戴德梁行旅游地产PPT课件

1、案例分析框架：第三部分: 旅游文化事件和节日活动第3：山体旅游开发案例第二部分:旅游项目核心亮点4：高端商务会议旅游开发案例第一部分:略1：农业产业为核心驱动力的旅游开发2：生态休闲规划案例010203概况三点击此处输入相关文本内容整体概况概况一点击此处输入相关文本内容概况二点击此处输入相关文本内容第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏案例1：印度尼西亚Bintan Resort三阶段开发每年2月都会举行岩手雪祭，有雪雕像、浪漫的夜间灯火、绘画出冬季夜空的烟花，还有精彩的舞台表演。雪雕像上设置了溜滑梯，游客还可以乘坐由电动雪车所拉动的橡皮艇体验滑雪的乐趣，或是乘坐由马拉的雪橇环绕雪祭会场。在雪

2、窑洞里享用名产烤羊肉也是在活动期间内才有的。在这雪国风情万千之中，林立着让人可以享受当地朴实美味的模拟商店。使小岩井在白色的冬季独有另一番感觉。冬季观光园每年举办大型冰雪节，大部分活动都是以展示农家风情为主，吸引了来自国内外的众多游客游览牧羊草地，乘坐嘎吱作响的马车。这个马车是模仿从1904年开始在农场行驶了半个世纪的“马车铁路”，坐上马车令人仿佛感到时光在倒流，又回到当年的开拓年代。马车观光轻松观赏农庄的风景，富有特色的交通工具，极大增强游客兴致风景欣赏：公共开放广场景观、牧场风光、远处雪山景观静态观光 农场自制牛羊肉炭烤美食体验 现挤新鲜牛乳制成的冰激淋、绿色鸡蛋制品每年举行的冰雪节是陆奥

3、五大冰雪节之一，游客可以观看冰雕、雪雕、舞台表演、焰火大会、享受“雪雕滑降台”、“雪电车、马拉爬犁等雪上游乐项目农具展览观光特色度假居住功能怀旧列车酒店农场自产的各种乳制品、蛋制品羊毛制品和手工艺品DIY动物参观：Sheep Dog Show挤牛奶、参与奶制品的制作天文台观星活动农场特色纪念品：羊毛制品、纪念衫、小礼品等参与式活动 科普文化体验购物可借鉴之处：农产品升级为旅游观光产品，农业产业与旅游产业结合青州农业产业家禽养殖产业(鹅,牛)花卉产业基本农田农业种植业农具展览馆动物农场，牧场馆花卉欣赏区牧场馆，配套区,绿色健康食品参与试活动（骑马，观光车）静态观光 美食体验 特色度假居住参与式活

4、动 科普文化体验购物静态观光 美食体验 静态观光 核心活动核心活动核心活动核心活动黑莓牧场是一座有70多年历史的著名私人牧场，坐落在田纳西大烟山脚下，拥有美国最奢华的乡村酒店，总占地面积为4，200英亩（25495市亩），主要由广阔山脉林地和相对集中的度假活动区域组成。2006年500家最佳度假休闲Hotel Resort之一；世界服务第一；世界餐饮第一；2005年全美综合排名第二；度假黄金榜服务第一名.当你进入由白色质朴的篱笆围住私人牧场内部时，你就会感觉到它是一个非常特别的地方，让你从内心深处感觉象是又一次拜访一个富有的乡村舅舅家一样。 黑莓牧场“美国第一乡村休闲圣地” 黑莓牧场 1234

5、56 商业区主要由接待中心和一些营业场馆组成，包括购买纪念品、活动服务馆。 餐饮会议服务区由接待会议的主楼和各类特色餐厅组成，主要承担度假村的餐饮接待功能，举行团体活动的主要场所 农园由大片的果树林和菜园组成，有少量的农舍和加工场所，既是度假村的后勤生产基地，也用于农业观光和农业参与性活动 动物牧园由放养牛、羊等牲畜的牧场地和舍馆组成，欣赏牧场风景、与动物亲密接触、挤牛奶、制作加工品等 住宿区面朝山谷而建的乡村别墅为游客提供休息之地，供人们停留下来好好享受乡村悠闲生活。 体育运动区高尔夫牧场、网球场等运动活动场所组成，热爱体育运动的人士聚集地，还包括一些养生的spa馆。黑莓牧场分区与功能设施黑

6、莓牧场每年接待定量的团体会议游客，并为团队客户提供预留酒店房间的服务，一般能满足32间以上的专门客房需求；会议室分有四种不同规格，以满足不同数量的会议人数；装修 风格隆重富有格调，吸引高端高务人士来此商务休闲黑莓牧场的饮食在业内声名显赫，知名厨师对每日三餐都是精心准备，每道菜都是基本都来自农场自产，餐厅随时按照顾客的意愿来选择每一道菜，并提供特制服务；每个季度安排不同的课程，每个课程根据当时的季节时令有不同的烹饪主题，每年举办15次牧场定期举行以美食为主题的节日，如品酒节，有知名的品酒师与游客交流品酒艺术，也是上流社会的社交聚会会议接待和餐饮区是度假村的主要服务功能区,餐饮一直让黑莓牧场引以为

7、豪，人们在此享受美食的同时，还有机会在定期开放的美食学校学习烹饪黑莓牧场的食物如此出名与牧场农园密不可分，游客可以亲自参与到牧场的农业生产活动中来，在指导下种植蔬菜，了解它们如何生长，也可以在农园采摘新鲜蔬果即时进行烹饪，吃着自己亲手种植的蔬菜，滋味就特别不同了室外种植了大量的传统农作物，如南瓜、玉米、葫芦等，呈现波浪起伏的景观效果，顿时让人联想到庄稼丰收的情景，乡村田园气息扑面而来农园是农业生产的基地，牧场70%的餐饮食材基本由牧场自给，人们还可以在庄园参与种植，了解农业知识，体验亲手劳动的快乐有很多不同种类的果树组成，如苹果树、樱桃树，还有一些产核桃、榛子的坚果树木、葡萄藤、蓝莓矮树林、黑

8、莓荆棘丛牧场对土壤进行了充分的测试，以使得将这些果树种在最适宜生长的地方，以实现果园长久地繁荣这些果园都经过耐心地维护和养育，经过很长一段时期才成熟收获，有了这种精心的过程，才有了用它们制作的美味食物经过加工的农产品有蜂蜜、苹果醋、果酱等；还可以让小朋友们参与到其中，采摘胡萝卜，挤压苹果酒，这些动手的活动使他们在这里的每一天都很充实农园的果园种类繁多，成熟的果实不仅供应内部餐厅，还制作各种加工品，游客也可进入果园采摘并参与加工动物牧场目前大约有45头羊，管理方打算后期逐渐增大动物的养殖数量，实现度假村内肉类100%自供自足；成群的牛羊是牧场一道风景线，人们欣赏风景的同时，进入羊群，与动物亲密接

9、触园内还设计了很多有趣的活动让小朋友们参与进来，如让小朋友进入鸡栏收集鸡蛋，给动物挤奶、喂鸡等一些简单的活动，锻炼四肢的同时，还增强了他们的想象力动物牧场既可进行农场观光，也设置了一些参与性活动让游客加入牧场设计了让很多运动爱好者打挑战的项目，满足了他们户外活动的需求，也享受到了尊贵的服务，来到大烟山的美景只是为了享受一种简单生活，游客只需根据选择一些适合自己强度的项目;利用牧场的广阔场地，这里还开辟了牧场高尔夫供一些爱好者前来体验另一种乐趣可供游客选择的运动活动有：网球、羽毛球、槌球戏、陶土飞靶、钓鱼、推圆盘游戏等；度假村为游客提供专门人员教授捕捞鱼，在指导下，捕捞有了更好的收获度假村为游客

10、设计了各类体育运动活动，既提供基本的体育场地，更多的是一些充满浓郁度假色彩的项目，增添运动趣味感爱好大自然的人们在黑莓牧场里面可以自由自在地进行探险活动，这里广阔的地域空间给了游客充分的余地，完美的服务和体验是人们户外探险的终极目的地;这里设计了3.5英里的漫步道，通过各种不同的路线使人们能深入到大烟山来发现它的美，这非常适合人们来远足，通过远足发现大烟山有如此多的生物品种徒步远足和骑马观光可以通往较远处的露营地，在这里度过一个简单却又特别的夜晚，晚上围着篝火吃东西，在星空下睡去牧场户外活动：单车自驾、骑马远行、徒步远足、划独术舟、木筏漂流、摩托车和热气球等野外活动瑜伽：清早在园区的林地、草坪

11、等等人们喜爱的地方进行瑜伽练习Spa：身体、面部、按摩、指甲修剪这里的农庄spa是全国最好的，他们充分利用大自然的植物来提升护理的疗效，运用了茉莉花、薰衣草、香柠檬、甘菊、肉桂等来作为spa的原料根据不同人群的护理特点，分为缓压、新生、四肢、抗衰老等各种有针对的疗法，还提供很好的按摩服务黑莓牧场拥有全美最好的农庄spa馆，生态富有田园气息的spa缓解疲劳，净化心灵，也成了度假村的一大休闲亮点别墅区位于度假村的Poughill里,配有酒馆和邮局,距离国家公园、海边都十分方便度假村的住宿区一共提供三种类型的住宿场所，FarmHouse、Guest House、Cove Cottage ，共计大约6

12、0多个单位；内部设备一应俱全，遥控电视、无线宽带、常备非酒精的饮料和快餐，可视电视设备，提供24小时随叫随到服务；居住区在面向大峡谷的斜坡上修建，每栋住所风格各有千秋，根据使用者的数量设计了不同规格黑莓牧场的小别墅拥有私人花园，正前方是大片梯形植被，各种绚丽的花草映入眼帘，别墅排放了一排长椅供游客欣赏景观，对于身体不适的人来说再好不过，同时这里不允许抽烟别墅是一种现代风格的单层独立住宅，一般含有两间卧室，内部装修一应俱全，满足家庭或四个成人加一个小孩的度假居住需求40平方英尺的室内泳池 ；游戏室别墅内部设计人性化:天井，BBQ度假别墅设计十分人性化，讲究细节，为前来休养的游客带来了完美的居住享

13、受，屋前排放的长椅已成为牧场最经典的一道风景风景欣赏：公共开放景观、牧场农园观光、大烟山风光静态观光 美食体验 定期举办烹饪班学习烹饪参与式活动 每年定期举办品酒节，体验酒文化功能文化体验风格各异的乡村别墅，豪华奢侈购物农场自产的各种乳制品、农产品农庄参与务农种植庄稼，牧场挤牛奶，动物参观：牛羊群各类休闲活动：体育项目、游戏、spa、健身、野外探险、骑马. 农场特色纪念品：用来读、听、品尝、玩、穿的各类产品，还有一些精致的纪念首饰等高级用品度假村餐厅的一流美食体验参与农场食物加工制作：奶酪、果酱、苹果醋.度假居住可借鉴之处：案例2：谢尔比农庄公园，孟菲斯，田纳西州，美国生态公园的主题性和多功能

14、性项目选取原因：案例规划体现了生态公园核心景区的鲜明主题性和附属景区多功能结合青州项目现有农田和建设用地交错分散分布，案例对青州项目的城市生态公园的规划和功能定位有借鉴意义。 项目声誉:是孟菲斯市继密西西比河之后最大的城市标志。面积是纽约中央公园的5倍，是美国最大的城市公园之一。该项目是城市引入瞩目的城市文化和生态休闲中心。规划核心概念：一座公园， 12处风景,100万棵树”规划背景：曾是农场和农业区，面积约为182公顷。规划前面临挑战：缺乏鲜明的可识别性，主干道和林荫道带来的割裂，散布的居民，缺乏公众可达性和城市联通性开发进程：项目于2008年规划，同年获得当地政府批准，规模庞大的一期建设工

15、程将于2010年12月动工。项目区位：西离孟菲斯市中心约19公里，东临布法罗市，南侧紧邻沃尔溪。东西向7,4公里，南北向约5公里。项目概况公园中心规划建设一个新湖区（是目前帕特里奥特许面积的3倍）。传达了统一性，连通性、场所感，生态系统、可识别性和包容性的理念。湖区将来可以举办个各种各样的水上运动（划船活动）， 强化了鲜明的主题性和核心风景，又将周边景区融为一体.一个湖体：公园中心的新湖区构成了生态公园的核心主题和核心景观交通网络：规划前：主干道和林荫道带来对区域的割裂，散布的居民，缺乏公众可达性和城市连通性。规划后，一条主干道紧临湖区，贯通整个公园，满足公园中心公众交通易达性；同时在12个附

16、属景区增设入口，每个景区的的林阴道与主要湖区交通看到相连。可借鉴点：对于青州的城市生态公园项目，应该一条主要休闲散布道路连接核心景观，同时增加附属景观的入口。主题多样性：根据场地内不同区域的多样性和丰富性，以及不同人群的需求，规划了12个主体性景区，每个景区有各自特定的功能和管理体制。 整体性：12处附属景观，组织策略有助于整理、应对和界定一系列复杂的景观需求、功能冲突和潜在争议。12个景观围绕着核心湖区，是人群在各个环境中感受到“场所感的整体性”景观功能分析：12处风景：动态功能：静态功能：跑马场社区中心+体育场地公共公园：耕犁公园:射击场+植物园生态功能：景观功能：农物中心动植物保护区Ca

17、tch EM 湖果园农地+研究地块爱国者湖艺术土丘+公园环线露营、社区活动骑马游乐区射击观览植物+景观美化生态保存生态功能：改善其生态和生态多样性，规划提出新植入“100万棵树”，但树木种植是一项历时10年的工作，所以项目种植和管理的可持续性是后续开发和建设的重要一环。 屏蔽住宅区：新植入的树木将屏蔽住宅区不佳的景观，保留了场地内最引人入胜的风景，同时是功能的过渡。可借鉴点：对于青州项目，在生态园和度假区可公新植入树木屏蔽部分为开发区景观。100 万棵新植树树木：可借鉴点：1.青州大马山南侧，规划主题性的中心湖体，并且湖水开相关水上运动，如划船等。结合大马山南侧地块分散特点，在中心湖体开发多处

18、附属景观，多处附属景观可满足运动，休闲，景观美化和生态保存功能结合附属景观开发多个交通入口，是分散景观可达性强； 结合湖体规划交通干道，吸引人流进入核心启动区，同时核心干道联通各景观的出入口。 在度假区周边种种林木，以屏蔽度假区外住宅区开发，同时提高度假区的私密性。案例3：山体旅游项目开发山体和户外活动旅游项目开发依靠区域内森林资源，开发建设具有综合功能的山体游憩区观景设施开发康体养生开发在区域优良的观景景观点上，设置具有特色的观景设施，形成显著景观点，构建区域观景的特色游线；利用森林资源和水域资源开发，康体养生类旅游产品，打造健康度假理念；青州是客源型旅游度假区，由于自然资源不占稀缺性和唯一

19、性的优势，因此， 康体休闲和活动类设施和产品需要开发额较多，而且品质要高；案例依靠山体资源，成功开发建设了具有综合功能的山体旅游度假区。结合青州项目的，山体资源，案例的户外活动休闲、观景设施开发、康体养生开发思路值得借鉴案例选区原因：娱乐休闲开发利用区域山体资源，开发建设娱乐、运动类山体运动活动，塑造区域活力；利用区域西侧私密性较好的山体资源，建设山体木屋等度假设施，打造特色度假休闲环境皇后镇是一个有激流, 有峡湾, 有高山等惊险刺激的优良环境: 在不破坏大自然的情况下, 发展了许多惊险刺激的活动. 上山, 下海, 飞天的等刺激的活动全在这里；不胜枚举的户外活动, 让每个游客体验到独特的户外刺

20、激活动. 皇后镇位于瓦卡蒂普湖 (Lake Wakatipu)北岸, 是一个被南阿尔卑斯山包围的美丽小镇, 也是一个依山傍水的美丽城市. 市区附近的瓦卡蒂普湖(Lake Wakatipu)是座深而蓝的高山湖. 壮丽的山脉上覆著白雪的绿棕色山点缀于背景中. 皇后镇市区, 遍布高耸参天的白扬树, 树两旁的是旅游的山体资源，皇后镇的特有景观集中在郊外，是世界上最美丽的地方之一；人口：20,000，面积： 4,578km2新西兰皇后镇-特色户外刺激活动项目概况：新西兰皇后镇的刺激冒险活动闻名于世外；全年都可从事刺激活动, 如喷射船、激流泛舟和跳伞. 皇后镇也是高空弹跳之都与发源地, 名为jet boa

21、t的喷射快艇, 由驾驶员引领旅客享受在山林间清澈水域疾行的速度冬天时, 皇后镇摇身变成高地乐园 世界各地的滑雪与雪板爱好者齐聚此地参加一年一度的冬之祭(Winter Festival).特色刺激活动： 可借鉴点：对于直升机或小飞机的爱好者, 这里也有搭跳伞的刺激体验与索道、观光火车设备提供商合作在东区建设天际缆车到山顶，观赏东侧田园风光和阳宗海湖景开发了集蹦极、漂流、滑雪、喷射快艇、骑马、跳伞等山体户外活动天际缆车青州项目可借鉴本案，开发索道，跳伞，滑雪等户外刺激活动森林小火车（台湾阿里山）观景设施开发方向山体缆车、森林小火车、架空步道台湾溪頭森林遊樂區结合青州山体，可开发架空布道，小火车，山

22、体缆车等体验式山体活动项目，为年轻旅游者提供山体旅游体验。可借鉴点：依托青州地形和山地资源，开发刺激类娱乐休闲项目，有潜在开发效应型山体项目：山体滑道Sideway参考案例：科林森林110米高山滑水：炎热的夏季里为家庭度假客 提供有趣休闲娱乐活动；双重350米长的休闲飞索；1.2公里长的科林高山森林滑道。 康体养生设施开发方向山顶养生SPAResonate度假村 五子棋浴场 与索道、观光火车设备提供商合作在东区建设天际缆车到山顶，观赏东侧田园风光和阳宗海湖景温泉区跨越2500平方米，包括25个治疗室，干，湿桑拿和浸泡温泉； 70多个国家最先进的治疗提供了手段，所有的治疗管理的专业和技术熟练的治

23、疗； 水疗中心有一个玻璃壁，涵盖游泳池周围的林地，包含水力按摩池，干湿桑拿房，健身室等；Carmel Forest Spa Resort康体养生开发娱乐休闲设施的开发为宁静的森林增添活力，塑造区域娱乐游憩氛围儿童花园植物隧道 利用植物搭建隧道迷宫，孩子可以安全在其中步行，隐藏和游憩。 儿童厨房花园 孩子们可以用他们在花园里找到的不寻常的水果，蔬菜和草药学习厨艺。 树塔 攀登，并看到了花园全景参考案例：澳洲伊恩基金会儿童花园儿童夏令营参考案例：艾莉青年公园15英亩的森林公园，构成设施包括：棒球场，篮球场，游乐场，和野餐桌，是儿童夏令营组织的核心场地。 案例4：涵田国际度假俱乐部高端会议度假区的产

24、品功能和运营特色景观和配套设施：（如健康管理中心、飞行俱乐部、欢庆广场等），大大提高了整个项目的品质和市场竞争力，可为目标项目配套设施的选择提供可借鉴依据,项目运营：大大高于本地房价的顶级旅游地产项目，并进行大规模的造势，吸引发达地区的高端人群，创造了新的卖点和市场空间，并取得了一定的知名度和效果，其开发思路借鉴价值高案例选取原因：项目的综合开发：旅游地产综合项目，涉及了酒店、度假别墅、运动休闲等各种与旅游相关的地产类型，可为目标项目的功能组合提供借鉴图示：1 索菲特中央酒店；2 私人别墅；3 主题酒店;4 运动休闲中心: A 高尔夫练习场; B Wordlink健康中心; C户外SPA; D

25、 欢庆广场; E飞行俱乐部; F停车场; G游牧工作室; H高尔夫车场; I 美术馆; J 综合CLUB地理位置：于江苏常州市溧阳天目湖畔（首批国家AAAA级景区项目所在的溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角洲几何中心，全市79万人口，土地总面积1535平方公里距上海、杭州200余公里，距南京100公里涵田国际度假俱乐部功能布局图项目概况：地处长江三角洲中心，临近天目湖和山体资源技术经济指标占地面积:项目总占地2.41平方公里，总建筑面积:约10万平方米湖面长度约：14公里；涵田占地湖岸线约2公里容积率：相当于0.1 绿化率：90%以上 达到国家2级饮用水标准装修标准：7星级酒店装修资源： 300

26、平方公里的态保护区，区内有沙河、大溪两座国家级大型水库，且处于浙江天目山的余脉 中央酒店：位于整个项目的东北，充分临山临水；主题酒店：位于项目的东南，毗邻中央酒店，可共享中央酒店的配套设施；私人别墅：位于整个项目的西北，与中央酒店和主题酒店遥遥相望，充分保证了私人别墅业主的私密性。功能布局和组合：核心业态高端品质的开发与配套设施功能的多样性和协调性，功能布局： 功能组合 中央酒店主题酒店私人别墅区核心业态：涵田酒店板块由索菲特中央酒店（中欧论坛永久会址）、私人酒店(别墅)、主题酒店三种类型组成；59栋具有私密性和亲水性的私人别墅，是整个项目中唯一的可售部分。6大板块組成的28种休闲度假功能旅游

27、休闲配套设施：运动版块、健康版块、品鉴版块、艺术版块和婚庆版块28项休闲娱乐项目：飞行总会，游艇俱乐部，体检中心，SPA中心，水疗，健身，葡萄酒庄园，雪茄客，美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美术馆，婚庆广场，教堂，百年好合林，女儿红林，状元林等整体布局上充分考虑了不同功能的协调性整个项目的中央的运动休闲配套由开发商持有，并联合诸多世界知名品牌经营，酒店客户和私人业主(除去个别私人业主专享的配套)都可以充分享受项目的配套设施。运营管理：高端酒店+世界顶级的物业管理公司+知名品牌中央酒店：涵田中央酒店的建筑设计由位列全球酒店设计第四的美国BBG首席设计师Yann Leroy担纲。这也提升了项目酒店的

28、吸引力，同时为引进国际知名酒店管理品牌创造了条件。酒店物业管理：雅高是全球最大的酒店管理集团，索菲特为其旗下顶级豪华品牌，在世界豪华酒店品牌中排名第二。2006年6月，涵田与法国雅高签约，索菲特经营并管理涵田内所有酒店。SPA管理机构：世界度假顶尖品牌Banyan Tree（悦榕庄）； “世界最佳泉浴”、“最佳泉浴与休闲奖”、“亚洲最佳保健泉浴”等。2006年6月，Banyan Tree正式签约与涵田，成功入主涵田SPA，进一步提升项目高端度假休闲的功能。健康中心：由新加坡国际医疗投资有限公司联合多家著名医疗机构投资成立的WORLD LINK，它拥有强大的健康管理优势，实行会员制服务，已成为世

29、界500强企业指定医疗机构和部分国家领事馆指定体检中心。使高端商务客户在项目内可以享受到高端医疗需求。项目运营：核心业态：7星级索菲特中央酒店整个中央酒店共有10层，16层客房部，共有460间白金五星级客房，710层为会议中心。中央酒店的特色在于具有以湖区资源为中心、展示独特湖区景观特色的赏景功能。其建筑形态采用独创临水上升式城堡设计，背山面湖，充分体现了度假和湖景观光功能。酒店拥有一千平米室内外泳池和两千平米SPA馆，SPA馆位于2层，由Banyan Tree管理。作为中欧论坛的永久性会址，酒店的大会议厅、宴会厅可容纳一千人；贵宾接待厅、嘉宾等候厅、政府接见厅满足高端会议特殊需求，包括同声传

30、译、远程视频会议、远程电话会议、摄像自动跟踪、大屏幕显示、液晶升降、数字发言、主席台面光灯、集中控制、主分会场视频互动系统等会议设备设施，这些配套设施使本项目具备了顶级的会议商务功能。主要特色如下：物业管理：法国雅高酒店集团负责管理建筑特色：半坡背山临湖式建筑，四层以下背面埋在山里，扇形设计，功能性和景观性并具度假休闲配套： 600平方米的红酒、雪茄品鉴中心，2层SPA专区，Banyan Tree管理商务会议功能：具有顶尖商务会议功能配套特色功能：核心业态：私人别墅区(整个项目中唯一出售的部分)特色功能：共有59栋湖景、坡地、森林别墅组成，有四种不同装饰风格的酒店：雅致中式、简约欧式、泛地中海

31、式、新现代式，以满足不同客户的需求。依山面水而，有专属私家道路、私家花园和私家游艇码头，并有天然温泉接入，每户均配有独立的景观池、露天SPA、观景凉亭和备用停车场。层高为4米超高设计，共两层，四种房型，面积分别为214.79平米、279.92平米、195.47平米和187.87平米，在户型设计上都做到了观景性和功能性并重。每户配有私家花园，面积从410到2795平方米不等，视房型面积不同而不同，并配有私家小径直通私人别墅。栋距在35-40米之间，由绿化景观隔开，绿化均为40年以上的原生态植被。新加坡SCDA设计，由雅高顶级品牌索菲特管理，私人管家贴身服务按白金五星级标准装修配有私家花园和私家小

32、径直通私宅配有电子感应装置，如电子巡更装置基本每户配有独立的景观池、SPA或观景凉亭、备用停车场产品特色：项目成功之处：高品质中欧论坛永久会址物业，且具有唯一性世界顶级豪华酒店的拥有权：自己拥有一套超白金5星级酒店 ,提升其整个项目的高端品位私用、商用方便又体面（闲时度假、公司招待贵宾、既享受也体面）配套设施和物业管理中国第一家飞行俱乐部、游艇会、欧洲艺术家游牧工作室、艺术中心、健康中心、葡萄园酒窖众多国际品牌加盟：雅高、BBG、BANYANTREE、WorldLink、RYSIASUCHECKA国际会议支持中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证。已成功举办了33届的安博斯论

33、坛是世界最顶级的论坛品牌之一，现任欧洲国家总统、总理级政治领袖、欧盟主席及委员皆为其座上宾。此项目将荣誉担当中欧论坛的永久性会址。中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证VIP专享专属权：项目区内部分最精尖的配套设施与服务（如私人飞机、私人游艇等），只对涵田俱乐部VIP会员开放，他们是此类设施与服务的惟一享用者。拥有会员专属权，享有至高无上的尊荣与服务。优先权：在同等条件下，私人别墅业主拥有项目内一切功能和服务的优先使用权。优惠权：私人别墅业主可享有项目内部分功能和服务的优惠权。一般情况下，此优惠权仅仅提供给涵田VIP俱乐部会员，普通宾客无权享受。项目可借鉴之处：区域氛围涵田所

34、在的江苏溧阳县经济发展水平较低、对发达城市的吸引力不足，区域尚未形成成熟的旅游地产氛围，但其高于当地市场10倍的顶级豪宅，吸引发达地区的高端人群，创造新市场空间。对比我们的青州项目，青州的旅游地产还处于起步阶段，区域氛围还不成熟，这点跟涵田具有相似之处。产品开发模式涵田“别墅+酒店+个性功能”模式 ，超越了旅游地产“住宅+酒店”的成功模式，弥补了配套设施的不足，又打造了度假及会议的氛围，并且加入了个性化的配套功能，如飞行俱乐部、顶级健康管理中心，保证了项目的唯一性和尊贵性青州项目目标对象是具有强劲购买力的外地人，要吸引这些外地人过来定期度假，需要有景区之外的东西来支撑，也就是配套，所以项目本身

35、必须同时解决配套问题，才能吸引来自其他地区的高端人士来此置业和投资，所以挖掘项目自身特色，打造与项目匹配的配套设施和会所就显得尤为重要开发管理项目无论从建筑设计、景观设计、酒店管理、SPA管理，都联合了国际顶级品牌和最专业的团队，这样保证了项目的高品质和知名度。基于这一点，青州项目可借鉴之处就是在力所能及的范围内，尽可能的联合和引进知名的开发设计和管理品牌，打造高品质的项目物业配比涵田项目包括中央酒店、主题酒店、私人别墅、运动休闲中心几大板块；并在空间上进行了合理有效的布局和组织。涵田项目最大的卖点也缘于独特的产品设计和物业组合，成功的把旅游资源和人造景观和配套进行了结合，打造出高品质的豪宅.

36、由于飞行俱乐部、顶级SPA、游艇乐部等配套设施的唯一性和特殊性，使得此项目具有较高购买和投资价值青州项目可以在现有条件下，制造更多的个性的、顶级的人文景观和配套设施，来保证我们项目在区域内的特色和尊贵，如顶级私人会所、顶级SPA、婚庆中心等，来提高项目的整体品质和卖点；除此之外，本项目也可与项目本身不具备的高档休闲设施配套拥有者签订双方互惠协议营销模式已经在媒体和目标区域进行大规模的宣传；并且目标客户单一而明确，锁定长三角私营企业主、大型企业高层管理者和购买能力极强的投资客。项目自身的高品质和提供给业主的各项顶级配套和软性服务的结合是项目最大的卖点项目需要在进入市场之前，在目标客户所在地进行有

37、针对性的宣传，打造出一系列具有附加值的特色服务和业主特权，并依靠一系列的主题活动（如中欧论坛）来吸引人群来此度假，从而保证业主的实际投资收益。第三部分：旅游文化与旅游经济 旅游节日活动对旅游经济的催化作用美国费城国际花卉节法国狂欢节巴西狂欢节香港抢包山节旅游文化项目选区角度：旅游文化对旅游经济的促进作用旅游行为是一种文化消费行为，其动机目的在于获得精神上的享受和心理上的满足，因此旅游开发必须提供一种能满足旅游者文化享受的旅游产品；旅游资源主要是自然旅游资源和人文旅游资源，而青州项目缺乏自然资源的唯一性和稀缺性；案例的特殊旅游文化吸引和激发起旅游者的旅游动机，其旅游产品具有独特魅力和文化内涵，旅

38、游文化催化和促进了旅游经济发展案例1：美国费城国际花卉展览节花卉节持续综合发展成为城市旅游经济引擎 案例选取原因：花卉节持续发展带动区域旅游经济花卉资源的相似性：美国费城国际花卉节成为当地旅游特色亮点，并取得客观经济效益。青州的花卉花卉资源与本案有相似点，可以借鉴其花卉节成功经验。花卉节日与商业会议结合： 本案例成功将花卉节转化的商业会议和活动的吸引力，以花卉资源聚集商务会议和活动，此模式对青州项目有借鉴意义。花卉节日的衍生产品： 费城花卉节成功衍生出其他旅游活动，花卉节日成为地方旅游经济引擎，以花卉节为爆发点的旅游模式值得青州项目借鉴。鲜明年度主题性花卉展览届每年3月定期举办鲜明的主体增强其

39、特色性 逐步定位于吸引世界各国的特色顶级花卉和园艺展示发展背景：始于1966年，经历40多年的发展2009年花卉节正式更名为费城国际花卉节，定位与国际最顶级花卉展览节。一年一度的费城国际花卉展览节，是当地最为有名的节日，也是全美Top重大主题活动之一发展历程：历经40年，逐步发展成世界顶级花卉节全世界的伟大园丁2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 爵士之乐花园之愉悦节日的升华天堂般的目的地美丽的美洲魅力春天爱尔兰传奇花展节吸引商务活动：利用花卉展览节资源，为高端商务会议提供高品质的会议场所空间，并将花卉作为特色资源，服务于商务活动，如校友会、商界名流的

40、聚会、企业聚会、公司会议等会议和商务活动。如为商务会议提供特设主体性的花卉装点和空间气氛营造。 服务灵活：提供的花卉商务服务既有固定价位的专门服务，也有为客户量身定制的个性话花卉服务内型。VIP 早间花卉观览服务：对于VIP顾客，提供特殊的早间花卉观览服务，提供导游和个性化观览路线，为VIP提供特殊享受花卉的空间。花卉节带动商务会议：花展节为依托，为商务会议和商务活动提供综合服务 花展节社交晚会：花卉节主办方以花卉为主题，组织各种社交活动，以此吸引人群观众。家庭和学生特色服务：对家庭和学生提供特殊话服务和优惠活动组团观光服务：观光组团提供导游，消费优惠券、机场接送、免费停车等等优惠，吸引组团观光花展览午茶：在花展中心，观光者可以置身在花卉中享受到午茶、水果和甜点等服务，增强其体验花卉的享受。花卉节的相关服务：为不同客户群定制特殊化服务