淄博市房地产市场简析

1、淄博市房地产市场简析一、 淄博市概况1、地理位置：淄博市位于山东省中部。地理坐标为：北纬 35563718，东经 1173211831之间，地处，南依沂蒙山区，北临华北平原，东接潍坊，西与省会济南接壤。市域形态南北狭长，南北最大纵距 151 公里，东西最大横距 87公里。地理适通发达，是沟通中原地区和山东的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市。淄博地势南高北低，南部及东西两翼山峦迭宕，中部低陷向北倾伏，南北落差千余米。以胶济铁路为界，以南大部分为山区、丘陵，岩溶地貌发达；以部分为山前冲积平原和平原，土地平坦肥沃。北部有、小清河流经，发源于淄博的河流有沂河、淄河、孝妇河等。全市山区、丘陵、平原面

2、积分别占全市总面积的 42、29.9和 28.1。淄博地处暖温带，年平均降水量为 640.5 毫米，属半湿润半干旱的大陆性气候。全市年平均气温 12.313.1，年平均日照时数为 2542.62832.6 小时，年平均无霜期 180220 天。全市总面积 5938 平方公里，占山东省总面积的 3.79%。其中市区面积 2961 平方公里。全市辖张店、博山、淄川、周村、临淄 5 个区和桓台、高青、沂源 3 个县，共有 89 个镇、个乡、个街道办事处、个居委会和个村委会。淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、临淄 5 个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北 4 个城区距中心城区分别为 20

3、公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群，被称为“淄博模式”。这种结构有利于促进城乡，缩小城乡差别，有利于发展生产，方便生活。淄博因此而成为世界大城市的会员。2、人口民族：截至 2000 年底，全市总人口 4079874 人，其中非农业人口 1745307 人，比上年增加 19089 人，占全市总人口的 42.78%。市外迁入人口 31622 人，迁出市外人口 28335 人，人口净迁入 3287 人。全年出生 46171 人，人口出生率为 11.35。全年28180 人，率为 6.93。人口自然增长 17991 人，人口自然增长率为 4.42。全市有少数民族 31 个，2 万余人，包括、回

4、、藏、苗、彝、壮、满、侗、瑶、白、土家、哈尼、傣、黎、佤、畲、拉枯、水、东乡、土、达斡尔、锡柏、和独龙族。其中万人以上的少数，百人以上的少数民族有苗族、族、彝族，其他 25 个少民族为，以上或接近的少数民族为、数民族都在百人以下。3、经济状况：80 年代以来，淄博人民的生活水平有了很大提高，全市提前达到山东省颁布的小康标准。1998 年，城镇居民人均可支配收入 5391 元，农民人均纯收入 2971 元；城乡居民居住条件继续改善，分别达到 9.8 平和 30.33 平，居民住宅小区设计优雅，生活设施齐全；城乡居民储蓄存款额大幅度增加，年末储蓄存款余额 258 亿元。人们的衣、食、用、行开始向多

5、样化、高档化发展，生活质量不断提高。市民购房、通讯、文化等消费支出的连年上升，并通过外出旅游、等方式充实自己的休闲时光。淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡发展的格局。现有工业企业 16000 多个，主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、建材、冶金、机电、电子等 35 个，有一大批在、全省占有重要位置的企业和产品。近年来，淄博市围绕建立现代企业制度，国有企业逐步深化。规范化公司制企业、上市企业发展迅速，有 18 户建立现代企业制度试点企业挂牌。实施结构优化，对存量资产进行了较大规模的重组。确立了发展板块经济的总体思路，实施抓大放小，着力于培植 22 户重点企业，提

6、高了全市工业经济运行质量和效益。淄博的农业比较发达，已初步建立起城郊型农业的框架，农业综合机械化程度达到 75%。桓台县建成中国北方第一个“吨粮县”。农村经济稳步发展，农业进程加快。全市农村基本实现小康，并以农村工业化、乡村城镇化、农业现代化为目标，加快发展步伐。4、城市特色：快捷的交通、邮电。淄博的铁路和公路密度均列前茅。胶济铁路，与淄东(营)、淄八(陡)铁路，济（南）青（岛）高速公路与滨(州)莱(芜)高速公路交错，市内铁路、公路四通八达，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为 70 公里、210 公里，空运、海运十分便捷。淄博的邮电通信基本实现了现代化

7、，光缆通讯、数字、微波传输和应用广泛，在淄博的任何一个村镇，都可以直接拨通国际、国内。移动、可视、无线寻呼、国际邮政特快专递等现代化通讯业务发展迅速，对外联络畅达。国家级卫生城市。淄博有秀丽的自然风光，每年吸引着数以万计的中外游客。淄博十分重视环境保护，1996 年 1 月 20日被命名为国家卫生城市。城市美化、绿化和净化水平不断提高，城区绿化覆盖率达 34.5%，人均拥有公共绿地面积 6.7平。齐文化的发祥地。淄博是齐国的故都。淄博市的临淄区作为齐国的都城长达 638 年，是当时东方最大的城市。作为著名的齐文化的发祥地，淄博市拥有众多的人文景观。在国家级历史文化名城临淄，先后发掘出的齐故城遗

8、址、殉马坑、 车马坑等著名的古迹，充分展现出齐国昔日的强盛。中国第一批重点保护齐国故城，古迹浩繁，有“地下博物馆”之称。淄博历史上产生过许多著名人物，像“春秋五霸”之一的，齐国名相、宴婴，军事家，大文学家，西汉名医，唐朝开国元勋，清朝文学家赵执信、等。淄川区是清朝著名文学家的故乡，这位被誉为“世界短篇小说之王”的文学家，创作了著名的短篇小说集聊斋志异。“丝绸”的之一。兴盛于汉唐时代的“丝绸”是中国历史上著名的进行东西方经济文化交流的重要通道。拒考证，以淄博为中心的山东地区是当时丝绸产品的主要供应地，是“丝绸”的之一。，淄博市的丝绸产品和轻纺产品仍然占有重要地位，并且在国内外市场享有很高的声誉。

9、综合实力 50 强之一。成立以来，淄博的经济实力日益增强。特别是 80 年代以后，淄博市的经济一直持续、快速、健康发展，国内生产总值每年都以 10%以上的速度增长，综合经济实力不断增强；从 1992 年开始，淄博连续进入综合实力 50 强行列。市场建设日臻完善。淄博是山东省重要的商品集散地和贸易中心，建设了淄博商厦、淄川服装城、齐鲁化工商城、周村纺织大世界、博山陶瓷琉璃大观园、张店东方生产资料市场等大型专业批发市场和商业骨干设施。市场体系日益完善，、市场、技术信息市场、房地产市场和市场等随着生产要素市场的发展不断发育，逐步完善，城乡市场进一步繁荣，充分满足了不同消费层次消费者的需求。五大陶瓷生

10、产之一。淄博市生产陶瓷已有 6000 年的历史，是中国五大陶瓷生产之一。全市年产日用陶瓷4.3 亿件，出口 2 亿件。日用陶瓷、美术陶瓷、园林陶瓷等 12 大类 2000 多个品种的陶瓷产品，以其工艺精湛、造型美观、不断创新等特点，受到海内外客户和青睐。淄博陶瓷在国际比赛中多次获得金奖，并成为国家用瓷和高级礼品。近年来淄博市兴起了刻瓷艺术，工艺大师们用钻和小锤在陶瓷制品上进行艺术创作，创作出一件件海内外珍藏的工艺精品。琉璃是淄博市的又一传统产品。近年来研制出鸡血红、鸡油名贵釉种。令人叫绝的是这里的内画艺术。古时候用来盛装鼻烟粉末的琉璃壶，被工艺师画制成精巧绝伦的艺术珍品，被国际鼻烟壶学会冠以“

11、山东画派”。重要的石油化工、铝业生产。坐落在淄博的齐鲁石油化学工业公司，是特大型联合企业，原油加工量居中国第二位，使淄博重要的石油化工。山东铝业公司、山东新华等都是中国 500 家最大工业企业之一，氧化铝、解热药产量均国的 1/3。中国东部对外开放城市。1988 年 3 月，淄博市被检等机构。投资环境逐步优化，连续 3 年列入列为山东沿海经济开放区城市。淄博建立健全了、商城市投资环境 30 佳，免税商场、国际集装箱中转站和 16 家保税仓库、工厂已开业、运营。淄博市积极开拓国际合作领域，已初步形成全方位、多层次的对外开放格局。开放型经济稳定发展。淄博的外商投资企业发展较快，德国西门子、旭硝子、

12、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大公司相继到淄博投资。2001 年，全市引进外来投资项目 1180 项，实际到位投资 62.6 亿元。先后与伊利市、法国拉市等 28 个国内外城市结为友好城市，与世界 70 多个国家和地区建立了经济与贸易关系。外贸出口稳步增长，全市年出口创汇 6 亿，出口产品达 19 大类 300 余种，销往 70 多个国家和地区。获自营权企业和在投资办厂、设立办事机构的企事业逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。对往日益频繁。淄博市先后同伊利市、法国拉市、加茂市、俄罗夫哥罗德市、巴统市等 28 个中外城市结为友好城市，广泛开展了经济、文化、

13、卫生、科技、教育等领域的交流与合作。淄博市还同 70 多个国家和地区建立了经济合作与交流关系。中国环渤海地区的工业城市。淄博是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是批准的山东沿海开放城市，是著名的“陶瓷之都”、“丝绸”。中国资源丰富的地区之一。淄博资源丰富，目前已发现 50 多种矿藏，其中铝钒土、耐火粘土、化工石灰岩、陶瓷土、煤、铁等储量大、品位高，均为山东的主要产地。北部有丰富的石油和天然气资源。水资源比较丰富，南部山区是沂河发源地，北部流经境内，全市水可采储量在 124 万吨以上。中国经济发展交汇区城市。中国实行开放政策以来，淄博人民发挥优势，深化，扩大开放，淄博的经济建设和各项社会事业

14、取得了显著成绩，已跻身综合实力 50 强行列。中国科教兴市先进城市。淄博的科技事业基础较好，拥有各类科研机构 963 家，专业技术14 万人。，淄博市已成为山东省硅酸盐、化工、丝绸、冶金等方面的重要科研。淄博是中国首批 3 个星火技术密集区之一，被国家科委列为中国科技兴市试点市和科技兴市山东试点带城市，被中国科教兴市先进城市，有 6 个区县跻身“中国科技实力百强县”行列。国家级高新技术产业开发区。淄博高新技术产业开发区是中国批准的国家级开发区，面积近 14 平方公里，生产、生活和服务设施基本完善。一批成片开发项目已在开发区落户，进区企业达 858 家，初步形成了以工业陶瓷、建筑材料、新药物、精

15、细化工、机电为特色的产业开发群体。开发区综合经济指标在 53 个国家级开发区中列第 22 位。中国文化模范市。淄博市的文化、教育事业不断发展，基本普及九年制义务教育，形成了初级、中级、高级系列教育体系。淄博市重视发展现代文化事业，被国家文化部、人事部命名为文化模范市。现有各类文化机构近 200 处，文化馆 8 个，博物馆和保护管理机构 9 处，公共馆 9 个，专业艺术表演团体 3 个；地方戏剧汇演等群众性文化艺术活动活跃，丰富了人民的文化生活；拥有广播电台、有线、有线电视网已遍布全市；各类学校 1700 所，有高校 2 所。淄博是一个发展中的城市，是一个具有巨大发展潜力的城市，也是一个充满发展

16、机遇的城市。淄博市确定了跨世纪发展的宏伟目标。从 1999 年开始，今后 5 年国内生产总值年均增长 9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长 5%和 8%。经过 5 年的努力，初步建立市场经济体制，基本形成适应经济国际化要求的开放格局，经济结构的性调整取得进展，初步形成现代化城市的格局和风貌，人民实现小康的基础上更加宽裕。到 2010 年，国内生产总值比 2000 年翻一番。再经过一个时期的努力，力争提前基本实现现代化。二、 淄博市房地产市场现状（一） 市场综述1、对淄博的房地产市场仅仅做了初步，现用一些年鉴资料分析淄博市房地产市场现状在山东省之地位以及未来发展的趋势。2、

17、2000 年山东省房地产统计资料节选2000 年山东省各市商品房开况：平地区房屋施工面积房屋竣工面积房屋竣工 价值（万元）实际销售面积预售面积空置面积出租面积实际销售额（万元）全省总计3551062414265288127528810783752472236745094733624891538824济南市55964232358801266796125239992220753834854223228529青岛市10471506351644331913030067941649879126428189621550401淄博市14498286153854729449383010910457867烟台市

18、39226501371649122013103827636481691309351754150488潍坊市21039259716997608182785252432090000济宁市1808844932572650386400751807761575646764624903、由上表可以看出，无论从施工面积、竣工面积，还是销售面积、销售金额方面看，淄博市的房地产开发与其他山东省发达城市相比均处于相对落后的地位，与其城市规模、城市经济水平以及未来发展趋势都不匹配。虽然目前没有近两年的统计资料，但相信其房地产市场仍然有相当大的发展空间。（二） 部分楼盘概况目前，淄博市的房地产开发相对集中在张店和淄川

19、，尤其是中高档住宅。这些住宅产品无论从产品规划、环境规划、配套设施，还是从水平方面看都有较大的提高，但充其量也只能算初步阶段，可提高可操作的余地相当大。下面，列举主要几个楼盘项目的资料，供参考：1、 鸿泰嘉园开发商：淄博华宇房地产开发地理位置：玉龙河以西，世纪路和太平路交界处价格：14801838 元/项目概况：本案规划有 21 幢多层、3 幢小和 6 幢点状。分期开发，首期开发多层项目，其中沿玉龙河外侧大部分用于拆迁户的安置。现进行销售的商品房仅有靠玉龙河的 5 幢多层。规划户型有二房、三房和复式。二房面积 91.95 平，三房面积 123.68154.83 平，复式面积约为 240 平。本案将于10 月开盘。2、 新空间花园开发商：山东新空间置业地理位置：淄博开发区中路南侧价格：11801530 元/项目概况：项目占地约 112 亩，总建面积 11 万平。规划有 23 幢约 7 层的多层，一梯两户板式，规划约 886户。小区内沿规划路两侧为三层高的商铺。规划房型有二房、三房和复式，二房面积为 83.587.73 平之间，三房面积 110.4135 平，复式面积约为 235 平复式占 16%。三房占总开发量的 73%，二房占 11%，3、 恒生城市花园