城市化背景下的土地产权问题探析

1、城市化背景下的土地产权问题探析【摘要】本文是在当前中国的城市化背景下，从房地产开发热和农业可耕地急需保护的矛盾冲突着眼，剖析了冲突存在的根源，即是现行的土地产权制度，不能实现土地产权的自由交易，在缺乏土地流转市场的情况下，政府的以“保护耕地为目的的措施均收效不大。本文通过分析城市的特殊集聚特性，发如今实现土地产权自由交易的前提下，其本身就是一种有效保护耕地的制度安排。【关键词】土地产权自由交易城市化一、问题的提出近年来，随着我国经济的高速开展和城市化进程的加快，农地非农化已是一个不可改变的趋势。突出表现为房地产的开发热，在我国房地产市场供销两旺、房地产业获得快速开展的同时，也存在着房价涨幅较快

2、的情况，并影响到房地产业的可持续开展。从2022年起，我国房价出现了过快上涨现象。2022年1一8月份，全国商品房均价为2996元/平方米，同比上18.7%。根据国家开展和改革委员会、国家统计局官方网站发布的数据，2022年1一10月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月进步0.3个百分点。与上年同期相比，新建商品住房销售价格涨幅较大的城市依次为北京(10.7%)、厦门(10.5%)、深圳(9.9%)、福州(9.6%)、沈阳(9%)、广州(8.8%)等。2022年10月，上海市的商品房均价再次打破万元大关，到达10714元/平方米，环比增长17.66%。与此同时

3、，我国可耕地的面积和质量却在不断的快速下降。“土地是财富之母这一名言形象地概括了土地在国民经济中的根底地位和作用，可耕地更是根底中的基矗但是，根据全国根本农田保护检查统计显示，目前我国在册根本农田面积只有l589亿亩，已经低于上一轮全国土地利用规划确定的1628亿亩的底线。同时，我国的耕地后备资源又非常有限，据国土资源部日前公布，全国目前共有耕地后备资源总量为113亿亩，耕地保护工作面临着日益严峻的形势。由此，就形成了当前我国的城市化背景下，房地产开发高烧不断、房价持续高涨与耕地锐减，耕地保护和粮食平安问题紧迫的冲突。本文正是从关注这一矛盾着眼，探究这个冲突存在的根源。在研究了现行的我国土地产

4、权制度的前提下，借鉴国内学者关于土地产权制度安排的研究，并且结合新制度经济学中产权理论，着重分析土地产权自由交易的可行性，以此作为当期锋利冲突的解决思路。一方面，从城市组织的特性出发，探究土地产权自由交易的必要性与可行性；另一方面，研究了政府行为在土地产权制度中所扮演的角色。这两方面是对相关学者研究的局部补充，特别是结合了我国特殊的背景和城市化进程中的问题，通过经济学理论，进一步为系统论证土地产权自由交易问题提供思路。二、文献综述关于土地产权问题，特别是土地产权交易方面，中外学者都做出了大量的研究。一马克思的土地产权制度理论的研究马克思的土地产权理论主要包括土地产权制度及其变迁理论、土地产权权

5、能理论、土地产权结合与别离理论、土地产权商品化及配置市场化的理论。马克思认为，人类社会的第一种土地产权制度是原始的土地公有产权制度，土地私有产权制度是在此根底上开展起来的。而土地私有产权制度主要包括奴隶制土地私有产权制度、封建土地私有产权制度和资本主义土地私有产权制度。洪名勇2000全面对马克思的原始、奴隶、封建、资本主义的土地私有产权制度进展了剖析，并且着重强调了资本主义产权制度作为最具代表性的土地私有产权制度所包含的内在矛盾，从而论证了社会主义土地公有产权制度替代前者的历史必然性，进一步详细阐述了马克思关于社会主义土地公有产权制度的思想。此外，还有关于马克思土地资本化理论的研究。南京大学经

6、济学院的教授葛扬2022对马克思土地资本化思想进展了系统化、理论化的挖掘和研究。所谓资本化(apitalizatin),是指任何把资产凭其收益转换成资产的现期市场交换价值的过程。马克思认为,一切形态的地租都“是土地所有权在经济上的实现,即地租是土地所有者出租他的土地每年获得的超额收入。不同形式的土地所有权,会产生不同形式的地租。但是,“不管地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权,以某些个人对某些地块的所有权为前提。因此,土地的使用权价值必需要从投资土地所能带来的收益来分析。把土地收益复原为资本价值这个资本化过程,是土地估

7、价问题的核心。对土地使用权实行资本化,就是通过一定的手段寻找可以带来等值收益的“资本价值的工具。对抽象权利的资本化,尤其是土地使用权的资本化,一般通过收益资本化的方法来计算的。在假定市场是完全竞争的条件下,土地使用权资本化可以用土地的纯收益与土地使用权的资本化率的比值来表达,用公式表示为:P=a/r公式中P为土地使用权资本,a为土地使用权潜在收益的当期贴现值,r为土地使用权的资本化率。由公式可知,土地收益是土地使用权资本价值的根底,只要知道货币的贴现率,就是一个很容易计算出来确实定的数；而资本化率是土地使用权的关键,资本化率又称复原利率,土地使用权价值对资本化率最为敏感。资本化率的每个微小变动

8、,都会使土地使用权价值发生显著改变。一般来说,资本化率几乎都要比银行存款利率高。由于在应用收益法求取价格时,是对将来假设干年纯收益的贴现,因此,土地使用权潜在收益是使用权存续期间历年潜在收益的当期贴现值之和。而资本化率那么是平均年收益名义值与历年收益总额贴现值的比值,这时的资本化率为r0,即:r0=平均年收益名义值/历年收益总额贴现值这样,土地使用权资本价值的公式可以写为:P=(1/r0)ai同时，需要强调的是，土地使用权的资本化价值与市场交易价格是两个既亲密联络又存在区别的概念。土地使用权资本化公式是在假设完全竞争的市场前提下建立的,而现实经济活动总是与上述理论假设存在很大的差距,但这不影响

9、理论对现实的指导作用。由此，通过葛扬教授的研究，从现代角度重新阐释了马克思的土地资本化理论，有利于全面的分析土地产权问题。但是，对于这个问题的阐释，还欠缺了和当前城市化背景下诸多现实的结合，由此引发了本文的考虑。二制度经济学角度的研究产权理论是新制度经济学的重要理论，土地产权也是众多制度经济学家所集中关注的，特别是在中国体制改革和城市化推动的背景下，以交易本钱为根底，以科斯定理为根本原那么的西方产权理论为中国学者提供了土地产权问题研究的新思路。土地产权包括了土地的终极所有权、土地占用权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。根据曹建海2001认为，土地地块的边界关系决定了土地产权所有人在行使权利

10、是不可防止的要给毗邻的产权所有人带来外部性Externality，对于此类问题，科斯定理给出了零交易费用下私人产权交易对外部性的效率弥补，为解决外部性问题提供了全新的思路。文章提供对现行土地产权制度的分析，提出了“完善土地产权制度要从实现用地产权多元化的角度探究。此外，还有关于土地产权制度效率的研究。颜剑锋、杨巧2022通过科斯的“交易费用标准衡量效率，科斯以交易本钱为分析工具，认为衡量不同产权制度的效率标准取决与交易本钱的节约，一个有效率的产权制度可以有效的降低交易本钱，一个低效率的产权制度那么使交易本钱非常高。作者指出“现行的土地行政划拨制与土地批租制并存的二元体制，在一定程度上节约了交易

11、本钱，进步了产权效率，但尚未形成与我国城市土地利用方式相适应的高效率的土地产权制度，同时探究了进步土地产权制度效率的途径。对于土地产权制度与当前房地产热的相关性问题也有研究。钟岩、张勇2022通过分析我国土地产权制度的缺陷推导出房地产价格高涨的原因在于地方政府追求高地租的鼓励，而现行土地产权制度又不能有效通过市场机制抑制房地产过热，指出中央政府和地方政府在土地收益上的不对称、房地产是对推动中国经济持续上升的最有力的最稳健的发动机、集体土地所有权不能在市场经济下实现，无法以市场力量抑制房地产过热等三项原因是导致中国房地产高烧不退的原因，并提出了调整现行土地产权交易的建议。综上，在当前城市化进程不

12、断加快的步伐下，随着房地产开发问题和耕地保护问题的日益突出，关于土地产权理论的研究也成为了理论界的热点。但是通过以上的相关文献回忆，本文发现，仍存在着关于土地产权自由交易的争论。本文正是从这一点出发，基于对土地产权自由交易的考虑，结合城市化的背景，发现城市本身作为一种组织形式，就是一种节约土地的制度，只要实现土地产权的自由交易，就能凭借市场的作用做到有效节约土地，实现保护耕地的目的，而不需要政府事倍功半的管制。本文根据这样的思路在文章的第三局部，将着重从城市的集聚特性方面研究土地产权的自由交易，分析了城市扩展的边界即城市化的规模问题，从而论证在城市化进程中土地产权的自由交易更有效率。同时对城市

13、化进程中政府管制的分析，即从反方面分析土地产权的自由交易。三、土地产权的自由交易一城市的集聚特性与土地产权的自由交易从经济学角度来看，一种土地制度是否有效，不在于由谁拥有土地，而是在于土地能否交易。它更看重的是土地能否通过有效的交易，实如今所有者、经营者或使用者等不同的人之间、在不同用处之间流转，以动态的实现土地的最优配置。然而，针对土地产权交易，如今有一种很流行的看法认为，土地产权自由交易将会导致耕地减少，这也是当前急需解决的一个冲突。所谓“耕地减少，用经济学语言来说，就是土地从农业用处转变为其他用处，在城市化背景下的研究，主要是指转变为城市用处。从外表看，土地的城市用处的消费率要远远高于农

14、业用处，往往是几十倍甚至是上百倍，假如一旦允许土地自由交易，全国的大局部土地岂不会被城市覆盖？然而，正是城市本身的特性，使得这种结果不会出现。城市作为贸易枢纽，其消费率来源于其集中和集聚的作用。由于城市中的“产业主要是交易，所谓“消费率就是交易效率。假如人口均匀分布，即使是中国这样一个人口众多的国家，平均每平方公里也只有人。他们之间假设交易几乎是无效率的。城市就是依赖人的集聚在地理上实现市场功能的地点。由于众多的人集聚在较小的空间中，就会节约以行路本钱为主的交易费用，使市场成为现实。除了形成价格和配置资源的功能外，市场还有一种重要特性，即市场的规模经济性，即市场中的人数规模越大，市场越有效率，

15、平均交易费用越低。反过来，这种特性还表现为网络外部性，即参与市场的人越多，市场中的每个人的交易效用越大。这使得市场集聚本身成为一种正反应过程由于人多，所以人多。假如对之加以限制，结果那么是地价的上升和拥挤。由此，城市可以从微观的角度看作集聚中心，其本身就意味着城市不可能均匀分布在全部国土上。从整体看，城市必定是占有较少空间的一种组织形态，从而有必要研究城市扩张规模的界限，进而讨论城市占有土地的边界。由于即使在城市中，随着与中心的间隔 变远，集聚度会下降，市场的规模经济性也会降低，即交易费用的节约也会减少。这导致地价随着与城市中心的间隔 加长而下降，直到这样一点，即城市用处的消费率与农业用处的消

16、费率相等，这就是城市占有土地的边缘，任何一个理性的经济人都不会越过边界开发。在另一方面，农业用处的产值也与城市的间隔 有关。间隔 城市较近的郊区，因直接为城市效劳，且能较快获得城市需求信息，并且因间隔 近而与城市的交易频率较高，平均交易费用较低，而能获得较高的收入。因此，假如允许土地自由交易，农业用处产值自动决定的土地价格也足以构成对城市扩张的约束，那么在土地自由交易的前提下，城市用地会扩张到多大，即会使多少农田变为城区？根据国土资源部的信息，即使被认为超出标准的城市人均用地平方米，也比农村人均村庄用地平方米要低得多。因此粗略的估计，每当一个农村人转变为城市人，将节约平方米土地。按年的人口数字

17、，假如我国的城市化率到达，即约万人居住在城市，需要约.万平方公里的城市土地，占国土面积的.。假定人口不再增长，还要有万人从农村迁到城市，这需要新增约万平方公里的城市面积，但同时会在农村减少.万平方公里村庄用地面积，净增土地.万平方公里。更何况，由于土地产权自由交易会是农业用处的土地转变为城市用处的土地是价格大幅上涨，会进步城市土地利用效率，使城市人均用地面积减少，也会节约出大量土地。假如城市人均用地面积从如今的平方米减少到平方米，在城市化率的程度下，全国将会节约土地约万平方公里。所以无论从微观经济机理还是宏观总数字来看，一旦我们实现土地产权自由交易都不可能使耕地大幅度减少。由此可见，城市就是一种节约土地的制度。只要实现土地产权的自由交易，城市化会以一种更有效率的方式推进，从而通过市场途径解决当前存在的问题，从某种意义上来讲，土地产权自由交易确实是节约土地的有效制度。二政府管制与土地产权的自由交易政府管制突出表达在我国现有的土地制度和政策上，建立在政府的强迫力量“保护耕地的根底上。通过深化分析，可以发现这种以“保护土地为目的制度和政策效果并不理想。由于农村集体的“土地所有权是规定了用处的所有权，是不完好的产权，所以这种产权的价值大大贬损。在土地自由交易的市场中，当