知名企业苏州片区产品标准化研发设计

1、平湖和南通、苏州片区产品标准化研发项目20181217卓越集团PART 1纲要概述2.标准化目标3.标准化策略1.实 施 背 景a.标准化实施背景a.标准化战略意义a.管理标准化b.产品标准化4.标准化思路a.客户思维b.成本控制PART 3产品标准化1.户型标准化思路a.客户思维/成本控制/产品设计2. A1主力户型设计3. A2其他插件A1.1.户型设计成果A1.2.核心筒A1.3.标准层A1.4.立面A1.5.单元大堂A1.6.地下电梯厅A2.1.配置标准/设计参数A2.2.材料PART 2管理标准化2.管理制度3.标准和工具1.总体管理流程A1 方案评审流程A2.材料样板选样定样流程A

2、3.产品标准化迭代流程B1.项目设计计划审批制度B2.设计招采制度B3.项目设计管控节点例行审批制度B4.图纸签发管理制度B5.项目后评估制度B6.设计变更制度C1.项目设计合约规划C2.标准设计工期C3.项目强排方案指标模板C4.标准合同C5.标准图纸C6.项目计划模板C7.项目报建流程指引3. A3部品部件4. 标准化使用原则a.标准化使用原则说明背景市场潮流转向高周转设计管理效率待提升部门协作系统待完善1.市场潮流：在限价和高地价的前提下，房企唯有提升总资产周转率，加速现金流回正，才能提升净资产收益率。开发越快占用资金的成本就越低。2.管理低效：相同问题没有标准化管控，重复决策，费事费力

3、。同时项目执行人员能力差异、对企业文化理解偏差导致产品水平难以控制。3.协作问题：高周转考验的是一种系统能力，是有关产品、设计、运营、成本、营销、财务、公司文化、奖惩制度等综合的体系能力。各部门没有高周转情况下所需要的合作经验，导致协作存在滞后、不流畅。目标树立品牌价值明确设计标准建立高周转且极具竞争力的产品体系1.树立品牌形象：标准化中注入卓越品牌形象，彰显卓越经典美学2.串联协作：形成产品标准化的研发管控体系，与营销、成本、技术审核、工程进度等板块形成可量化、可评价的连接平台超级IP产品客户分类及客群需求研究有竞争力的产品线可标准化复制的产品线为居住体验更美好而生的产品体系（ 首置 首改

4、再改 ）打造形成基于提炼策略1.管理标准化：管理流程（方案评审、材料样板选定、标准化迭代）管理制度（设计计划、例行审批、施工图内审、巡检及后评估、图纸签发、设计变更）标准和工具（标准工期、合约规划、设计限额、设计计划模板）2.产品标准化：标准化楼栋（标准户型、标准核心筒、户内功能空间模块化、单元大堂、地下电梯厅、标准立面）标准化插件（配置标准、标准材料、标准功能配套）标准化部品部件（门窗、栏杆、电梯、标识等）管理标准化产品标准化+工作思路转变：从单纯产品标准化升级为策略标准化策略思路1.产品标准化和管理标注化双管齐下；2.横向拉通各条线（设计、营销、招采、成本等）；3.结合客户调研，关注客户敏

5、感点，体现在标准化成果中；4. 通过“主力户型+模块插件+部品部件”的模式，来达到控品质和兼顾片区具体执行时的灵活性；5.基于各片区的标准化，会以已有的产品力较好项目为原型，做进一步提炼和优化；6.标准化必须快速迭代。双管齐下横向拉通客户思维多手段控制多手段控制提炼优化快速迭代PART 1纲要概述2.标准化目标3.标准化策略1.实 施 背 景a.标准化实施背景a.标准化战略意义a.管理标准化b.产品标准化4.标准化思路a.客户思维b.成本控制PART 3产品标准化1.户型标准化思路a.客户思维/成本控制/产品设计2. A1主力户型设计3. A2其他插件A1.1.户型设计成果A1.2.核心筒A1

6、.3.标准层A1.4.立面A1.5.单元大堂A1.6.地下电梯厅A2.1.配置标准/设计参数A2.2.材料PART 2管理标准化2.管理制度3.标准和工具1.总体管理流程A1 方案评审流程A2.材料样板选样定样流程A3.产品标准化迭代流程B1.项目设计计划审批制度B2.设计招采制度B3.项目设计管控节点例行审批制度B4.图纸签发管理制度B5.项目后评估制度B6.设计变更制度C1.项目设计合约规划C2.标准设计工期C3.项目强排方案指标模板C4.标准合同C5.标准图纸C6.项目计划模板C7.项目报建流程指引3. A3部品部件4. 标准化使用原则a.标准化使用原则说明PART总体管理流程1A1 方

7、案评审流程A2.材料样板选样定样流程A3.产品标准化迭代流程客户思维主旨方案评审流程1材料样板选样定样流程2+产品标准化迭代流程3+a.规划 方案评审会会议b.户型方案评审会会议c.立面方案评审会会议d.二次设计评审会会议方案评审流程会议总表阶段形式会议决策内容参会人员会议输入条件会议前准备内容介入单位启动会1.强排总图及指标设计/营销/报建/项目总规划方案阶段平台内部评审 公司层面评审会 外部方案征询1.总图：强排规划多方案比选，综合判断出最优方案；2.户型：户型多种模式探讨，选出适宜的产品模式及配置；3.立面：立面多种意象对比，确定立面意象； 4.示范区：售楼处选址方案对比，综合评判出 最

8、优方案；5.售楼处：立面多种意象对比，确定立面意象； 6.装修标准：确定售楼处及样板房装修标准； 7.样板房：确定样板房为实体样板房或临时样板房。营销/设计/报建/成本/项目总1.营销定位报告（户型面积段以及配比、售价）2.土地出让合同（规划条件）3.产品线（配置标准及限额）规划层面： 规划多方案比选成果 产品层面： 户型多种模式探讨 立面层面： 住宅立面多意象选型示范区：示范区选址比选及范围售楼处立面多意向比选建筑方案户型方案阶段平台内部评审 公司层面评审会 外部方案征询1.总图： 确定总图方案及指标；2.单体平面：确定典型单体标准层平面；3.单体立面：确定典型单体立面设计；4.售楼处：确定

9、售楼处平立面方案；5.样板房：确定样板房选址；6.示范区总平面：示范区总图设计落位； 7.分期开发方案（如有）：如果需分期开发，多方案比选，确定最优方案。 营销/设计/报建/成本/项目总1.设计输入条件会签表2.政府方案征询反馈3.概念评审会会议纪要规划层面： 提交根据内、外部意见调整后的规划方案提交主入口方案提供鸟瞰图产品层面： 提交典型单体标准层平面设计配套（会所、商业、幼儿园）平面设计立面层面： 提交住宅典型楼栋立面su模型配套（会所、商业、幼儿园）立面su模型示范区层面：提交售楼处平立面方案景观提供示范区概念方案室内提供示范区概念方案建筑方案/施工图/景观/室内/幕墙立面方案阶段平台内

10、部评审 公司层面评审会 外部方案报批1.总图：确定实施版技术总图； 2.单体平面：确定各款单体的各层平面； 3.单体立面：确定各款单体的各立面；4.售楼处：完成售楼处的立面控制手册及选定售楼处材料样板；5.示范区景观：确定示范区景观方案；6.售楼处室内：确定售楼处室内方案；7.售楼处二次设计：确定售楼处泛光方案落；7.样板房：确定样板房建筑立面方案及室内设计方案。营销/设计/报建/工程/成本/项目总1.专家会会议纪要2.施工图单位对方案意见（书面）3.方案阶段评审会会议纪要 4.示范区建筑、景观、室内三专业方案完成并交圈规划层面： 落实景观概念方案的总图产品层面： 提交全部单体各层平面设计及单

11、元入户流线立面层面： 提交全部类型单体立面设计包括单元大堂方案示范区层面：售楼处立面控制手册及材料样板示范区景观方案售楼处室内方案样板房建筑方案及室内方案建筑方案/施工图/景观/室内/幕墙二次设计阶段项目层面评审会平台内部评审各专项招标图1.立面控制手册：完成各款住宅单体的立面控制手册；2.立面材料样板、墙身、节点等技术细节：确定各款立面的材料、墙身、节点等；3.施工图：确定施工图细节；4.幕墙及照明：确定幕墙及照明灯二次深化节点。设计/营销/报建/项目总/工程/成本/施工图/二次设计单位技术层面： 施工图/幕墙/照明/门窗设计，等二次设计单位介入并对方案提出技术支撑。规划层面： 通过报规版总

12、图产品层面： 最终版单体施工图立面层面： 立面控制手册，含部品，材料，墙身，节点构造等技术细节。实施层面： 照明、幕墙等各单位深化图纸建筑方案/施工图/景观/室内/幕墙管理标准化会议规划方案评审会规划方案评审会细则会议分项评审内容参与人员设计/营销/报建/项目总输入条件营销输入条件明确户型面积段以及各业态配比，并初步确定售价。土地出让合同明确土地出让合同中的设计输入条件及周边地块信息产品线明确本项目的产品线定位政府意愿初步获取政府相关部门对于本项目天际线，规划形态等方面的倾向决策内容平台内部评审该项目规划层面是否满足经济指标，形态是否合理。产品模式是否具有产品竞争力。形象层面是否有助于树立品牌

13、形象。示范区层面是否具备较好的展示效果及示范区选址与范围。公司层面评审会1.总图：强排规划多方案比选，综合判断出最优方案；2.户型：户型多种模式探讨，选出适宜的产品模式及配置；3.立面：立面多种意象对比，确定立面意象； 4.示范区：售楼处选址方案对比，综合评判出 最优方案；5.售楼处：立面多种意象对比，确定立面意象； 6.装修标准：确定售楼处及样板房装修标准； 7.样板房：确定样板房为实体样板房或临时样板房。外部方案征询会后将会上决策的规划方案提交政府相关审查部门规划设计主题项目设计精神主旨规划设计项目规划多方案比选（形态与指标），结合营销条件/政府意见/开放节奏/示范区效果，综合评判出最优方

14、案规划层级项目规划层级与主要空间设计规划分析配套落位，户型分布，消防系统，人行系统等主要规划子项设计交通分析项目交通体系产品户型选型户型多种模式探讨，选出适宜的产品模式及配置立面立面选型立面多种意象对比，确定立面意象示范区选址及范围售楼处选址方案对比，综合评判出 最优方案立面选型立面多种意象对比，确定立面意象样板房确定样板房形式是实体样板房或是临时样板房二次深化管理标准化会议户型方案评审会户型方案评审会细则会议分项评审内容参与人员营销/设计/报建/成本/项目总输入条件设计输入条件会签表各部门对已提出的输入条件进行确认，并在签署确认文件概念评审会会议纪要对上一轮的概念评审会总结的问题及要点进行核

15、对与复查政府征询反馈针对政府对上一轮规划方案的意见进行归纳总结，并提出修改方案决策内容平台内部评审设计层面是否具备设计水准，技术层面是否满足落地性要求。公司层面评审会1.总图： 确定总图方案及指标；2.单体平面：确定典型单体标准层平面；3.单体立面：确定典型单体立面设计；4.售楼处：确定售楼处平立面方案；5.样板房：确定样板房选址；6.示范区总平面：示范区总图设计落位； 7.分期开发方案（如有）：如果需分期开发，多方案比选，确定最优方案。外部方案征询会后将会上决策的规划方案提交政府相关审查部门规划设计主题项目设计精神主旨规划表达提交结合公司层面，平台层面及政府层面的意见修改后的规划设计方案，包

16、括项目规划设计主题，总图，指标，体块模型等规划层级项目规划层级与主要空间设计规划分析配套落位，户型分布，消防系统，人行系统，社区出入口等主要规划子项设计地库设计地库平面设计落位交通分析项目交通体系产品户型标准层典型单体的标准层平面设计配套平面若项目包含会所、商业、幼儿园等配套设施，则需提供配套平面方案立面立面选型提交住宅典型楼栋立面的su模型配套立面若项目包含会所、商业、幼儿园等配套设施，则需提供相应立面方案示范区建筑方案提交售楼处平立面方案景观概念景观结合建筑的示范区概念提供示范区概念方案室内概念室内结合建筑的示范区概念提供示范区概念方案二次深化幕墙设计对售楼处外立面的幕墙部分提出优化建议户

17、型方案评审会模板管理标准化会议立面方案评审会立面方案评审会细则会议分项评审内容参与人员营销/设计/报建/工程/成本/项目总输入条件专家会会议纪要针对政府对上一轮规划方案的意见进行归纳总结，并提出修改方案施工图单位对方案意见施工图对方案单位提供的图纸进行审核，并提供书面文件示范区建筑、景观、室内三专业方案完成并交圈建筑、景观、室内完成示范区方案设计，统一示范区设计理念方案阶段评审会会议纪要对上一轮的方案阶段总结的问题及要点进行核对与复查决策内容平台内部评审立面层面：各单体立面方案。示范区层面：示范区景观和室内方案，样板房建筑方案及室内方案公司层面评审会1.总图：确定实施版技术总图； 2.单体平面

18、：确定各款单体的各层平面； 3.单体立面：确定各款单体的各立面；4.售楼处：完成售楼处的立面控制手册及选定售楼处材料样板；5.示范区景观：确定示范区景观方案；6.售楼处室内：确定售楼处室内方案；7.售楼处二次设计：确定售楼处泛光方案落；8.样板房：确定样板房建筑立面方案及室内设计方案。外部方案报批会后将会上决策的最终方案提交政府相关审查部门规划设计主题项目设计精神主旨规划表达提交结合公司层面，平台层面及政府层面的意见修改后的规划设计方案，包括项目规划设计主题，总图，指标等规划层级项目规划层级与主要空间设计规划分析配套落位，户型分布，消防系统，人行系统，社区出入口等主要规划子项设计地库设计地库平

19、面设计落位交通分析项目交通体系产品单体各层平面全部单体各层平面设计及单元入户流线立面立面方案全部类型单体立面设计包括单元大堂方案示范区立控手册及样板售楼处立面控制手册，选定的售楼处材料样板景观方案景观落实的示范区方案室内方案室内落实的示范区方案二次深化幕墙方案提交售楼处幕墙设计最终版方案管理标准化会议二次设计评审会二次设计评审会细则会议分项评审内容参与人员设计/营销/报建/项目总/工程/成本/施工图/二次设计单位输入条件施工图/幕墙/照明/门窗设计等二次设计单位介入并对方案提出技术支撑决策内容项目层面评审施工现场就施工状况进行评估与分析，并反馈给平台平台内部评审1.立面控制手册：完成各款住宅单

20、体的立面控制手册；2.立面材料样板、墙身、节点等技术细节：确定各款立面的材料、墙身、节点等；3.施工图：确定施工图细节；4.幕墙及照明：确定幕墙及照明灯二次深化节点。各专项招标图各专项完成招标图产品最终版施工图全部单体各层平面最终稿施工图立面立面控制立面控制手册，含部品，材料，墙身，节点构造等技术细节。二次深化照明方案提交售楼处照明设计最终版方案幕墙设计提交最终版幕墙深化图纸门窗深化提交最终版门窗深化图纸示例PART上会文件模板a.规划方案评审会会议模板B户型方案评审会会议模板c.立面方案评审会会议模板d.二次设计评审会会议模板户型方案评审会XXXX年XX月XX地块户型方案阶段细则会议分项评审

21、内容参与人员营销/设计/报建/成本/项目总输入条件设计输入条件会签表各部门对已提出的输入条件进行确认，并在签署确认文件概念评审会会议纪要对上一轮的概念评审会总结的问题及要点进行核对与复查政府征询反馈针对政府对上一轮规划方案的意见进行归纳总结，并提出修改方案决策内容平台内部评审设计层面是否具备设计水准，技术层面是否满足落地性要求。公司层面评审会1.总图： 确定总图方案及指标；2.单体平面：确定典型单体标准层平面；3.单体立面：确定典型单体立面设计；4.售楼处：确定售楼处平立面方案；5.样板房：确定样板房选址；6.示范区总平面：示范区总图设计落位； 7.分期开发方案（如有）：如果需分期开发，多方案

22、比选，确定最优方案。外部方案征询会后将会上决策的规划方案提交政府相关审查部门规划设计主题项目设计精神主旨规划表达提交结合公司层面，平台层面及政府层面的意见修改后的规划设计方案，包括项目规划设计主题，总图，指标，体块模型等规划层级项目规划层级与主要空间设计规划分析配套落位，户型分布，消防系统，人行系统，社区出入口等主要规划子项设计地库设计地库平面设计落位交通分析项目交通体系产品户型标准层典型单体的标准层平面设计配套平面若项目包含会所、商业、幼儿园等配套设施，则需提供配套平面方案立面立面选型提交住宅典型楼栋立面的su模型配套立面若项目包含会所、商业、幼儿园等配套设施，则需提供相应立面方案示范区建筑

23、方案提交售楼处平立面方案景观概念景观结合建筑的示范区概念提供示范区概念方案室内概念室内结合建筑的示范区概念提供示范区概念方案二次深化幕墙设计对售楼处外立面的幕墙部分提出优化建议一、输入条件1.1设计输入条件会签表1.2概念审批会议纪要与反馈1.3政府意见与反馈二、决策内容2.1会议决策要点三、规划设计3.1设计主题(确定总图方案）3.2规划分析3.3地库设计3.4交通分析四、示范区设计4.1示范区方案展示(确定售楼处平立面）4.2示范区景观概念设计4.3示范区室内概念设计五、平面设计5.1典型住宅楼型标准层(确定典型楼栋标准层）5.2配套各层平面六、立面设计6.1典型住宅楼型立面设计（确定典型

24、楼栋立面设计）6.2配套立面设计七、二次深化7.1售楼处幕墙设计初步成果规 划 方 案 评 审 会 打 分 表户 型方 案 评 审 会 打 分 表立 面方 案 评 审 会 打 分 表二 次 设 计评 审 会 打 分 表（模板见附件，由柏涛提供）END规 划 方 案 评 审 会 会 议 模 板户 型方 案 评 审 会 会 议 模 板立 面方 案 评 审 会 会 议 模 板二 次 设 计评 审 会 会 议 模 板（模板见附件，由柏涛提供）示例PART上会文件评分表a.规划方案评审会评分表b.户型方案评审会评分表c.立面方案评审会评分表d.二次设计评审会评分表PART管理制度2B1.项目设计计划审批

25、制度B2.设计招采制度B3.项目设计管控节点例行审批制度B4.图纸签发管理制度B5.项目后评估制度B6.设计变更制度B1.项目设计计划审批制度B2.设计招采制度B3.项目设计管控节点例行审批制度B4.图纸签发管理制度B5.项目后评估制度B6.设计变更制度（模板由卓越上海公司设计部提供）PART标准和工具3C1.项目设计合约规划C2.标准设计工期C3.项目强排方案指标模板C4.标准合同C5.标准图纸C6.项目计划模板C7.项目报建流程指引（模板由卓越上海公司设计部提供）C1.项目设计合约规划C2.标准设计工期C3.项目强排方案指标模板C4.标准合同C5.标准图纸C6.项目计划模板C7.项目报建流

26、程指引PART 1纲要概述2.标准化目标3.标准化策略1.实 施 背 景a.标准化实施背景a.标准化战略意义a.客户思维b.成本控制PART 4立面标准化1.立面标准化思路2.客户思维主旨PART 3户型标准化1.户型标准化思路a.客户思维/成本控制/产品设计2. 客户思维主旨3. 户型设计成果4. 成本控制策略3. 立面设计成果4. 成本控制策略a.客研分析及结论b.竞品分析及结论a.规范解读与总结b.户型设计成果详解a.产品配置清单a.客户思维/成本控制/立面设计a.客研分析及结论b.竞品分析及结论a.卓越美学解读与延伸b.立面设计成果详解a.产品配置清单b.材料配置清单c.部品部件配置清

27、单5. 标准化使用原则a.标准化使用原则说明5. 标准化使用原则a.标准化使用原则说明PART 2管理标准化2.各阶段流程概述表3.上会文件模板4.上会文件评分表1.总体管理流程a.明确各阶段会议输入条件b.界定各阶段会议决策要点c.确定各单位介入时间a.规划方案评审会会议纲要b.户型方案评审会会议纲要c.立面方案评审会会议纲要d.二次设计评审会会议纲要a.规划方案评审会会议模板b.户型方案评审会会议模板c.立面方案评审会会议模板d.二次设计评审会会议模板a.规划方案评审会评分表b.户型方案评审会评分表c.立面方案评审会评分表d.二次设计评审会评分表PART户型标准化思路1产品标准化思路客户思

28、维客户调研分析调研首置/功改/品改三类客群的敏感点，形成户型标准化的设计输入条件。市场竞品分析解读市场热卖产品对三类客群敏感点的落位情况，确保户型标准化设计成果优于竞品。形成卓越产品线结合客户调研和市场分析，落位卓越产品线，提出提升产品竞争力措施，确保户型标准化设计成果优于竞品。产品设计规范解析了解各地户型设计规范要求，确保户型设计具备落地性。要点落位（标准化成果）1.户型标准化成果展示。 控制性成果成熟的户型面积段设计成果 指导性成果作为户型设计的最小尺度使用2.核心筒标准化成果展示。3.功能模标准化块成果展示。4.楼型标准层/首层/地下大堂标准化成果展示。成本控制精装配置清单结合客户敏感点

29、落位，定制产品系配置清单，做到成本量化、可视化控制。PART客户思维主旨2a.客研分析及结论b.竞品分析及结论c.形成卓越产品系客户思维主旨客户分析及结论1竞品分析及结论2+形成卓越产品线3+客群特征描摹汇总标签有地方落脚功能与舒适的平衡追求生活品质背景特征25-30岁的年轻人,单身、即将步入婚姻/新婚或第一个孩子未满6岁；大专或大学本科学历30-45岁，大三口或多口之家，大专/高中学历25-30岁多为高中/中专、大专、本科学历新婚/即将步入婚姻或第一个孩子未满6岁30-45岁本科及以上学历大三口或多口之家多数来自市区，部分客群是已经扎根外地人和乡镇进城客房屋价值观独立/自己的生活场所更丰富的

30、功能天地有提升生活品质的需求生活状态人生步入新阶段，闲适中有挣扎，未来尚需奋斗；在社会上打拼多年，生活趋于平稳人生稳步前行，幸福安逸，年轻者有父母支持小富即安，中层岗位，按部就班晋升筑巢（基础刚需）安居（功能改善）品居（品质改善）注：本次产品标准化不考虑高端改善客群特征描摹汇总购房动机本地安家/独立安居/结婚买房改善小区内部环境（从无到有）离工作地更近孩子教育（落户入学）本地安家/结婚买房改善小区内部环境（之前居住的小区配套不好）离工作地更近为孩子结婚买房改善小区内部环境（改善旧小区物业差、没有电梯等环境）孩子教育（重点学区）购房关注点价格（支付力限制）户型（房间数量）教育（区域内较好学校）小

31、区内部环境（改善客群要求小区有基础物业和绿化）周边配套户型（功能需求）靠近工作地/主要生活圈小区内部环境（物业服务）价格（虽有父母资助，也会考虑家庭支付力）区域/地理位置（生活圈/地缘情节）户型（尺寸更大，户型设计更合理）小区内环境（有景观，物业服务周到）商业配套（临近有购物中心，休闲娱乐场所）教育（市重点学区）土地配套交通配套附近有公交/高架/汽车站，通勤方便/回老家方便，可接受一定的距离是否临近公共交通点/主干路城市主干道，出行便利生活配套最好有超市、菜场、便利店附近有超市、菜场生活配套齐全，生活半径有大商场学校配套区域内较好学校有学区，且距离近学区优质保功能/压尺度/控面积/适品质选地段

32、/多功能/控面积/优品质优尺度/优面积/优品质筑巢（基础刚需）安居（功能改善）品居（品质改善）客群分析筑巢基础刚需安居功能改善品居品质改善筑巢（基础刚需）出行有公共交通安家落户/入学三房一卫/两卫房间够用年轻家庭年长家庭独立、有自己的生活空间有小区的新房通勤便利价格限制较大，多是郊区学区希望是好学校or客群特征房屋价值观购房目的土地/区域考虑因素20-35岁，有压力也有目标的奋斗青年30-45岁，事业起步或趋于稳定的中低收入者财富特征：职业：多为公司一般职员、自由职业者、个体商户，或者业务、销售、行政等一线从业者家庭年收入：多为15-20万以下汽车：多数拥有1辆，汽车价格在10万以内，国产或者

33、合资品牌车生活状态：人生步入新阶段，闲适中有挣扎，未来仍需奋斗工作为重，小有压力消费节俭，主要花费在孩子身上在社会上打拼多年，生活趋于平稳孩子为重心，安于现状消费适宜，主要花费在孩子身上生活状态：房子意味着独立，有了自己的小窝房子意味着生活水平的提高，人生有点像模像样了年轻家庭：新婚/乡镇进城/外地扎根的青年年长家庭：生活在城市的中低收入群体背景特征安家落户，追求经济实用购买动机一：本地安家/独立安居/结婚买房有个家/分巢购买动机二：离工作地更近缩短通勤时间购买动机三：小区氛围（从无到有）因之前居住的小区没有物业等原因而置换新小区购买动机四：孩子教育孩子能上学支付力有限且缺乏弹/价格极度敏感户

34、型价格交通配套土地配套小区内部环境生活配套物业教育客群产品敏感点对比关注点南通苏州平湖价格极其敏感极其敏感极其敏感户型面宽数两面宽可接受需要三面宽需要三面宽卧室数目三房三房三房卫生间数目1个可接受最好2个，1个可接受2个双阳台/南向双阳台/南北通风有要求有要求有要求物业基本需求基本需求基本需求公区绿化景观有即可树木多些，草坪无要求有即可人车分流人行处 不通车人行处 不通车人行处 不通车楼间距满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡停车位每户1-2每户1-2每户1-2生活配套附近有超市、菜场附近有超市、菜场附近有超市、菜场交通配套是否临近主干路，附近有公交站/高架/汽车站是否临近主干路，

35、附近有地铁站/公交站/高架/汽车站是否临近主干路，附近有公交站教育配套区域有学区区域有学区区域有学区客群分析筑巢基础刚需安居功能改善品居品质改善安居（功能改善） 功能与舒适的平衡稳定家庭更多的功能空间小区内部配套尚可距离学区近四房出行方便，临近大路通勤便利安居乐业往主城区靠近家庭为重满足功能需求的基础上，空间尺寸略有提升户内、小区、配套的权衡，预算略宽裕起码须满足至少2项客群特征房屋价值观购房目的土地/区域考虑因素可选区域比筑巢（基础刚需）客群多25-35岁，终于独立的年轻一代/事业稳定的中生代工作和孩子为重心，稳中求升，消费节俭但不过分将就财富特征：职业：多为企事业单位一般职员、个体商户家庭

36、年收入： 20-40万汽车：至少拥有1辆汽车，汽车价格在20万左右，多为通用、丰田等合资的品牌车生活小康，压力不大；工作仍为主要生活内容，但不是全部，工作节奏可控，生活较安逸；消费上虽节俭，但不过分将就生活状态：房子意味着步入了人生新阶段，开启自己的生活有自己的生活和事业又不失支援，稳中求升背景特征安居乐业、改善环境、为孩子购置购买动机一：本地安家/结婚买房为结婚/为孩子结婚买房购买动机三：离工作地更近缩短通勤时间购买动机四：改善小区内部环境因之前居住的小区配套及物业等不好想要改善户内、小区、配套的权衡购买动机二：增加功能房间为满足生活变化，需要更多的功能房间价格户型物业小区内部设施区域教育楼

37、间距公区景观交通配套生活配套客群产品敏感点对比关注点南通苏州平湖价格较敏感较敏感较敏感户型面宽数三面宽三/四面宽三/四面宽卧室数目3房可接受3-4房卫生间数目2个2个2个双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台南北通风有要求有要求有要求主卧独立更衣室有要求有要求有要求入口玄关有要求有要求有要求物业安全，服务周到安全，服务周到安全，服务周到公区绿化景观有即可树木多些，草坪无要求有即可人车分流人行处不通车人行处不通车人行处不通车楼间距满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡停车位每户1-2每户1-2每户1-2生活配套满足日常生活需求，最好有菜场满足日常生活需求，最好有菜场满足日常生活需求，最好

38、有菜场交通配套靠近快速路/主干路、有公交站，通勤便利靠近快速路/主干路、有地铁站/公交站，通勤便利靠近主干路、有公交站，通勤便利教育配套有学区有学区有学区客群分析筑巢基础刚需安居功能改善品居品质改善品居（品质改善） 追求生活品质大三口/大家庭改善小区环境（物业、绿化等）提高生活品质公区品质周边配套完善三房两卫/四房两卫尺寸优化户型设计更合理小区内部软硬件更优自己的生活圈/主城区客群特征房屋价值观购房目的土地/区域考虑因素35-45岁，事业有成，家庭稳定追求品质、消费个性化财富特征：职业：多为企事业单位的中高层、个体户家庭年收入： 30-50万有购房经验生活稳定，时间上有一定的可支配性；关注自我

39、价值实现，兼顾孩子、老人；消费个性化，关注品牌生活状态：房子意味着生活水平的提高关注自我价值实现，兼顾孩子、老人；背景特征关注自我价值实现，兼顾孩子、老人户型区域位置物业服务电梯商业配套购买动机三：改善小区内部环境改善原小区景观、物业、电梯品质等方面的不足购买动机一：自我价值实现通过入住高品质小区来彰显身份优尺度/优面积/优品质楼间距公区景观交通配套生活配套价格教育小区内部设施购买动机二：改善房屋舒适性改善原有房屋面积小，尺度差客群产品敏感点对比关注点南通苏州平湖户型面宽数三/四面宽四面宽四面宽卧室数目3房可接受4房3房可接受卫生间数目2个2个2个双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台南北通风有

40、要求有要求有要求主卧独立更衣室有要求有要求有要求入口玄关有要求有要求有要求物业安全，服务周到安全，服务周到安全，服务周到公区绿化景观有即可树木多些，草坪无要求有即可人车分流人车分流人车分流人车分流楼间距满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡满足日照，不遮挡停车位每户1-2每户1-2每户1-2生活配套生活配套齐全生活配套齐全生活配套齐全交通配套靠近主干路，通勤便利，公共交通距离近靠近主干路，通勤便利靠近主干路，通勤便利教育配套学区优质有学区有学区基础刚需功能改善关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数两面宽可接受需要三面宽需要三面宽三面宽三/四面宽三/四面宽卧室数目三房三房三房3房可接受3-4房3房可接受

41、卫生间数目1个可接受最好2个，1个可接受2个2个2个2个双阳台/南向双阳台/南向双阳台南向双阳台南向双阳台南北通风有要求有要求有要求有要求有要求有要求主卧独立更衣室/有要求有要求有要求入口玄关/有要求有要求有要求面积段90-12090-12090-120120-145120-145120-145选择90 120（T4）面积段做为标准化样板选择120 145（T2）做为标准化样板户型敏感点归纳总结客户思维主旨客户分析及结论1竞品分析及结论2+形成卓越产品线3+周边竞品1碧桂园天悦新城金樾龙湖春江天玺龙湖春江郦城春风南岸绿地新里城2314恒大御景湾234春江阅南通平湖首开金茂熙悦建发泱誉洛克公园1

42、234苏州one苏州功能置业90平方米户型图地区平湖平湖南通南通苏州苏州案名龙湖春江郦城89龙湖春江天玺89绿地新里城 89 春风南岸 89 建发泱誉 89 绿地苏州ONE 98户型配置三房两厅两卫 三房两厅两卫 三房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 敏感点落位两面宽 1卫 南北通风 单阳台 三面宽 2卫 单阳台 三面宽 1卫 南北通风 单阳台 三面宽 1卫 南北通风 双阳台 三面宽 1卫 单阳台 三面宽 2卫 单阳台 功能置业120平方米户型图地区平湖平湖南通南通苏州苏州案名新城金樾龙湖春江天玺恒大项目春江南岸首开金茂熙悦绿地苏州ONE 户型配置三+1房两厅两卫 三房两厅两

43、卫 三房两厅两卫 三房两厅两卫 三+1房两厅两卫 三+1房两厅两卫 敏感点落位玄关 双阳台 竖厅玄关 双阳台 竖厅玄关 单阳台 竖厅玄关 双阳台 竖厅玄关 单阳台 竖厅玄关 单阳台 竖厅改善置业140平方米户型图地区平湖平湖南通南通苏州苏州案名恒大御景湾龙湖春江天玺碧桂园天悦春江阅首开金茂熙悦建发泱誉配置四房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅两卫 四房两厅两卫 敏感点落位玄关 明餐厅 双阳台 北阳台 主卧更衣间 储藏玄关 双阳台 主卧更衣间玄关 明餐厅 双阳台 北阳台 主卧独立更衣玄关 明餐厅 双阳台 北阳台 主卧独立更衣玄关 明餐厅 双阳台 主卧独立更衣玄关 明餐厅 双阳台

44、 主卧独立更衣基础刚需（T4 90）基础刚需（T4 120）关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数大部分为三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽卧室数目三房三房三房50%三房50%四房大部分为3+1到4房50%三房50%四房卫生间数目多数为1个50%为1个，50%为2个2个2个2个2个双阳台少数双阳台50%双阳台少数双阳台大多数有大多数有大多数有主卧独立更衣室无无无大多数有大多数有大多数有入口玄关50%有50%有50%有大多数有大多数有大多数有在售产品敏感点落位总结价值判断: 结合营销的敏感点分析和在售产品敏感点落位情况总结，T4 90户型考虑落位玄关 三面宽，南通、苏州 三房一卫，平湖 三房两卫

45、；T4 120考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间，配置为四房两卫 功能改善（T2 125）品质改善（T2 145）关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数三面宽或四面宽三面宽或四面宽三面宽或四面宽三面宽或四面宽三面宽或四面宽三面宽或四面宽卧室数目四房四房四房四房四房四房卫生间数目2个2个2个2个2个2个双阳台大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有主卧独立更衣室大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有入口玄关大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有大多数有横厅极少数有极少数有极少数有极少数有50%有极少数有在售产品敏感点落位总结价值判断: 结合营销的敏感点分析和在售产品敏感点落位情况

46、总结，T2 120考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间 ；T2 145平湖、南通考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间 、明餐厅、北阳台、竖厅；145苏州考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间 、明餐厅、北阳台、横厅客户思维主旨客户分析及结论1竞品分析及结论2+形成卓越产品线3+基础刚需产品线-蔚蓝系产品策略最小面积的最多空间利用总价最低、性能最优原则：面积最小，功能完备追求功能与舒适的平衡产品定位安居现代生活，扎根城市产品关键词经济、功能、安全蔚蓝系便捷经济功能安全便捷性能家庭生活功能改善产品线-悦系产品策略功能与舒适的平衡追求支付能力与需求的平衡追求功能与舒适的平衡产品定位强调功能性合理、构建舒适的生活空

47、间产品关键词功能、体验、互动便捷经济功能舒适体验互动家庭生活悦系（功改）品质改善产品线-悦系产品策略 生活品质的追求追求生活品质改善 产品定位 舒适、优质的品质生活空间产品关键词 舒适、品质悦系（品改）休闲品质功能舒适体验互动家庭生活产品力提升点梳理蔚蓝系悦系（功改）悦系+（品改）归家路线场景人行归家门廊式主入口、落客区落客区、社区泛大堂落客区、社区大堂人行归家节点无风雨归家节点无风雨归家节点无风雨归家车行路线动线合理，停车方便双大堂设计、仪式感刷卡入户双大堂设计、仪式感刷卡入户户内生活场景户型南北通透，充足生活空间空间利用合理、得房率高户型方正，南北通透+1多功能空间户型通透方正，南向四面宽

48、各功能空间尺寸舒适客厅/横厅/竖厅多选择方案横厅/竖厅多选择方案双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台主卧/主卧带独立卫生间主卧带独立卫生间及独立衣帽间收纳收纳空间较多收纳空间充足收纳空间丰富社区活动场景公区活动区域内汽车无法驶入活动区域内汽车无法驶入彻底人车分流，私家车入地下车库进小区儿童游乐设施、老人活动场所健康生活步道儿童游乐设施、老人活动场所健康生活步道健康全龄化社区设计停车位充足停车位，管理有序充足停车位，管理有序，仪式感充足停车位，商场式装修感受，地下大堂仪式感体验景观绿化成荫，多树木，常维护四季有景，绿化成荫，多树木，常维护公园式景观规划设计会所/小区健身会所、泳池社区配套/卓越生

49、活驿站卓越生活驿站刚需置业功能改善/品质改善品质改善关注点南通苏州平湖南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数两面宽可接受需要三面宽需要三面宽三面宽三/四面宽三/四面宽三/四面宽四面宽四面宽卧室数目三房三房三房3+1房3-4房3+1房3房可接受4房较多3房可接受卫生间数目1个可接受最好2个，1个可接受2个2个2个2个2个2个2个双阳台可接受南向1个阳台、最好双阳台南向双阳台/南向双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台南向双阳台南北通风有要求有要求有要求必须必须必须必须必须必须主卧独立更衣室/有要求有要求有要求有要求有要求有要求入口玄关/有要求有要求有要求仪式感仪式感仪式感面积段909090120

50、120120145145145选择90 （T4）面积段做为标准化样板选择120（T2/T4）做为标准化样板选择145（T2）做为标准化样板户型敏感点归纳总结配置清单建议配置标准面积段（）90（T4）120(T4）125（T2）145（T2）南通/苏州平湖南通/平湖/苏州南通/平湖苏州南通/平湖苏州南通/平湖苏州南通/平湖苏州房型配置3F+2T+1W3F+2T+2W4F+2T+2W18F:4F+2T+2W11F:4F+2T+2W18F:4F+2T+2W11F:4F+2T+2W居住空间主卧室（套房）次卧室辅助空间入口玄关双阳台北阳台私家电梯厅高端空间独立更衣明餐厅横厅得房率标准层为2户组合，建议选

51、择125平方米以上大户型进行组合标准层为4户组合，建议选择至少二个90平方米以上面积段进行组合PART户型设计成果3a.规范解读与总结b.户型设计成果详解户型设计成果规范解析户型设计成果详解1.户型标准化成果展示。2.核心筒标准化成果展示。3.功能模标准化块成果展示。4.楼型标准层/首层/地下大堂标准化成果展示。规范区别阳台飘窗面宽日照南通不能接受凹阳台阳台占户型建筑面积不大于12%轴线进深700mm平湖可以接受凹阳台1/2阳台+飘窗总面积占套内（不含阳台）不大于7%轴线进深600mm苏州可以接受凹阳台阳台占户型建筑面积不大于12%轴线进深1000mm备注1.目前南通与苏州取消偷房间布置的设备

52、平台。2. 平湖本地规划审核单位口头表示，未来或许取消疑似偷房间布置的设备平台。但未确定具体执行时间，故标准化中按偷房间布置设备平台。南通与平湖、苏州户型规范区别对比户型设计成果规范解析户型设计成果详解1.户型标准化成果展示2.核心筒标准化成果展示3.功能模标准化块成果展示4.楼型标准层/首层/地下大堂标准化成果展示户型设计成果详解控制性成果b. 指导性成果户型控制性成果层数户数面积段户型选取原则户型数量说明11F2户120刚需型1种11F2户145舒适性2种横厅1种、竖厅1种18F2户125刚需型1种18F2户145舒适性2种横厅1种、竖厅1种18F4户90刚需型2种南通、苏州3房1卫 1种

53、平湖3房2卫 1种18F4户125刚需性1种注：1.户型控制性成果以南通地区阳台、飘窗、设备平台的要求为原则进行设计 2.各地方使用户型控制性成果时，需满足当地规范对于阳台、飘窗、设备平台的要求(平湖、苏州区域提供按控制性户型微调后成果)基础刚需（T4 90）基础刚需（T4 120）关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽卧室数目三房三房三房四房四房四房卫生间数目1个1个2个2个2个2个双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台主卧独立更衣室无无无有有有入口玄关有有有有有有基础刚需产品配置清单清单来源: 结合营销的敏感点分析和在售产品敏感点落位情况总结，T4 9

54、0户型考虑落位玄关 三面宽，南通、苏州 三房一卫，平湖 三房两卫；T4 120考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间，配置为四房两卫 9018FT4（南通）基本信息关键指标户型结构3室2厅1卫套内面积92.40平方米套型面积125.87平方米（得房率 73.41%）面宽情况13.00米（轴线到轴线）进深情况10.35米（轴线到轴线）户型说明1.功能模块化设置2.90平三房3.对于可赠送设备平台项目，面积段缩小使用4.南向1.5米大阳台5.3+1组合沙发客厅空间6.南向卧室皆有凸窗，保证充足的视野和光照；客户敏感点落位面宽数卧室数目卫生间数目三面宽三房一卫双阳台主卧独立更衣室入口玄关次卧：面宽进深：2

55、700*3300(净面积)功能配置：1500床、双床头柜、衣柜主卧：面宽进深：3100*2950(净面积)功能配置：1800床、双床头柜、衣柜玄关：面宽进深：1550*350(净面积)功能配置：鞋柜客厅：面宽进深：3600*3400(净面积)功能配置：3+1组合沙发、电视客卫：面宽进深：1500*2700(净面积)功能配置：洗手盆、马桶、淋浴间厨房：面宽进深：2800*2000(净面积)功能配置：单开冰箱、洗菜盆、抽油烟机、燃气灶具操作台面长度：3500餐厅：面宽进深：2800*1800(净面积)功能配置：800*1200四人桌阳台：面宽进深：6700*1800功能配置：洗衣机、洗衣槽9018

56、FT4南通平湖苏州地域特点：由于面积规范中阳台比例和飘窗面积限制，无法做到等进深双阳台飘窗进深700MM户型优点：南北通风，三房一卫双阳台地域特点：由于面积规范中阳台比例和飘窗面积限制，只能做双阳台，同时取消飘窗赠送设备平台户型优点：南北通风，三方两卫赠送设备平台地域特点：飘窗进深增大至1M取消赠送设备平台户型优点：南北通风，三房一卫双阳台基础刚需（T4 90）基础刚需（T4 120）关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽三面宽卧室数目三房三房三房四房四房四房卫生间数目1个1个2个2个2个2个双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台双阳台主卧独立更衣室无无无有有有入口玄

57、关有有有有有有基础刚需产品配置清单清单来源: 结合营销的敏感点分析和在售产品敏感点落位情况总结，T4 90户型考虑落位玄关 三面宽，南通、苏州 三房一卫，平湖 三房两卫；T4 120考虑落位玄关、双阳台、主卧衣帽间，配置为四房两卫 12018FT4（南通）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套内面积92.40平方米套型面积125.87平方米（得房率 73.41%）面宽情况13.00米（轴线到轴线）进深情况10.35米（轴线到轴线）户型说明1.功能模块化设置2.125平四房3.对于可赠送设备平台项目，面积段缩小使用4.南向1.8米大阳台5.3+1组合沙发客厅空间6.南向卧室皆有凸窗，保证充足的视

58、野和光照；客户敏感点落位面宽数卧室数目卫生间数目三面宽三房一卫双阳台主卧独立更衣室入口玄关次卧：面宽进深：2700*3300(净面积)功能配置：1500床、双床头柜、衣柜主卧：面宽进深：3100*2950(净面积)功能配置：1800床、双床头柜、衣柜玄关：面宽进深：1550*350(净面积)功能配置：鞋柜客厅：面宽进深：3600*3400(净面积)功能配置：3+1组合沙发、电视客卫：面宽进深：1500*2700(净面积)功能配置：洗手盆、马桶、淋浴间厨房：面宽进深：2800*2000(净面积)功能配置：单开冰箱、洗菜盆、抽油烟机、燃气灶具操作台面长度：3500餐厅：面宽进深：2800*1800

59、(净面积)功能配置：800*1200四人桌阳台：面宽进深：6700*1800功能配置：洗衣机、洗衣槽12018FT4南通平湖苏州地域特点：飘窗进深700MM取消赠送设备平台户型优点：南北通风，主卧套双阳台地域特点：由于面积规范中阳台比例和飘窗面积限制，取消飘窗赠送设备平台户型优点：南北通风，主卧套双阳台赠送设备平台地域特点：飘窗进深增大至1M取消赠送设备平台户型优点：南北通风双阳台功能改善（11F T2 125）功能改善（18F T2 125）关注点南通苏州平湖南通苏州平湖面宽数四面宽四面宽四面宽四面宽四面宽四面宽卧室数目四房四房四房四房四房四房卫生间数目2个2个2个2个2个2个双阳台双阳台双

60、阳台双阳台双阳台双阳台双阳台主卧独立更衣室无无无有有有入口玄关有有有有有有清单来源: 结合营销的敏感点分析和在售产品敏感点落位情况总结，T2 125户型考虑落位玄关 四面宽，南通、苏州、平湖 四房两卫功能改善产品配置清单12511FT2（南通）基本信息关键指标户型结构4室2厅2卫套内面积92.40平方米套型面积125.87平方米（得房率 73.41%）面宽情况13.00米（轴线到轴线）进深情况10.35米（轴线到轴线）户型说明1.功能模块化设置2.125平四房3.对于可赠送设备平台项目，面积段缩小使用4.南向1.8米大阳台5.3+1组合沙发客厅空间6.南向卧室皆有凸窗，保证充足的视野和光照；客