经验分享！深入解读城市更新“1+1+N”政策体系

1、经验分享！深入解读城市更新“1+1+N”政策体系导读2020年11月10日，在广州高质量发展系列新闻发布会上，广州市住房和城乡建设局就新一轮城市更新“1+1+N”政策体系内容进行了简要通报，此发布会也预告着广州城市更新“1+1+N”政策体系即将形成。2021年1月6日，广州市召开城市更新工作现场会，公布2020年广州城市更新成绩单。2020年，城市更新九项重点工作年度任务圆满完成。全市九项工作共盘活存量用地空间34平方公里，新增配套公共服务设施170万平方米，新增绿化面积277万平方米。据了解，2019年初，市委市政府在总结10年城市更新实践经验的基础上，提出以城市更新为核心抓手，统筹旧城、旧

2、村、旧厂改造等九项重点工作，探索将城市更新与城市生态修复和城市功能修补融合转化为可量化、可操作、可实施的行动目标，系统解决城市发展不平衡不充分的问题。“三旧”改造完成固定资产投资1006亿、232个老旧小区完成微改造“三园”转型村级工业园转型提升8平方公里、完成134个专业市场转型升级“三乱”整治拆除违法建设5471万平方米、整治“散乱污”场所约2万个2020年8月，广州市委十一届第11次全会，审议通过广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见和广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案，对新一轮城市更新作出重要部署，形成了“1+1+N”政策体系，政策体系强调产城融合、职住平衡、文化

3、传承、生态宜居、交通便捷、生活便利；提出以深化城市更新为突破口，树立“全周期管理”意识，建立城市更新“一张图”，以绣花功夫推进城市更新九项重点工作。下一步，广州市力争上半年审定48条旧村改造方案、5年内完成2000年前老旧小区改造。究竟广州将如何推进新一轮城市更新？城市品质升级又有哪些规划和安排？一、总体情况今年8月，市委十一届第11次全会审议通过关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见（下称实施意见）、广州市深化城市更新工作推动高质量发展的工作方案（下称工作方案），对新一轮城市更新做出重要部署，揭开我市深化城市更新新篇章。随后，为对实施意见和工作方案有关内容进行细化落实，突出可操作性，陆

4、续出台系列配套指引，形成“1+1+N”新一轮城市更新政策体系。其中“1+1”指实施意见和工作方案，“N”就当前来说指15个配套政策文件。截至目前，市住建局牵头制定的配套政策指引共9个，涉及片区策划方案编制和报批、项目审批流程优化、市政基础设施和公建配套设施评估、合作企业引入与退出、村集体经济组织决策、老旧小区微改造实施、城市更新工作领导小组议事规则、专家库使用、评估机制等各个方面。目前，已印发实施5个，正在进一步完善及报审4个。二、市住建局已印发指引简介（一）城市更新片区策划方案编制和报批指引指引细化落实实施意见关于片区策划方案编制和报批方面的有关内容，包括片区策划方案的编制要求、申报和审批流

5、程、审查要点等。主要创新点有：1.鼓励提升编制水准。鼓励邀请院士、大师团队以及国内外名家大师参与片区策划编制工作，提高策划编制水平。2.优化地价评估机制。对融资地块开展楼面地价评估，以五家以上（含五家）评估机构评估结果（去掉最高价和最低价，取平均值）确定融资楼面地价。3.优化方案编制审核流程。片区策划方案加强与国土空间规划（城规和土规）对接，片区策划方案和详细规划调整方案实行两个方案同步编制、同步审核。其中，片区策划方案提交市住建部门组织联合审查，详细规划调整方案提交市规划部门按程序组织审核，以“套开会议”或同步审议的形式审定两个方案。4.体现九项重点工作统筹。片策方案需编制九项重点工作专篇，

6、并通过“多规合一”平台征询九项重点工作主管部门意见，联审阶段由城市更新工作领导小组成员单位及专家联合审查，强调统筹产业、公建配套、交通基础设施、历史文化传承和保护、住房保障等建设内容。（二）城中村全面改造大型市政配套设施及公共服务设施专项评估成本估算编制指引指引主要规范城中村全面改造中为区域服务的大型市政配套设施及公共服务设施等公益性专项建设成本核算方式，科学测算项目改造成本。具体内容包括：1.适用范围。适用于本市行政区域内城中村全面改造片区策划方案、项目实施方案阶段成本估算的编制和审核，配套广州市旧村庄全面改造成本核算办法（穗建规字201913号）使用。2.编制和审核程序。城中村全面改造大型

7、市政设施及公共服务设施专项评估作为城市更新项目片区策划方案的专章，同步编制、同步报审。3.规范成本计算。编制广州市城中村全面改造大型市政配套设施专项评估成本估算编制指引一览表广州市城中村全面改造公共服务设施专项评估成本估算编制指引一览表，明确可计入成本的设施项目及其建设规模、内容和标准，以保障项目收益的公平合理。（三）老旧小区小微改造实施指引指引细化落实实施意见关于老旧小区小微改造项目全流程方面的有关内容。主要创新点有：1.成片连片推进项目改造。以街区为单位，按“一区一策”原则分类打造（此“区”定义为片区），打造十五分钟生活圈，结合环境整治、公共服务设施、文化保护与传承、业态提升等进行全要素提

8、升。2.建立改造资金多方合理共担机制。按照“美好生活共同缔造”的目标，老旧小区小微改造提倡建立政府、社会、居民改造资金合理共担机制，鼓励社区资本参与老旧小区改造。3.建立健全一次改造、长效保持的管理机制。充分发挥街道党组织和办事处的属地管理职能，加强基层组织建设，指导业主委员会或业主自我管理组织和物业服务企业，加强改造后的管理与服务，实现老旧小区的长效管理。（四）城市更新专家库建立及使用指引指引主要为进一步发挥专家在城市更新中的作用，提高科学决策水平，内容包括建立专家库、专家库使用等。1.专家库建立。一是明确在市建设科技中心建立专家库，负责城市更新专家库建设和日常管理工作；二是明确专家领域，专

9、家库由城市规划、自然资源、建筑设计、市政园林、工程造价等相关领域专家组成；三是明确专家来源，根据实际工作需要适度扩容。2.专家库使用。一是明确专家库的使用按照账号管理原则，需专家提供咨询服务的，可根据项目具体情况自行联系符合要求的专家。二是明确对有特殊需求的，可联系推荐专家。（五）城市更新过程中评估机制指引指引主要为维系好房地产市场健康平稳发展，平衡好存量改造与增量开发之间关系，包括评估内容、评估方式、评估结果运用等。1.评估内容。在推进城市更新工作中，需要对四方面内容进行评估：一是对现有城市更新政策所达到的预期效果进行评估。二是对现有城市更新规划和改造计划进行评估。在执行规划和计划的过程中，

10、一方面大量的土地资源将会进入市场，对土地市场供求关系造成影响；另一方面城中村改造原有村民房屋的拆迁和新建安置房源的投入，也会影响住房租赁市场，需要对以上影响进行评估。三是对现有城市更新体制机制的运行效果进行评估。四是对现有城市更新的改造成效进行评估。2.评估方式。含自评估、第三方专业机构评估和城市更新专家顾问团队评估等三种方式。3.结果运用。市住建局、各区政府会同其他政府部门对评估结果进行综合研判，研判结果作为政策修订、计划制定、日常管理完善、目标考核的重要参考依据。三、下一步工作思路加强组织领导，通过市区联动、部门协同，以项目实施有效落地为目标，联动各区出台贯彻落实细则，保障新旧政策衔接，并

11、对纳入近期实施计划的重点项目，明确工作节点，抓紧启动前期工作，集中发力谋划推进一批城市更新改造项目，确保城市更新工作取得实效。广州市规划和自然资源局介绍了促进城市高质量发展的相关工作情况。一、推进城市更新工作，构建存量发展新格局近年来，随着城市高速发展建设，土地资源日益紧缺，通过城市更新释放存量用地，是落实习近平新时代中国特色社会主义思想，实现老城市新活力和“四个出新出彩”的重要抓手。8月底，中共广州市委十一届十一次全会审议了中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案及相关配套指引（合称城市更新“1+1+N”政策文件），

12、为我市推进新一轮城市更新提供顶层设计。一是高质量推进。实施意见明确多项国土规划硬核措施：在国土空间总体规划引领下，系统推进城市更新，释放价值空间；抓重点、补短板、强弱项，推动基本公共服务均等化；高度重视历史文化保护，让城市留下记忆，让人们记住乡愁；强化城市风貌管控，注重人居环境改善；处理好城市更新和社会治理的关系，建设开放包容的都市；按照“规划统筹、分类指导、连片策划、精准施策”的原则，采取修复与活化利用、全面改造和微改造相结合方式推进。二是高标准配建。高度关注人的“衣食住行、安居乐业、生老病死”，进行全生命周期的精细治理，我局牵头制定广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引广州市城市更新

13、单元设施配建指引广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引等配套指引，以城市更新为契机，通过城市更新与轨道交通协调发展、增加就业和居住空间、提供低成本、小户型住房等方式，吸引高端产业聚集，完善城市功能和人口布局，缓解交通压力，推动实现产城融合职住平衡的目标；促进城市更新地区补齐设施短板，建立完善的公服设施配套体系；规范旧村全面改造涉及的土地整合、异地平衡具体操作，探索成片连片实施新路径；鼓励国内外知名设计机构和名家大师共同参与，提高规划编制水平。三是高效率审批。我局围绕实施意见“规划统筹，全面提质”的总体思路，建立国土空间总体规划定目标定重点，专项规划建路径建机制，详细规划控

14、指标定功能的城市更新规划管控传导机制，把城市更新纳入国土空间规划“一张图”，确保“一张蓝图干到底”。近期召开的市城市规划委员会城市更新专业委员会，审议通过了4个城市更新单元详细规划方案，标志着一系列提高编审效率的政策组合拳落地见效。目前，我局正同步推进10余个更新项目单元详细规划编制审查工作。多措并举做好“三旧”用地报批，2018年以来全市已批用地面积2.45平方公里。下一步，我局将通过规划统筹实施，进一步优化营商环境，提升城市竞争力，提高市民生活质量和品质，建设有温度的城市。二、推广社区设计师工作，提升城市环境品质为贯彻落实习近平总书记视察广东提出的广州要实现老城市新活力的重要指示精神，贯彻

15、落实党的十九大提出的“打造共建共治共享的社会治理格局”的要求，广州市规划和自然资源局积极在全市推广社区设计师工作，包括“社区事专职做”、“社区事大师做”、“社区事街坊做”等系列工作计划。一是一区一策，从“鸟瞰视角”到“蚂蚁视角”。探索形成具有广州特色的社区设计师工作制度，12个区（含空港经济区）根据自身特点制定了各区社区设计师工作制度，均报区政府同意并印发实施，全市全覆盖推进城乡社区设计师工作。聘请272名社区设计师和163名乡村规划师入驻了全市街道的城乡社区，把社区工作做深、做细、做实。社区设计师工作以满足人民对美好生活日益增长的需求为出发点，实现从“城市重大设施”到“贴近市民生活的身边项目

16、”，从“厌恶型设施”到“可读可赏的城市景观”，从“剩余消极空间”到“活力积极场所”的转变，让品质建设渗透到广州的每个街角空间。二是大师领衔，从“千篇一律”到“各具特色”。邀请了中国工程院院士崔愷、澳大利亚著名设计师考克斯、全国工程勘察设计大师陈雄、郭明卓、倪阳等知名院士大师，参与市民日常生活息息相关的小项目、小设施，比如广船变电站、琶洲大桥西侧人行桥、北京路公房、赤岗加压泵站、海珠半岛小学等27个示范性项目具体设计。邀请广州瀚华建筑设计有限公司副总建筑师许迪设计环市东厕所微改造，让具有三十年历史的老公厕成为具有趣味性与人文关怀的网红厕所。邀请全国工程勘察设计大师陈雄设计110千伏猎桥变电站，从

17、功能性、公共性和科普性三方面，将变电站设计为开放的、亲民的电力科普基地，增设屋顶观景平台，让变电站成为市民愿意停一停、看一看、品一品的开放城市滨江景观。三是共同缔造，从“政府管理”到“共同治理”。推动院士、大师、政府职能部门管理者、设计师、施工队、市民、街坊等多元角色共同参与到市民生活息息相关的各类公共投资小项目中，在厉行节约的背景下，以低成本探索人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。对于同和北9号大院老旧小区口袋广场改造，我局向全国征集方案，共征集包括国际知名设计团队SOM、SASAKI等设计人员报送的方案23个，包括全国大师、职能部门负责人、街道、项目所在地居民代表参与方案评选，大

18、大减少行政协调时间，提升市民的获得感和幸福感。推动城市设计与精细化工作任重道远，接下来我局将继续扎实推进社区设计师工作，进一步向社区领域延伸，更加关注体育设施、儿童活动场地、口袋公园、城市家具等小微空间和便民设施，不断提升市民的获得感和幸福感，加快实现社区环境精细化品质化，切实提升城市空间品质，以城市设计激活城市活力，推动高质量发展。广州市交通运输局介绍了优化城市交通管理的相关工作情况，包括广州市交通运输局创新公路养护工程招投标管理制度、规范互联网租赁自行车行业管理、实施“不停车式非现场执法+路面精准打击”综合治超模式，提升交通治理能力和服务水平、促进广州高质量发展“三大创新行动”的实施情况。

19、创新优化公路养护工程招投标管理制度，全流程“一网通办”，助力企业投标实现“零成本”广州市交通运输局先后出台多项优化政府采购指标营商环境的新举措，大力推进普通公路养护工程招投标改革，让企业获得更多实惠与便利。首先，实现全流程电子化。除了招标阶段全流程电子化，还实现了合同签署、修订、公布以及工程款支付、合同履行情况、验收等后续工程实施阶段“一网通办”。通过网上办理，取消向投标人收取招标文件和施工图设计文件的纸质制作成本费,由中标人缴纳的公共资源交易服务费改由招标人支付，实现了投标零成本。其次，全面优化流程环节。加强招标文件的编制水平，取消答疑澄清环节；实现评标定标阶段“1+3+1”（1天评标、3天

20、公示、公示后在无质疑投诉的情况下1天内发放中标通知书）；取消履约保证金，7天内签订合同；2天内出具开工通知；15天内完成工程款支付；3天内出具验收合格证明。通过一系列措施进一步提高效率，目前普通公路养护工程从发布招标公告到开工最短用时仅需46天，相比以往压减54.5%。另外，还大幅提升采购公开透明度。提前两次发布招标计划和有关信息；增加投标人对评标结果的知情权，告知符合要求的投标人得分及排名，对于未中标和被否决的投标人均告知其原因；定期对项目合同的履行情况进行公开。保证投标企业的知情权，让公路养护招投标、合同执行等在阳光下运作。创新互联网租赁自行车行业规范管理，实施总量控制、建立企业服务质量考

21、核及配额动态调节机制2018年以来，广州市交通运输局先后出台了广州市互联网租赁自行车管理办法广州市互联网租赁自行车行业信用信息管理办法等政策法规和停放区设置技术指导，不断健全行业管理政策法规。截至今年10月，中心六区自行车停放区可停放单车约69万辆。市交通运输局创新构建了“总量控制+公开招标+协议管理+信息监管+量化考核+动态配额”的综合治理模式，通过公开招标优选运营企业、确定运营配额、签订车辆投放及管理服务协议、实施线上线下双重监管、企业服务考核、第三方清理超量单车、探索信用管理、建立了市区街三级联动和政企间联动管理机制等措施，有效抑制了无序投放的现象，企业在现场运维力量投入方面较以往有了较

22、大提升，现场秩序问题响应处置效率不断提高，市民媒体关于乱停放等问题的投诉反映有所减少。行业竞争从过去拼投放数量转向拼服务、拼管理。下一步，市交通运输局将坚持总量控制的源头管理和停放秩序的末端监管相并重，进一步推动建立共建共治共享的管理新格局，打造交通、城管、公安等多部门紧密联动，市、区、街多层级监管，企业积极履行管理主体责任，社会各方力量积极参与，市民文明用车的行业健康有序发展良好条件。创新综合治超模式，有力破解“治超”与“疏堵”难题市交通运输局在丫髻沙大桥治超站创新推出了全国首个“不停车式非现场执法+路面精准打击”相结合的综合治超模式，实现了对通行所有货车的24小时实时监控和全面监测，同时还

23、避免了交通拥堵，在治超“疏”“堵”结合上作出积极探索。今年以来，丫髻沙治超站月均超限率远低于国家“到2020年底高速公路货运车辆平均违法超限超载率不超过0.5%”的工作目标，早晚高峰期间车辆通行治超点的平均车速由30余公里/小时提高至50-60公里/小时。为巩固丫髻沙大桥综合治超成效，市交通运输局还构建了包括东南西环高速及丫髻沙大桥周边的新光大桥、琶洲大桥、东圃大桥等重点桥梁在内的全市治超非现场执法检测网络，目前已有14个监测点投入使用，下一步，市交通运输局还将加大治超科技执法力度，力争年底完成已开工建设的19个治超非现场执法检测点建设，初步建立涵盖高速公路、普通公路、城市道路和重点桥梁在内的

24、全市治超非现场执法网络；明年，计划再建立30个，实现广州非现场治超执法监测全覆盖。同时全力推进全市货运源头企业监管平台建设，将钢材、余泥、砂石等高密度货物货运源头企业纳入监管。答记者问问题一下一阶段将出台的城市更新配套指引有哪方面内容？住建局市住建局正在研究制定涉及项目审批流程优化、合作企业引入与退出、村集体经济组织决策等方面的配套指引，目前在修改完善及报审中。项目审批流程优化方面，将从基础数据普查调查“二合一”，核查事权下放；简化详细规划审批手续，并联审查审议策划方案和详细规划；分期分片开展拆迁补偿；优化审批许可流程，实现提前开工建设等四方面考虑进一步优化城中村全面改造项目审批流程。合作企业

25、引入与退出方面，结合当前我市城中村改造的发展需要，考虑不再将城中村改造当作土地开发的过程，而是产业培育和升级转型、统筹完善城市功能的过程，在我市乃至全国首次对城中村改造合作企业较为系统地提出了引入产业、教育、医疗资源的要求。村集体经济组织决策方面，明确对于纳入我市三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目表决事项，若村集体经济组织依法制定的章程已有明确规定的，按组织章程进行表决；若组织章程不明确的，提供参考。问题二如何在国土空间规划引领下高质量、高标准、高效率地推进城市更新工作，构建存量发展新格局？规划和自然资源局广州市国土空间总体规划以“一美三高”（美丽国土空间、高质量发展、高品质生活、高水平治理）为导向来编制的，在这个规划当中，会对于空间资源的要素配置进行深化优化，过程中以调整重构为主、结构性拓展为辅，高度关注存量用地改、存量用地盘活利用，包括提出目标策、策略和路径。国土空间总体规划是最