金地集团商业房地产战略定位 (3)ppt课件

1、金地集团商业房地产战略定位二六年二月第一部分报告摘要第二部分 商业地产的盈利本质第三部分 商业地产的开展趋势第四部分 金地集团商业地产开展战略内容概要商业房地产IRR的内在含义商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的根底，也是工程获得较高IRR的根底；选择在不同时点出卖商业房地产，对工程IRR的影响不一样；2.集团商业房地产战略定位集团整体的战略定位是快速高效滚动开展，扩展规模，追求资金的高效运用，因此重点调查资金的投资收益率IRR；长期持有稳定性收益不是如今的战略定位；金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。3.集团新投资工程战略纯商业房地产工程税后IRR大于等于

2、15%；在2006年6月份之前一概不思索该类工程投资；住宅工程的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。集团已有商业房地产物业的运营调度要求已有商业房地产工程能否销售由集团一致调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否那么，集团一致调度商业房地产的销售。在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益程度。集团每年对各子公司的商业物业收益进展评价，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进展销售处置。 第一部分 商业房地产的盈利本质一主要结论：工程净营运收益及其稳定性决议商业房地产的价值；对于进

3、入成熟稳定期的物业来说，只需转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高 。在商业还没有成熟时进展销售，所实现的IRR较低；普通是在将工程运营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才干实现工程IRR的最大化。作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家战略协作同伴，来以较低的资本化率收买该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。1、1净营运收益及其稳定性决议商业物业价值 其本质是由商业房地产估值方法决议的 国家规范 规定：收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。 收益资本化法incomecap

4、italizationapproach估计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方法。国外机构投资者如何评价商业房地产？相关术语的定义净营运收益netoperatingincome净营运收益=潜在毛收入空置损失运营费用贴现率指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的折现率。它该当与大于等于资金的时机本钱。实践上是一项投资的收益率。1234567n该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率r。收益资本化法某商业房地产于1998年7月1日以出让方式获得50年土地运用权后经建立并投入运用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运

5、收益10万元，该类房地产的贴现率为7.5%，那么该房地产在2004年7月1日的价钱为多少？估值案例一永久年限12345678910每年净营运收益增长率g%：该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率要求为r。永久年限有限运营期。某商业房地产土地运用年限为70年，于估价时点已运用了5年，估计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，以后每年的净营运收益会在上一年的根底上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗房地产的价钱。估值案例二永久年限在美国，由于商业房地产的运用年限为无限期，因此只需运用公式：如何简化估值或者就可以计算出某商业房地产的价钱。因此，他们只需能找到同期市场上曾经出卖的具有真

6、正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数K，就可以算出被估值的物业的价钱。其方法称之为直接资本化法，他们又称比例系数K为资本化率 。假设市场上曾经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为100万元，那么K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为20万元，其售价为多少？举例：在中国，由于商业房地产的运用年限为有限期，因此计算时要思索年限：或者因此，要运用类似美国的直接资本化法，应留意在计算K值时，要选取具有一样运用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。知某商业房地产的年净营运收益为210万元，受害年限为45年，为利用直接资本化法评价该房地产价钱，可在与该估价对象

7、同一市场资料中，选取4宗房地产作为可比实例，利用其价钱、净营运收益、运用年限资料，计算K值。举例：可比实例净营运收益售价剩余使用年限K=CF1/PV权重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910该物业价值？11CF1CF2CF3CF4CF5CF6CF7CF8CF9CF10CF11CF10=NOI10+PP=CF11/K贴现现值法实践案例越秀房地产信托资产白马市场租金收入增长率预测转售资本化率取值折现率取值费用支出预测重要提示：房地产的收益有实践收益和客观收益之分。

8、实践收益是指在现状下实践获得的收益；客观收益是排除了实践收益中属于特殊的，偶尔的要素后所能得到的普通正常收益。在估价时，要采用客观净营运收益。影响估值的两个重要要素：每年净营运收益的大小，即CFn：在其他要素不变的前提下，CFn越大那么价钱越高，CFn越小，那么价钱越低；获得该净营运收益的可靠性，即r：由于获得净营运收益能否可靠将影响投资风险的大小，而风险的大小又决议了贴现率r的大小。硬件：商业工程选址、前期定位、规划设计、业态选择等软件： 招商管理、零售管理、租赁管理稳定可靠的、较高的租金较高的净营运收益、较低的资本化率较高的市场估值1、2商业房地产投资IRR的要素分析在同样的租金净收入情况

9、下，长期持有出租与短期内销售相比，一定会降低工程的IRR吗？12345678910第一年净营运收益1000万，租金净收益率为10%每年净营运收益增长率5%1亿元假设是永久性持有，该笔投资的IRR为多少？商业物业投资的IRR高低取决于净营运收益率及净租金增长率12345678910在第一年转售在第五年转售在第十年转售第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率10%10%10%实现的项目IRR15.0%15.0%15.0%15%假设转售的资本化率等于第一年的净营运收益率10%，各种情况下的IRR不变，即不论持有年限多长再转售，IRR都是一样的。假设转售的资本化率小于第一年的净营运收益率1

10、0%，变成8%，那么越早销售，IRR越高。第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率8%8%8%实现的项目IRR41.2%19.0%16.6%15%第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率12%12%12%实现的项目IRR-2.5%11.9%13.8%15%假设转售的资本化率大于第一年的净营运收益率10%，变成12%，那么越早销售，IRR越低。针对寻求资金高报答率IRR的公司来说：当商业物业到达成熟期时，虽然租金收益依然在不断的增长，但是，只需转售的资本化率低于投资第一年净营运收益率，就应该转售，从而获得较高的IRR收益。1、3商业房地产的三种投资收益方式12345678

11、91011CF1方式一：开发后立刻销售方式三：长期持有方式二：中短期持有后转售转售估值1、4当采用开发后再销售的方式，普通是在将工程运营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才干实现工程IRR的最大化。1、假设没有进展很好的招租和商业陪育就进展销售，一是租金没有到达成熟期的程度，租金收益较低；二是此时投资者以为会面临较大的风险，因此在估值时会调高资本化率要求。两者结合使得估值偏低，实现的IRR也低。除非进展一定的价钱折让，不然投资者不会来买。12CF12、进展很好的租赁、运营管理的情况下，普通35年会进入成熟期，此时净营运收益实现较高程度、而且稳定，估值时的资本化率获得较低；从而实现较高的估值

12、程度。实现的IRR也高。123456CF13、在工程Un-leverage IRR 14.74%中，可以分解为由租金收入净现流和由转售收入净现流构成的IRR，经过计算发现，租金现金流占IRR的34%，而转售收入占IRR的 66%。可见工程转售时的售价在很大程度上决议了该类工程投资的报答高低。4、在不同的时候进展转售，工程所实现的IRR是不一样的。普通会在工程实现稳定的、较高的租金收益时转售，且资本化率低于稳定期第一年净租金收益率，所实现的IRR到达最大值。因此，工程一定要经过恰当的估计来判别适宜的销售时机，以实现IRR的最大化。1、5假设采用长期持有的方式，IRR将会维持在固定的程度，难以实现

13、较高的程度，从而降低资金运用效率，不利于公司快速滚动开展。因此，作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家，来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。目前，可以找到很多机构投资者、REITs等情愿以较低的资本化率进展收买。因此应该设计一个很好的商业方式，寻求战略协作者，来进展商业房地产的开发。1234567891011假设长期持有，不思索转售，IRR将维持在固定的程度，不利于提升资金运用效率。在较低的资本化率程度下，转售之后IRR才干到达较高的程度。123456 第二部分 商业房地产的开展趋势2、1美国商业房地产开展趋势商业房地产以整体持有，租赁为主；资本市场兴

14、隆，提供长期的低本钱资金支持；REITs开展迅速；美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要运营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出卖的很少见。有以下优点：有利于房地产的专业化规模化运营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项； 有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易； 有利于房地产证券化的开展；提高房地产市场分析的“效率性，由于房地产租金程度能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济情势，租赁运营将使房地产价钱的透明度添加，搜集信息的效率提高，抑制了房地产售价的易变和不可捉摸性。资金来源和投资对象私人资本公众资本权

15、益直接投资（流动性小）房地产投资信托和房地产营运公司（流动性大）债务抵押贷款商业抵押贷款证券美国商业房地产的权益性资产构造 美国商业房地产的债务资产构成 美国Reits的开展情况房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts,简称 REITs是一种以发行收益凭证的方式聚集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进展房地产投资运营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 从1992年开场，Reits在美国得到迅速的开展百万美圆主要优势：股本金低，持股灵敏：美国REITs 的出现为公众提供了参与商业性房地产权益投资的时机，民众可以经过购买REITs 收益

16、凭证的方式参与投资，分享美国宏观经济增长带来的收益。 主要优势：属多元化组合投资，市场报答高： REITs经过多元化投资组合，选择不同地域和不同类型的房地产工程及业务，有效地降低了投资风险，也获得了较高的投资报答。REITs最吸引之处，是定期的股息收益。而且股息率相对优厚，由1993年12月至2003年1月期间的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国政府债券5.86%、规范普尔指数公用股4.45%及规范普尔500指数1.79%为佳。 主要优势：具有较高的流动性 ： REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受害凭证的方式，使房地产这种不动产流动起来。而且由于REITs股份根本上都在各

17、大证券买卖所上市，与传统的以一切权为目的房地产投资相比，投资者可以根据本人的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。 主要优势：税收优惠、股东收益高： 根据规定，假设REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式报答投资者，那么无需缴交公司所得税，这就防止了对REITs 和股东的双重所得课税。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式报答给投资者，再由投资者本人交纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。 2、2中国商业房地产开展趋势商业房地产的开展主要力量为国有企业、外资；资金渠道单一，集中在银行，而且绝大多数为短期贷款；通常持有方式是利用高溢价评价，将工程抵押给

18、银行，把前期投资的钱拿回来，用低报答维持运营，等待升值。以商业房地产开发为主营业务的公司很少，即使开发商业房地产，依然以开发后销售甚至是散售为主要方式，比如深圳CBD为主，即延续住宅开发的方式；境外投资机构纷纷涌入，收买国内优质商业资产；随着香港、新加坡REITs的发行，境内企业以REITs上市为目的的企业逐渐涌现；专业化商业房地产开发商开场出现；对于大型商业房地产，以开发后散售为主要方式的盈利战略将难以为继；在当前的融资环境和产业政策下，以长期持有出租为目的的房地产公司将面临资金上的较大压力，难以快速开展；寻求与机构投资者协作，引入长期战略性投资；或者寻求REITs上市是获得突破的方法；大连

19、万达的商业房地产开展阅历主力店单店+持有销售快速扩张调整，只租不散卖原有散售方式行不通卖给机构投资者发行REITs新的开发回收资金增发继续卖持有部分股份实现增值“只租不售万达前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米，全国平均单价3万多/平米，回收将近30个亿。但除了南京、青岛等工程， 都出了问题，商铺在销售之后，再进展商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是运营的整体性，二是运营的有效性。小业主的投资报答无法满足。绝大部分出卖商铺全都拿回来，保证业主假设干年8%的报答率，个别地域9%。 2004年，做出决议，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。 “在这个行业里，最

20、需求的就是资金，而且是低本钱的、能长期运用的资金。 目前国内资金主要来源都是银行短期贷款，最长2-3年，短融长投的弊端非常明显。原来靠出卖商铺回收资金，处理银行还款的问题，共卖了9万平米的商铺，平均售价3万/平米，处理了大部分资金问题；如今改为只租不售，资金链非常紧张；由原方案的“保5争8调整为“保3争5。处理不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能运用的资金平台。 “先招商后开发做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建立在后。 主要缘由：假设建好再招商，谈判时处于弱势，只能被迫接受租户提出的价钱

21、 ；做一个购物中心，普通有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一同，这样才干满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 招商在前还有个明显的益处，能节省宏大的投资，根据需求进展设计，防止无效面积。 万达的启示：一定要处理资本途径，同时要有较强的商业开发管理才干，才干保证商业房地产开发的胜利。 第三部分 金地商业房地产开展战略目的：商业房地产开发运营属于战略新举措，短期内不会占用公司大量资源而大规模介入，3年内属于才干积累期。不以长期持有为目的，经过参与商业房地产开发及整体运营、转售，实现较高的IRR报答，实现资金的高效利用。投资规范：工程税后IRR大于15%；实现途径：寻求商业房地产战略协作同伴，成立商业房地产协作公司，共同开发，共同运营，中短期内销售给机构投资者。3、1为什么不长期持有？服从公司整体战略定位，寻求高的工程投资报答，即较高的工程IRR程度。第一部分的分析曾经很清楚，持有商业房地产的IRR程度比较固定，而选择在适宜的时机转售，能实现更高的IRR报答。虽然持有能带来稳定的现金流，但在公司规模较小的时候，持有大量的商业物业将不利于公司快速开展。3、2投资规范为什么为工程税后IRR15%；公