2022年通用机场建设项目可行性研究报告

1、通用机场建设项目可行性研究报告 通用机场建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！） TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 导言51、概述51.1项目概况51.2本报告的编制依据61.3项目的主要经济技术指标 6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 2、某某市宏观经济分析82.1综合概况82.2综合概况总结11.2.3经济概况12.2.4经济情况总结 24. HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 3、某某市

2、房地产宏观市场分析 253.1宏观市场特征 25.3.2房地产宏观经济指标分析26.3.3主要板块发展情况 29.3.4供给楼盘分析 31.总结37. HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 4、项目区域市场分析 374.1区域市场特征 37.4.2开发物业类型可行性分析39.4.3开发物业类型的选择 46.4.4区域内竞争项目分析47.区域内竞争项目分析总结 51.消费者问卷研究与分析 52.问卷调查分析与总结 65. HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 5、项目SWOT分析685.1项目优势分析68

3、.5.2项目机会分析695.3项目劣势分析70.5.4项目威胁分析 71.5.5项目劣势及威胁的规避72. HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 6、项目开发方案736.1项目物业种类及体量的配比方案 73.6.2项目的整体定位 75.6.3项目开发步骤及周期 76. HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 7、财务测算808、总结86导言首都机场集团公司制订了临空地产发展战略，目的在于整合成员机场周边土地资源，变资源优势为资本优势， 平滑成员机场年度利润曲线，为支线机场的运营补充稳定现金流，同时逐步统一

4、全集团地产开发业务，顺利启动成 员机场存量土地规划、设计、投资、开发工作。本项目的开发将有机结合首都机场地产集团房地产专业开发优势和 成员机场土地资源优势，最终实现项目收益最大化。本项目是推进首都机场集团公司临空地产发展战略，支持支线 机场发展的重要举措。1概述1.1项目概况本项目位于某某市某某区南部小新地组团内，距城市中心区约6公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。地块为 “倒L”型，横边长约720米，竖边长约1298米，形状较为狭长。原为机场航站楼及跑道用地，地块非正南北向， 姿态偏转角度约为逆时针方向30度。项目所在的小新地组团目前正在进行总体规划工作，即将上报某某市领导开会审议。据了解本项

5、目在该组团中 定位为商业中心区，周边多为住宅用地。此外，本地块所在小新地组团的路网规划为正南正北方向，将本项目地块分割成16块，5个地块为二类住宅用地、6个地块为商业、1个地块为教育用地、1个地块为绿地、1个地块为停车 场、1个地块为文体娱乐用地、1个地块为机电设施用地。本项目地块中商业用地的比例最大，且占据了最好的区 位，地块规则。住宅用地面积不大，大都位于项目地块的边角，多为不规则形状，只有两块适合住宅开发，其余住 宅用地很难加以利用。1.2本报告的编制依据1.2.1国家现行的相关法律、法规、政策及当地政府的有关规章制度和行业规范。122内蒙古自治区民航机场集团有限责任公司承诺与当地政府协

6、调，将规划条件和用地性质按我方要求调整，即 地块规划功能调整为住宅用地占80%以上，其余为商业用地；路网基本不斜穿本项目，保证项目内地块的完整性。1.2.3近日对某某市房地产市场进行调查所取得的成果；1.3项目的主要经济技术指标根据当地开发项目指标情况分析，其规划指标如表1-1所示。项目名称数量单位用地性质综合用地面积800亩总建筑面积 95万平方米容积率T丿厶2以后逐层1%2540290020%50%3040套/月户型设位置好、智能化、新材料 殳计较好，一期销售较好17层1商住地处核心区，周边配套齐大惟名邸皇家帝苑某某区新城区(1-5层商小高层住 宅住17000099155535002690

7、起价三层上浮0G8%四层以上逐40%65%1045套新月区六层? 2层上元/3%方米罄，口碑不、错亩 口用、屯 工工云&、【，宁澜 花园某某区多层商住80003282700起价，三四层上浮15%二五层上浮10%项目周边环境较差，商业 建成后将有所改观盛世嘉园某某区多层、高层住 宅170000三期82多层3198，高层 3280三四层上浮15%二层 上浮8%五层上浮10%交通便利某某家园某某区住宅三期23088.182002980同上某某区较大楼盘，自有配 套商业、幼儿园兴隆小区某某区住宅9069.8842680同上交通便利，周边学校多表3-2某某市现有楼盘供给概况金钰大都会新城区商业17000

8、0,自持70%80%项目品质不错，销售良好，但一 期招商不是很理想众联广场新城区商业公寓700002800起价三层以上15%四层以上逐层3%海达电器、小肥羊、京香先期进 驻龙园别墅新城区别墅89预计5000作为为数不多的别墅项目，社区 内园林景观较差，全现房销售百合新城松山区住宅、商业 街120000（商业36000）268060%松山区较有名气的楼盘，自身的 商业配套是其卖点奥翔财富写 字楼松山区写字楼底 商1100087350070%为数不多的写字楼，销售缓慢木兰小区松山区住宅26000444248080%周边教育、生活配套齐全从上表可以看出，某某市现有的供给楼盘中，新城和某某区的供给比例

9、较大，松山区相对较少，这说明消费者 比较偏好这两个区域。某某区作为传统的居住区，物业类型大都为多层，因其无可比拟的区位优势，产品被市场认 可。而新城区房地产的物业更趋于多样化，高层，商业公寓以及别墅等高品质的楼盘百花齐放，市场接受和认可的 程度也颇高，销售价格也呈现较高的趋势。松山区因其供给的楼盘少，销售形势也比较乐观。342供给楼盘指标分析342.1供给楼盘物业类型分析表3-3某某市供给楼盘物业类型楼盘名称物业类型楼盘名称物业类型新泰和双子座咼层商住成龙嘉园多层普住大惟名邸咼层商住王府花园多层精住宁澜花园多层商住锦绣花园多层精住盛世嘉园多层、小高层普住玉龙豕园多层普住某某家园多层、小高层普住

10、德润公馆咼层精住兴隆小区多层普住亚兴国际公寓咼层精住水榭花都多层、小高层精住馨风雅居普住皇家帝苑咼层普住富贵园小区多层普住金钰大都会商业兴华商住楼多层商住众联广场商业运输小区多层普住龙园别墅别墅东南关小区多层普住百合新城多层普住、商业物资小区普住奥翔财富写字楼写字楼、商业辽河花园多层普住木兰小区多层商住金百合家园多层普住春城家园普住阳光新城多层普住阳光家园多层普住吉祥家园精住、别墅温馨家园多层普住长安小区多层普住表3-4各种物业类型供给比例物业类型普通住宅精品住宅商住商业写字楼别墅比例58%14%14%4%2%8%上表表明某某房地产市场目前以普通住宅为主，高品质楼盘相对较少，商业类和写字楼类物

11、业比较缺乏。对于 本项目开发高品质的楼盘具有很好的指导作用。342.2供给楼盘主力户型列表表3-5供给楼盘主力户型楼盘名称主力户型楼盘名称主力户型新泰和双子座89109平米,两居成龙嘉园81 102平米,两三居大惟名邸66-90平米，两居王府花园84102平米,两三居宁澜花园69-81平米,两居长安小区87107平米,三居温馨家园69114平米,两三居阳光家园70-110平米,两三居某某家园85106平米,两居德润公馆136170平米,三四居水榭花都138平米,三居馨风雅居80120平米,两三居皇家帝苑70100平米,两居富贵园小区79 97平米,两三居木兰小区77114平米,两三居兴华商住楼

12、68 90平米,一两居众联广场97108平米,两居运输小区7596平米,两居龙园别墅280 340平方米东南关小区68116平米,两三居百合新城70105平米,两居室物资小区73-82平米,两居阳光新城129平米,三居辽河花园7080平米,两居从上表可以看出，目前市场上的主力户型面积区间为70-90平米，除别墅以外的项目基本都有这个面积区间的户型。这说明70-90平米的面积最容易被消费者接受，符合消费者的消费习惯。342.3供给楼盘价格分析表3-6供给楼盘价格状况项目均价价格区间新泰和双子座360029204100大惟名邸350034004000宁澜花园270024802900盛世嘉园2830

13、2480 3280某某家园268024803200兴隆小区26802480 3000水榭花都多层2650 小高层270025402900皇家帝苑330026804200龙园别墅预计5000百合新城268024802980木兰小区248022802680阳光新城268022002860春城家园248018002600通用机场建设项目可行性研究报告 通用机场建设项目可行性研究报告从上表可见，目前某某市现有楼盘起价普遍位于2000-3000元之间，部分高层项目的销售价格超过了3000元/平米，结合前述主力户型为70-90平方米计算，现有楼盘每套销售总价位于17.5-22.5万元之间居多。3.5总结本

14、章主要从某某市房地产投资情况、 房地产主要发展板块以及供给楼盘的现状三个方面对某某市房地产宏观市 场进行了分析。分析认为，某某市房地产市场的投资增长幅度快，市场需求旺盛。但因非市场因素的影响，市场波 动的可能性存在；某某市三个板块的房地产市场则因各自的特点而呈现出活不同的发展态势，但总体上来看，整个 房地产市场发展良好；从现有的供给楼盘来看，某某市目前以普通多层住宅为主，产品质量不高，物业类型不丰富4、项目区域市场分析4.1区域市场特征4.1.1区域发展潜力本项目位于某某市某某区南部，地块处在某某区小新地组团内。距城市中心区约6公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。随着城市经济的快速发展，城市化进

15、程的不断持续，某某市城市规模在不断膨胀。由于三山一河的地形限制， 城市扩张方向直指城市西、北部。从 2003年开始，某某开始越过半支箭河向西发展。在政府的大力推动下，政府 机关和多所知名中小学陆续迁入新城区，很大程度的加速了新城区（八家组团）的开发。经过将近5年的建设目前已经基本成型，新城区基本成为某某市现今的行政中心及新兴居住区。新城区的逐渐开发完毕，不等于城市发展的脚步有所停歇。从某某2002-2020年城市远景规划图中，我们可以看出新城区的开发完毕意味着，城市将开始越过锡箔河向小新地方向发展。凭借本区域现有的教育资源及未来的文 体资源，本区域正向着成为城市教育文化中心的方向进发。在若干市

16、政资源逐步完善的条件下，小新地组团未来有 打造一流城市居住区的潜质。4.1.2区域消费主体本区域居民除院校教职工外多数为村镇务农人员，意味着本区域现有人口的平均消费水平较低。本项目商业配套的目标客户主要来自本项目的住户，基本属于项目内部消化类型，还有部分消费者是来自周边居民。4.1.3区域交通环境虽然目前本区域公共交通、道路环境均较为落后，仅有一条公交线路从城市中心区通达本地块，但政府已经对 本区域的路网进行了重新规划，市政建设的投入也不断加大，项目的交通环境在未来将得到较大的改善，市区及附 近人流将会被引导至本区域，从而为本项目带来有效消费人群。4.2开发物业类型可行性分析4.2.1住宅物业

17、开发可行性分析421.1 区域内住宅市场发展概况本项目所在区域地属某某区南部的城乡结合部，北侧紧邻某某学院，西侧邻锡泊河，东侧和南侧皆为乡村及农 田。本区域虽远景规划已经成型，但现阶段仍处于政府未重点扶植的自然生长期。发展缓慢且城市面貌十分落后， 市政配套资源匮乏。区域内现阶段人口密度较小，自然环境良好，除某某学院及附中周边有部分住宅楼外，其余人 群均居住于村庄平房内。421.2 区域内住宅物业供需情况供给情况：依据我们对本区域住宅市场的走访调研分析，本项目所在小新地组团尚没有任何在建的商品住宅物 业投入市场。需求情况：根据调研数据判断，在政府未对本区域进行推动式发展之前，由于该区域自身发展速

18、度过缓，生活 配套设施尚待完善，区域居住需求十分有限。但随着城市经济的发展，政府推进力度的加大，预计本区域将具备良 好的环境品质，区域内对住宅物业的需求将会获得较大释放。4.2.1.3 区域交通环境对住宅物业开发的影响实地调研结果显示，因交通不便而放弃或不看好本地区的消费者占绝对多数，部分市民有在此区域购房的欲望,但前提条件是交通状况获得较大改善。随着政府不断完善市政道路建设、改善公共交通，未来本区域交通状况预计 会发生有效改善，改善后区域与城市距离将有效拉近，市区及周边人流将被引导至本区域，从而为本项目在全市范 围聚集并带来有效消费人群。422 商业物业开发可行性分析422.1 区域内商业市

19、场发展概况本项目所在区域虽然紧邻新城区，但由于一河之隔商业发展几乎空白，迄今本地块周边并没有规模商业出现， 根本原因是消费者数量少、消费能力弱。地块周边有某某学院及某某附中这类人口密集的社会团体，但因为学生的 消费能力较弱，使本区域商业物业的消费客户十分有限。4.2.2.2 区域内商业物业供需情况供给情况：据市场调研结果显示，本项目所在区域现有商业供应量少于1万平方米，没有大型商业设施，多为零散中小型低档次商业设施，商业多为街道上临街商业为主，业态也以绿植批发、小型传统零售店、小型饭馆及网 吧等日常生活配套为主，从现状来看，本地区商业发展十分落后，这也与本地区的人均消费水平和消费客户数量有 限

20、有关。需求情况：现阶段，本地区尚没有大型居住区，常住人口不到3万，区域内商业已基本满足现有消费群体需求。供需状况表明，本区域在未来几年内还不能够对大型商业物业形成有力支撑，大型商业物业市场需求具有不可 行性。如果本案规划为住宅，那么相应的商业配套必不可少，考虑到本项目周边有限的消费人群，只能形成有限的 商业需求，因此本项目如果规划有商业，应注意其规模要和项目内部及周边消费客群数量及其消费能力相匹配，因 此本项目在限制规模的条件下，发展商业物业在市场需求方面具有可行性，其消费主体将针对本项目业主及其家人422.3 区域交通环境对商业物业开发的影响依据我们对本区域商业市场的调研分析可以得出结论，本

21、区域商业市场发展有欠成熟的现状，一部分形成原因 在于小新地组团的建设还远未成熟，制约其发展的一个重要因素是区域交通环境的相对落后。发达的交通体系，会 将本项目所在地区同市区距离无形拉近，与市区尤其新城区商业形成有机联系，但当前阶段本地区的交通状况比较 滞后，致使整个小新地组团商业市场较为孤立，发展缓慢。4.2.3办公类物业开发可行性分析区域内办公类物业发展概况就商务市场而言，本项目所在区域毫无商务办公氛围。且考虑到现阶段某某市大型企业类别主要以能源，生物 制药、矿产开发、农副产品加工为主，均属生产加工类企业，厂区面积较大，其办公场所均为在厂区内部自行建设 办公楼，而没有单独另租（买）写字楼办公

22、的行为和习惯。就此而言本地块开发办公类物业，在目前来看基本无市 场可行性。区域交通环境对办公类物业开发的影响本项目所在区域规划开发时间尚未启动，目前只有一条学院路与外界联通，因此区域现有道路基础设施远无法 满足区域商务办公市场发展的需求，给区域商务办公市场的发展带来了较大的阻碍作用。但随着小新地组团城市规 划的付诸实施，本区域道路基础设施的全面改造和建设也会日渐完善。这种大规模、系统性的建设会使小新地组团 的交通得到缓解，为本区域各种物业市场，包括办公市场的发展提供基础性的支持。另外区域交通动线体系将加强本项目所在区域与老城区及新城区商务政务区域的联系，从而使本项目区域与周边有着商务氛围的区域

23、之间实现资源，尤其是人才资源的共享互动，可使本区域商务办公市场获得新的发展空间。424 酒店类物业开发可行性分析4.241 区域内酒店类物业发展概况某某市有着优美的自然环境及深厚的文化底蕴，旅游资源丰富。某某文化、中华第一龙等享誉九州，旅游业的 发展也是政府城市经济实现可持续发展的重要环节。从需求角度而言，随着国内经济的高速增长，居民生活水平的 不断提高，国内居民出游愿望空前高涨，再加上春节、“十一”两个旅游黄金周的制度化和规范化，来某某旅游的国内游客数量呈现较大的增长，游客数量呈现平稳增长趋势。日益增长的市场需求，使酒店类物业在某某市整体范 围内具有较大的发展空间。对本项目所在区域而言，由于

24、本项目距旅游资源丰富的区域仍有较远距离且现阶段交通通达性较低，酒店类物 业的存在还需要时间的积淀。随着小新地组团的逐步发展与区域交通环境的进一步优化，中长期来看，本地区存在 建星级酒店的可能性和市场可行性，通过一些特色服务，如较大的停车空间、完善的商业、娱乐配套、高档次的餐饮等等，本地块开发酒店亦能产生一定的投资回报。从上述区域内酒店类物业发展现状及供需角度来看，短期内开发酒店类物业不具可行性。但随着本区域与市区交通条件的改善，以及可能出现的其他商业、休闲配套的出现以及市政文体配套的发展成熟，加上某某市旅游热的 兴起后区域产品的空白，未来几年内将会在一定程度上刺激本地区酒店出现，因此从长远角度

25、分析，酒店物业有一 定的可行性，但风险与机会并存（建议放在项目开发的后期，根据周边市场发展情况及开发商战略意图而定）。4.242 区域交通环境对酒店类物业开发的影响本项目位于老城市核心区以南 6公里、新城区中心区3公里，随着区域道路的完善完工，交通的便捷为酒店类 物业的发展带来利好因素，从而使本项目未来可能发展之酒店物业具有交通条件上的可行性。可见本项目所在区域只有交通环境完善，最终才能带来本区域商务、商业市场的统一与成熟发展，才能使小新 地组团真正实现整体成熟化发展。对于酒店类物业而言，商务、商业市场的发展，将会为区域市场带来大量具有较高档次的商务、商业客群，相 应地，区域市场对酒店类物业的

26、需求程度也会得到相应提高，从而为酒店类物业提供发展空间。4.3开发物业类型的选择除以上论述外，本项目现有各项技术指标，例如容积率（W 1.8 ）、总规划建筑面积（W 950000 m2）.占地面积 （800亩），非常适合较大规模的住宅物业。同时，与其他物业形态相比较，住宅的销售周期较短，有利于尽快回笼 资金，在建立企业品牌的同时用于后续工程的滚动开发，降低开发风险。因此，本项目发展住宅类物业，具有很强的可行性，而大面积的发展商业可行性不强，底商型及中小规模集中 商业有很强的理论可行性。项目水榭花都地理位置新城区平双公路、玉龙大街、临潢大街交汇项目类型住宅+配套商业占地面积56万平方米建筑面积7

27、0万平方米容积率1.25建筑形式多层、小高层板楼绿化率35%总套数一期售罄，二期1671套，三期1148套销售率二期 50%销售速度30套/月4.4区域内竞争项目分析441现有竞争楼盘分析4.4.1.1水榭花都住宅均价多层2650元/平方米，小高层2700元/平方米价格层差2540- 2900元/平方米商铺均价物业费户型配比车位售价外立面材质临街商业（可餐饮）16800元/平方米，其他7500元/平方米0.8元/月.平米30-50平米一居占12% 69-81平米两居占77% 92平米三居占11%3300元/平方米墙砖备注周边商业氛围较差，沿街商业建成商家进驻后将有所改观项目点评:水榭花都作为一

28、家某某市外的开发商大型住宅项目，地处 新老城区交汇处，周边政府机关、名校众多。该项目在当期销 售楼盘的品质具有一定的代表性，后期销售也可能与本项目形 成竞争。该项目无论在户型设计上还是小区园林景观打造上均优于同期其他楼盘，最终促成了一期的旺销。目前销售的二期延续了一期的风格，以小高层板楼为主，但由于户型偏大，市场接受程度不太高，销售遇到了阻力。水榭花都的成功经验及教训值得本项目借鉴441.2 皇家帝苑项目点评：皇家帝苑位于新城区黄金地段，东临 24万平米的生态公 园，南至锡箔河、西临宝山路，北临市政府，周边教育配套、 生活配套齐全；整个项目采用现代自然主义的外立面风格，框 剪结构，确保物业质量

29、；最大70米的楼间距，确保户户采光， 社区内独特的水系景观的打造，最终赢得了购房者追捧。皇家 帝苑的成功证明了某某高品质楼盘的缺失，即使高层住宅存在高公摊面积，高居住成本，但只要项目各方面品质打 造到位，同样会赢得市场的认可项目皇家帝苑二期地理位置 项目类型 占地面积 建筑面积 容积率宝山路以东，林西路以西，临潢大街以南 住宅15万平方米25万平方米1.23建筑形式 绿化率 总套数住宅均价 价格层差 商铺均价 物业费小高层、高层板楼、双拼别墅35%155533002690元起价，3层上浮8% 4层及以上逐层上浮3%150001元/月平米户型配比70100平米两居占70% 120-140平米三居

30、占20%300-500平米双拼别墅占10%车位售价 外立面材质3300元/平方米涂料备注项目地处政府南面，临新城区主干道，建成后将成为新城区最大 的高层建筑群442在建、拟建竞争楼盘分析通过此次市场调研了解到，未来某某在建、拟建项目将主要集中在新城区、松山区及项目周边的地块，由于本项目的开发周期较长，预计近年某某的在建、拟建项目都会对本项目产生一定影响。4.4.2 . 1在建、拟建项目给本项目带来的机会某某市十一五发展目标，及新城开发的政策指导，会带动某某城市化建设的进程，改变整个某某的城市形象,提升整体的居住环境，城市体的扩容将增加本项目的客源。老城区有限的可供开发用地，将增强新城区板块、项

31、目周边的开发形成聚合力，从而提升本项目的土地价值， 逐渐由生地向熟地的转变，将极大的拉近消费者对本项目的心理距离。随着近几年的发展，市场上逐渐出现了部分高品质的楼盘，这些优秀项目的出现将会加深某某人对于“什么是 好房子”的认识，这种观念上的引导也会带动某某人生活方式和居住质量的提升。目前市场上高品质楼盘的缺失，预留了本项目打造高品质社区的发展空间。项目周边大量可开发用地均存在难度较大的拆迁问题，从而使本项目今后具备成本优势。442.2 在建、拟建项目给本项目带来的威胁某某大量不确定的在建、拟建的开发用地，不确定的潜在客户量，以及当期市场饱和度的大小，将直接影响项 目的开发周期及资金回笼。项目周

32、边大量的拟建开发用地，将会分流本项目的潜在客户。项目周边可建用地开发时期的不确定，将可能出现本项目孤掌难鸣，无法产生聚合效应的局面。松山区可供开发的用地量较多，由于其离老城区商业中心的地缘优势，将可能分流部分本项目的潜在客户。 如果市场供应没有结构性的转变，而是保持在某一需求层面上的量的集中增加，将会造成房地产市场的结构性 供需失衡，对本项目也会有一定的威胁。由于众多待开发用地的存在，未来可能出现的国内知名开发商的进驻，将会加剧市场竞争。4.5区域内竞争项目分析总结在竞争项目的选择方面，我们选取了现有的两个竞争项目水榭花都和皇家帝苑，以及一些在建和拟建的项目， 对它们进行点评和分析。通过对竞争

33、对手的分析，给本项目提供了重要的市场参考依据。1、竞争项目的销量普遍良好，建筑风格比较新颖，较之其它的楼盘，无论是在户型设计还是在小区的景观设计方面，都引入了全新的理念，对于消费者的需求有一定的引导作用。因此，对于本项目，在对它们借鉴的基础上, 设计风格要更加独特并要易于为消费者接受，力争使产品能引领某某市的时尚潮流。2、竞争楼盘代表了某某市的高品质楼盘，但存在着一定的问题。通过实地调研，消费者普遍反映小区的物业 差。因此，本项目在物业管理上，可以引入高水准的物业管理，为本项目赢得一个良好的卖点，使之成为某某市高 水准物业管理的典范。3、竞争楼盘以及某某市其它楼盘的开发商都缺乏知名度，房地产运

34、作不规范。市场亟待规范有实力的开发商 加入，首都机场地产集团的进驻将产生良好的品牌效应，有利于得到市场的认可，从而获得更多的竞争优势。通用机场建设项目可行性研究报告2% 52%4.6消费者问卷研究与分析针对消费者购买住宅商品的消费行为设计了调查问卷，并进行了实地消费者问卷调查，共发放问卷107份，有效问卷100份，下面的统计全部以100份有效问卷作为依据。同时应该说明的是，100份问卷不可能全部代替市场 的倾向，但是通过这部分消费者问卷可以总结一般性规律，为项目开发工作做参考。4.6.1购房目的购房目的11%6% 1%28%-居住需求（首次购房） 改善住房条件I-为父母购房1为子女购房投资其他

35、通过调研了解，目前某某购房者主要以改善住房及首次购房为主，投资行为较少，由此可了解某某房地产市场需求旺盛通用机场建设项目可行性研究报告 462购房考虑因素购房考虑因素1% 0% 0%7%9%5%0%2%7%10%22%12%25%二地段-道路、交通-离工作单位远近i_价格二社区规划效果I室内户型设计-小孩教育问题-小区景观绿化社区及周边消费环境-工程质量项目手续是否齐全 1物业管理n开发商品牌实力通过调研了解，目前某某购房者最看重的因素以价格、段、交通为主，其他如小区环境、工程质量也是其考虑的重点4.6.3购房者区域选择区域选择厂0%29%.新城区红山区-I松山区I元宝山区通过调研了解，目前某

36、某购房者主要倾向于新城区和某某区，主要原因在于某某区作为老城区，可用开发用地不多，新城区作为未来城市的发展重点，且在环境方面66%通用机场建设项目可行性研究报告55%12% 期、现房选择倾向1%占有优势464期现房选择倾向通过调研了解，目前某某市购房者对于期房的接受度较高，另外对 现房的接受度也较高，但对二手房的接受度较低，这也是某某房屋中介 较少的主要原因之一。465物业类型喜好通过调研了解，目前某某市购房者对于物业类型的选择主要仍比 较看中多层住宅，但对高层也显现出逐渐接受的态势。31%物业类型选择2%J多层楼房_1小高层.1高层一别墅通用机场建设项目可行性研究报告 466物业面积、户型选

37、择面积偏好户型选择7% 2%10%:50-70 m2I | 70-90 m2 r 90-110 m-Ii0-i30m 130-150 m匚150m以上1%7% 2%45%1 一居室1二居室三居室I四居室K无隔断，自行设计通过调研了解，目前某某市购房者对于居室面积的选择集中在70-90平米的两居、90-110平米的小三居4.6.7单独空间设置倾向通过调研了解，目前某某市购房者对于有多余空间的户型，倾向单独空间设置4%1%46%匚儿童房书房,I佣人房- 家庭办公房49%卫生间数量需求3%-机动车每户一个-非机动车不受限制-无所谓于设置为书房和儿童房，这为今后项目产品设计具有一定的指向性。468阳台

38、、卫生间数量的需求通过调研了解，目前某某市购房者对于阳台及卫生间数量的考虑，基本上以能满足使用功能，有一个即可，究其原因主要是受购房面积大小所限阳台数量的需求3%车位配置需求n 一个 两个 两个以上469车位配置考虑通过调研了解，目前某某市购房者对于车位配置方面大多数认通用机场建设项目可行性研究报告52% 3%通用机场建设项目可行性研究报告29%2%67% 为机动车应每户一位，非机动车也应重点考虑。4610 装修标通过调研了:-厨、卫装修I全精装修毛坯房准选择解，目前某某市购房者大多数愿意毛坯房交房。4.6.11楼层户数选择2%1_ 一户_1两户-三至四户1无所谓通过调研了解，目前某某市购房者

39、对于单层户数没太多考虑，经过调研员讲解概念后，被访谈人又觉得单层在两户比较合适， 由此可看出，某某房地产市场尚处于较为初级, 在正确的导向下也能接受新思维。4.6.12居室采光倾向2%10%48%40%尸所有居室（卫生间除外） 朝阳二厅和部分居室朝阳采光效果良好即可-其他对于住宅采光方面的考虑越来越看重，主要原因在于之前市场上提 供的大多数户型在采光方面做的不足，一旦市场出现户型设计较好的项 目后，就受到市场的追捧，水榭花都即是一个佐证。4.6.13小区绿化率的选择通过调研了解，目前某某市购房者对于小区绿化率的理解，大多数人觉得绿化率在30汇50液为合理，认为无所谓的购房者主要原因在于某某目前

40、没有3%5%37%-65%以上 口 503左右I 30%-50%一 10%-20%口无所谓通用机场建设项目可行性研究报告 i_山景厂水景L林木景厂草地其他园林绿化标杆性的项目，由此造成大面积绿化的社区没有在购房者大脑中形成概念4614小区园林景观的选择通过调研了解，目前某某市购房者对于社区的园林景观较为接受 林木景观和大面积绿地景观。4.6.15供暖方式的选择通过调研了解，目前某某市购房者对于供暖方式认为普通供暖方式已能满足 其使用功能，另外地暖供热也受到部分购房者的认可。26%供暖方式1%L0%-0%-普通供暖 g地暖采暖 电热供暖J自行解决 -其他73%通用机场建设项目可行性研究报告 35

41、%4616社区配套的选择社区配套设施8%32%5%13%.超市、便利店等生活服务设施 口大型商业购物配套设施-幼儿园、小学、中学等教育设施医院、门诊等医疗卫生设施游泳、球场、健身器械等健身设施1邮局、银行等公共服务设施口宽带接入等家居智能化设施儿童娱乐设施餐饮通过调研了解，目前某某市购房者对于社区配套重点以生 活设施配套、教育配套、医疗卫生为主，这对项目规划具有一 定的指导意义。25%总房款15万元以下1 15-20万元二20-25万元I 25-30万元-30-35万元1 35-40万元亡40万元以上3%0%6%15%31%4.6.17总房款接受度通过调研了解，目前某某市购房者能承受的购房款总

42、额集中在2030万元之间。通用机场建设项目可行性研究报告 32%4.6.18 付款通过调 和银行按揭 息太高，及时 这也说明某 力。4.6.19首付能力通过调研了解,付款方式I用家庭积蓄一次性付款 i向亲友借款后一次性付款 一银行按揭贷款公积金贷款方式选择研了解，目前某某市购房者付款方式以一次性付款贷款为主，主要原因在于购房者消费习惯及认为利进行银行按揭的购房者在按揭年限上也在5-10年,某市房地产市场具有一定的需求且具有一定的购买目前某某市在接受按揭贷款、公积金贷款的购房首付能力0% 0%20%30%18%匚4 万元以下口 4-6万元1 6-8万元8-10万元 10-12万元J 12万元以上

43、通用机场建设项目可行性研究报告42% 通用机场建设项目可行性研究报告76% 者中812万元及以上者居多,从总房款推断，他们的首付大多也在50%以上，由此可看出他们具有一定的购买力4620月供能力月供能力38%7%7%1 1000元以下二 1000-1200元 1200-1500元-1500-2000元I I 2000-2500元通过调研了解，目前某某市按揭中购房者大多数月供能承受12002000元，由此可看出他们具有一定的还款能力。4.6.21购房者担忧通过调研了解，目前某某市购房者最为担心的问题体现在房屋的工程质购房担忧_开发商信誉不好，私改合同 售后服务不好，承诺不兑现 I房屋质量有问题L

44、开发商私改社区规划小区配套不完善-物业管理不好量方面，本项目作为大盘，开发周期较长，如何在消费者中树立口碑，工程质量也是我们应该重点关注的方面4622消费者选择本项目的倾向性8% 2%通过调研了解，被访谈的消费者在经过调研员引导性的解释之后，意向选择本项目的达到了 54%价走势的判断通过调研了解，被访谈的消费者认为未来4.6.23消费者对未来1-3年房1-3年房价将会平稳上涨、不会有较大变动、快速上涨的占了绝大多数，认为房价下跌的仅占少数，由此可见消费房价走势预判7%31%20%二快速上涨平稳上涨-I不会有较大变动I下跌通用机场建设项目可行性研究报告4% 27%27%24%1%48%I经济适用

45、房廉租房-普通住宅精品高档住宅房地产市场所存在问题% 6%13%32%I :虚假广告n面积短斤少两从业人员服务态度差 二合同欺诈 11小区配套不完善 匚房屋质量不好 11小区规划落后 匸其他者对未来房价的心理预期，从而可看出消费者在有购房需求的前提下即可做出购房的行为4624消费者认为市场应提供物业档次的判断通过调研了解，依照被访谈的消费者经济能力分析，认为目 前市场缺少普通住宅、精品住宅。4.6.25消费者认为目前某某房地产市场所存在的问题通过调研了解，被访谈的消费者认为从业人员的素质、小区配套、房屋质量是目前某某房地产市场最主要的问题,通用机场建设项目可行性研究报告 这也为本项目今后运作规

46、避相关问题提供了指导性意见。4626消费者获取楼盘信息的媒介6%29%:|报纸 n地产杂志-电视 n广播 门网络J户外II直投-1朋友介绍其他通过调研了解，被访谈的消费者获取楼盘信息的渠道主要以朋友介 绍、户外及报纸广告为主，这说明某某房地产市场推广手段较为落后， 同时为本项目营销推广手法留下了一定的空间。4.7问卷调查分析与总结问卷调查可以更好地了解消费者的消费心理、消费习惯以及消费动向，使我们能更准确地把握项目未来的目标消费群，为项目的定位以及其它的决策提供依据。4.7.1被访者基本特征被访者年龄均在25-60岁之间，处于能独立支配收入的人群; 被访者家庭大都有一定的经济实力，家庭年收入一

47、般在 5万元以上，具备在某某购买一般商品房的能力； 被访者基本都有自己的住房，但住房条件较差，主要共性：房屋陈旧、面积小等，部分早期购买的商品房也 存在户型的布局不合理、舒适度较差等问题。4.7.2 被访者心理特征大多数被访者都有首次、二次置业的欲望，希望以此来提升生活质量；被访者家庭大都具有一定购房能力，但由于长期以来生活方式的影响，使其对高品质商品房缺乏感性的认识， 其购房的主要目标仍集中于解决“面积”问题的相对廉价的商品房；被访者期望的商品房价位比较低，和目前商品房的市场价位有一定差距；部分被访者对居住地和工作地点的距离要求比较高。4.7.3被访者关注要素排序价格因素地理位置交通环境工程

48、质量小区环境教育配套4.7.4对本项目区域的印象部分被访者的日常生活与该区域联系较少，感觉距离较远，但如果在公共交通、周边商业配套、社区园林景 观上有所改善，还是可以考虑；部分群体认为本项目区域具有升值潜力，可以接受；还有一部分群体，认为本项目区域自然环境较好，适合居住。从问卷调查的结果来看，某某区和新城区受消费者关注的程度更高，本项目处于城乡结合部，无法借助区位优 势，其影响范围受到一定的局限。但在调查中，我们也发现，有部分消费者在一定程度上认可本区域，这使项目有 机会通过富有吸引力的产品吸引更多消费者的目光。价格因素、地理位置、交通环境、工程质量等成为消费者选择的主要因素，项目的交通可达性

49、将在很大程度上 影响本项目的成功，因此在规划项目的外部交通时，要更多地考虑未来消费者到达项目的便利性。有部分消费者对项目所在地的文化氛围和自然环境比较认可，消费者对本项目区域的认可，使项目容易被消费 者接受，项目除了在物业业态安排上要多样化的同时，项目建筑及环境本身观赏性也要重视，从而提升项目的唯一 性。5、项目SWO分析5.1项目优势分析1、项目规模大，可展现大盘的品质项目目前处于非城市发展的重心，近 95万平方米大规模的面积有利于项目提高在市场上的对抗竞争力，同时, 给消费者带来一个良好的心理预期。2、项目地块现状良好，土地开发整理成本低项目地块土地平整，现有建筑物少，不涉及拆迁安置补偿等

50、问题，开发整理成本低。3、周边丰富的优势资源，提高了项目的文化氛围项目紧邻某某市最高学府某某学院以及某某附中，高素质人才密集，文化氛围浓厚，为本项目创造了一个良好的人文环境，有助于提升本项目的住居品质，吸引潜在的购买者。4、项目容积率适中，产品选择范围较大，差异化明显项目的容积率是1.8，意味着本项目的产品可选择的范围较大，可融入更多的产品类型，低密度、中等密度以 及高密度产品都可以成为选择，产品的差异化明显，从而满足不同层次消费者的需求。5.2项目机会分析1、本项目所在的小新地组团是城市空间发展的主要方向之一政府针对小新低组团进行了完善的远期规划，在城市总体规划的指导下，小新地组团是城市空间

51、发展的主要方向之一，而本项目处于小新地组团的核心位置，是扼守未来小新地通往老城区和新城区的主要通道，具有极其重 要的战略核心地位。2、市场缺乏高品质的产品，为本项目创造了机遇目前，某某房地产发展仍处于初级阶段，市场上楼盘同质化严重，档次不高，普遍存在楼盘规划不尽合理，景 观设计未受重视，户型设计单调落后，外观设计有待提高等问题。凭借着这一机遇，本项目引入全新的理念打造的 高水平产品将会存在着很大的市场空间。3、项目所在区域商业住宅市场尚处于空白时期，无竞争压力项目所在的小新地组团可供开发的土地很多，但短期内不会开发，不会对本项目形成竞争。4、居民收入的增加，促进置业升级随着某某的经济发展，居民

52、人均可支配收入不断提高，2007年城镇居民可支配收入已达10000元。随着收入的 增长，居民的消费支出亦将提高，消费需求面临改变。本项目的产品如能符合消费者的偏好， 将在市场上占领先机。 4、市场缺乏有实力的品牌开发商某某市目前房地产开发商大部分缺乏知名度，运作不规范。市场亟待规范有实力的开发商加入，首都机场地产 集团的进驻将产生良好的品牌效应，有利于得到市场的认可，从而获得更多的竞争优势。5.3项目劣势分析1、项目位于城乡结合部，缺乏现代居住氛围项目位于城乡结合部，距离城市中心约 6公里，与新城隔河相望。周边除某某学院和某某附中外，大都是农村 居民用地，无其它优势资源。各种生活配套如商业、文

53、体娱乐等设施严重缺乏，居住环境还有待改良，现代的居住 氛围还需培养。2、项目交通可达性不高，不利于居民的出行目前，区域内公共交通设施不完善，仅有一条公交线路与城市中心连通，可达性不高，居民的出行受到限制。3、项目所在地属生地，市政管线等尚未连通项目土地属于生地，各种市政实施以及管线都尚未引入，前期开发需较高成本投入。5.4项目威胁分析1、项目所处区位不是近几年城市发展的重心，市场认可度不高近几年和接下来的几年内，新城是某某市重点发展的区域，完善的生活配套和适宜的生活环境使得新城的住宅 产品成为市场追捧的热点。老城区的产品，则因为其长期以来的得天独厚的区位以及完善的配套设施也受到市场的 欢迎。而

54、项目现阶段区位相对偏远，按照总体规划来发展尚需一段很长的时间，市场的认可度不高。相比新城和老 城，居住环境目前具有明显的劣势。2、项目体量大，投入资金量大，开发周期长项目建筑面积规划总共近 95万平米，需分三期开发完成。大体量的综合项目开发，势必投入更多的资金。加 上项目在非重点发展的区域，项目的销售存在着一些不可预知的风险，其回收期会更长。这需要我们投入更多的资金来维持和推广，这无疑给我们增加更大的资金负担。3、内需型城市市场容量有限，未来供大于求的趋势可能存在某某市房地产物业的主要客源是本地居民和所辖的旗县，基本无外地客户。从长远来看，客户资源具有不可持 续性。目前，某某市有很多可供开发的

55、地块，未来，供地仍然会很多，可能存在供大于求的趋势。5.5项目劣势及威胁的规避以上通过对项目SWO分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁，对于项目的优势及机会, 定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。1、在客户定位方面而且,某某地处优良的地理位置，凭借深厚的文化积淀和丰富的旅游资源，吸引着全国各地的旅游人群。本项目的部 分客户可以定位在外来人口上。依托外在优良的资源，通过打造高品质的产品，吸引部分人成为置业的群体。 这些外来群体的进入势必对本地的中高端置业也将有直接的带动作用。2、在硬件方面由于项目在区位上难以竞争过其它项目，需要从硬件上来提高项目的独特

56、性，吸引消费者的目光。要充分注重 小区的园林景观设计、户型设计、建筑风格等，尽可能融入全新的理念来打造一个全新的高品质的产品，首先在视 觉上给当地居民造成一个冲击，尽可能创造一个适合人居的环境。3、在销售方面时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间内消化。在策略上，要充分利用周边 的优势资源提升项目的文化氛围，并以此作为一个销售的亮点。4、在公共关系上要利用一切可以利用的渠道，积极与市相关负责人协商，争取以最小的成本尽早解决项目市政配套不完善，交 通不便捷等问题，从而提高项目在市场上的认可度。6、项目开发方案6.1项目物业种类及体量的配比方案以上通过对物业类型的可行性研

57、究，我们认为在现有条件下本项目应选择住宅和商业两种产品类型。项目土地面积约53.3万平方米，总体建筑面积约为 95万平米（53.3万平米X 1.895万平方米）。依据项目基本规划指标，按照适度合理的原则，从社区消费力、区域消费力和区域辐射消费力三个方面对住宅物业与商业物业的配比进行推算如下：1、社区消费力假定:户均面积80平米/户户均人口 3人/户商业需求量1平米/人社区户数：950000 / 80 = 11875（户）社区未来规划人口： 11875 X 3 = 35625（人）社区人口配套商业需求：35625 X 1 = 35625 （平米）2、区域消费力项目北侧有某某学院及某某附中两大人口

58、集中的社会单位，全部教职员工约为15000人。此类人群对本项目商业的需求约为0.3平米/人。区域人口配套商业需求量：15000 X 0.3 = 4500 （平米）3、区域辐射消费力项目建成后总建筑面积达95万平米，由于本项目所在处于小新地组团的中心，会对周边区域产生一定的辐射能力。估计将会在社区内产生140000平米集中商业的消费力。总结：项目商业体量总计约19万平米，其中配套型底商约5万平米，集中型约14万平米。住宅体量总计约76 万平米。6.2项目的整体定位1、项目整体定位的主要依据：（1）市场基础项目的整体定位有赖于某某市房地产的市场基础，其市场的规模以及市场整体发展趋势将决定项目存在的

59、基础 和发展潜力。某某的房地产发展比较快，但高质量、高档次的产品仍然缺乏，除了新城有几个楼盘档次不错。（2）某某的总体规划项目发展与某某的总体规划息息相关。随着新城的逐步开发完毕，城市发展就要越过锡箔河向小新地发展，凭 借最高学府某某学院和计划建设的某某体育中心，小新低问题中心的城市定位日益显现。因此，在对项目进行规划时，要尽可能利用项目规模优势，打造一个高品质的大型综合生活区。项目的规模项目定位与其规模密切相关，项目规模的大小决定了项目在区域的定位属性。项目约95万平米的体量，在定位时要考虑不同产品类型，差异化明显，以满足不同消费者的需求，同时也可以提高项目的竞争力。2、项目的市场定位是某某城市第三极上品生活城。突破普通楼盘的传统模式，开创某某市“宜居社区”的全新模式。保护开发，利用自有优势，营造一种建筑与自然合而为一，更富生活情趣和亲和力的生活新城市。3、项目的整体功能定位为：以居住为主，