远卓-北京华融战略咨询项目写字楼分析报告ppt课件

1、写字楼行业研讨报告2006年7月20日初稿2006年8月12日第3次讨论稿2022年7月18日此报告仅供客户内部运用。未经远卓管理顾问公司书面答应，其他机构不得擅自传阅、援用或复制。全国写字楼行业整体看法综述外部影响要素企业行为C绩效方式P行业构造S1990年之后，写字楼逐渐市场化，呈现动摇式上升的开展态势2002年开场，为弥补1998年到2000年所留下的供需缺口，市场供应急剧添加，同时需求也受各种要素影响调动起来2002年以来，写字楼投资以平均每年接近30的速度添加，2005年全国写字楼投资完成额为737亿人民币，占房地产总投资额的5左右，并且这一比例在近几年比较稳定短期内迸发式增长即将终

2、了，长期来看那，受宏观经济向好的影响，未来市场的开展前景看好。但也会出现阶段性供需关系不平衡的情况写字楼规划具有很强区域性，目前集中于三大经济区的中心城市，未来三大经济区、七大城市带的中心城市是写字楼开发的主要地点选择市场集中度低，无论是开发还是持有运营，都没有绝对领先的企业投资主体呈现多元化：国有和集体企业，专业开发商、业外资本和外资产业方式过去受资金情况的影响，为快速回笼资金以开发后出卖为主，未来城市土地更为稀缺，一部分实力雄厚的公司目前正在向“开发持有运营的方式转变，这种方式的获利较为稳定和丰厚，同时风险程度也较低，这一方式将成为主导方式持有黄金地段的高质量写字楼可获得稳定丰厚的收益和较

3、小的风险，是持有运营目的的首选写字楼开发的关键胜利要素：区位选择、准确定位、自有资金和融资才干、工程建立才干等写字楼持有运营的关键胜利要素：区位选择、准确定位、运营管理才干、物业本身的质量和笼统写字楼开发环节获利性较高，可在20以上，属工程性短期报答持有运营具有长期获利才干，年报答率可达8以上，甚至更高，投资回收期为810年与资金构造有关地产增值可带来潜在收益区域经济开展、产业构造、商务环境、企业开展是写字楼的直接驱动要素写字楼市场受政策影响程度非常大2主要资料来源清单资料名称资料来源时间20052006年中国商业地产分析及投资咨询报告万瑞咨询2005年9月写字楼和住宅市场概况高力国际2006

4、年7月2006北京写字楼市场需求分析报告新地产2006年第7期 全国房地产统计年鉴国家统计局20002005年北京市统计年鉴北京市统计局20002005年中国房产信息北京市场活力不减戴德梁行2005年第8期中国地产研究2005年第三季度中原地产2005年10月制约行业发展的幕后之手房地产周期杨红旭2006年5月2005年北京写字楼市场回顾及2006年市场展望北京房地产网2006年2月3外部环境分析方法论外部环境分析构造产业链及行业全景图产品构造、分类及特点阐明外部影响要素阐明行业的开展历史行业的市场规模行业未来的开展趋势，增长速度行业的市场集中度业务的主要竞争对手行业的KSF总结行业获利空间现

5、状行业获利空间未来趋势背景阐明市场空间获利空间竞争格局4分析背景阐明业务现状华融是以商业物业片区开发为主体的公司，历史上以“金融街片区写字楼群为中心的商务地产开发获得了宏大的胜利，不仅积累了丰厚的收益，也建立了领先的市场领先优势及丰富的写字楼开发、租售阅历从未来开展角度看，华融系统在京写字楼开发工程贮藏缺乏，可持有运营的写字楼工程数量不多，经过金融街控股初步实现了跨地域扩张本章目的写字楼开发销售、持有运营是公司具有中心竞争优势的业务之一，面对未来开展，需求分析审视以下关键议题：从产业链角度分析写字楼价值链各环节目前的情况和未来趋势进展分析，发现市场竞争获利的关键点经过对全国、北京和金融街地域的

6、写字楼开展情况和趋势进展研讨，对中长期价值进展判别，对未来的写字楼开展方式和跨区域开展提出建议针对开发和持有运营两种方式的优点、难点和需求具备什么条件进展研讨，从而判别华融在才干具备方面的问题，并提出如何平衡，如何获取和培育这些才干的建议，并且对写字楼持有的目的选择提供选择根据对于所持有运营的金融街区域的写字楼，如何进一步深度发掘潜在的赢利方式和提供增值效力的时机5分析背景阐明分析方法全面审视全国，分析全国写字楼市场的整体开展特点详细分析北京写字楼市场的开展情况和竞争环境分析成果管理工具与其他报告的关系目前中国写字楼行业开展情况、趋势及特点行业整体构造及行业开展的关键驱动要素，总体市场规模、变

7、化趋势行业整体的竞争格局，包括市场集中度、行业关键胜利要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进展总结分析，发现其业务调整的动因、主要措施行业短期及未来获利空间的总结分析产业链分析财务分析相关性分析对标分析本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分，为公司业务组合及业务单元竞争战略提供根底性数据分析6从写字楼产业链看，华融未来能够会涉及一切环节华融所在位置客户一级土地开发商写字楼开发商规划设计单位中介效力公司机构/个人投资者物业管理公司运营商建筑施工单位政府主管机构产业价值链市场参与者客户地产开发写字楼开发销售持有/运营物业管理7写字楼可按硬件和软件两方面的规范分为假设干等级顶级写字

8、楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼楼宇外观设计、内外公共装修规范能否具有超前性能否到达写字楼程度设备设备如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套效力设备电力负荷、绿化、夜间照明等软件方面能否到达星级酒店规范硬件方面位于主要商务区的中心区极佳的易接近性,临两条以上的主干路高质量的内外装修灵敏的平面规划和高运用率70%较大的层面积25003000平方米宽阔的大堂和走廊高效中央空调系统，四控制空调，功率与大厦面积匹配写字楼智能化预留扩展空间，顺应技术变化随时扩展电梯系统良好，客货梯分别充足停车位，个/250平方米现代化的效力配套设备国际知名物业管理公司管理知名专业房地产开发商开发国外知名公司的租户

9、组合普通建筑面积不少于50000平方米评价细那么仲量联行资料来源：仲量联行；远卓分析8目录全国写字楼整体开展现状及特点北京写字楼开展现状与趋势9写字楼行业受多种要素变化和机遇的影响较为明显，而宏观要素是其根本的推进力量宏观影响要素多种变化和机遇写字楼行业产业构造变化：以高科技、信息、网络、知识和效力为重要构成部分和主要增长动力的新经济开展迅速国际化趋势和与跨国公司海外开展战略的调整一些经济兴隆、人口规模大的城市中心出现了企业集聚的商务区，写字楼开展时机较多奥运会、世博会等国际活动带来的开展契机经济影响要素中国经济近年来继续坚持9以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美圆以上，进入大开

10、展阶段中国参与WTO后，对外经济日渐活泼政策要素1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发2001年开场，政策控制放松2004年开场的宏观调控又收紧了政策写字楼市场开展不平衡，在多数地域处于起步阶段，在北京、上海等少数城市的开展程度较高写字楼受行业开展、企业开展、及城市规划等多种要素影响，有特殊的开展特点10我国经济继续高速稳定的开展刺激了写字楼市场的活泼资料来源：国家统计局；远卓分析19972005年GDP总值及增长率单位：亿元写字楼需求写字楼作为商务活动的载体，企业规模、类型和业绩的变化产生了宏大的需求产业构造开展变化，尤其是第三产业的比重提升有效添加了对写字楼的需求新型高端效力业

11、带来的需求，如金融、保险、互联网等高投资收益所吸引的的投资需求写字楼供应经济的向好调动了房地产商和各类资金投资写字楼的积极性原有办公楼多是功能落后和陈旧，不能满足现代商务办公的需求城市规划方面，写字楼作为带动经济开展的载体被优先开展，土地和资金向写字楼开发倾斜中国经济近年来继续坚持9以上的增长速度2004年我国人均GDP达1000美圆以上，进入大开展阶段中国参与WTO后，对外经济日渐活泼11宏观调控政策对写字楼行业的影响非常大，例如：2002年开场的迸发性增长，很大程度上是受前几年受政策影响的投资缺乏所致19982005年全国房地产与写字楼投资完成额增速关键发现1998年开场执行的要求党政机关

12、和国企原那么上制止三年内新建及购置办公楼的政策，呵斥1999和2000年延续2年写字楼投资负增长2002年开场，办公楼投资压制之后开场迸发式增长，2003年增速更是到达了34的高点2004年下半年受国家宏观调控政策影响，投资增速再次减缓资料来源：国家统计局；远卓分析受政策影响等要素影响，投资缺乏12产业构造也在不断调整之中，其中第三产业的良好开展是写字楼孕育和开展的最有力的推进要素城市的第三产业比重越高，这个城市写字楼的数量就会越多第三产业规模的开展刺激了对写字楼的需求高科技、信息、网络、知识等效力业旅游、会展、文娱、传媒 金融、保险、地产、 广告、各类事务所我国经济中，第三产业所占比重正稳定

13、提升全国各级产业开展趋势资料来源：国家统计局；远卓分析CAGR=4.4%2.302.022.182.112001-2004第三产业就业人数单位：亿假设以每年增长4%，人均办公面积7平方米计算，每年需新增办公面积6400万平方米，其中50%为新建的话，开发量为3200万平方米北京目前每年新增供应200300万平方米，存量为1000万平方米左右13东部地域的企业数量宏大，是主要的写字楼需求来源20012004全国法人单位数量变化单位：万个490.7 516.9 资料来源：国家统计局；远卓分析东部和西部的法人单位数量在不断添加，中部的在减少东部单位数量占全国总数量的56，是写字楼需求主要区域14由于

14、经济开展、政策要素，写字楼市场在2001年前后出现了严重的供需构造失衡中国经济高速增长，兑现对WTO所做的承诺，许多领域的外资企业积极进入中国并且在大中城市进展布点国内企业高速开展，规模实力显著扩张：近几年，各类企业平均扩展办公面积是30%，有的甚至到达了50新型经济迅速开展，城市的产业构造中第三产业的比重正在加大需求旺盛历史办公楼存量非常薄弱，数量较少，设备和效力落后，大量集中于过时、低端写字楼和办公用房1998年国务院出台相关政策限制楼堂馆所的盲目开发，呵斥延续3年写字楼供应投资缺乏，1999、2000年全国写字楼投资负增长供应缺乏供应需求表示图资料来源：远卓分析15受五大要素推进，写字楼

15、从企业自用办公用房转变为独立的消费要素，市场化趋势明显追求笼统、质量，表达企业实力商务活动中心办公、会议等相关设备交通便利及其他配套专业的物业效力专业化写字楼市场企业规模生长企业规模扩张，总部管理人员增多，管理设备更加专业、复杂商务活动频繁全球经济一体化促进商务活动的频繁，需求专业化环境及配套设备条件投资需求房地产产品的保值和增值功能吸引海外基金、国内机构以及个人投资者进入产业构造和规模受城市经济开展的规律影响，第三产业所占城市的一切产业的比重正逐年增大新型效力业产生第三产业中的新型高端效力业，特别是金融、保险、互联网、文化教育等行业高速开展，规模不断扩展资料来源：远卓分析16近5年来，写字楼

16、投资规模继续高速增长，占房地产总体投资规模的比例稳定在5左右亿元19972005年全国写字楼投资完成额情况2001年至今，虽然写字楼行业每年的投资额在快速提升CAGR为24.4，但目前整体规模不大，2005年为737亿人民币，约占房地产总投资额的5左右20012005年，写字楼投资额占房地产业总体投资规模的比例比较稳定关键发现CAGR=24.4%资料来源：国家统计局；远卓分析17未来宏观经济的向好，将会在产业、行业及企业等层面继续产生有利于写字楼开展的动力，写字楼继续向上的开展趋势不会改动宏观经济长期向好，而且中国经济开展的势头不会改动城市化进程加快，城市人口聚集，商务区的开展加快产业构造和规

17、模行业构造和规模企业规模写字楼行业长期向上开展的态势不会改动市场规模会随房地产整体规模的扩展而扩展开展速度依然很高，供需两方面都有快速添加的趋势整体上，供应略大于需求，尤其是在一些高端城市的高档次写字楼开发方面，迸发式增长阶段即将终了长期短期资料来源：远卓分析18在写字楼开发和持有运营两方面，地域和地点选择、精细化运作和品牌是未来开展的关键需求的不确定呈现动摇性客户构造的变化消费方式的变化租用与购买VS.供应的不确定性城市适宜商务开展用地的稀缺各类投资的不确定持有运营地域、地点选择：以三大经济区域的中心城市开展为主，可适当向周边的大城市开展地段尽量选择在城市中心比较成熟的商务区运营由粗放式向精

18、细化开展注重品牌的培育未来的趋势开发地域与地点选择：三大经济圈中心城市的黄金地段商务经济兴隆城市第三产业构造比例高区域辐射才干专业化管理，精细化运作，发掘物业增值的潜力物业类型：客户群体稳定的高档物业注重品牌的培育资料来源：远卓分析19写字楼的开展很大程度上与城市的开展定位及经济开展特点有关，目前写字楼的规划比较集中于区域经济中心城市写字楼开展程度主要与城市的开展定位及经济开展特点有关：城市的定位城市经济开展程度商务环境城市产业规划经济的外向性写字楼市场兴隆的城市往往都是一些经济中心城市北京上海广州深圳资料来源：远卓分析20长期来看，未来写字楼市场将集聚在三大城市群、七大城市带及假设干中心城市

19、中国城市化空间规划三大城市群：京津环渤海城市群、长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群外向型经济为主，制造业和效力业兴隆，具备强大的辐射作用七大城市带是：沿长江城市带、沿陇海铁路城市带、哈大沈大城市带、沿京广铁路城市带、济青烟威城市带、绵德成渝沿线城市带、沿南昆铁路城市带经济增长潜力较大，第一、第二产业为主，第三产业较弱中心城市是：以省会城市和具有优势的特征地级市为主的区域中心城市地域经济开展的排头兵该规划将包容：全国人口的50，高素质人才的75可发明85的GDP，全国工业总产值的90外贸进出口总量95未来20年，有2/3财富向珠三角、长三角和京津环渤海三大城市群集聚资料来源：；远卓分析21城市现

20、代化开展为写字楼带来区域市场的时机中国社会现代化进程2003年呈现很大的不平衡性：进入第二次社会现代化阶段的城市仅香港、澳门、台湾、北京4个城市，且都处于起步期，其中内地城市仅北京一个。北京进入了以知识经济、创新、金融现代效力业为中心产业的阶段少部分城市和地域处在第一阶段成熟期或向第二阶段的过渡期，如上海经济中心产业仍以汽车产业为主绝大部分省份处在第一次社会现代化的开展期，部分省份处在第一次社会现代化的起步期随着经济高速开展，国内大部分省份和地域将进入产业晋级，进而构成不同的产业构造，并引起房地产物业的消费需求构造变动资料来源：远卓知识库22伴随着城市的开展，商务区会因写字楼的聚集而逐渐构成和

21、稳定，而处于这两个阶段的城市最适宜写字楼的开展城市发展的五个阶段演变描述人口数量人均GDP早期的办公楼开始出现50万以下500美元以下城市往外发展，中心商业区萌芽，办公楼与商业一体化50万200万500美元城市功能开始分化，少量高档写字楼出现200万500万1000美元3000美元商务区脱离商业区发展，城市新型经济快速发展，写字楼快速发展500-1000万3000美元5000美元商务区离散聚集，写字楼稳定发展1000万以上5000美元以上城市开展的五个阶段资料来源：中广网，国家统计局居住工业商业中心商业区萌芽混合居住区中心商业区居住区副城心近郊工业区郊区工业区郊区居住区IIIIIIIVVI23

22、在竞争格局方面，无论是写字楼开发还是持有运营，市场都呈现高度的分散化，没有领先企业，竞争方式也比较初级写字楼开发写字楼持有运营市场集中度主要竞争对手竞争方式高度分散主要以单体工程开发为主写字楼的片区开发较少开发企业主体多元化：企业自建、房地产开发商、外资和业外资本没有领先的写字楼开发企业主要表达在对土地的竞争其次表达在谋划、定位以及建立才干的竞争高度分散以单体工程持有运营为主普遍缺乏规模持有运营的投资主体多元化：大型国企和民企以自用为主，兼顾获取投资收益房地产开发商中没有以持有运营为主业的专业企业外资及机构投资者参与度加深，但规模较小主要是区位的竞争运营才干的竞争物业本身质量、笼统的竞争资料来

23、源：远卓分析24区位的选择和准确定位是写字楼开发和持有运营共同的关键胜利要素，从风险程度来看，持有运营比开发的风险程度低写字楼开发持有/运营关键胜利要素风险程度较高，受政策风险影响很大较低，主要受市场风险影响区位的选择准确定位工程建立才干本钱控制本身的资金实力或融资才干区位的选择准确定位企业本身的资金实力运营和物业管理才干，深挖增值效力的潜力物业笼统资料来源：远卓分析25我国的房地产行业处于从粗放运营到精细运营的转变期- 行业成熟度与房地产商商业方式演化表示图 -高利润阶段高风险/高报答产品创新中等利润阶段适中风险/适中报答资本优势/规模优势微利阶段低风险/低报答规模优势经济特征需求特征房地产

24、开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产效力/效力型时间市场成熟度中国大陆房地产商香港房地产商兴隆国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀平衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主资料来源：远卓知识库26土地的稀缺、市场竞争加剧等要素，促使运营方式由开发后出卖向开发后持有运营转变投资开发出卖投资持有/运营开发风险过大开发环节接受宏大的政策风险，开发出卖方式所承当的风险过于集中土地的稀缺性优质适用地块的稀缺和拿地的难度加大市场竞争加剧一些城市的写字楼市场曾经由卖方市场转变为买方市场市场行情新增供应量的加大导致售价逐渐下滑，而租金却可以坚持较高的程度，并不断上涨未来能够会出现

25、专业化、品牌化的物业持有运营企业资料来源：远卓分析27由于持有运营方式具有良好和稳定的收益、风险较低等优点，一部分实力雄厚的企业正跨进这一领域优点难点资金回笼快符合中国大多数企业资源现状开发多个工程时，可滚动开发，减轻资金压力长期稳定的报答，可以有效平滑企业现金流，而且风险相对较低为未来经过资产证券化融资打下根底除长期报答外，有提供深度增值效力而获利的空间土地获取日益困难由于现金流不稳定，对财务的影响较大受阶段时间内市场行情的影响较大继续获利才干不强资金占用量大，短期内资金压力大变现性差需求拥有或聘请专业的管理才干投资开发出卖投资持有/运营开发金融除可获得持有运营方式的益处外，还可处理最大的资

26、金流动性问题，利用金融工具提高资本的流动性可以有才干支持开发和收买业务，从而更快的开展假设进展金融运作需求非常强的金融资本运作才干需求成熟的金融市场和政策环境配合资料来源：远卓分析28但持有物业会占用大量的流动资金，目前国内企业正努力经过资本市场的运作，获取流动资金资本市场物业持有运营的房地产企业￥物业持有运营的房地产企业物业持有运营的房地产企业发行REITs发行债券越秀REITs已在香港上市北辰方案将旗下价值30 亿元的投资物业组成REITs 海外上市万达方案将旗下的零售物业组成REITs海外上市国贸发行总额为10年期10亿元的债券，所筹资金全部用于国贸三期工程金融街成国内首家发行短期融资债

27、券的上市房企资料来源：搜房网；远卓分析29相对于国内企业积极改动运营方式的情况，国际资本也正加快投资中国的写字楼物业稳定良好的出租运营收益地产和物业增值潜力宏大人民币升值所获收益123投资于中国写字楼的年投资报答率要高于国外成熟的市场，在北京等大城市普通能到达10以上从2005年7月开场，人民币曾经累计升值超越3人民币目前仍被以为具有很大的升值空间海外基金普通选择的目的均为城市中心区域、质量优秀、周边商务气氛比较成熟的物业，具有宏大的增值空间国际资本的投资收买方式主要有两种：在建工程转让，代表工程是年初麦格理收买新茂大厦收买现成物业，代表工程是高盛收买百腾大厦The EVERYCO Corp数

28、据来源：高力国际；远卓分析302005年，海外房地产投资基金频频在国内收买物业，目的主要是写字楼资料来源：申银万国证券2005海外房地产投资基金的物业投资海外基金在整体购买物业时较倾向于写字楼、商业和高档公寓31未来的写字楼物业管理公司将会更加专业化、品牌化，并经过提供深度增值效力获取更大的收益写字楼物业管理获利表现好少数高端国际企业写字楼工程处在优势位置国内专业化才干正在构成增值效力获利潜力宏大全国性物业管理企业将产生物业管理衍生出深度增值的空间较大，开展趋势明显长期短期运营管理物业出租管理设备管理保安及消防投资管理代理投资咨询效力物业选址物业开发建议融资效力资料来源：远卓分析32黄金地带的

29、物业收益性良好并且比较稳定，吸引力凸现北京嘉里中心上海嘉里中心深圳嘉里中心光华路，CBD中心区南京西路，南京路商业区人民南路，罗湖区商圈自建成以来，出租率不断坚持在90以上租金也在当地处于最高的档次以嘉里建立为例香港嘉里建立公司选择持有物业的规范概略：黄金地段的高质量物业数据来源：搜房网；远卓分析33目前开发和持有运营的获利程度均比较高开发出卖未来趋势很高，普通的工程获利可到达20以上依然会维持较高的程度，但存在较大不确定性：客户的购买需求会因消费习惯、消费才干、客户构造因多种要素的变化而出现动摇土地的获取本钱会因竞争加剧而提高较高，年平均报答率普通可到达8Y以上，差别较大与资金构造、物业质量

30、、区域市场行情有关回收期大约为810年并未包括地产升值的潜在收益以北京、上海等一线大城市为例，随着市场趋于成熟，年报答率将会缓慢降低，估计到2020年可降低到810的程度，是参考国际目前的一些数据：欧美国家：46东南亚地域的兴隆城市和我国香港和台湾地域：810开发持有运营资料来源：搜房网；远卓分析目前获利程度34开发后出卖的收益情况投资开发出卖假设条件北京CBD地域的甲级写字楼，面积10万平方米，含一切地上地下面积开发期为3年，假设第三年年初有预售收入，第三年年底建成后全部售出本钱：10000元/平方米含土地本钱、建安本钱、各项前期费用、除所得税外的各项税费资金运用比例：自有资金30，银行贷款

31、40 3年期6，预售收入30售价：20000元/平方米可出卖面积比例：90不思索商业、停车场等出卖面积，一致计入可出卖面积收益情况35持有运营的租金收益情况乐观投资持有/运营开发假设条件北京CBD地域的甲级写字楼，面积10万平方米，含一切地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期6%收买单价：18000元/平方米整购谈判才干强，可按9折计算净租面积比例：80租金价钱：$40/平方米月￥320空置率：10，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业本钱指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5计算折现率：6收益情况36持有运营的租金收益情况悲观投资持有/运营开发假设条件北京CB

32、D地域的甲级写字楼，面积10万平方米，含一切地上地下面积一次性购买，自有资金与贷款比例为3：7，贷款:10年期6%收买单价：20000元/平方米净租面积比例：80租金价钱：$35/平方米月￥280空置率：15，长期稳定不单计商业、停车场等收入营业本钱指招商、广告、人工费用等，以年租金收入的5计算折现率：6收益情况37未来我国写字楼市场特点总结开发持有经营物业管理短期高端城市、高端写字楼开发爆发式增长阶段将会结束，由于惯性，可能会形成阶段性的过剩黄金地带物业的持有经营吸引力凸现个别城市执行的商住楼禁止政策将增大低端写字楼的需求写字楼物业管理获利表现好少数高端国际企业写字楼项目具有优势国内专业化能

33、力正在形成长期全国三大城市群、七条城市带孕育梯次机会，为跨地域发展带来可能出现写字楼专业开发企业在国内金融环境下，企业利用金融工具将促进持有物业的企业规模成长出现专业的写字楼物业持有企业增值服务获利潜力巨大全国性物业管理企业将逐步产生新型物业管理模式逐步成熟（如上海金茂物业管理有限公司提供综合性专业物业服务，包括物业代理及管理、设施管理、保安及消防等）38目录全国写字楼整体开展现状及特点北京写字楼开展现状与趋势39北京写字楼市场观念综述开展历程北京写字楼市场开展呈动摇式上升态势近几年，受多方面利好要素影响，北京写字楼市场开展迅速，并且在全国处于领先位置市场表现及趋势短期内写字楼供应特点仍为集中

34、放量，市场的吸纳才干上升较慢，供求关系的不平衡导致租金下滑长期来看，市场将在2021年之后到达供需平衡，将会进入平稳开展的阶段区域分析及预测北京写字楼空间规划呈现集中分散式的特点，CBD、金融街、中关村是最大的三个区域三大区域中，CBD和金融街的未来最为看好：CBD租金程度最高，未来仍有可供开发的土地；金融街的空置率最低，租金程度较高，而且根本已开发完成，适宜持有运营40受世界经济变化和供需构造影响，北京写字楼市场一直在处于动摇之中19932000200120022021-2021受1999开场的宏观控制影响，写字楼供应量不大，市场供不应求，租金继续上涨由于市场行情看好，2000年也成为几年来

35、写字楼投资量较大的一年随着网络经济泡沫不断破裂，网络公司对于写字楼的需求难有大规模的扩张，加上911导致美国经济下滑，2001年甲级写字楼市场处于低潮19951993至1995年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代表的高档商用楼工程发明了北京房地产开发历史上的奇观 19991995年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大厦等众多大体量优质写字楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出了需求量，成为写字楼市场盛衰的转机点1996年，写字楼租售价明显反转1995-1999年 随着峻工量大增(近100万平米的供应量)，北京写字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体

36、处在继续低迷的形状中 随着北京申奥胜利和中国参与WTO，北京作为我国的政治、文化、经济中心，2002年写字楼市场进入一个上升而且动摇的开展趋势2003年SARS的迸发给本曾经较弱的北京写字楼市场雪上加霜2004年后出现大量的写字楼供应奥运会前对开发的限制会导致写字楼的需求放大到极高点，这种影响将继续到2021年2021年之后写字楼供应断档，市场存量将逐渐被吸纳注：本曲线为表示图20052005年的北京写字楼市场是近五年来放量最大的一年，尤其是CBD和中关村区域高端写字楼的集中放量，租金价钱有所下降资料来源：远卓知识库41从2002年开场，北京的写字楼市场整体表现出较快增长北京写字楼整体市场变化

37、情况万平米0%5%10%15%20%25%集中放量阶段空置率43资料来源：高力国际；远卓分析从2004年开场供应集中放量，导致空置率有所上升，但目前供需两方面的关系又有所变化，空置率在2005年下半年开场回落新增供应量宏大，同时市场需求也非常强劲，市场整体表现出阶段性动摇的特点42在供应方面，新增供应集中放量，而且主要是甲级写字楼，未来两年依然会坚持高增长态势单位：万平方米受政策和写字楼市场预期等要素的影响，供应表达出阶段性集中供应的特点2004年，甲级写字楼开场集中放量，并且未来2年依然过于集中，有短期阶段性供应过量的能够2000-2005年北京办公楼年度累计开工面积北京市2006-2021

38、年在建在售写字楼工程供应资料来源：北京统计局、戴德梁行，远卓分析表示未确定详细进入市场的时间单位：万平方米未来3年有超越400万平方米的供应2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建工程开工，大部分工程都会赶在2021年之前完工奥运政策性要素43北京市多年来经济的高速生长和第三产业比重的添加有效刺激了写字楼的需求亿元20012005年北京GDP及增长率北京市三产构造变化趋势图北京经济高速增长，企业数量的增长和营业面积的扩展产生了大量的写字楼需求参与WTO和申奥胜利等利好，使世界500强的外企加快了进入中国的步伐，而北京作为首选的总部所在地之一，高档写字楼的需求也随之大量添加资料来源：北京市

39、统计局；远卓分析第三产业比重日益加大，2005年底已接近70，金融、电信等行业对写字楼的需求非常可观多种效力性行业的企业也快速开展，律师、会计师事务所、旅游公司等对写字楼的需求大量添加44在客户和消费构造方面，中资企业机构是甲级写字楼的购买主力，而外资企业那么是租赁的主力位置中资企业外资企业高科技企业需求量出现回落，而传统行业，如电信、金融行业重新成为写字楼购买的主力大型国企用于总部办公楼晋级的需求非常剧烈，整栋购买写字楼的案例时有发生全国性的企业纷纷在北京设立总部，需求较大部委机构购置写字楼的面积多在1万到2万平方米之间，由于97年国家规定部委机关三年内制止购买办公楼，因此在过去的几年内，需

40、求市场也存在迸发增长随着国家在某些行业国退民进，有实力的民营企业不断涌现，对写字楼的需求也较大受世界经济影响受中国经济影响外资企业在甲级写字楼租赁市场上占主力随着中国参与世贸以及本国经济的复苏，国外公司对位于中央商务区的高档写字楼的需求直线上升外资机构用于投资的写字楼整购行为频频出现，反响了外资看好对中国写字楼市场的投资资料来源：远卓分析45受供需关系和甲级写字楼大量入市等要素的影响，从2003年下半年开场，整体市场租金价钱呈动摇式缓慢下滑态势由于新建的写字楼大量供应并且具有一定的技术优势，对原有写字楼市场的价钱呵斥了一定的冲击，致使整体价钱趋低对原有的顶级和高质量写字楼的影响非常有限高档工程

41、的供应，虽然会在短期内冲击区域市场，但从长久来看会促进区域市场的成熟和开展4.3%美金/建筑平米/月从总体趋势来看，北京市写字楼的租金程度还是处在一个下滑的趋势，随着供应量的进一步增大，估计调整趋势将继续，调整幅度要依世界及中国经济的走势情况而定资料来源：高力国际；远卓分析46受历史缘由和政策影响，短期内写字楼“迸发式增长阶段即将终了，长期来看，供求两方面的增速均会放缓对写字楼市场的影响需求方面：供应方面：客户构造将会发生变化，中小企业客户的比例将会上升，将会添加对中低端写字楼的需求高等级写字楼的购买需求将会减少，低档写字楼的需求将会添加供应量增速将会放缓部分区域高档次的写字楼能够会出现过剩资

42、料来源：高力国际；远卓分析从2002年开场的写字楼供应高速增长，很大程度上受历史上高端城市和高端写字楼严重欠缺所致这一阶段将会迅速完成，到2007年底，总供应量将到达1500万平方米，能够会出现阶段性和区域性构造过剩影响供应的要素大型国企为总部办公楼更新换代而进展的整购行为在未来趋于减少新发布的“171号文件将会对外资购买国内写字楼的行为进展规范和限制2006年6月19日，北京市工商局出台政策制止企业利用民宅作为办公场所影响需求的要素47虽然甲级写字楼在过去几年和未来的两年中集中放量，但在奥运会后的三年中，由于供应断档，存量将被市场消化，供需可根本平衡顶级及甲级写字楼新增供需趋势万平方米45%

43、5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率各级别写字楼存量构造2006年6月在未来的两年内，大约还会有400万平方米的新增供应，而这些大部分是甲级写字楼，未来两年的甲级写字楼租金将会下调由于2021年奥运会对在建工程的限制，而写字楼的开发周期普通为3年，故2021年后的三年内，新增甲级写字楼断档2021年之后，将有能够出现北京甲级写字楼供需平衡单位：万平方米资料来源：高力国际；远卓分析48亚奥商圈地域分布上，构成了“3X的多中心商务格局，CBD、金融街和中关村规模最大，亚奥、燕莎、东二环等商圈逐渐构成并开展迅速燕莎商圈东二环商圈东长安街商圈金融街中关村CBD资料来源：远卓分

44、析49三大区域分别有特定的客户群体，市场表现不尽一样，未来的开展趋势也不一样客户构成特点外企聚集，世界500强有1/3都已入驻CBD接近使馆区，具有传统的商务优势金融、电信、新闻媒体等产业仍有较多的土地可供开发 2021年之前集中添加供应量金融街目前主要是各大银行的总部、非银行的金融机构总部及电信行业入驻证券、保险、电信等行业陆续向外资开放，需求上升空间较大2021年之前仍有部分新增供应量根本无可开发土地资料来源：戴德梁行，远卓分析CBD金融街研发机构或大型跨国公司研发部门进驻高科技开展需求配套产业，银行、担保公司、风险投资等企业需求比例会上升目前存量最大，市场供大于求，租金和售价最低中关村未

45、来趋势市场表现租金及售价最高空置率较低可开发土地数量较少空置率最低，租售情况良好租金及售价较高50在存量分布方面，三大区域居于前列，其中CBD和金融街在未来两年仍会有较大的新增量各区域存量及分布万平方米2518151191075注：截至到2006年3月万平方米2006、2007年的潜在供应量按地域分CBD、金融街、中关村三大区域将占到总量的60以上此外，还有以朝阳门为中心的东二环商务带、燕莎商圈和亚运村商圈也将会有部分增长资料来源：戴德梁行；远卓分析51从目前市场价钱来看，三大区域中，金融街与CBD价钱相对较高，中关村那么处于较低的程度美圆/平方米/月CBD：客户需求稳定，区域供应量不会很大，

46、租金会坚持稳定甚至略有上调金融街：大客户需求稳定，市场供需比较稳定，租金继续坚持稳定中关村：未来新增供应的量较小，商住楼制止办公等政策的实施对写字楼需求产生明显影响，租金还有小幅上升的趋势短期预测重点区域租金及变化趋势资料来源：戴德梁行；远卓分析52三大区域未来的开展趋势良好，金融街在租金和空置率方面将会坚持比较好的程度万平方米三大区域存量变化预测CBD：租金依然坚持最高并有少量下滑；存量成为最大；空置率也会因市场的有效吸纳下降明显金融街：租金会有少量下滑；存量成为第二大；空置率会少量上升，但仍为三大区域内最低中关村：租金在三大区域中处于最低，而且会有所下降；由于市场吸纳和根本没有新增存量，空

47、置率下降明显资料来源：高力国际；远卓分析三大区域空置率预测CBD中关村金融街美圆/月/平方米三大区域租金走势预测CBD中关村金融街53而且，根据对写字楼投资者的调查，CBD、金融街、燕莎商圈等区域的吸引力较强，持有的前景比较乐观商务环境成熟，目的客户群稳定，租金收益稳定写字楼质量良好，档次较高，有一定的标志性地段优越，且区域内无新增工程，具有很高升值潜力百分比资料来源：戴德梁行，远卓分析54BACKUP55顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼总建筑面积 50000平方米35万平方米 30000平方米办公总面积 40000平方米24万平方米 20000平方米公共配套服务高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小

48、商店、康乐设施、展厅、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局、会所员工食堂、小商店、多功能厅、会议、商务中心、银行、邮局员工食堂、小商店、会议、商务中心每个车位服务总面积150平方米150250平方米250平方米每客梯位服务办公面积200平方米200300平方米300平方米卫生间男厕30人个大便器女厕20人个大便器男厕40人个大便器女厕30人个大便器男厕50人个大便器女厕40人个大便器自动控制完全A/B/C/F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空调集中空调，末端可控制温湿度、自动调节集中空调一般集中空调或分体、窗式空调信息点密度2.5平方米/个 2.510平方米/个56另外由于奥

49、运要素，2006年6月份以后城区将不会再有新的大型公建工程开工，大部分工程都会赶在2021年之前完工，由于写字楼工程的建立周期普通在3年左右，所以从2021年2021期间将没有新增供应，市场将会有近3年的消化期，市场竞争将会逐渐有序化，物业持有者也会在硬件软件方面进一步加大投入，运营进入良性循环阶段，租售价钱将会得到稳步的提升大单买卖进入尾声。目前市场上适宜投资机构整栋购买的工程曾经不多，要么是位置地段不佳，要么是曾经打散零售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的能够性不大一致业权，只租不售工程将成主流。散售市场即使得到恢复，对于市场上极大的存量供应也是杯水车薪

50、。在市场逐渐向好和运营收益报答上升的驱动下，同时在2006年房地产融资环境将出现改善的情况下，诸多曾经进入现楼阶段的写字楼工程，必将更多地进展持有运营，获取长期运营收益。同时，越来越多境外机构投资者对国内商用物业的关注，将驱使国内写字楼业主继续加大投入，提高效力程度，从而提高物业的市场价值销售和租赁市场的表现，区域特征明显。虽然写字楼市场整体供应继续放量，但是随着经济的继续快速开展，以及2021年奥运会的日益临近，需求也将进一步放大。东部的供应将主要以高档租赁工程为主，随着供应的添加，租赁市场将略有下跌，而销售市场增量不大，价钱仍将坚持稳定甚至略有上升。金融街市场虽有较大供应量，但其中大部分已

51、被预定，随着该区域综合商务配套性物业如酒店，酒店式公寓，会所俱乐部等的完善，金融街写字楼的销售价钱将处于稳步上升的态势，但租赁市场那么会由于部分持有型机构的放租构成一定量的供应，租金的价钱会出现一些动摇，部分老工程那么会遭到价钱下调的影响，但影响有限。中关村区域市场巨量供应的时代曾经终了，可以整售的楼盘曾经根本上被消化终了，大部分工程也曾经开场转入持有运营期，估计2006年中关村区域写字楼租赁市场仍将在较低价钱下进展猛烈竞争。市场需求更长时间培育才干有进一步的开展，而在销售市场上由于在售规模的萎缩，竞争减少，只需价钱适宜，应该可以获得不错的业绩 57北京商厦售价及租金走势千美圆每平方米美圆每月

52、每平方米58预测大单买卖进入尾声。目前市场上适宜投资机构整栋购买的工程曾经不多，要么是位置地段不佳，要么是曾经打散零售。即将入市的顶极写字楼多为实力型开发商，除非条件极具诱惑力，不然销售的能够性不大59受奥运前集中放量的影响，预期未来三个主要区域的租金价钱预期会有小幅下降$26.25$22.79$29.842007年$27.63$23.99$30.452006年平均租金美圆/月/平米1,295,069 737,147 1,397,085 2007年1,101,069 737,147 1,039,085 2006年库存平米11.60%12.40%13.90%2007年9.68%17.86%18.

53、94%2006年平均空置率150,000 40,000 360,000 2007年403,172 40,000 250,000 2006年吸纳量平米194,000 0 358,000 2007年413,965 37,000 348,000 2006年新供应量平米金融街中关村CBD资料来源：高力国际608.27.56.65.44.55.23.63.33.432.42.25.02%21.80%9.43%CBD 中关村 金融街 2005年重点区域平均租金和空置率单位：元/天/平米空置率顶级甲级/次甲级乙级/写字公寓丙级61在高端城市写字楼开发具有以下四大趋势特点写字楼郊区化 “因商而住向“因住而商的

54、转变对写字楼开发的影响 职住共存的都市形状促成写字楼新的开展空间轨道交通建立为写字楼开发带来新的机遇62新经济改动企业物业取向：以高科技、信息、网络、知识和效力为重要构成部分和主要增长动力的新经济景象对写字楼地产的影响是极其重要的国际化趋势与跨国公司海外开展战略的调整：由于中国经济继续增涨，中国已成为跨国公司海外市场开展最快、潜力最大的地域。中国日益改善的城市根底设备、投资环境、以及优质廉价的研发和消费劳动力，对跨国公司极具多方面的吸引力跨国公司写字楼选择方式发生变化：行业的聚集性 、物业的通达性 、运营本钱、安康的任务环境 、完善的配套效力及硬件设备 63受各种复杂要素影响，我国写字楼行业在

55、开展过程中将发生各种深层次变化房地产行业将日益成为国家支柱产业，长期呈增长态势，短期会因各种要素产生动摇全国性地域热点快速变化，国际化城市开展加快，同时开展重心由东部向中、西部地域转移城市内部房地产开发热点快速变化细分行业，如住宅、商务地产、商业地产、工业地产等领域的供需构造和市场发生快速变化目前是行业变革猛烈阶段，风险加大，规模化、差别化、专业化的趋势更加明显企业分化严重、行业重新洗牌企业方式竞争差别化资金跨地域内部管理64未来资金实力强、融资渠道畅通的开展商会强者愈强 租赁购买外资企业大型国企外资机构国有金融、电信、能源等大型企业自用型的需求具有很强的刚性，根本上不受房地产政策或者市场环境

56、的影响，只受国家宏观经济环境的影响 面临国企重组整合和写字楼晋级换代的需求，成为甲级写字楼销售市场的主要吸纳力量2005年国内企业主要青睐中关村、金融街区域的写字楼 目的主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级工程 外资基金为主体的国外热钱，对北京市写字楼销售市场的需求那么具有周期性，与他们对北京市写字楼市场环境的周期预测相关 大型民营企业或股份制企业 大型外企 中小企业及个人投资者：曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，个人投资者在当前的宏观调控之下，需求遭到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类工程 中小企业及个人投资者65中国经济高速增长zhs经济开展程度与写字楼格

57、局的内在关系 从国外的相关阅历来看，在一个国家或地域人均GDP未到达3000美圆之前，写字楼聚集的商务区域均出如今城市中心区域，而在人均GDP从3000添加到10000美圆这段时间内，整体城市功能进入扩张阶段。此时城市的商务中心开场不再表现出单一的聚集景象。商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，许多公司开场将办公场所迁往城市的郊区地段。而北京、上海等城市的人均GDP已逐渐超越3000美圆，因此写字楼空间规划从中心向郊区分散的开展趋势并不是简单的办公场所的差别化，这种写字楼聚集区域以及建筑方式的多元化，其最重要的构成缘由来自于不同公司，不同办公需求的细化，那些分开城市中心到郊区办公的公司，与聚集在城市中心商务区域内的公司，在办公需求上的差别是最终推进商务聚集多元化的直接缘由 66人口变化影响要素国家统计局测算数听阐明，2005年1月6日，中国人口总数到达13亿不包括香港、澳门特别行政区和台湾省，约占世界总人口的21。由于实行方案生育，中国13亿人口日的到来推迟了4年。庞大的人口数量不断是中国国情最显著的特点之一。虽然中国曾经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。 按照目前总和生育率1.8预测，2021年和2020年，中国人口总量将分别到达13.7亿和14.6亿；人