龙湖成本管理与房地产开发成本控制讲稿ppt课件

1、龙湖本钱管理与房地产开发本钱控制周世艾2021年10月 讲师背景引见： 高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产开展总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。 关键词： 本钱管理，本钱控制。 房地产开发的本钱控制内容 龙湖的本钱管理 房地产开发的本钱控制内容 龙湖的本钱管理以工程为管理对象工程的完全直接本钱间接本钱分摊龙湖本钱管理的范围 龙湖本钱责任部门龙湖本钱管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理 2、设计优化产品成本控制 成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价 4、工程

2、招标、合同、造价管理 工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱 电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务

3、部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部 龙湖目的本钱测算和分解为什么要进展目的本钱管理利润=售价-本钱准确预测编制目的本钱的作用提早锁定投资合理确定销售价钱预测投资效益 特别在房屋预售阶段，准确测算本钱，预售价钱确定以后，控制好本钱才干保证利润的实现。目的本钱管理的阶段土地投资论证阶段目的本钱(土地版)工程启动阶段目的本钱(启动版)方案设计阶段目的本钱(方案版)初步设计阶段目的本钱(执行版)工程实施阶段目的本钱(调整版)开工阶段

4、工程开工本钱土地投资论证阶段责任部门任务成果开展部工程定位提供周边配套提供土地信息地域总经理研发部造价采购部主持、确定工程预案目的本钱测算经过满足拿地本钱要求未经过总经理重新给定本钱限值审定存档工程启动阶段工程团队 确定产品定位和销售价钱、销售进度研发部根据规划条件 和市场定位进展预案的调整或重新思索方案产品业态、规范造价采购部工程目的本钱测算方案财务部根据售价、销售进度、本钱测算、进展财务目的计算方案设计阶段研发部提供方案设计图提供方案技术目的提供产品建造规范造价采购部目的本钱测算提出方案优化建议互动方案财务部财务目的计算初步设计阶段工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初

5、步施工方案及土石方平衡对比提供初步设计图提供产品建造规范根底方案对比造价采购部目的本钱分解进展本钱敏感性分析编制合约规划研发部方案财务部财务目的计算合约规划的目的：将各费项本钱分解成未来可执行的合同随工程进展，合约规划逐渐变成真实的合同工程实施阶段工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度方案提供施工图设计变卦的控制、专项工程的优化造价采购部签证变卦的费用审核、专项工程的本钱分析、动态本钱的跟踪和回想、本钱调整研发部方案财务部财务目的的动态跟进资金方案审核互动动态本钱的组成 动态本钱=已结算合同本钱+未结算合同本钱 +非合同性本钱+待发生本钱动态本钱待发生本钱待发生费用

6、未签约合同估价已发生本钱非合同性本钱合同性本钱已结算合同本钱未结算合同本钱合同金额结算调整(含签证变卦)合同金额预估结算调整(含预估签证变卦)工程开工阶段工程部审核工程开工资料对合同相关条款进展评价对供应商进展相关履约评价设计总结造价采购部与供应商进展开工结算含资料供应结算编制开工本钱并与目的本执行版比较研发部方案财务部财务决算核算最终的财务目的 龙湖景观装饰工程本钱管理景观工程本钱管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段 初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动

7、态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算 完善景观成本数据资料景观工程本钱构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护管理费景观效果调整添加费苗木价龙湖景观绿化目的参考内容控制比例软景：硬景8085:1520灌木：草坪510:9590景观单方造价景观工程本钱管理措施景观工程分不同设计阶段本钱控制乔木或贵重苗木部分由甲供景观效果过程控制控制移栽等呵斥的损失建立苗木基地或本人的苗圃积累苗木资源严厉管理现场收方结算龙湖控制景观的方法 乔木、灌木种在那里楼宇行道树道路灌木乔木公共部分装饰工程本钱管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提

8、供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更 控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算 完善装饰成本数据资料公共装饰工程本钱管理措施装饰工程分不同设计阶段本钱控制主要装饰面层资料部分由甲供装饰工程效果过程控制防止返工等呵斥损失严厉管理现场收方结算资料设备采购管理原那么序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外

9、墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供应资料设备的目的集约方式规模采购有利于市场竞争降低资料设备的造价和采购本钱可以有效控制主要资料设备的质量龙湖体验区样板房本钱管理样板房的本钱范围 样板房本钱包括： 样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设影响样板房本钱的主要要素1、样板房装饰风格定位2、样板房装饰资料规范3、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价控制样板房本钱的措施1、样板房装饰本钱原那么应该控制在目的本钱执行版的分解测算控制范围内2、确定适宜的样板房装饰风格以控制装饰本钱和家具小品本钱

10、3、控制主要装饰资料规范，好资料用在关键部位4、耐用品回收和周转运用龙湖体验区样板景观本钱管理样板区景观本钱的范围 样板区景观本钱包括： 样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休憩用家具。影响样板区景观本钱的要素1、样板区景观设计定位2、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何到达效果和本钱的一致3、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置4、样板区景观水体不按常规设置，高于工程配置平均规范5、样板区景观小品不按常规设置，高于工程配置平均规范控制样板区景观本钱的措施1、样板区景观本钱原那么应该控制在目的本钱执行版的分解测算控制范围内2、合理搭配样板

11、区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果3、样板区景观突破目的本钱要有补救措施，如控制工程总体景观本钱，样板区景观苗木移栽等 房地产开发的本钱控制内容 龙湖的本钱管理房地产主要本钱费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费 、三通一平工程费、 行政及政策性收费 基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修 、环境景观工程 工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用

12、期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费 管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本工程制本钱管理组织方式营销部本钱管理部工程管理部设计研发部方案财务部公司总经理研发专员工程担任人工程研发经理工程工程经理工程本钱经理工程营销经理工程财务经理专业工程师本钱专员营销顾问财务专员 房地产开发的投资控制 开工验收 试 运 行 采 购 施 工 设 计 勘 察可行性研讨工程建议书房地产建立投资阶段划分建 设 工 程 项 目 的 阶 段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段房地产投资比例阶段划分建立安装完成投使入用投资可行性研讨投资合发同包决立策项100%勘察设计

13、施工采购开工验收 房地产开发的投资控制要点 投资测算过程的控制分为： 投资论证阶段测算 设计阶段测算 执行过程的控制主要是施工控制投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制 土地投资论证 根据提供的土地信息，确定拟获得地块的工程定位 结合市场需求对不同业态运用功能建筑面积的合理配置 结合周边环境、相邻工程售价、市场需求等情况论证工程投资可行性 参考类似业态工程工程历史阅历数据编制投资估算投资论证阶段 方案设计概念设计 初步设计扩初设计 施工图设计 工程设计阶段投资决策至初步设计阶段，经过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需求的本钱最低 深化

14、设计至施工图设计阶段，经过对建筑规范的比较，本阶段投资控制的效果约为15%20%施工图设计终了至施工阶段实施阶段，经过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制本钱较高 设计阶段投资控制效果概念设计施工/安装运用控制的效果控制的阻力控制的本钱主要控制价值区方案设计控制要点 在容积率目的控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些根底设备和配套设备，获得最大销售额和高额利润。 方案设计控制要点 对业态和户型的多方案设计，经过比较确定单体平面和户型；经过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例

15、测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。 对各方案合理搭配主要建筑和配套设备、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进展土地本钱、配置规范和建造本钱的造价比较，对各方案的建立工期、销售速度、销售价钱和资金本钱的比较，编制投资估算。方案设计控制要点初步设计扩初设计阶段控制要点 限额设计 确定限额设计控制目的 限额设计是按照同意的设计义务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计规范、工程数量和预算目的等各方面的控制，凡是能进展定量综合的设计内容，均要经过计算确定，要充分思索施工的能够性和经济性 。初步设计扩初设计阶段控制要点 根据地貌标高，比较总体平面布置

16、，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，到达平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少根底深度添加地下利用面积的方案比较。初步设计扩初设计阶段控制要点 控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比目的、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计规范的影响。 初步设计扩初设计阶段控制要点确定产品配置系统、内容、规范开闭所假设有、高配室、低配室的区域位置的选定；给水、消防分区能否合理初步设计扩初设计阶段控制要点 控制建筑设计规范，控制单体工程配置规范；比较外墙保温资料和作法，门窗材质、规范；外装饰资料的选择搭配，室内不同公共部分装修规范，在满足必要运用

17、功能的同时本钱最合理。初步设计扩初设计阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进展计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。景观工程控制软硬景面积比例，包括水面子积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。初步设计扩初设计阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处置、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进展造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。 编制概算，对投资进展控制。施工图设计控制要点比较不同方式根底工程造价，确定合理根底方式；比较不同构造体系对工程造价的影响，确定合理构造体系，仔细计算合理选择平安系数；把握细部设计、作法

18、和资料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计扩初设计阶段。运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。 价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，经过对产品的功能分析，到达产品适当的价值，以最低的本钱去实现产品的必要功能。 如何有效提高产品的价值 功能F 本钱C 1、功能不变，本钱下降2、功能大幅提高，本钱略有添加3、功能提高，本钱降低4、功能略有降低，本钱大幅降低5、本钱不变，功能提高 如何有效提高产品的价值 表中的价值不是从价值构成的角度来了解的，而是从功能角度出发了解价值的，表现为功能与本

19、钱之比； 本钱也不是普通意义上的本钱，它是构成产品寿命周期的本钱，包括建造本钱和运用本钱。 如何有效提高产品的价值 所以上表也表示为： 功能或成效价值= ； 本钱或费用 F 用数学公式表示 V = C工程实施阶段控制要点 确定合理的工期，为了及时到达投资效益，抢工期能够会添加本钱，但抢工期获得的效益能否与添加的本钱等值。 施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，根底土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有添加费用的非常规施工方案多方案比较等如：止水带、刚性套管、防水拉杆工程实施阶段控制要点工程实施阶段控制要点 施工资料设备采购，对资料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价钱、运输及运转本钱和运用寿命，还要思索备品配件价钱和维修的费用； 投资控制目的本钱管理编制目的本钱或方案本钱分阶段对目的本钱或方案本钱进展检查、修正对目的本钱或方案本钱与实践本钱进展比较对工程进展后评价目的本钱编制的方法投资估算历史本钱数据库设计概算历史本钱数据库 包括： 本钱测算根底资料开发本钱汇总表单位工程建