易居上海浦东恒大锦之嘉项目定位ppt课件

1、锦 之 嘉 酒 店 公 寓 项 目 定 位 及 产 品 建 议11产品定位方向思索价钱推导产品定位建议工程解析产品推导产品建议11价钱推导工程定位产品定位建议企划推行1项 目 解 析PART IPROJECT ANALYZING规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中 居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米成 山 路云 台 路工程根本情况商住综合物业房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%户型配比以

2、小面积紧凑房型为主地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最正确临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便利内 环 内中 外 环 间内 中 环 间工程位置世博规划世博会已开场建立 ，带动世博辐射区域的投资建立世博会后，会址将开展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心 本案位于世博规划中心辐射区内板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源间隔轨道6号线成山路/东明路仅200米 间隔轨道7号线浦东南路/云台路1000米 间隔轨道8号线成山路/上南路800米轨

3、道交通7 号 线8 号 线6 号 线周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业气氛世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓工程特质综合解读区位特质大三林上南板块规划特质世博前沿中心交通特质全方位立体交通商业特质昌里繁华共荣体居住特质新兴中高档聚居区产品特质商住综合体之精致住家工程SWOT分析世博中心三林上南板块；交通便利：接近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；世博中高档住宅工程集中，居住气氛浓郁；商业配套对住宅的促进作用工程周边多为旧公房，不利笼统塑造；住宅产权为50年；工程临主干道，环境嘈杂；住宅与商业间易相互影响；商业和住宅共用地下车

4、位，不易管理；优势strength优势weakness产 品 方 向 推 导PART IIPROJECT RATIOCINATION产权酒店效力式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性工程产品定位方向普通住宅市场分析市场竞争情况万科新里程： 6万平 10000元/平方米尚 东 国 际： 9万平 11000元/平方米市场现状板块市场进入有序形状成交价钱“稳中有升销售情况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度晋级调控影响市场表现板块价钱体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-110

5、0011000元/m2为区域价钱体系上限，很难突破普通住宅可行性判别工程产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；工程整体规模不大，无社区觉得工程临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；工程户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售情况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；作为住宅出卖，很难超出区域11000元的价钱体系极限；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适宜做为普通住宅进展定位效力式公寓市场分析市中心土地稀缺 投资建立门槛高市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型市场供应情况上海国际化位置提升会展业

6、高速开展世界500强企业移师上海作为星级酒店及高档住宅的演化提升产品，吸纳量连年走高，需求长期坚持旺盛市场需求情况长期坚持稳中有升的态势，平均租金程度到达25$/平方米/月未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期坚持比较稳定的程度市场需求情况长期稳定高报答保值升值潜力专业运营管理公司 效力式公寓不仅遭到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿 2006年1月：徐汇盛捷高级效力式公寓Somerset Grand第三度易手于香港协和集团Concord,总价约1亿美圆2006年3月：基汇基金Gateway Capital整幢收买新天地旁的翠湖天地18号公寓。总价约8000万美圆2006年

7、3月：高盛Goldman Sachs整幢收买虹桥花苑效力式公寓。总价约7000万美圆2006年4月：摩根士丹利那么低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装效果劳式公寓 Tips：效力式公寓整体走势效力式公寓可行性判别可以做为效力式公寓进展定位上海酒店业的宏大缺口，效力式公寓可作为适当补充；世博辐射区的效力式公寓市场空白，无竞争态势；可处理50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需求有效力式公寓填补市场空白；可实现较高的售价，并构成极强的品牌影响力；防止与尚东及万科新里程竞争；酒店市场分析酒店名称地址星级

8、房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号*100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2891号/100368江天宾馆浦东南路3456号*266319-412江 天 宾 馆上 海 樱 枫 酒 店亨 泰 宾 馆恒 山 城 宾 馆世博会期间估计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博区域内酒店数量较少且档次不高；区域酒店市场将在世博前到达顶峰；目前区域内尚无可售酒店产权酒店可行性判别上海酒店业的宏大缺口；世博辐射区的产权酒店空白；可处理50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；工程如作为酒店工

9、程进展持有运营，那么处在良好时机；工程如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的报答以及回购机制，目前开展商方面无回租回购方案。不适宜做为产权酒店进展定位综合建议效力式公寓未来供应宏大，竞争猛烈50年产权住宅抗性较大价钱不易作高住宅市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租报答酒店市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性效力式公寓市场时机选择PASSPASSOK选择效力式公寓作为工程的产品定位方向项 目 定 位PART IIIPROJECT POSITIONING导入Boutique serviced Apartment概念 将Boutique 与 Serviced Apartment 结合，将以新的概念

10、，以产品设计感和个性化来弥补工程在区位及立地条件方面的缺乏与缺陷。Boutique的来源来源于法语的“Boutique，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起，“Boutique便与“时髦、“独特和“个性化等含义联络在一同。当今，Boutique概念，意义广泛，精品运营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心效力。它注重细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时髦品味的消费形状，是当下最In的时髦，也将是时髦的生活目的。 BOUTIQUE SERVICE APARTMENTBOUTIQUE SERVICE APARTMENT 规范别出心裁的设计unique design可继

11、续开展de潜力地段location周到贴心的效力service方便通达的交通Communications继续推行运营战略spread六 项 标 准稳定安康开展的经济环境Economy environment工程整体定位世博中心/全功能/城市级/ Boutique 效力式公寓 上海首家 Boutique Serviced Apartment 工程定位根据引入Boutique概念，构成个性化产品和个性化效力，与普通效力式公寓差别竞争；上海的酒店式效力公寓总量有限，新增供应减少,需求稳定，供不应求的情况开场出现，租金及入住率稳中有升，投资报答较高；工程所处世博直接辐射区域内尚未有效力式公寓工程，可填

12、补区域市场空白；效力式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体工程档次，带动区域昌盛；目前市场中的酒店式效力公寓供应稀缺，产品老化，工程可利用良好的设计理念，以领先的Boutique效力公寓产品吸纳浦东及市中心区域的中高端租赁客户，提升社区整体档次；工程价值定位物业名称房型面积租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)USD/平方米/月明城花苑1R:831R:14801R:31000302R:106-1212R:18802R:388003R:1483R:22803R:47880东樱花苑1R:831R:1476020252R:1072R:213203R:142-2743R:27

13、000-32800雅诗阁1R:861R:15001R:3000035402R:133-1682R:23502R:475003R:176-1833R:27003R:51000测算本案实际租金浦东浦江沿线效力式公寓租金情况陆家嘴陆家嘴南浦大桥选取东樱花苑与本案比较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数区位因素地段10.530%0.15周边环境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景观10.75%0.035产品因素内外装修11.15%0.055硬件设施115%0.05会所配套10.85%0.04管理服务经营管理公司10.825%0.2项目知名度10.510%0.05综合系数100%0.690

14、 本案综合系数：0.69 东樱花苑租金：2025美圆/平方米/月本案实际租金=20/25*0.69=13.416.75美圆/月/平方米工程价值定位测算条件：本案实际租金：13.416.75美圆/平方米/月年 空 置 率：20%投 资 回 报 率：8%本案实际售价(月租金12月80) 8 / 8% =1324816560元/平方米月租（美元/平方米）13.416.75单位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）1324816560本案的实际售价：1300016500元/平方米工程价值定位工程价钱定位思索工程预售时髦未正式运营，市场口碑度不高，且

15、轨道交通尚未开通，同时预留给客户一些盈利空间，因此建议价钱取低值：静态价钱定位为:00元/平方米 (含装修工程销售客户定位 未来主要的面对客户对象将是全市范围内的投资及高端自住客户，主要包括：全市乃至江浙一带的投资群体；外资公司、跨国公司或机构驻沪的任务人员；国内知名企业驻沪的高级管理人员；“海归创业派人士；其他高收入群体。工程终端运用客户定位外资企业驻沪高管外资企业短期往来上海的商务人士文化背景生活方式热情爽朗独立进取讲务虚际精神充沛看重胜利 喜欢运动喜欢社交活动注重子女教育房间要求亮堂习惯用烤箱等多种小家电 陆家嘴金桥张江本案参与世博建立的跨国企业员工产 品 建 议PART IVprodu

16、ct suggest建筑外立面设计在外型方面强调个性化，在充分思索建筑的保温与生态节能的同时，尽量凸现建筑的质量与尊贵，经过运用石材、铝板、中空玻璃的搭配，稳健中透显露十足的现代感。部分层面设置凹进,并利用公共空间在外立面表现出绿意,充分表达工程的个性化与时代感。外立面建议外立面建议二建筑外立面设计采用Art Deco风格，以淡色系石材作为外立面材质。在外型和建筑元素运用上，充分运用Art Deco风格元素，在细节中表现工程高贵气质。大堂建议地面：大理石。部分仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚墙面：木饰面和乳胶漆，部分装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属 板材和线材配以高级

17、现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的气氛。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，部分射灯。走道：地毯铺地，木质踢脚线； 墙面乳胶漆部分木饰面配镜框画和射灯； 吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。面积宽阔，与接待才干相顺应；气氛奢华，风格独特，装饰典雅，颜色协调，光线充足，建议采用大理石、大面积钢化玻璃等建材；电梯厅及电梯建议电梯： 采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯。电梯厅： 采用纯天然大理石墙裙丰镇黑 进口埃及米黄大理石墙面地面 电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢。内部公共走道： 建议铺设高级防滑地砖 墙面喷涂高级乳胶漆；消防梯部分： 采用高级面砖铺设踏板平台等部位： 墙面和天花板采用高级涂料喷刷。其他

18、部位建议庭院建议在住宅部分入口处设置围墙，并设门岗控制人流由于工程庭院部分较小，建议以高级石材或地砖铺，拼接图形设计，并设置假设干小品以提升庭院情趣会所建议商务功能：设置商务中心与小型会议室，提供商务效力文娱健身：屋顶游泳池、屋顶网球场、室内健身房、儿童游戏室、多功能活动室。其 他：书报阅览室、咖啡吧简化会所配套设备，做到精致而全面建材建议装修规范室内部分装修规范：2000元/平方米室内精装修连家具；位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖

19、、德国汉斯格雅或高仪卫浴房间进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、德国西门子洗衣机、SONY、三星等进口电器室内装建筑议营造设计感独特的空间设计和精选设计师家具有助营造设计感厨房可采用滑动玻璃门间隔，营造空气流通，视觉不受遮挡的透视感 本案房型普遍较小，需在空间营造中别有新意，讲究可塑性。 营造设计感营造设计感上柜智能终端电烤箱洗碗机厨房设备空调设置建议空调设置： 由于工程层高的局限性，建议根据房型的大小采取每个单元单独安装分体式空调或 家庭中央空调。 品牌以国外品牌为主，如大金、三菱等。外挂机设置： 在外挂机处置上，要思索到外立面的整体协调性，建议按照一致位置安装，

20、并在外 立面设计时思索设计外挂机安装位及挡板。智能化建议公共部位磁卡门禁系统、停车场门禁系统、需求留意的是由于商场人流与住户同用一停车场，建议在停车场到效力式公寓的地下电梯厅设置磁卡式门禁系统。人流车流组织建议成 山 路云 台 路车流人流工程南侧沿用地红线设置围墙，使效力式公寓拥有独立庭院空间，并设两个地下车库分别运用，地库入口一专门划拨给世纪联华作为进货口；地库入口二作为浦东商场顾客及效力式公寓客户共用出入口地库入口1地库入口2效力式公寓入门围墙世 纪 联 华浦 东 商 场室内部分智能化建议可视对讲门禁系统室内智能化控制开关厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视、DVD、可视对讲、广播等多功能网络设备： 打造全无线自在社区，可在社区范围内享用无拘无束的 网络环境，随时随地发扬无限上网环境。布线系统： 每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到 桌面的高速网路。网络设备配置其他配置24小时热水： 在楼顶设置热水锅炉，提供24小时热水效力。分质供水： 采