大型居住区碧云联洋分析课件

1、1 宏观背景2 项目介绍3 项目分析4 总结第1页/共46页 随着改革开放的进一步深入，上海已发展成为国际化金融、贸易、文化的中心城市，特别是加入了WTO，又吸引了一批高层次人才，因此而形成了一个高学历、高收入、具有全新生活理念、有较强消费能力的中、青年群体，他们需要一个独立、自由、高档的生活空间，而且在对产品的功能配置上普遍存在较高的要求。宏观背景第2页/共46页碧云国际社区第3页/共46页第4页/共46页社区概况 碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。“碧云品牌”为一系列，

2、投资建成了碧云别墅、碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建面达20余万平方米；同时建成新金桥大厦、华美达酒店等一系列配套项目。 从最早作为金桥出口加工区的居住配套区，再到国际人流由浦西到浦东迁徙的栖身之所，碧云国际社区现在已成为精神和文化的符号。第5页/共46页区位交通陆家嘴金桥开发区碧云社区张江高科 碧云国际社区位于浦东新区金桥出口加工区的西侧，内中环间及杨浦大桥；周边众多产业区辐射（金桥出口加工区、张江高科、陆家嘴金融贸易区），交通便利，区位优势明显。 第6页/共46页开发历程发展阶段配套开发配套建设及环境营造建成写字楼和国际学校项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段首次出现了

3、外销的独栋别墅和内销的公寓，定位高端建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街公交车站等均按国际标准，公共交通系统建设完备高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、叠拼等产品形式；休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟外籍人士大量入住，国际化社区形成规模浦东民航大厦、体育休闲中心中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场18万平米绿地酒吧街、coffee吧、商业街 天主教堂、华山医院住宅开发19992002启动期上升期成熟期金桥酒店公寓碧云108碧云东方公寓晓园云间绿大地 维诗凯亚银

4、泰花园碧云花园爱建园中天碧云罗山花苑碧云中惠新金桥酒店公寓碧云东壹栋政策及产业90年规划陆家嘴，张江、金桥、外高桥四大国家级开发区浦东机场扩建，主要基础设施开始建设普通外籍公司进驻99年重点开发金桥和张江，金桥出口加工贸易初具规模，张江硅谷、药谷成形跨国公司开始规模进驻四大开发区，自主创新产业大力发展陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、产业基地地位跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、惠普、可口可乐等数百家500强企业人口大型跨国公司外派中高管出差的外派工作人员碧云别墅百富丽山庄世贸湖滨花园浦东花园别墅2005普通外籍高层管理者别墅公寓 配套

5、酒店式公寓中国籍白领普通外籍高层管理者500强企业外派中高管中国籍白领普通外籍高层管理者大型跨国公司外派中高管开始大量出现城市化居住物业1990随着社区的日趋成熟，配套设施进一步完善，吸引了越来越多的人流入住碧云。 第7页/共46页社区规划生活服务区办公核心区商务中心邻里中心 碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。第8页/共46页社区规划邻里中心第9

6、页/共46页社区规划 社区由城市道路划分为18个地块，规划西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。 真正意义上的“碧云”国际社区，即图中的5、6、7、8、11、12红色区域。第10页/共46页项目组成Office Park核心区域华山医院浦东妇幼保健医院中欧国际工商学院碧云别墅南区碧云国际社区集发展商组合投资、城市组合规划为一体；其核心区域主要由碧云花园、碧云别墅、碧云东方公寓和钻石酒店公寓等项目组成；非核心区域则由世茂湖滨、维诗凯亚、百富丽山庄等住宅项目以及花园办公及公共配套所组成。第11页/共46页项目名称开发商占地面积建筑面积建筑形态容积率绿化率碧云核心区碧云花园I期金桥约610

7、00约119000多层、小高层1.7435%碧云花园II期金桥约20000约40000多层、小高层碧云别墅（1-3期）金墅0.370%信和花园蛇口招商2482043263小高层1.7440%碧云国际社区晓园中通贵云3694360373小高层1.6145%非核心区金桥爱建园爱建约89000约200000小高层2.2550%中天碧云苑亚东约3500059214多层、高层1.6745%金洋十方庭金洋约25000约30000小高层1.243%罗山花苑金洋约3000041565小高层1.2242%世茂湖滨花园世茂约137000约269000高层、别墅1.667%维诗凯亚俐马向荣

8、55823独栋、联排0.563%浦东花园别墅印尼LANDMARK35000别墅0.4555%碧云别墅南区（4、5期）金桥别墅百富利山庄金桥约55000别墅0.3250%碧云国际社区的主要住宅项目参数如下：项目组成第12页/共46页项目组成产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作；产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一；注重景观及交通规划，打造高品质宜居社区。第13页/共46页发展基础、产业支撑时间节点浦东大事件碧云大事件1990年金桥进出口加工园区设立，通用汽车、西门子等公司进驻；陆家嘴金融贸易区成立碧云国际社区开始形成1996年“中福会”幼儿园招生1997年碧云别墅开始建设

9、1998年家乐福金桥店开业1999年浦东国际机场一期投入使用上海市委、市政府颁布“聚焦张江” 战略决策碧云别墅一期入住2000年碧云别墅二期入住2002年上海境外航班东移世茂湖滨花园开盘2003年房地产进入高速发展期2004年浦东国际机场第二跑道投入使用2005年世茂湖滨花园入住 适合外国人居住和生活的国际化社区； 运动和活力是社区生活的主旋律 ； 多元化交融，充满活力。 区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥； 位于浦东机场连接市中心的必经之地； 金桥加工区及世纪公园2公里辐射范围； 陆家嘴10公里范围辐射。发展定位发展背景依托金桥加工区及陆家嘴商圈、张江高科技园区，服务外企，定位高端。第14页

10、/共46页 人们仅仅生活在花园中并不舒适，而是要居住在社区中才会感觉最舒适。而社区又是由住宅、花园、学校、商业、服务等按照混合功能组成的。 第15页/共46页配套体系基础配套：逐步完善的国际化配套是碧云社区发展的基础，包括符合国际人群需求的教育、娱乐、购物、休闲等第16页/共46页配套体系协和国际学校由欧盟资助的中欧国际工商学院英国Dulwich国际幼儿园和国际学校上海市平和学校中日合作的九年一贯制平和双语学校教育配套国际教育体系中欧国际工商学院德威英国国际学校品牌商学院幼儿园国际学校中欧商学院贵族学校基础教育学学学学上海协和国际学校第17页/共46页配套体系医疗配套中外合资医院-华山医院（浦

11、东分院）、中日合资的瑞东医院、浦东新区妇幼保健院World Link诊所（合资）悠庭保健会所医疗康乐配套第18页/共46页配套体系生活娱乐配套生活配套家乐福超市、进口食品超市、百安居、德国OBI建材超市娱乐休闲红枫商业街、酒吧、咖啡馆、餐厅红枫商业街蓝蛙酒吧咖啡厅商家导视牌酒吧第19页/共46页配套体系运动休闲配套迎合欧美人士喜好，设置多种运动休闲设施，包括：美格菲体育中心、足球场、橄榄球场美格体育中心德威学校足球场橄榄球场迪卡侬第20页/共46页配套体系大面积生态绿化18万方生态植物群落、5万方中心绿地和400米宽的防护林绿化带；上海目前生态环境最好的社区，首家通过ISO1400国际环境认证

12、上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域400m18W方植物5W方绿地名副其实的GREEN CITY第21页/共46页 过去20多年人们发现舒适居住环境的最大秘密就是步行环境。第22页/共46页步行空间第23页/共46页美丽街景第24页/共46页联洋国际社区第25页/共46页社区概况联洋社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的世纪公园，是上海全新概念的中央生活区。规划面积2平方公里,建筑面积250万平方米.居住人口6-7万,辐射人口20万。地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。 第26页/共46页第27页/共46页陆家嘴金桥开发区张江高科联洋社区区位交通 轨道交通：地铁二号线科

13、技馆站 地铁九号线 地铁七号线第28页/共46页社区规划第29页/共46页社区规划规划结构围绕社区中心形成大型居住社区。 邻里中心设于社区中心位置，是社区内商业、文化、娱乐、医疗、学校等功能的核心聚集区域。居住区围绕邻里中心布置，实现商住分离。第30页/共46页联洋广场第31页/共46页大拇指广场第32页/共46页项目组成联洋国际社区主要楼盘：御景园、天安花园、华丽家族、联洋年华、联洋花园、证大水清木华、当代清水园、仁恒河滨城、第九城市、金色维也纳。第33页/共46页项目组成社区公建中心：占地面积：30万平方米配套设施：酒店三家：淳大万丽酒店联洋花园酒店怡景酒店LAYA俱乐部（会所）购物中心：

14、家乐福、餐饮中心、专卖店、室内溜冰场中学：进才中学社区公建中心占地：4.77万建面：11.97万容积率：2.5占地：11万建面：36万容积率：3.27占地：7.3万建面：13.6万容积率：1.86占地：7.37万建面：16万容积率：1.92占地：6.6万建面：16.26万容积率：2.4占地： 7万建面： 20 万容积率：2.7占地： 19.16万建面： 39.02 万容积率：2.0占地：6万建面：15万容积率：2.5占地：31.6万建面：72万容积率：2.28第34页/共46页建筑形态在寸土寸金的上海，联洋社区选择高密度的建筑类型，以小高层和高层住宅为主。社区空间感觉颇为密集。单个地块的容积率

15、平均在1.82.5之间，但整个社区的平均容积率为1.5。联洋花园当代清水园仁恒河滨城当代清水园御景园华丽家族水清木华第九城市建筑形态以小高层、高层住宅为主第35页/共46页配套设施行政配套联洋广场紧邻浦东新区人民政府，坐落于花木行政文化中心，与140公顷的世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。行政配套第36页/共46页邻里中心里提供休闲娱乐的公共空间少。配套设施第37页/共46页配套设施配套设置以满足社区居民为主，不具备向城市辐射的能力。第38页/共46页配套设施 商业形式单一，业态种类

16、少。商业中心主要满足区域内居民的生活需求，并未成为城市商业的组成部分。第39页/共46页优点：路网畅通；安全便捷、舒适和符合人类尺度的街道；开敞空间；多样化的建筑风格；大面积的景观绿化，连续的街道绿化。缺点：街区尺度太大，几乎都在260-400米之间，而人步行的适宜距离是500米，负重行走距离为300米；小区都是内向封闭的，社区公共休闲空间少，没有形成一种休闲的生活方式；没有沿街商业，而联洋社区的商业和生活配套等功能设施布置过于集中，走到邻里中心的步行距离很远，社区生活便利性差；商业的形式单一，业态种类少，不具备不具备向城市辐射的条件。考察心得第40页/共46页一个成熟并发展良好的大型居住区的

17、成功有着多种因素的影响，但是总结关键的几点：一、良好的发展基础，产业的支撑二、交通区位的优势三、合理完善的规划设计： 1、尽可能把商业街和配套分散布置在可步行范围内； 2、兴建形式多样的公共休闲空间，营造一种国际生活方式； 3、建立多层次的商业形式：区域商业中心、专业商业街和社区商业街； 4、兴建多层次的配套设施；社区配套和城市配套，建立与城市的联系。 5、宽敞步行友善的街区和街道。案例总结第41页/共46页中国城市化的步伐正迅速的进行，城市目前以“住宅小区”为标志的社区模式、城市模式和城市增长模式，已经严重地损害了我国城市的健康发展和居民的生活质量。为了更有效地利用我们有限的土地资源，为了节约我们匮乏的能源，为了清洁我们的环境，为了提供更加适宜的居住环境，我们必须寻求新的模式。居住环境的演变满足居住高品质居住绿化环境可持续发展、社区适宜居住性、制造地方第42页/共46页1、步行为主的公共区域。2、机动车行驶速度低，交通量小和没