《契税、土地使用税、土地增值税的帐务处理》

1、契税、土地使用税、土地增值税的帐务处理契税土地使用税土地增值税的帐务处理.契税取得土地使用权而缴纳的契税1、一般企业(1)有偿取得土地使用权时对于企业取得的土地使用权，若是有偿取得的，一般应作为无形资产入帐，相应地， 为取得该项土地使用权而缴纳的契税，也应当计入无形资产价值。例1:某中外合资企业1998年1月从当地政府手中取得某块土地使用权，支付土 地使用权出让费1200000元，省政府规定契税的税率为4%，则按规定企业应当缴纳的契 税为：应纳税额= 1200000 x4%=48000元，企业在实际缴纳契税时作如下会计分录： 借：无形资产土地使用权 48000 TOC o 1-5 h z 贷：

2、银行存款48000(2)无偿取得土地使用权时若该土地使用权为无偿取得，则一般不将该土地使用权作为无形资产入账，相应地， 企业缴纳的契税，可作为当期费用入账。企业在实际缴纳时作如下会计分录： 借：管理费用XXXX贷：银行存款XXXX 2、房地产开发企业对于房地产开发企业，其取得土地使用权所发生的支出，包括其缴纳的契税，应当计 入开发成本。企业在实际缴纳契税时作如下会计分录：借：开发成本土地征用及拆迁补偿费契税XXXX贷：银行存款XXXX承受房屋所有权而缴纳的契税对于企业因承受房屋所有权而应缴纳的契税，不管是有偿取得还是无偿取得，按规定 均应当计入固定资产价值。企业在实际缴纳时会计分录如下：借：固

3、定资产XXXX贷：银行存款XXXX 土地使用税按规定计算出应缴的土地使用税时借：管理费用贷：应交税费一应交土地使用税实际缴纳土地使用税时借：应交税费一应交土地使用税贷：银行存款计算出应补缴的土地使用税税额时借：管理费用贷：应交税费一应交土地使用税实际补缴纳土地使用税时借：应交税费一应交土地使用税贷：银行存款收到税务机关退回的以前年度多缴纳的土地使用税时借：银行存款贷：应交税费一应交土地使用税借：应交税费一应交土地使用税贷：以前年度损益调整免征土地使用税的单位和企业，由于其不需要计算缴纳土地使用税，因而不存在相应的 会计核算。 土地增值税一、土地增值税实行四级超率累进税率（一） 增值额未超过扣除

4、项目金额50%的部分税率为30%（二） 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%（三） 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%（四） 增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额，具体公式如下：（一） 增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额X30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额X40%-扣除项目金额x5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除项目金额X15%（四） 增值额超过200

5、%的：土地增值税税额=增值额X60%-扣除项目金额X35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。三、扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一 规定交纳的有关费用。（二）房地产开发成本房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。1、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文

6、、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程 发生的支出。5、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6、开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）房地产开发费用房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金

7、融机构证明的，允许据 实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取 得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按 取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10%以内计算扣 除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）评估价格评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）税金税金

8、，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的 教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。（六）加计2 0%的扣除根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金 额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计20%的扣除。四、计算举例例某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金 300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以每平方 米4,000元价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地 产项目计算分摊利息支

9、出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附 加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。计算步骤如下：第一步：计算商品房销售收入4,000 x10,000=4,000万第二步：计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元x10,000平方米= 1,500万元3、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300+ 1500）x10% = 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。4、计算加计扣除：（300+1500） x20% = 1800 x20%=360万元5、税金：170万元扣除项目金额=300+1,500+180+360+170 = 2,510万元第三步：计算增值额增值额=商品房销售收入一扣除项目金额合计=4,000-2,510=1,49。万元第四步：确定增值率增值率=1,490 / 2,510 x100%=59.36%增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%第五步：计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额x40 %扣除项目金额x5 %= 1,490 x40 %-2,510 x5 %=