南通新城项目整体定位2ppt课件

1、街铺租金情况商业街名称区位/位置经营业态面积 （平米）层高（米）租金（元/月）租金比较元/月米商场门面房南大街家电眼镜医药62.93100510八仙城人民中路服饰、电脑等162.65000312靠近汽车站人民西路专业建材303.56300210晏园裙楼环城东路服饰家纺花店2034000200中间位置人民西路鞋，烟酒等152.92330150文庙古玩市场人民中路古玩用品103.51000100住宅下裙楼北濠桥路学生用具403.5180045临街门面北濠桥路房产中介703300043临街门面环城西路服装302.8100034从商业街铺的租金价钱可以显示出：价钱随着中心地段的蔓延呈递减趋势，但在临近

2、南通市汽车站，桃坞路等代表性地段，街铺价钱明显高于同类地域。街铺现状街铺与周边配套 的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为效力住宅的服装、家纺和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态那么为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以效力学生为主现状描画： 街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的昌盛，填补驻主流商业的空缺，所以针对本工程，街铺式商业有赖于住宅的人口规模和主流商业的人气聚集。商业总结南大街、大卖场和桃坞路的商业一热一冷表达出：大型综合型商业遭到客户的青睐中高端客户选择周末到上海进展消费的现状阐明南通商业现状的落后无法满足客户需求，需求新兴的，特征的、时髦、文化的商

3、业出现间隔市区较远的品牌大卖场运营继续火爆阐明南通客户购物的区域倾向性逐渐减弱市场分析住宅市场分析商业市场分析写字楼市场分析可预见市场供应总量其中市中心3万平方米地标工程即将开工，能够在三月份推向市场。该工程推出后，将成为今明两年南通高档写字楼市场供应主体。2005年南通市区写字楼市场可预见供应总量约5万平方米，其中市中心传统商务区约3.4万平方米，工农路新兴商务区约1.6万平方米；物业质量目前南通高档写字楼很少，写字楼质量普遍较低，如金鹰国际大厦、南通大厦、浦发银行大厦等，虽然外立面尚可，但大堂、电梯、电梯间、公共过道、地下车库、平面规划、智能化等方面在规划设计、装修、设备配置上档次较低；南

4、通国际大厦为当前南通最高档次写字楼，表如今大堂、会议室、楼高、设备配置等方面。物业价钱高档写字楼，如南通国际大厦、南通大厦、金鹰国际大厦等租金相对较高，为4060元/平方米/月，物业管理费为2.54.5元/平方米/月，车位租金为30003500元/年；中低档普通写字楼及商住楼，如南通国际大厦左侧佳成大厦、工农路文峰大厦、王府公寓等租金相对较低，为1020元/平方米/月，物业管理费为1.22.0元/平方米/月，车位租金为20003000元/年；在售工程销售价钱与住宅差别很小，市中心区工程均价在5000 6000元/平方米，工农路沿线工程均价在40005500元/平方米。由于写字楼物业质量较低的缘

5、由，南通在售写字楼工程价钱与住宅没有拉开间隔；随着新建写字楼质量提升，价钱具有上升空间。盈利方式销售为主出租为辅关键词：南通商业写字楼开发主要采取产权分割出卖的方式作为主要开发盈利方式；采取出租方式的工程非常少，目前市场上出租工程主要出如今三级市场，为已购买方的出租行为。入驻客户行业分散私营企业为主政府机关进驻大企业自建写字楼关键词：入驻客户行业分散，主要行业为：纺织、石化、机电、轻工、贸易、保险、科技及房地产开发等 ；客户中私营企业相对较多，如纺织、轻工、贸易、科技、房地产开发企业；国有企业主要为垄断行业，如石化、能源、机电、保险等；政府机关亦有进驻商业写字楼情况，如财政局进驻南通国际大厦1

6、0个楼层，外经贸局进驻南通国际大厦3个楼层。南通大型企业相对较少，实力很强的大型企业往往采取自建写字楼的方式。销售情况开工运用形状写字楼空置率普遍较低，入驻率平均在80%以上 ；在售写字楼中地段好、质量高、笼统佳的楼盘销售情况相对良好，如中心区工程润友大厦7560平方米04年11月开盘，现已销售87%；工农路工程中华广场36000平方米03年5月开场内部认购，04年6月根本售完，现只剩3层、4层部分面积；地段、质量较差楼盘，如嘉隆大厦、东方鑫乾，销售进度较缓慢；空置率低地段、质量制胜中小面积户型受宠关键词：相对大面积单位，100300平方米中小面积户型更有市场。写字楼市场小结市场现状。南通当前

7、的写字楼开发还处于低层次、低程度的开发阶段，市场不成熟：物业质量低，物业效力质量差，开发商不注重营销推行 ；市场空间。随着南通经济高速开展，企业对办公条件的要求将会不断提高，必然要求写字楼产品质量的晋级换代，再加上新增市场需求，故南通写字楼市场拥有开展空间；市场时机。市场竞争将进入新的阶段，必需摆脱低层次市场竞争。规划设计科学、设备配置先进、智能化程度较高、物业效力优良的中高档写字楼物业将会更加拥有竞争力。本报告的研讨思想导图客户分析开展战略工程界定问题界定构造化分析客户构成消费特征市场分析客户分析工程定位整体开展战略客户来源及演化分析本工程如何起势造势以营造满足南通消费者潜在需求的生活购物气

8、氛是本工程定位的重要要素交通到达性消费者来源的能够性本工程的中心枢纽位置决议了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和优势消费习惯消费者潜在需求发掘从市场调研可以发现当前市场购房客户来源根本来源于南通市区及周边郊县，外地及外籍人士少，同时并没有构成明显的区域分化，同时当前市区中高端客户对新城的认可度普遍高于郊区中高端客户在商业购物方面时髦需求多诉诸老市区购物中心或上海等地，本区域尚未构成商业气氛。客户演化预测当前的立意必需为未来的客户演化做好预备目前周边楼盘的市区客户均占到了70%以上，郊区及其他外地客户依然倾向于选择繁华的老城区工程，随着新城区配套的跟进和人气的构成，该部分客户的比例必将有所提

9、升，投资需求也将有所上升当前新城区中高端楼盘客户来源以私营业主和政府官员、企业中高级管理人员为主 新城区中高档楼盘客户来源比例本工程客户定位作为新区大盘，启动期普通仍以周边主流客户为目的对象随着区域笼统和人气的不断提升，城市中心的迁移，郊区及外地客户的比例将逐渐上升市区出于改善生活质量的要求及部分投资心思，看好新城区政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学教职员工等，属市区中高档收入阶层年龄：25-40岁为主，以中青年为主郊区追求真正成熟的城市生活，以自住为主周边开发区中的私营业主、企业中高层管理人员及技术人员为主年龄：本报告的研讨思想导图客户分析工程界定问题界定构造化分析客户构成消费特征市场分析工程定位整体开展战略工程定位笼统定位工程区位特征工程地块特征消费者需求竞争分析上海后花园，衔接上海、苏南的枢纽地带政府主导的新城市中心(CBD+CLD)规模和形状不可复制性周边配套皆以国际化新城的规划思绪配置新都市中心绝版、国际化认政府内心深处有很强的融入苏南及上海都市圈的盼望追求有城市魅力和内涵的生活对社区环境和社区气氛关注程度不