商业地产的常用财务指标1剖析-共17页课件

1、商业地产的常用财务指标首富之争万达模式：重销售轻运营。 核心是商用房产的销售与快速回款，购物中心作为拿地的筹码。资本市场逻辑： 万达商业地产运营能力不足，后续资产增值空间有限，所以资产估值不高，股价表现不佳。1EBITDA的重要性资本市场对商业物业的估值，基于未来能赚多少钱，而不是建造项目已经花了多少钱。资本市场估值：前几年经营EBITDA值的2530倍，经营期间每多创造1千万EBITDA值，对应的资本市场估值增加23亿元。2EBITDA的概念EBITDA：息税折摊前利润EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金EBITDA既是利润指标，一

2、定情况下也是现金流指标。 当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。 EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。3营业利润营业利润：营业利润是企业最基本经营活动的成果，也是企业一定时期获得利润中最主要、最稳定的来源。营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用+投资收益营业利润率=营业利润/全部业务收入100% 营业利润率越高，说明企业单位营业收入提供的营业利润越多，企业 的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。净利润=营业利润+营业外收入营业外支出所得税4

3、EBITEBIT：息税前利润EBIT=净利润+所得税+利息EBIT与净利润的主要区别就在于剔除了资本结构和所得税政策的影响，可以使投资者评价项目时不用考虑项目适用的所得税率和融资成本，这样方便投资者将项目放在不同的资本结构中进行考察。同一行业中的不同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够拿出EBIT这类指标来更为准确的比较盈利能力。而同一企业在分析不同时期盈利能力变化时，使用EBIT也较净利润更具可比性。5EBITDAEBITDA=EBIT+折旧+摊销EBITDA剔除了折旧和摊销两个不产生现金流的费用，主要用于衡量企业经营业务产生现金流的能力，是资本市场上投

4、资者比较重视的一个指标。EBITDA剔除摊销和折旧，则是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产等支付的成本，而并非投资人更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从利润计算中剔除后，投资者能更方便的关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。因此EBITDA被广泛用来评价公司真实的经营业绩及投资价值。6EBITDA率EBITDA率= EBITDA/投资成本100%销售毛利率=（销售收入-投资成本）/投资成本100% =（ EBITDA*25-投资成本）/投资成本100% = EBITDA率*25-1 即以市场估值为25倍EBITDA为例， EBITDA率为4%

5、时销售商业资产达到盈亏平衡，在此基础上EBITDA率每提高1%，销售毛利率提高25%。提高EBITDA率的方法： 投资阶段：保证功能与品质的前提下尽量降低投资成本 运营阶段：开源节流，尽可能提高EBITDA7得房率商业得房率：可使用面积占总建筑面积的比率 住宅得房率=套内建筑面积/套总建筑面积商业得房率： 购物中心得房率约50%60% 街铺得房率约70% 过低 过高 购物中心得房率 有效空间闲置成本浪费收益低通透性、宽敞度差 降低商场档次影响人流动线 舒适度差，顾客停留时间短均衡得房率55%60%8得房率示例：某购物中心总建筑面积10万方，平均每平米营业面积租金100元/月，出租率95%，营业

6、费用2000万元/年。如果得房率为50%： EBITDA=10万平50% 100 12 95%-2000万=3700万元市场估值=3700万元25=92500万元如果得房率为55%：EBITDA=10万平55% 100 12 95%-2000万=4270万元市场估值=4270万元25=106750万元得房率提高10%，市场估值提高了15% 9出租率出租率：实际出租面积占总可出租面积的比率出租率=出租面积/总可出租面积100%单间商铺出租率=实际出租天数/总可出租天数100%出租率越高，资产利用效率越高，资产收益率越高，相应的资产市场估值越高。万达已基本实现前期招商后定制开发的“订单商业地产”模

7、式，购物中心开工前已锁定出租至少一半的营业面积。开业时出租率几乎为100%。10出租率示例：某购物中心总建筑面积10万方，得房率55%，平均每平米营业面积租金100元/月，营业费用2000万元/年。如果出租率为90%： 年EBITDA=10万平55% 100 12 90%-2000万=3940万元市场估值=3940万元25=98500万元如果出租率为99%：年EBITDA=10万平55% 100 12 99%-2000万=4534万元市场估值=4534万元25=113350万元出租率提高10%，市场估值提高了15% 11坪效坪效：指的是每坪的面积可以产出多少营业额 1坪=3.3057平方米 我

8、们通常所说的坪效是指每平方米的营业面积可以产出的营业额，即销 售坪效。 销售坪效=营业额/门店营业面积门店利润=坪效坪数平均毛利率-经营费用一般情况下销售坪效越高的门店租金承受能力越强，及时准确的掌握各门店的销售坪效是调整商铺、调整租金的基础和依据。12坪效影响购物中心坪效的因素： 1、店面布局、动线设计的合理性 2、错位经营、避免千店一面 3、利用空间引导消费者租金坪效销售坪效A：租金低，营业额高。可以考虑有条件时调高租金水平。B：租金高，营业额也高。互利共赢。C：租金高，营业额低。租户经营惨淡，及时预警，尽力协助。D：租金低，营业额也低。对客流及租金均缺乏贡献，应考虑调铺。13指标回顾指标计算公式要点EBITDAEBITDA=净利润+所得税+利息+折旧+摊销评价商业企业的经营能力和投资价值，市场估值EBITDA*25得房率可使用面积/总建筑面积购物中心均衡得房率约为55%-60%出租率已出租面积/总可出租面积招商前置，万达“订单商业地产