小户型住宅产品研究ppt课件

1、 中小户型住宅产品 .小空间里面的大文章深圳小户型住宅产品开展演化趋向.目录小户型住宅产品的定义小户型产生的历史根源和开展阶段花样年“花系列小户型产品的开展小户型产品的特殊性小户型产品规划和单体上的趋向近年来小户型产品的户型设计新手法日本小户型住宅的分析以及对我们的启发小户型常规营销手段。小户型今后的开展趋向. 一、小户型住宅产品的定义. 以户型面积定义的小户型产品类型代表项目功能种类纯粹小户型项目（公寓类） 汇展阁、趣园、世金汉宫、鸿隆107、澎柏白金公寓等 以酒店型、商务型公寓和单身公寓为主。紧凑型小面积 户型项目 花好园、名仕阁、御风庭、时代骄子、双城世纪、都市E站、金色假日、丽阳天下等

2、 以白领型公寓、酒店服务公寓，小户型住宅为主。一、小户型住宅产品的定义. 功能上划分的小户型住宅种类类型项目代表服务人群居家型 花好园、丽阳天下、旭飞花园、城市新天地、城市主场、金色假日等 白领类、港人度假类、中港家庭类、粉领类等商务型 都市E站、世金汉宫、都会100、金茂礼都等 深港两地商务人员、小型企业一、小户型住宅产品的定义.二、小户型产生的历史根源 和开展阶段.97年深圳小户型典型 1997年以汇展阁为代表开创了深圳酒店式公寓的先河，这也是深圳最早的高档小户型产品.97年深圳小户型典型 汇展阁的单体通廊式.98年深圳小户型典型 1998年以“旭飞花园和“紫薇阁为代表的小户型住宅热销，引

3、发了地产商对小户型产品的关注。.98年深圳小户型典型 华天苑三梯32户的规划，会呵斥电梯适用的紧张. 雕塑家园初次出现了公建化的小户型。首创了空间99年深圳小户型典型.2000年深圳小户型典型 都市E站曾经开场留意到了内部的采光和通风 。.产品规划集约化程度较高-丹枫白露。2002年深圳小户型典型.朗钜御风庭注重户型采光的均好性。并在走廊设计了空中花园。2004年深圳小户型典型. 2004年苹果园发明了关外小户型开场的时代2004年深圳小户型典型.城市主场首个采用大面积送凸窗的手法。对共用空间的处置较好。2005年深圳小户型典型. 城市主场采光良好的走廊和电梯间2005年深圳小户型典型.城市主

4、场公共空中庭院2005年深圳小户型典型. 星河世纪采用奇偶层错层送露台和赠送凸窗的方式。2005年深圳小户型典型.小户型产生的几种情况代表楼盘先天规划条件有缺陷：地块小、噪音干扰大、景观资源差。 旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、蓝馨苑等。有问题楼盘，烂尾楼改建，有些改建后功能变化。 双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云天都世纪等度假和临时性居住 水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、海世界等大社区的产品补充 鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科高尔夫城市花园等政策导向 2006年6月1号开始实行的”国六条“90平方米以下占70%,将形成小户型的新的市场

5、需求。小户型产生的几种情况. 时间代表楼盘 市场特征 19971999年 汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华清园等 小户型住宅起步阶段 20002003年 今日家园、都市E站、都会100、丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等 小户型住宅发展提升阶段 20042005年 星河世纪广场、趣园、花好园、御景华城、世金汉宫、城市主场、城市天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、I领海等 小户型进入多元化发展阶段小户型开展的历史阶段.片区位置代表项目受众人群口岸片区 罗湖、文锦渡、皇岗等口岸地带 汇展阁、双城世纪

6、、置地逸轩、阳光新干线、御风庭、城市天地广场、港城华庭、绿茵阁金、御庭园等 香港客户、深港家庭、深港投资客旧厂改造区 八卦岭工业区、上步工业区、天健工业区等 鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、都会100、东方时代、金贸礼都、TT国际公寓等 深圳白领、粉领、投资客等旧城改造区东门、蔡屋围、水贝等 东门168、蓝馨苑、风格名苑、今日家园、名仕阁、星桂苑等 深圳白领、深港家庭、深港商务人员、投资客等旧村改造区 岗厦、新州、沙嘴、泥岗、皇岗等 星河世纪广场、花好园、丽阳天下、星座传奇、皇庭世纪、翠雅居、华天苑等深圳白领、投资客等海景度假区盐田 海世界、倚天阁、I领海、湖心岛等老板阶层、高级金领其他片区南山、

7、宝安、龙岗等 时代骄子、百分白公寓、友邻国际公寓、新一代公寓、米兰公寓、鸿隆107、五米阳光、苹果园、信和爱琴居等 深圳白领、深港家庭、投资客等.四、小户型住宅产品的特殊性.1、小户型产品的多义性 ： 小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积存有限的白领，深港小家庭，独身人士，深港商务人员，还是高级白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户型的消费市场 。 小户型功能的多义性：小户型的顺应的消费功能广泛，除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等多种用 。 小户型档次的多重性：不再是过去

8、了解的单纯安顿型物业，小户型实践也可以做出不同的档次。.小户型产品适用于广泛的消费人群.2、容易异化的功能 小户型产品在功能上的转化是经常出现的。 深圳不少小户型开场还有居家的功能，随着城市开展的成熟和客户的不断变化，许多小户型的住宅开场出现了功能上的异化。 例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开场从居家为主，之后变成办公为主。 模糊功能的小户型产品，像深南路边的自在广场，是按住宅建的写字楼。.小户型功能容易异化为办公. 小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改动。小户型功能容易异化为办公.一灵敏的LOFT设计 弱化居住功能，提供灵敏的大空间，给运用者自在发扬 平层大空间方式只预留厨卫管

9、线 高空间方式可增设夹层案例一：马赛公寓小户型功能容易异化为办公.3、产品缺陷不可防止 小户型住宅由于面积的限制，住宅所要求的许多功能难以满足。 小户型住宅的私密性较差。 小户型住宅的入驻人员复杂，平安性差，管理难度大。.五、小户型产品规划和单体上的趋向.一小户型在产品规划上的趋向1、小户型产品规划上注重私密性思索。2、小户型产品规划思索到短进深、南北通透的设计。3、利用天井凹槽添加小户型的通风采光条件. 楼道错开的设计，以保证小户型的私密性。1、小户型产品规划上注重私密性思索：. 在景尚公寓中同样采用了楼道错开的处置方式，住户 的私密性较好。 迷他两房两厅，面积仅为5862平方米,做到户型通

10、风采光较好。1、小户型产品规划上注重私密性思索：.金茂礼都的走道采取了三段式的设计，防止了大通道。1、小户型产品规划上注重私密性思索：.1、小户型产品规划上注重私密性思索： 防止大通道，减少单元的户数。.万科17英里的楼道处置 改动楼道和入户门的设计。1、小户型产品规划上注重私密性思索：.1、小户型产品规划上注重私密性思索： 万科17英里的楼道处置和入户门的设计。.利用走廊的变化添加私密性1、小户型产品规划上注重私密性思索：折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，添加私密性。.折线型的走廊锯齿状的入户方式1、小户型产品规划上注重私密性思索：.2、小户型产品规划思索到短进深、南北通透的设计 五米阳光经

11、过改动交通组织，采用了外挂廊规划的方式，每层的外廊同时效力两层单位 。. 按国家的建筑面积计算规范：“有永久性的室外楼梯，应按建筑物自然层的程度投影面积的1/2计算。外挂廊既能节省建筑面积，又可以构成一梯两户的格局。2、小户型产品规划思索到短进深、南北通透的设计.2、小户型产品规划思索到短进深、南北通透的设计两房两厅带入户花园，南北通透，厅和房间全部朝南，进深仅为5.7米。面积仅为58平方米。小户型实现南北通透。 带玄关的独身公寓南北通透。面积仅为27.58平方米.3、利用天井凹槽添加小户型的通风采光条件领尚时代利用天井添加小户型的采光通风条件。. 蜜园利用天井和凹槽添加小户型的采光通风条件3

12、、利用天井凹槽添加小户型的通风采光条件.二近年来小户型产品在户型设计上的趋向 1、近年来小户型的集约化程度明显提高 2、尽量的减少进深，添加采光面。 3、空间运用的合理性和温馨性。. 金茂礼都的单房可以做到23平方米，旭飞华达园的单房在26平方米左右，实现了厅、房、厨房、卫生间、阳台齐全。 1、近年来小户型的集约化程度明显提高集约化的小户型公寓，尽量用有限的空间发明出更多的功能来。.2、尽量的减少进深，添加采光面。早期小户型产品进深较大，单房采光通风效果都会有些问题. 锒钜御风庭的独身公寓的进深为6米，置地逸轩的一房两厅的进深不算阳台为5.7米，加上阳台为6.8米，从采光的效果来看现阶段的小户

13、型的采光效果更佳。 改良后的小户型进深都比较小2、尽量的减少进深，添加采光面。.3、空间运用的合理性和温馨性客厅餐厅玄关厨房洗手间卧室一房两厅的小户型，面积仅为42平方米，还有穿堂风，加上阳台进深仅为6米。.3、空间运用的合理性和温馨性凸窗凸窗卧室卧室阳台餐厅客厅厨房卫生间玄关两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为51.76平方米。纳米化的小户型设计.卧室转角大凸窗客厅带多功能厅充分的四面采光采光良好的小户型3、空间运用的合理性和温馨性.六、近年来小户型产品的 户型设计创新手法.1、小户型中也采用了入户花园入户花园.2、步入式凸窗扩展室内面积 凸窗顶部的反梁也做成了吊柜。

14、 城市主场的一房一厅建筑面积32平方米，室内面积24平方米，两个大凸窗附送面积10平方米.注:2006年深圳新的房屋丈量规范曾经不允许这样做了. .城市主场硕大的 凸窗设计2、步入凸窗扩展室内面积利用夹层做的吊柜城市主场的凸窗进深超越1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米。注: 2006年深圳房屋丈量规范明确凸窗 的进深不能超出0.6米.3、小户型采用隔层送露台手法注: 2006年深圳房屋丈量规范明确允许做两层高露台,但是中间不能做隔栅,如做隔栅,按两层面积计算.空中院馆 “空中院馆虽然只“送了一半面积，但不失为改善建筑质量，添加适用空间的有效手段4、空中院馆.空中院馆交换了衔接客厅与个人卧室

15、的走廊，通过巧妙的分隔，将衔接性和私密性都得到前所未有的注重。4、空中院馆.5、隔层送出的露台为一些开展商利用，为小业主暗示 可以隔出一间房来。.6、超高入户花园在小户型中便于二次改造.7、利用户型的二次改造，扩展室内空间.澎柏假日寓利用阳台空间进展了二次改造。一房一厅变成了两房一厅。外表上看该公寓有许多缺陷，关键是二次改造之后的效果。.澎柏假日公寓利用阳台空间进展了二次改造。一房一厅变成了两房两厅。7、利用户型的二次改造，扩展室内空间.8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来小户型复式下层 复式上层在入户花园和客厅上空都有隔出房间的能够.复式一房一厅4952平方米，带入户花园，经过二层改

16、造可以多出11平方米。 8、小户型复式房的做法，可以隔出更多的空间来.9、利用2.2米层高部分偷出面积将厨房和卫生间都做成2.2米以下的凸窗方式。.9、利用2.2米层高部分偷出面积多重组合送出空间的做法 入户花园赠送1/2 落地凸窗全送 玻璃前厅全送 浴缸位全送 建筑面积71m.10、经过改动厨房和浴卫的位置扩展生活空间煤气灶、抽油烟机、盥洗台、洗衣机都放到阳台上，节省空间。.小户型公寓不专门设计厨房，而设计出开敞式灶台10、经过改动厨房和浴卫的位置扩展生活空间.11、顺应小户型空间的家具设计可以折叠的床，白天和夜晚两用。.折叠床塌塌米11、顺应小户型空间的家具设计.11、顺应小户型空间的家具

17、设计迷他餐桌.迷他沙发11、顺应小户型空间的家具设计.11、顺应小户型空间的家具设计 利用凸窗下空间设计的塌塌米和写字台.七、日本小户型住宅的分析以及 对我们的启发.一、日本住宅的分类按组合形状分类：a、独户住宅b、集合住宅. 面积：普遍90100平米，个别奢华型200平米以上；层数1-3层； 在日外乡地私有化，个人买下土地后，找开发商进展建造，即定购。a、独户住宅. 面积：普遍住宅套型面积都在90平方米以下，三居室的套内 面积也根本上在80平方米左右； 方式有：中央楼梯型、单走廊型、跃廊型； 楼宇有物业管理，遍及城区及郊外。城区内普通都单幢式开发；郊外都较成规模开发，享有小区环境，密度较低。

18、a、集合住宅.日本集合住宅的特点 1.独特的平面规划 2. 和室和玄关 3.丰富的储物空间 4.分别的洗、浴、卫 5.强调公共配套 6.顺应“生活方式和“年龄段变化的住宅 7. “菜单式和“自在选择的建造方案 8.其它立面、技术、设备、景观等.1.独特的平面规划“田字形户型平面卧室接近北部入口处 厨房以及一套洗、浴、卫在中间 起居厅、餐厅在南侧 外部交通多为单外廊式 内部走廊连通玄关至起居空间 南侧阳台根本连通 室内的“洄游空间 面宽6-8米，根本两个房间朝南 进深11-14米 采用框架构造. 2. 和室和玄关 和室是日本住宅独有的多功能生活空间， 它兼有第二“起居空间的作用， 内铺榻榻米多为

19、6帖，每帖2x 0.98米， 采用推拉门，空间上与周边可分可合， 通常还附有一个较大的储物空间壁柜，. 玄关作为日本住宅的入户空间，同时具备换鞋、收藏，以及空间过渡的作用。 普通拥有较大的鞋子收藏空间；往往还要思索换鞋的座凳或扶手 2. 和室和玄关.日本住宅非常注重储物功能，每户拥有很多的各种各样的贮藏空间；3.丰富的储物空间. 日本住宅普通只拥有一套洗、浴、卫设备；洗、浴、卫之间是彼此分别，彼此干扰小；比较注重洗浴空间。 4.分别的洗、浴、卫 . 日本住宅销售由于只计算套内运用面积阳台面积也不计入，因此比较强调公共设备的配套。如社区集会所、公共入户大堂、停车库等 5.强调公共配套东京多摩住宅

20、区社区集会所日本住宅的社区集会所是为了解除居民的孤单感，增进居民之间相互交往而设计的，贴近日常生活，便于利用，规模通常小型化以适宜集和住宅社区的规模为准，内部可设厨艺交流、公共餐厅、幼儿看护等功能. 居民交纳少量的费用就可以运用社区集会所，进展厨艺交流、室外就餐。 5.强调公共配套东京多摩住宅区社区的幼儿看护室.东京多摩住宅区社区的公共入户大堂 5.强调公共配套. 东京六本木住宅区的公共入户大堂东京幕张新城住宅区的公共入户大堂 5.强调公共配套. 住宅区日本多发地震，故很少设地下车库，普通做地上多层车库 5.强调公共配套. 5.强调公共配套节约空间的双层自行车停车位. 5.强调公共配套注重无妨

21、碍设计.6.顺应生活方式和年龄段变化的住宅根据家庭人口构造和年龄段的变化而变化的日本住宅设计。.6.顺应生活方式和年龄段变化的住宅房间的分隔采用“可挪动的家具、“推拉门、“隔音良好的轻质隔墙，住户可以本人根据各自的生活方式喜好随意组合；Steven Holl设计的福冈“交融的世界，采用了“合页空间，丰富了室内空间的变化。真正意义上的“长效住宅；. “方案菜单：在外形一致，给排水管线不变的前提下，室内可以自由分隔； “彩色菜单：为墙壁、地板、顶棚和家具设备提供传统、现代、自然等多种颜色组合搭配，让住户选择； “选择权方式：在方案菜单的根底上，添加室内物品和设备的种类，并加以相应收费；也可以对设备

22、的外表资料加以改动。 7. “菜单式和“自在选择的建造方案 . 8.其它立面、技术、设备、景观等日本住宅的立面都比较简约，装饰少，颜色以灰、白为主；立面资料多为面砖、质感涂料、废品外墙砖等；立面简约但并不简陋，部品、资料、工艺等非常精致、耐看，表达很高的工业化建造技术。.一体化的废品外窗以灰、白为主的立面；立面资料为废品外墙砖；8.其它立面、技术、设备、景观等.废品转角外墙面砖8.其它立面、技术、设备、景观等.8.其它立面、技术、设备、景观等良好保温隔热性能的复合外墙废品空心外墙饰面砖.8.其它立面、技术、设备、景观等 手摇式平开窗，开启角度自在控制； 具有防盗、防台风功能的半开启窗；.8.其

23、它立面、技术、设备、景观等 废品压顶板: 工业化产品，及起到收边作用，又构成滴水线维护墙面的清洁。使建筑物的线条更加挺括及精致。.8.其它立面、技术、设备、景观等空调套管： 室内、外均有工业化废品，排气孔洞扣帽.8.其它立面、技术、设备、景观等晒衣架： 与栏杆一体化设计、消费；可折叠、升降，晒衣高度在栏杆磨砂玻璃范围内，不影响外立面美观；.8.其它立面、技术、设备、景观等工业化整体卫浴.8.其它立面、技术、设备、景观等 给排水系统：管道的组装均在工厂完成90%以上，并作严厉的试水检测后，装箱后运到现场,工人只需完成接口部分的操作； 房屋全部采用同层排水，并 设有集水器安装；卫浴大部 分采用整体

24、式工业化品； 给排水设计普通由专业的设 计公司完成，设计的自动化 及规范化程度高；.8.其它立面、技术、设备、景观等同层排水系统 .8.其它立面、技术、设备、景观等平常小风量换气系统.8.其它立面、技术、设备、景观等日本住宅区的景观设计追求清新、自然的气味.8.其它立面、技术、设备、景观等 沿步行者公用道两侧构成街道景观,它给布满绿色的街道以活力,并促进居住者与该地域人们的交流.9.日本住宅对我们的启示 1.节能省地，节约资源2.房间尺度不在大，而在精细化，人性化的设计3.高效多用空间，灵敏性可变性4.注重公共空间的设计.八、小户型常规营销手段.1、投资诉求：小户型消费群体占较大比例的消费群是

25、投资客户，经过投资小户型获取租金报答。2、客户群诉求：小户型消费者有特定的消费群体，以特定消费群体为诉求点，在许多小户型营销占有较大的市场空间。3、产品诉求：以空间变化和产品的创新性来吸引消费者的留意。4、E时代诉求：强调信息畅通，办公和商务功能强。5、位置诉求：深圳有许多口岸区域是小户型大量产生的区域，因此不少小户型以位置做文章。一小户型概念面面观.1、投资概念 吸引投资客是许多小户型的卖点所在。.2、针对人群 针对小户型产品瞄准的对象： 70年代或80后对象。 代表产品：花好园.代表产品：御风庭、丽阳天下、苹果园、城市主场等2、针对人群.3、产品诉求强调室内空间的变化代表楼盘：鸿隆107、澎柏白金公寓.西岸观邸春花四季园3、产品诉求.4、E时代