚的”。 消

25、费内容和范围飞速扩展，由过去单 一的生活必需品消费逐渐向社交的、精神的、心理的消费品扩展，消费 内容逐渐接近于成人。对消费品的质量外观、颜色和功能逐步产生了更 高的要求。 业态需求：中西快餐、教育培训、百货、超市、书店、KTV等业态。模拟图目标客户群定位目标消费群特征陆业态规划业态组合方案业态规划业态组合方案大型生活超市或卖场大型卖场和超市的引入，有利于方圆一公里内的人流引入，提高社区知名度和品牌效应。满足基本的社区生活配套：满足一站式购物需求，中型以上超市符合周边客户量。切合项目的档次定位：引进品牌卖场，利于后期其他业态的招商，同时符合住宅的档次定位。人气提升：人流量的大量聚集可带动其他业态

26、的消费，互相促进，提升整个项目的人流消费量。业态规划业态组合方案根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人。根据超市面积和辐射人口对应比例约为1：12的规律分析，本项目超市辐射周边区域，面积应控制在约8000平米左右；本项目超市辐射本社区，面积应控制在约4000平米左右。大型生活超市或卖场业态规划业态组合方案物业要求柱距以8米8米每层有电动扶梯相连楼板承重在800KG/平方米需要独立卸货区有充足自来水供应有油烟气排放通道有污水排放、净化处理装置餐饮业态特色-中西快餐快餐业在武汉红火的发展过程中，人们

27、对中式快餐与洋快餐可谓是各有见地。喜欢洋快餐的人：西式餐厅以温馨的餐厅布局，柔和的灯光，营造一种轻松悠然的就餐气氛，让人感觉这是一种轻松享用型的用餐，而且卫生环境好，再加上优质的服务，让人在享用美食的同时，更是释放一种心情。喜欢中式快餐的人：中式快餐品种多、样式全，口味和风格各异，更加符合中国人的饮食习惯，而且相对于西式快餐在价格上具有很多优势，特别是具有地方特色和民族特色的小吃快餐，让吃惯了中式快餐的人们情有独钟，百吃不厌。肯德基过桥米线必胜客永和豆浆业态规划业态组合方案武汉作为南北交汇之地，特色餐饮有着较高的需求，中式特色餐饮的出现可满足本地居民对不同区域特色的中式餐饮的旺盛需求。川味特色

28、餐厅东北风味特色餐厅湘菜风味特色餐厅业态规划业态组合方案餐饮业态特色-中式特色餐饮 武汉的餐饮业发达，武汉人民对于西式 特色餐饮也有着较高的需求。日式料理东南亚风味西式餐厅业态规划业态组合方案餐饮业态特色-西式特色餐饮 根据本地消费者调研发现，本地居民对于朋友宴请和商务消费就餐需求不断增高，中低档酒楼已无法满足其需求，故本案可考虑引进中高档商务酒楼。豪华酒楼中式酒楼中式酒楼商务酒楼商务酒楼业态规划业态组合方案餐饮业态特色-大型高档商务酒楼自助餐在西方叫做buffet，正规的解释叫做冷餐会，源于西方的酒会、聚会。南方大城市是比较早接受“自助餐文化”的城市。自助餐可分为中式自助和西式自助，对于食客

29、来讲，“自助餐”集合国内外各种特色口味，同时价格适中，可随意挑选，消费者接受程度较高。业态规划业态组合方案餐饮业态特色-自助式餐饮中国历史悠久，其烹饪艺术渊远流长。中餐以它的色、香、味、形而诱人。长期以来由于各地区的自然环境、文化、风俗、习惯不同，中国菜肴形成了不同风味的地方菜系，而美食城可一网打尽满足不同食客的多种需求。美食城档口美食城服务台美食城用餐区业态规划业态组合方案餐饮业态特色-美食城 许多有一定的经济基础，有健身爱好的消费人群，他们追求一种氛围，而在健身中心消费者可得到科学的、有规律的锻炼。 现在的人的健身意识逐渐增强，大多数去健身的人都是在一定经济基础上自愿去的。 同时满足当地居

30、民对健康休闲运动场所的需求，且健身中心可保障有效固定人流。器材健身器材健身有氧健身业态规划业态组合方案运动健身休闲娱乐业态特色 培训中心的出现可满足家庭式休闲的需求，这些业态的补充有效的扩大商圈半径，吸引商圈外的消费群体前来消费，并增加消费群体的逗留时间。 据森拓普商业研究发现：针对儿童的业态将会吸引大量的回头客，儿童的父母将会在购物中心内的租户消费从而提升客流量、停留时间和消费金额。 本案可考虑开设英语、舞蹈、音乐等专业培训中心、儿童创意培训中心、婴幼儿培训等培训中心以提升当地居民文化娱乐为目的，吸引家庭消费人群。休闲娱乐业态特色舞蹈培训早教培训表演培训声乐培训业态规划业态组合方案培训中心休

31、闲娱乐业态特色71 整个小城市都设置于室内，因小孩的大小而建成，就算很细微的细节也能表现出差异，各个主题区为小孩提供一个互动的学习及玩乐平台。 儿童体验性消费场所让小孩能做他们最想做的事情变身成大人，儿童职业体验娱乐中心内的资源及设备一应俱全，务求让小孩得到最深刻的角色扮演体验。 本案可考虑开设儿童体验性消费场所，以满足当地家庭对幼儿教育娱乐的消费目的，吸引家庭消费人群。休闲娱乐业态特色模拟消防模拟法院模拟医院模拟城市业态规划业态组合方案儿童职业体验娱乐中心休闲娱乐业态特色 女性是商家的最佳顾客，时尚女性更是容易被打动的一个人群。 根据本地消费者调查研究发现，美容SPA作为一种全新的健康美容概

32、念，已得到越来越多的女性顾客接受。 如今的SPA是融合了休闲、美容、美体、健身、水疗、营养学、医学、资讯等功能的健康美容专业沙龙，能够给本项目带来更加全面的人气聚集效应。休闲娱乐业态特色精装门厅SPA护理美容护肤业态规划业态组合方案美容SPA休闲娱乐业态特色业态规划原则业态规划业态规划原则零售吸引力原则在水平以及垂直两个空间维度，布置相应的主力店及次主力店，以有效吸引人流在水平及垂直方向流动。与项目规划特征相配合原则物业临街面商业氛围较淡，业态布局方面应注重临街商业的业态规划，合理分布业态，建议以中西快餐及知名品牌服装旗舰店零售业态相互配，打造商业氛围吸引消费者，带来人流；项目内部业态规划应尽

33、量发挥物业每处的潜在商业价值创造最大经济效益；租金最大化原则根据消费者的消费习惯，楼层越靠下（地面以上），人流量越大，商业价值也越高，因此，靠下楼层应给予承租能力强的品牌零售，如：化妆品、服饰等；同时，考虑到餐饮、休闲娱乐对人流的汇集作用，为有效吸引人流至更高楼层，餐饮休闲娱乐的布置应尽量靠上。餐饮渗透原则餐饮将是重要的组成部分；餐饮亦能有效的延长消费者在项目的停留时间，增加其消费的可能性及消费额度。休闲娱乐/文化概念增值原则在商品同质化日趋严重、消费者选择多样性的今天，要想吸引消费者的注意力，争取更多的消费者光顾项目，项目在满足消费者购物需求的同时，应该提供形式丰富的其它功能。随着消费水平的

34、提高，消费者对娱乐、休闲需求日益增加，建议未来购物中心应该加强娱乐与文化功能的设置，增加目的性消费，锁定固定消费者，扩大项目的辐射能力。业态规划业态规划原则租务市场概况有关不同行业的付租能力，详细解释如下：大型超市所需面积5，000平方米起，提供各式各样生鲜食品、日用品、家电、家居等产品。因面积大，资本投资高，价格竞争激烈，毛利率低，所负担的基本单位租金也较低，提成租金通常不高于3%，以高者为准。业态规划租务市场概况中西快餐、特色餐饮、自助餐厅、美食广场所需面积介乎200与2000平方米之间，提供各式各样中西快餐食品、特色食品、新颖的自助式餐饮等。不同餐饮业态所要求面积不同，楼层不同，所能承受

35、租金的程度也不相同。其中中西快餐、咖啡等餐饮业态多要求设置在首层，其租金价值最高，其次为特色餐饮、自助餐厅、美食广场。大型酒楼所需面积介于2000-5000平方米之间，装修独特、豪华，环境高雅，设施设备完善，是消费者宴请、聚会、商谈的首选之地。其面积大，投资高，所负担基本单位租金较低，酒楼对楼层无特殊要求零售店铺视乎售卖的货品而定，如售卖一般精品服装、饰品及个人护理等，所需的面积介乎100与300平方米之间，因属于大众消费品，顾客群大，并且单店面积较小,可承受单位租金一般较高.业态规划租务市场概况有关不同行业的付租能力，详细解释如下：业态规划租务市场概况美容健身目前美容健身行业发展较为迅猛，大

36、型连锁美容院发展势头强劲。美容院一般需求的面积在 200-1000 。教育培训机构儿童教育培训业态是近几年兴起的新型业态，主要针对儿童智力、兴趣爱好方面的培养，颇受市场欢迎。其需求面积介乎于300-2000平方米不等，装修个性具有特色，通常自行装修。该业态对楼层通常没有特别要求。有关不同行业的付租能力，详细解释如下：业态分布及收益业态规划业态分布选择做满容积率不做满容积率单纯从商业经营面积最大化的角度来考虑，本商业单层最大面积为4200平米，要达到27500平米的整体最大经营面积，楼层将达到7层。从武汉目前成功发展的社区商业来看，4层是“经营面积最大化与经营效益最优化”之间的黄金分割体量。VS

37、 业态规划业态分布选择做满容积率不做满容积率VS从运营角度来看7层社区商业中心的案例可寻，但其操作难度较大，具体表现为：其本身单层经营面积较小，而本身 楼层较高的特质又带来垂直交通、 人流通道的占用比例较高的问题, 层层问题的叠加,使其单层的商家 布置十分困难;越高的楼层,商家的招商引进越难, 对于武汉史无前例的7层社区商业, 其招商难度趋高,稍有不慎即出现 “高楼层、高空置”的现象；高楼层的商业对地块后住宅的布局 有一定影响;不做满容积率的4层社区商业中心，其在运营上所存在的难度与问题，较之7层社区商业中心大大减低。从运营角度来看，建议以不做满容积率来进行商业运作业态规划业态分布-1不做满容

38、积率7层社区商业中心虽在新加坡、国内苏州皆有运行，但其在武汉仍属于百货商业的传统格局模式。借鉴武汉传统的社区型商业情况，在不做满容积率的情况下，建议物业最高4层。在4层的商业布置中，我们同样尽可能放大青少年主题业态，并保证其它生活配套功能的相对完善业态规划业态分布-1不做满容积率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市餐饮业态规划业态分布-1不做满容积率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市餐饮从运营角度来看，我们对不做满容积率进行了商业发展的业态模拟与布置，其中也包括了以下问题业态无法满足项目辐射范

39、围内的人口消费 根据本项目辐射区域的人口来看，CBD内常住人 口约为5万，流动人口约为2万，复兴村、常码头 一带的人口约为3-5万，即总人口约为10-12万人。 相对于辐射人口来说，本案的商业容量无法满足；作为自身项目的配套，其功能不完善 作为百万方住区（包括4所学校）的商业配套，其 业态容量有限，主力的超市业态经营范围也仅能 控制于5000平米之内，仅能作为社区型超市进行 辐射。对于自身项目的价值提升助力不大；CBD内的商业多侧重于百货类，本案必须担纲社 区消费型商业的区域主角 CBD内商业多为百货类，如本案类的社区型商业较 少，从商业角色上来看，本案必须担纲起此类商 业的领衔角色。而目前所

40、呈现的体量、业态都无 法匹配。做满容积率的尝试业态规划业态分布-2做满容积率单纯从商业经营面积最大化的角度来考虑，本商业单层最大面积为4200平米，要达到27500平米的整体最大经营面积，楼层将达到7层。在7层的商业业态布局中，我们将吸纳社区商业的所有需求形态，并根据租金市场、经营需求进行相对合理安排业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F大型餐饮露台花园7F业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+

41、美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注：1、由于大型超市承租能力较低，为平衡租金收益，一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰店，中西式快餐等。7F大型餐饮露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注：1、考虑到项目整体运作的配套需求，以及当地消费者的消费习惯，超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。2、在做满容积率的情况下，大型超市的面积可扩展为约8000平米，在达到

42、辐射周边10-12万人口的要求的同时，也符合商业建筑本身的要求。 7F大型餐饮露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注： 1、儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。7F大型餐饮露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注： 1、餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承

43、受力较弱，安排在相对高楼层。7F大型餐饮露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注：1、健身、美容SPA等属于目的性消费，可尽量安排在较高楼层，以吸引消费者在垂直方向上流动；2、考虑到美容、SPA对私隐性要求较高，可尽量安排在相对独立的位置。7F大型餐饮露台花园业态规划业态分布-2做满容积率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售大型超市6F注：1、根据顶楼拥

44、有大型露台花园的特点，可安排个性化 突出的餐饮。7F大型餐饮露台花园业态规划项目业态租金预测不做满容积率在不做满容积率情况下，超市仅占用一层面积，整体平均租金为：88元/平方米/月业态规划项目业态租金预测在做满容积率情况下，超市所占用的二层面积将整体租金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月做满容积率业态规划项目业态租金预测做满与不做满容积率的对比在不做满容积率情况下，我们降低了超市占用的经营面积范围，但主题业态仍得到了相对完整的保留。从整体租金收益上来看，虽没有做满容积率的情况高，但其在经营中空置率的风险远远低于7层商业。 我们将其空置率设定为做满容积率的一半（即20%），租金收益降为1444万。业态规划项目业态租金预测在做满容积率情况下，项目的租金收益是为最大化，但前提为：整体商业的满租运作。从武汉本地市场的情况来看，7层商业放置于本案的社区型商业体，其满租的难度将较大。将租金收益退除空置率来看，若有30%的动态空置，租金收益将降为1576万。做满与不做满容积率的对比综合空置率下的静态租金收益、主力业态面积变动下的远期影响来看，采纳“做满容积率”来运作本案商业，有助于项目的综合价值提升。从主力业态来看，受制于超市普遍租金较低的影响（即超市经营面积越大，将越拉低商业起步期的整体租金收益），做满容积率的情况下，超市经营面积可达到