物业管理策划方案标准

1、物业治理方案标准范例目 录前言 564 物业治理要点 565一、一种模式 565二、二种承诺 565三、三个重点 566四、四项措施 567第二章 拟采纳的治理模式 567一、物业治理架构 567二、物业治理岗位编制 5611第三章 职员招聘 5614一、高层物业治理人员 5614二、综合治理部 5614三、物业治理部 5615四、工程治理部 5616五、安全治理部 5617六、财务治理部 5618第四章 物业治理人员培训 5619一、新职员上岗培训 5619二、在岗职员循环培训 5619第五章 物业治理所需物质条件 5620一、办公及职员住宿用房打算 5620二、物业治理工具与装备价格参照表

2、 5620第六章 物业治理工作岗位职责 5627一、物业经理岗位职责 5627二、物业经理助理岗位职责 5627三、物业治理部经理岗位职责 5628四、物业治理文员岗位职责 5629五、物业治理员岗位职责 5629六、物业商务治理员岗位职责 5630七、物业清洁员岗位职责 5630八、工程治理部经理岗位职责 5631九、工程技术员岗位职责 5632十、强电技工岗位职责 5633十一、弱电技工岗位职责 5633十二、暖通技工岗位职责 5633十三、维修工岗位职责 5634十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 5635十五、安全经理岗位职责 5635十六、安全治理员岗位职责 5636十七、财务经

3、理岗位职责 5636十八、财务会计岗位职责 5637十九、财务出纳岗位职责 5638二十、财务收费员岗位职责 5639第七章 物业治理费预算 5639一、物业治理开支分类预算表 5639二、物业治理处开支预算明细表 5641第八章 物业治理规章制度和档案的建立和治理 5644一、治理规章制度 5644二、物业档案建立与治理 5647第九章 各项专业治理工作方案 5648一、公共设施设备治理 5648二、安全治理 5650三、装修治理 5651四、消防治理 5652五、车辆治理 5654六、清洁治理 5656前 言物业简介（略）服务宗旨以人为本、规范治理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为

4、主导，为业户推出完善的治理服务，为公司制造效益，为企业打造品牌。第一章 物业治理要点 运用持续进展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的治理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高治理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的治理理念，以高效率的治理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。为实现以上设想，拟采纳“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的治理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有制造性的物业治理模式。物业顾问由本行业富有实际治理和操作经验的高层治理人员担任，在治理工作中将依照本物业的实际特点采纳有效的模式，并制造“治理由您评定，分分秒

5、秒印证，点点滴滴做起，永久让您中意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。建议采纳的治理体制是：企业化、专业化、一体化。治理思想是：安全服务第一、人性规范治理、提早服务业户、打造治理精品。追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业治理大厦”的评比。2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业治理大厦”的评比。三、三个重点1、完善服务、诚信待人物业治理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于治理之中

6、，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2、环境治理责任到人大厦的环境治理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们特不重视的问题。多年的治理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安

7、全治理防范理念，建立一支强有力、多用途的治理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的治理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全治理工作，严格治理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生专门时刻时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1、据历年来的治理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到 物业的治理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的治理指引。2、制定出详尽的执行手册，使职员翻开手册即可操作。如治理规章主度及操作规程

8、、职员手册等，使每一位职员了解工作规程，熟悉治理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3、时刻有这多方面的预备，永不间歇地实现物业治理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工治理单位的衔接工作。4、将不间断地充实治理队伍。采纳“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高职员的工作技能与素养。第二章 拟采纳的治理模式一、物业治理架构物业治理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低治理成本、提供优质服务的目的。本“物业治理中心”按“直线制”设定治理架构。中心设综合治理部、物业治理部、安全治理部、工程治理部、财务治理部五个部门。其优点是集指

9、挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期治理的要求，又能为今后业务的进展留下充足的空间。1、综合治理部负责人力资源治理，招聘人员，开展职员培训工作，为其他部门储备人才。负责职职员作考勤。负责收集、整理和保存物业治理公司筹备、建立和进展的资料及人事档案治理。负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。负责物业治理公司所需物品的后勤采购工作。负责职员餐厅的监督、检查和治理工作。组织、开展企业文化活动。总经理指派的其他工作。2、物业治理部负责筹建、治理职员餐厅。负责会所及会议中心的治理。书写给业户的各类通知、通告，由总经

10、理签署发出。负责物业的日常清洁工作。负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。负责物业的除虫灭害工作。协助业主处理租赁工作。负责业户的搬入和迁出协调工作。负责业户档案的建立与治理工作。负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钞票点活动提供必要的关心。3、安全治理部负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。成立义务消防队，定期进行消防演习。建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。与业主签订“消防安全责任书”。负责物业大型活动的警卫布置。负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。负责地下停车场的安全秩序治理工作。负责监工室治理工作。负责安全治理员的治理、培训、考

11、核工作。总经理指派的其他工作。4、工程治理部负责物业全部公共设备、设施的运行治理，保证设备正常运转。负责物业机电设备的日常维护保养工作。制定长期和日常的维修保养打算并付诸实施。负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。负责综合治理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。协助综合治理部、财务治理部做好大厦工程治理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。负责工程人员的治理、培训、考核工作。负责业主装修方案的审核、监督、治理工作。总经理指派的其他工作。5、财务治理部协调

12、与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。建立财务治理体系，做好治理公司的经济核算工作。征收治理费、水电费、电话费、加时空调费等其他治理费用。征收和支付治理公司各类合同费用。制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。按职职员资表发放职职员资。小量现金的支出和日常采购、入库工作。负责物业治理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。总经理指派的其他工作。二、物业治理岗位编制暂定本物业治理方针为：人性服务、培养人才、科学治理、走向市场。依照以上方针，特制定以下用人方案。1、综合治理部由1名综合治理部经理和5名职员组成。综合治理部经理1名，要求具有多年丰富社会经验

13、和行政治理工作经验，组织协调能力强。文员兼仓库治理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。资料治理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素养较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2、物业治理部（1） 由1名物业经理和 名职员组成，负责大厦清洁、会所等项的物业治理工作。（2） 清洁班由 名职员组成，分白班和夜班。白班 热负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素养较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人

14、员个人素养要求可适当放低。（3） 职员餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时刻为 ，要求职员个人素养较高。（4） 业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素养较好。（5） 会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素养较好。3、安全治理部（1） 由1名安全治理经理和 名安全治理员组成，24小时负责大厦的安全治理工作。（2） 安全治理经理1名，要求由1位有多年物业治理经验的转业军人担任，具有带领全体安全治理员完成所辖物业安全治理工作的能力。（3） 文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案治理工作。（4） 主管3名，分3班，全面负责所辖物业的

15、安全防范、监督检查工作。（5） 监控值班由3名职员组成，分三班，负责监控中心值班工作。大堂值班由3名职员组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。外围值班由3名职员组成，分三班，负责外围值班工作。商场值班由4名职员组成，分二班，负责商场值班工作。停车场值班由3名职员组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。巡逻值班由6名职员组成，分三班，负责巡逻值班工作。4、工程治理部（1） 由1名工程治理部经理和 名职员组成。（2） 工程治理部经理1名，要求由一位有多年物业工程治理经验的工程师担任，具有较强的治理能力。（3） 文员兼资料治理员1名，负责工程治理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任治理处

16、仓库治理员的工作。（4） 强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。（5） 空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与治理、维护。（6） 消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与治理、维护。（7） 电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。5、财务治理部（1） 由1名财务主管和 名职员组成，负责物业治理收缴各项费用。（2） 会计由主管兼任。（3） 出纳员 名。（4）停车场收费员 名。第三章 职员招聘一、高层物业治理人员1、物业经理大学本科以上学历，持有物业治理上岗证，具

17、有5年以上大型物业治理实际工作经验，熟悉物业治理有关法律、法规及企业差不多治理工作，有较强的治理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2、物业经理助理大专以上学历，持有物业治理上岗证，有3年以上的物业治理实际工作经验，有一定的治理协调能力，对工作治理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、综合治理部1、综合治理部经理本科以上学历，持有物业治理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政治理工作经验，组织协调能力强。2、文员兼仓管大专以上学历，持有物业治理上岗证，熟悉日常办

18、公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库治理工作经验，有较强的治理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。3、资料治理员大专以上学历，持有物业治理上岗证，熟悉物业治理法律法规，具有丰富的资料、文档治理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4、业户接待员大专以上学历，持有物业治理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责，敬业、乐业。三、物业治理部1、物业治理部经理大专以上学历，持有物业治理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一

19、定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2、物业治理文员大专以上学历，持有物业治理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务，各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、推断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的治理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3、保洁员高中以上学历，躯体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4、写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业治理接待工作经验，性格温顺，自身素养较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5、收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，明白电脑操

20、作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极的工作态度。四、工程治理部1、工程治理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业治理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织治理能力和综合事务治理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2、资料员兼文员、仓库治理员大专以上学历，工科或资料治理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。3、弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立

21、完成工作的能力。4、强电技工躯体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备治理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5、空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的治理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6、维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，躯体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。五、安全治理部1、安全治理经理大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的治理能力。持有物业治理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经

22、验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2、安全治理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，躯体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3、监控治理员高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，躯体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务治理部1、财务治理部经理财经类专业 学历， 职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务治理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，

23、熟悉物业治理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2、会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，明白电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3、出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，明白电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4、车场收费员有物业治理工作经验，明白简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业治理人员培训一、新职员上岗培训依照物业治理思

24、想，为打造物业治理精品，拟对新职员上岗培训工作做以下安排。1、职员上岗培训期15天为有薪培训。2、培训内容包括：物业治理概述，大厦物业治理流程，现代物业治理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗职员循环培训1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指职员）参加班后的专题培训。2、每位在岗职员每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织职员座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。3、上岗循环培训的考核方法。通过理论答题的方式考核职员所掌握的培训内容。在实际工作中，业户的投诉率和职员违章、违规的行为是评价职职员作的基础。通过理论与实践考核，淘汰不合格的职员，达到优化治理

25、的目的。4、培训打算及培训内容提纲（略）。第五章 物业治理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及职员住宿用房打算1、办公用房物业经理办公室会客室1物业经理助理办公室会客室2物业治理部仓库2（工程）安全治理部储物间1（物业清洁）综合治理部男女更衣室各一间财务治理部工程治理部工作间2、住宿用房由于大厦应急治理工作的需要，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全治理职员、工程值班人员及治理部门单身职员的宿舍。二、物业治理工具与装备价格参照表序号名称及规格单价（元）1万用电表2电流表：300 A3钳式电流表：800 A 3000 A4对地电阻值测试表5绝缘值测试表（500 V100

26、0 V）6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1 M5 M11钢尺：3 M1 M12水平尺：600 MM13角尺：300 MM14高空工作安全带：降伞式1550 / 500反光衣16耳塞：100 dB17耳筒：500 dB18安全过滤口罩：100 CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜（焊接用1000 GDA）21手套：棉布22皮革22铝梯：1 M1.5 M4 M23高空工作台：10 M全护式24高压电工全户装25运输工具：轴流板式车26手推车27木锄28扳手：活动150 MM活动200 MM活动300 MM活动450 MM

27、29菊花板身：3 MM 36 MM30组合式板身：4 MM 45 MM31 夹具：大力钳（平口）32 C形夹：100 MM 150 MM 200MM300MM33虎钳150 MM34 钢管工具：连弯头35 切割工具：水观用切刀36 铁皮用剪刀37界刀38 剪刀39 紧急爆破用大手锤40 斧头（消防队用）41 铁笔42压力钳43 润滑油加油枪44 六角起子（0.5 MM 16 MM）45 管子钳：200 MM 300 MM 450 MM 600 MM46 拉钉钳47螺丝起子：平嘴形100 MM 4 MM 150 MM 6 MM 200 MM 8 MM 250 MM 8MM 400 MM 10 M

28、M48平嘴形：100 MM 3 MM 175 MM 4.5 MM 250 MM 6 MM 350 MM 7.5MM49 电子部件专用：平嘴50 十字嘴51 平嘴钳52尖嘴钳53 斜口钳54 导线开口钳55 剪线钳56 鲤鱼钳57 水泵钳58 弹簧专用尖嘴钳：平嘴59 弓嘴60 电线护套管钳：100A以上61 800A以上62 手锯：金属 450 mm 150 mm 木工 600 mm 250 mm63 手锤：电工 球形1 kg 球形1.5 kg64 铁钻65木工专用工具66 泥水工专用工具67 电池式手电钻：0 mm 12 mm68 油压式手电钻：小 大69油压式手电锤：小70 锯条式切割机7

29、1 叶片式切割机：小 大72 金属磨轮式切割机：手提小 手提大73 磨轮床7460A电焊机75 小型电焊机76 气体焊枪：氧气式77 高压气泵（手提式）78 高压吸尘机（手提式）79 手提射灯80 气动打钉枪81 值班工作台、椅82 工具台83 工具柜84 物料架85 工具箱86 文件架87 警械88 值班电筒（充电式）89 雨具90 防火服91 战斗服92空气呼吸器93 头盔94 防毒面具95 洗地机96 高速抛光机97高压冲洗枪98 吸尘器99 清洁小车及配件100 水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101 清洁消耗品102 吸尘吸水机103 大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）10

30、5 告示牌（大堂用）106 指示牌107 大堂广告栏 / 广告牌108 大堂用吸水 / 吸尘垫109 地毯（电梯用）110 办公桌椅111 文件柜112 打卡钟及卡板113 对讲机（含备件）114 电脑115 打印机（激光 / 针打各一台）116 复印机117 传真机118 保险箱119 6人更衣柜120 饮水机121 装订机122照相机注：物业治理工具与装备价格表，所列项目依照物业治理实际开展工作所需为准。第六章 物业治理工作岗位职责 一、物业经理岗位职责 1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合治理，贯彻执行ISO 9000质量治理体系及ISO14000环境治理体系，完成与公司签订的年度治

31、理目标和经济指标。2、制定治理处年度、月度工作打算并组织实施，业务上同意总公司和上级部门的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关怀职员生活，确保治理处职员有良好的精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖的物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业治理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成治理处其他工作职责内容和公司安排或托付的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1、协调经理完成本治理处的各项工作。2、认真完成所分管的各项工作。3、当经理不在时，代理经理进行

32、工作。4、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制打算，按程序办理治理处招、调职员的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。6、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7、有权处理分管工作范围内的突发事件。8、有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业治理部经理岗位职责1、以身作则，调动职员积极性，保质、保量地完成各项工作。2、检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3、热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。4、定期对本部门职员进行培训和考核工作，不断提高职员的业务水平和服务质量。5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力

33、和物力资源。6、负责清洁用品采购打算的编制和进物资品的验证工作，并操纵其合理的使用，协助仓库治理员合理贮存和使用治理。7、负责业户的租金及物业治理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。四、物业治理文员岗位职责1、向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作云做和人际关系。4、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学

34、化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件治理，严格会议制度，增强保密观念。凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6、从节约动身，审批各部门办公用品的购置。五、物业治理员岗位职责1、在物业治理部经理领导下，具体行使治理、监督、协调服务的职能。2、负责治理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用工程。4、协调经理送发物业治理方面的文件。5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月打算。6、负责发觉运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7、收集有价

35、值的物业信息，为推动公司物业治理工作的进展出谋划策。8、完成经理交办的各项任务。六、物业商务治理员岗位职责1、负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和气、热情大方、反应敏捷、处事稳健。2、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时刻接待。4、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5、负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6、完成办公室临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1、负责本辖区的清洁卫生工作。2、负责公司及治理处业户的服务工作。3、负责大厦各区域的垃圾

36、收集工作。4、完成领导交办的其他工作。八、工程治理部经理岗位职责1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面治理工作。2、负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3、履行治理处签订的设备治理合同，完成下达的各项治理指标和经济指标。4、贯彻执行公司制定的机电设备治理工作手册，确保机电安装维修工程治理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全治理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月许多于一次夜间查岗。7、负责职员的政治思想教育和专业技能培训，不

37、断提高职员的综合能力和素养。8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和治理工作。10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时想上级领导或治理处汇报。2、值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、只能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3、定时巡视设

38、施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4、配合治理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6、负责设备房的安全治理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房治理规定的行为。7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8、家防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全治理工作。9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发觉问题，杜绝白费。10、完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位

39、职责1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修打算。4、依照系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5、负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6、完成上级交代的其他工作。十一、弱电技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系

40、统、广播系统等弱电系统的运行，维护治理工作。3、依照实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4、完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保治理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严峻的滴漏现象，各类管道、法门无严峻的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修打算。4、依照运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5、完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职

41、责1、执行治理部制定的机电设备治理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2、定期清洁所治理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发觉问题及时处理。6、积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1、负责本部门文件、图纸及技术资料的治理，建档和统一治理工作。2、负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的治理。3、负责部门考勤统计工作。4、

42、负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5、负责本门部文件打印、校对，及传真工作。6、负责治理处工程、物业、办公仓库治理工作。7、完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1、同意经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2、对治安、车辆治理员日常工作进行检查、监督、考核和安排治理处的临时工作任务。3、协助安全治理经理制定每月工作打算，并检查安全治理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。4、检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5、负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向治理处经理助理或经理汇报。6、定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周许多于1次）对各岗位值勤人员的工作进行巡

43、查、督导。7、对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。8、做好安全治理员的培训、考核工作。9、热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10、熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。十六、安全治理员岗位职责1、服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2、负责本辖区车辆进出、停放治理，遇事要向上级报告。3、负责本辖区人员的进出治理。4、榜样遵守国家法令、法规，做到依法办事。5、熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6、熟悉有关消防器械的使用。7、负责大厦安全、防火防盗、防破坏的防范工作。8、负责大

44、厦应急处理的抢救工作。9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1、依照国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务治理方法。2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目，除会计制度同意变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3、围绕公司的经营进展规划和工作打算，负责编制公司财务打算和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4、做好公司各项资金的收取与支出治理。5、定期汇总治理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司进展决策提供参考依据。6、做好财务统计和会计帐目、报表及年总终结算工作，并妥善保管会计凭证，帐簿、报表和其他档案

45、资料。7、定期检查财务打算、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明缘故，及时解决。8、统一归口治理公司各种票据和帐目，杜绝治理处资金流失。9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10、保守公司治理处机密，维护公司利益。11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1、对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系、不得任意改变。2、对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并依照审核无误的原始凭证填制记帐凭证。3、要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4、按照规定设置总帐，明细帐。启用会计帐

46、簿时、应在帐簿封面上写明单位名称和帐簿名称，帐簿扉页上应附“启用表”。5、依照审核无误的会计凭证登记帐簿。帐簿记录发生错误时，不准涂改，刮檫，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辩），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记帐人员盖章（签字）。6、按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、讲明清晰。7、按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有

47、关资料。3、负责治理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并依照需要编制银行存款余额调节表。4、负责统一治理治理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。5、加强货币资金的治理，严格执行国家有关现金治理和银行帐户治理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司帐户。二十、财务收费员岗位职责1、协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上同意公司财务治理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，帐表相符，钞票据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达到98% 。2、依照业户需要提供上门收费服务，在预约时刻内准时到达。3、对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠

48、费款项及时回收。4、完成治理处经理交办的其他业务。第七章 物业治理费预算一、物业治理开支分类预算表序 号支出项目名称月支出年支出备 注一写字楼支出1职员薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、治理费4物业治理清洁费5物业治理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9治理公司合理利润10法定税金11每月治理费支出合计元 / 二商场支出1职员薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6职员制服费7设施维修、保养费8绿化设施治理费9节假日活动宣传费10治理公司合理利润11法定税金12每月治理费支出合计元 / 三车场费用1职员薪金2照明电费3公共用水费4每月治理费支出合

49、计元 / 四商务会所费用1职员薪金2会所用电费3会所用水费4每月治理费支出合计元 / 五职员餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费4每月治理费支出合计元 / 二、物业治理处开支预算明细表序 号支出项目名称算 式支出金额（人民币元）月支出年支出一 治理部职员薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理综合治理部3治理部经理4文员兼仓管5资料治理员6业户接待员 工程治理部7工程经理8工程主管9强电技工10弱电技工11空调水电工12万能工13文员兼仓管 物业治理部14物业经理15商务咨询治理16信报收发员17会所治理员18物业清洁员19物业治理文员 安全治理部20安全经理21安全主管22安全治理员

50、23车场治理员24监控治理员 财务治理部25财务经理 / 会计26财务出纳员27车场收费员二 物业治理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三 公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10通讯广播设备维护费11给排水设备维护费12设备维修备用金四 物业治理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁治理备用金五 绿化租用、治理费1外围绿化租用费2物

51、业绿化水电费3室内绿化布置费六 固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七 物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵41 / F 19 / F公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八 物业公共用水费用1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九 物业治理开支费第八章 物业治理规章制度和档案的建立与治理一、治理规章制度科学治理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的治理目的，我公司已成功导入ISO 9000质量治理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量治理体系的标准，实行专业化、规范化治理。制定出治理规章制度共计74条，其中公众制度1

52、2条，内部岗位职责20条，运作治理制度32条，职员培训考核制度10条。1、公众制度（1） 业户手册（2） 业主公约（3） 精神文明公约（4） 楼宇使用维护治理规定（5） 二次装修治理规定（6） 二次装修治理协议（7） 装修人员治理规定（8） 出入物品治理规定（9） 安全治理规定（10） 消防治理规定清洁卫生治理规定园林绿化治理规定2、岗位职责物业经理岗位职责经理助理岗位职责物业治理部经理岗位职责物业治理文员岗位职责物业治理员岗位职责物业商务治理员岗位职责物业清洁员岗位职责工程治理部经理岗位职责工程技术员岗位职责强电技工岗位职责弱电技工岗位职责暖通工岗位职责维修工岗位职责工程文员、资料员、仓管员

53、岗位职责安全经理岗位职责安全治理员岗位职责财务经理岗位职责财务会计岗位职责财务出纳岗位职责财务收费员岗位职责3、运作治理制度（1） 职员手册（2） 治理人员文明服务准则（3） 职员办公制度各部门月工作打算及总结制度物业治理工作廉洁制度职员培训制度内部财务治理制度档案资料治理制度值班治理制度公共用品申请、购买、领用制度职员宿舍治理评比制度接待投诉处理及回访制度维修回访制度机电设备治理手册机电设备的编号方法机电设备的统计制度配电房治理制度物业防火安全检查制度大厦应急灭火抢救方案物业治理运作流程业户投诉处理程序业户入住工作程序业户入住装修治理工作程序物业治理档案建立工作程序物业治理档案监督工作程序物

54、业资料操纵工作程序公共设施维修、养护工作程序机电设备维修工作程序安全治理工作程序消防应急处理工作程序园林绿化治理工作程序清洁治理工作程序社区文化开展工作程序4、职员培训考核制度（1） 新职员入职培训制度（2） 在岗职员循环培训制度（3） 职职员作考核及奖罚制度（4） 职员岗位责任月考核成绩汇总表（5） 经理助理岗位月考核成绩表（6） 部门经理岗位月考核成绩表（7） 部门职员岗位月考核成绩表（8） 业户意见月上访统计表（9） 职员违章违纪处理意见申报表物业治理工作情况一览表 二、物业档案建立与治理 1、资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，依照实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务

55、的角度动身，扩大信息的收集来源，从时刻上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2、资料分类整理（1）分辨真伪（2）分类排序（3）组编档号（4）装订精美3、档案资料治理（1）采纳原始档案和电脑档案双轨治理制。（2）采纳多种形式的文档储存方法，便于原始档案的治理（如：采纳录象、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。（3）建议尽可能的采纳电脑储存，便于查找调用，以便更好地爱护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借治理规定，档案治理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破损，应及时修

56、补。（5）档案治理室不惜达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。第九章 各项治理工作方案 一、公共设施设备治理 1、治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。2、治理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备治理和维修人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时刻排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系

57、统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（7）消防治理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时刻对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时刻内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时刻停水现

58、象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。二、安全治理1、治理目标（1）确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。（2）维护好大厦内的公共秩序，操纵私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；操纵小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危险业户的安全情况，采取防范措施。2、建立交互式联动治安网络（1）在大厦设立流淌岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，治理部通过对讲机下达指令，巡逻人

59、员可在1min 3min内到达现场进行支援。（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理部安全治理指导员，定期与治理部安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3、紧急情况下的应急措施（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理部迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，操纵局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助共安机关调查破案。（4）治理部主任应在突发时刻发生的第一时刻到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修治理1、日常装修治理（1）治理部安排人员办理装修队伍的培训、严资、登记、审批和发放各类证件。（2）跟踪施工情况，治理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全治理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。（3）安全治理员24h值班，操纵人员进出并做好相应记录。（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋袋清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2、装修安全治理（1）安全治理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签定安全责任书。（3）装修材料按指定时刻进入，安全治理员进行认真查验，发觉有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向治