房地产企业营改增纳税申报及案例解析

1、房地产企业营改增纳税申报及案例解析一、申报表文件梳理1、2016年3月31日，总局发布了关于全面推开营业税改征增值税后增值税纳税申报有关事项的公告（2016年第13号），包括一般纳税人一主表五附表，固定资 产表，进项结构明细表，增值税减免税申报明细表，小规模纳税人申报表及附列资 料，增值税预缴税款表；2、2016年5月5日，总局发布2016年第27号公告，对增值税纳税申报有关事项 进行了明确，调整了进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；3、2016年5月10日，总局发布2016年第30号公告，再次对申报有关事项再次进 行了调整，增加了税负分析测算明细表，由从事建筑、房地产、金融或生活

2、服务等经 营业务的增值税一般纳税人填报。二、案例（根据总局培训资料改编）A房地产企业（一般纳税人）自行开发了 B房地产项目，施工许可证注明的开工日 期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30 日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业 2016年5月又收到预收款5250 万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前 取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元），同时办理房 产产权转移手续。2016年6月还取得了建筑服务

3、增值税专用发票价税合计1110万元（其中：注明的增值税税额为110万元）。经计算，本期允许扣除的土地价款为 1500万。纳税人选 择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？解析：（一）纳税人按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）（以下简称办法）第十一条、第十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。应预缴税款=5250 （1+11% 3%=141.9 万元（二）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250万元属于办 法第十七条规定的可以开具增值税普通

4、发票的情形。（三）根据办法第四条，销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。（四）纳税人应在7月申报期按照办法第十四条规定确定应纳税额：销项税额=（5250-1500） （1+11% 11%=3378.3811%=371.6 万元进项税额=110万元应纳税额=371.6-110=261.6万元应补税额=261.6-141.9=119.7 万元。纳税人应在7月申报期应补增值税119.7万元。一般计税下税负比较：应纳营业税 262.5万元，应纳增值税261.6万元。如果这题选择简易征收：6 月应预缴税款=5250 （1+5% 3%=150 万元7 月应纳=5250 （1+5% 5%=250 万元应补税=

5、5250 （1+5% 5%-150=250-150=100 万元简易征收下税负比较：应纳营业税 262.5万元，应纳增值税250万元。三、申报表填写（为便于讲解，以下单位为万元，小数点保留1位，实际填表时请按规定填写。）（一）填写增值税预缴税款表税屋提醒：被遮挡部分为141.9注意：这里的销售额和扣除金额都是含税金额（二）填写增值税纳税申报表附列资料（四）税额抵减情况表（三）填写本期抵扣进项税额结构明细表税屋提醒：被遮挡部分金额为 1000和税额为110（四）填写增值税纳税申报表附列资料（二）本期进项税额明细税屋提醒：被遮挡部分金额为 1000和税额为110（五）填写附列资料（三）服务、不动产

6、和无形资产扣除项目明细（六）填写申报表附列资料（一）本期销售情况明细税屋提醒：被遮挡部分销项（应纳）税额为 520.3和价税合计为5250税屋提醒：被遮挡部分销项（应纳）税额为 371.6小编寄语：不要指望一张证 书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不 要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验， excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上 助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个 选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。 学习时应充

7、分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。（七）填写增值税纳税申报表（主表）注意：主表第1栏销售额填差额前的不含税销售额，第11栏销项税额填差额后的销 项税额税屋提醒：被遮挡部分为应纳税额合计为 261.6（八）填写营改增税负分析测算明细表（下面图片来源公众号：用心打拼之家） 1、注意事项（1）应税项目代码及名称栏次：根据营改增试点应税项目明细表所列项目代码 及名称填写，同时有多个项目的，应分项目填写；（2）增值税税率或征收率，营业税税率：根据各项目适用的增值税税率或征收率填 写；各项目在原营业税税制下适用的原营业税税率填写。（3） 1-6列与申报表附列资料一第9-14列内容一致，填报口

8、径一致，只是需要按 照各项目进行分别填写！（4）第7歹U,按照一般计税方法计税的，本列各行次=第6列对应各行次（增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表第11栏销项税额一般项目+即征即 退项目本月数）（增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表第19栏应 纳税额一般项目+即征即退项目本月数）。换句话来说：第7列各行应当填写的数据= 分项目的销项税金/主表销项税额合计数主表应纳税额合计数，实际上是换 算出了每个单独项目对应的应纳增值税额。（5）第8-13列按营业税差额口径计算，这里测算出的增值税和营业税都是扣除差 额之后的税额，口径是完全一致的。2.测算表填写小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一 个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有 很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要