地区物业公司维保修工作管理办法(共10页)

1、地区(dq)物业公司维保修(bo xi)工作管理办法第一章 总则(zngz)第一条 为规范地区物业公司维保修工作，提升维保修工作品质和效率，特制订本办法。第二章 组织架构第二条 地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定维保修人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心。若使用劳务派遣的，地区物业公司负责派遣人员的管理。第三条 地区物业公司成立维保修部，设维保修主管、预决算管理、NC计划管理等岗位,直管维保修大队。第四条 每个交楼项目成立维保修大队，设大队长、维修监理、报修接单员、维修技师/维修技工等岗位。第五条 地区物业公司专职维保修副总经理

2、（或主持维保修工作的负责人）全面统筹管理各交楼项目的维保修工作。第三章 队伍管理第六条 维保修大队长及维保修主管须地区物业公司维保修负责人面试把关；维保修大队维修监理、技师/技工入职需经维保修大队长面试把关，面试过程应进行实操检测。未经实操检测合格而录用的，给予维保修大队长降一级工资处分。第七条 维保修(bo xi)部须每月开展(kizhn)服务(fw)礼仪、专项技能、前期介入及维保修相关制度培训，培训结束后对参训员工进行考试，对考试不合格者给予一次补考机会，补考不及格的予以劝退处理。未制定相关培训计划或未落实培训要求的，给予维保修大队长降一级工资处分。第八条 维保修部每月须对各项目维保修工作

3、完成情况、成本利润率情况等进行综合评比排名，对排名靠后的维保修大队进行考核。第九条 维保修大队长每月依据维修人员的月出勤情况、维修工作量、维修质量、返修率、维修效率等进行综合评比排名，对排名靠后的人员进行考核，对连续三个月排名靠后的人员进行淘汰。第十条 维保修工作实行四个统一：统一工具箱、统一服装、统一服务用语、统一服务标准。未实行四个统一，每人次扣罚维保修大队长100元。第十一条 地区物业公司维保修部须在综合考虑各项目维修工作量、维修难度等因素的基础上对各项目维修人员进行调配，确保维修人员工作量饱满。第四章 施工阶段介入第十二条 施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司维保修部组织安

4、排。第十三条 每期工程(gngchng)第三层砖砌体(q t)完成后两天内，地区(dq)物业公司维保修部组织人员参加“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、业主后期使用需求等提出验收意见，并跟踪整改情况。第十四条 地区物业公司维保修部组织人员参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管敷设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水等重点部位的施工进展，检查重点部位的施工质量，发现问题及时通知地区公司工程部。第五章 装修工作面移交验收第十五条 合同交楼12个月前（不含冬歇期），地区物业公司维保修部应主动跟踪工程施工进度，及时组织人员百分百参与装修工作面移交验收工作，未百分百

5、参与的，给予维保修负责人免职处分。第十六条 地区物业公司参与验收的内容及标准详见恒大地产集团交楼工作管理办法和装修工作面移交实施细则。第十七条 装修工作面移交工作开始后，地区物业公司维保修部每周向物业管理中心提交验收情况汇总，未按节点时间提交资料或者上报资料明显敷衍了事的，每次扣罚相关责任人200元。第十八条 对装修工作面验收工作敷衍了事、把关不严，导致业主收楼时仍出现严重渗漏水、严重大小头等问题的，视情况对相关责任人给予降职、降薪直至免职处分。第六章 分户验收(ynshu)第十九条 地区(dq)物业公司在分户验收前一个月正式成立项目(xingm)维保修大队，并完成维保修大队长任命。第二十条

6、合同交楼90天前，地区物业公司维保修部组织人员参与分户验收工作。第二十一条 地区物业公司参与验收的内容及标准详见恒大地产集团交楼工作管理办法和分户验收实施细则。第二十二条 分户验收工作开始后，地区物业公司维保修部每周向物业管理中心提交分户验收情况汇总，未按节点时间提交资料或者上报资料明显敷衍了事的，每次扣罚相关责任人200元。第二十三条 整改完成后并经复验合格的，由物业公司上报物业管理中心审批。审批同意后，物业公司以户为单位接管钥匙，并承担维保修责任。第二十四条 合同交楼前20天，地区公司工程部认为房屋已整改合格，而物业公司认定不合格不予接收的，可由工程部提出移交物业申请表，经管理及监察中心审

7、核后，报集团常务副总裁审批，由物业公司按批示办理。第二十五条 业主收楼后，物业验收合格户的户均报修条数（以项目交楼批次业主收楼时报修问题统计）超过10条的，扣罚维保修负责人、维保修大队长各500元；渗漏水问题报修率超过5%或空鼓问题报修率超过6%的，扣罚维保修负责人、维保修大队长各2000元；经物业验收合格但因户内工程原因出现品牌事件的，给予维保修负责人、物业服务中心负责人降职处分，给予维保修大队长免职处分。第七章 交楼前准备(zhnbi)工作(gngzu)第二十六条 档案管理（1）实际(shj)交楼前1个月，物业服务中心须配置交楼维保修资料专用档案柜，并按户、按序统一建档。（2）物业服务中心

8、每月5日前将上月的维保修资料整理归档，按照楼栋号、单元号、楼层及户号的顺序存放，编制目录，以方便查找。（3）按户存档的资料包括楼宇情况反馈表、维保修大队楼宇情况反馈表、维修调度单、房屋维修确认表、业主回访情况反馈表、维修工程签证单等；（4）按月分类归档的资料包括维保修材料申购计划表、物资领用申请单、维保修材料盘点表、维保修转扣费用汇总表、维保修转扣费用明细表、工作面移交验收表、交楼分户验收质量检查表、材料供应商供货单据等;（5）物业服务中心每月5日前将上月业主报修（包括来电、来访）台账整理存档，电话录音文件按月备份存档。第二十七条 交楼现场装备及NC维保修系统账号配置实际交楼前15天，物业服务

9、中心须完成以下配置工作：（1）接受业主报修的电话须配备电话录音系统，录音系统须安装在维保修专用电脑上，录音内容须实时存储于电脑中，电脑硬盘能保存三个月以上无任何删减的录音内容。（2）须在接待业主来访报修的房间设置能记录现场声音和图像的视频监控设备，对业主来访报修过程进行录音和录像，录音和录像存储时间不少于2个月。（3）物业(w y)服务中心须配置维保修系统(xtng)专用电脑，硬件(yn jin)最低要求为CPU采用双核，主频2.0GHz，内存4G，硬盘500G，并配置独立4M以上宽带网络。（4）物业服务中心须完成NC维保修系统账号的申请，并在交楼前10天完成业主信息、房产信息的录入。（5）物

10、业服务中心电话录音系统及视频监控系统应设置密码，并交由专人管理，如有删除记录等情况，给予责任人开除处分。第八章 交楼维保修第二十八条 业主收楼验房时提出问题的维修流程（1）业主现场收楼时，物业服务中心工作人员须全程陪同验房。业主报修的问题，需如实记录在楼宇情况反馈表中，并与业主约定维修完成时间；维保修大队根据与业主约定的维修完成时间制定维修计划并跟进落实情况，维修计划时间须提前于承诺业主维修完成时间至少半天。（2）物业服务中心负责将楼宇情况反馈表内报修问题录入NC系统，督促维保修大队按整改计划按时完成问题整改，维修监理协助将维修定额及工程量及时录入。（3）整改完成后，由维保修大队与物业服务中心

11、共同进行验收，验收合格后方可通知业主进行验收。第二十九条 业主收楼后的维保修工作流程（1）业主收楼后所有维保修内容，包括业主姓名、房号、联系电话、报修事项、维修所用定额、首次报修时间、维修完成时间及回访时间等由物业服务中心前台负责通过NC物业维保修系统进行及时录入。（2）业主首次验房须使用楼宇情况反馈表，录入系统后打印维保修大队楼宇情况反馈表进行维修，维修完成后使用房屋维修确认表进行确认。其余报修统一使用维修调度单。（3）接到业主(yzh)报修后，物业(w y)服务中心前台(qinti)须在1分钟内将报修信息录入NC物业维保修系统并通知维保修大队。否则，给予责任人降一级工资处分。（4）维保修大

12、队长接到指令后立即调度维修监理5分钟到场，维修监理到场后应拍照取证，根据现场情况制定维修方案，并安排维修人员在30分钟内开工，如维修方案需报维保修部审批的，经业主书面同意后，维修监理方可离场。未及时到场并造成业主投诉的，每次扣罚责任人500元。维修监理擅自离场并造成业主投诉的，给予责任人降一级工资的处分。（5）维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。否则，第一次违反的，给予维修人员降三级工资处分；第二次违反的，给予开除处分。经业主书面申请提前撤离的除外，该申请须附于维修单背面，作为免于考核的书面证明。（6）非前台人员接到业主报修的，均须拨打前台报修电话或直接到前台报修。禁止接到业主报修不录入NC

13、维保修系统的任何情形。对项目存在漏录、提前签字、代签等违规的，视情节严重给予责任人问责直至开除处分。（7）维保修必须做好全过程的取证工作，对维修前、维修中以及维修后的情况进行拍照留存，要求照片必须清晰，能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等，照片须按照房间号、维修内容、维修时间及维修部位进行命名。否则，给予维保修大队长降一级工资处分。（8）维修结束后，维修监理与业主共同现场验收。（9）验收通过后，维修监理通知前台将报修事项、维修所用定额、工程量及完成时间录入NC物业维保修系统。已完成的全部维修工作须在24小时内进行回访，回访内容应明确回访的业主房号，问题是否已维修完成等信息。未按时回访的，给

14、予责任人降一级工资处分。（10）地区(dq)物业公司维保修部须建立重要(zhngyo)维修方案(fng n)审核流程，否则给予维保修负责人降一级工资的处分。（11）维修方案审批流于形式、敷衍了事，造成反复维修、业主投诉等情形的，经查实给予责任人降一级工资处分。第九章 签证及转扣第三十条 费用转扣由地区公司负责，签证手续由地区物业公司办理，地区公司工程部确认。第三十一条 项目交楼前90天，地区物业公司维保修部协调地区公司确定维保修签证转扣费用标准、签证流程及签证办理要求。第三十二条 维保修大队须在交楼半个月前要求项目工程部提供维保修责任施工单位划分表，据此对交楼后的现场维修问题确定责任施工单位，

15、并由项目工程部每周书面通知责任施工单位。责任施工单位对判定结果有异议的，由项目工程部协调裁定。第三十三条 维修工程签证单由维修监理核算工程量、材料用量、人工工时及维修费用，经维保修大队长、物业服务中心负责人审核。每月5日前，维保修大队须将上月的维修工程签证单（含照片、业主书面确认材料、施工单位责任认定等）、维保修转扣费用汇总表、维保修转扣费用明细表上报至维保修部，经预决算专员、维保修副总经理审核后，每月5日报地区公司预决算部审核。未及时办理维修工程签证单的，每次扣罚责任人500元。第十章 材料(cilio)采购与管理(gunl)第三十(sn sh)四条 地区物业公司应在首个项目实际交楼两个月前

16、向材料公司申请SAP账号，用于集团统一配送材料的申购，每月25日前须向材料专员提交维保修甲供材申购计划，材料专员每月27日前完成审核，次月3日前通过SAP账号向材料公司申报。第三十五条 非集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，按地区公司审批权限及采购流程执行。第三十六条 维保修甲供材的申购须充分考虑材料的供货周期，避免出现因缺少材料导致维修无法进行的情况。物业服务中心只对零配件以及需求量较大的维保修材料备货，对定制定做类、使用频率低、保存有风险的材料不备货。第三十七条 地区物业公司维保修部根据各项目维保修材料库存情况，按照“先调拨、后购置”的原则最大限度减少闲置物料。第三十八条

17、物业服务中心须设置维保修材料仓库，配置仓库管理员负责管理，每月20日前完成维保修材料盘点，盘点结果按月存档。第三十九条 物业服务中心须严格维保修材料的领用管理，建立维保修材料台账及维保修材料领用审批流程，材料领用单须填写使用材料的房号及维修部位等信息。第四十条 维保修甲供材价格对外严格保密，任何人不得对外透漏。第四十一条 地区公司工程部移交的物料须入库，并在台账及实物卡注明(zh mn)。维保修施工回收物料（如木地板、入户门、户内门、洁具陶瓷、龙头等高价值材料及其他可拆零材料）须入库并建立台账，纳入统一管理。第四十二条 维保修(bo xi)材料归地区公司所有，由地区物业公司负责(fz)日常管理；维保修期过后，属地区公司的物资由地区公司负责处理，若移交给地区物业公司须办理调拨手续。第十一章 维保修监察第四十三条 两年内无批次交楼的项目不参与维保修完成率计算。第四十四条 物业管理中心向有维保修项目的地区物业公司派驻地专员，负责审核交楼维保修