房地产开发与经营流程及管理（行业经验）

1、房地产开发经营流程重庆大学-建管学院-何凤麟1向阳书屋u房地产项目报批流程简介2向阳书屋u项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构

2、建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理3序:建设项目及其分类项目及其特征项目的定义定义项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务项目的特征项目的单件性或一次性项目具有一定的约束条件项目具有生命期 4建设项目及其分类建设项目及其特点建设项目是以实物形态表示的具体项目：基本建设项目新建、扩建等扩大生产能力的项目更新改造项目以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理“三废”、劳动安全、节约资源为主要目的的项目建设项目的组成单项工程有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目单位（子单位）工程具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建

3、筑物及构筑物分部（子分部）工程按专业性质、建筑部位确定 分项工程按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等确定，是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元5建设项目及其分类建设项目及其特点建设项目的特点投资额巨大建设周期长整体性强地点固定61.1 建设项目及其分类建设项目的分类按管理需要划分基本建设项目更新改造项目按建设性质划分新建项目扩建项目改建项目迁建项目恢复项目按建设规模划分基本建设项目大型、中型、小型项目更新改造项目限额以上、限额以下项目7按投资额划分大中型项目：基本建设项目生产性建设项目中的能源，交通、原材料部门的工程项目，投资额达到 5000万元以上为；其他部门和非工业建设项目，投资额

4、达到3000万元以上为大中型建设项目；更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目；此外，还有一部分特殊项目一般不作为大中型项目安排。 8建设项目及其分类建设项目的分类按行业性质和特点划分竞争性项目投资效益比较高、竞争性比较强的项目。企业作为投资主体基础性项目具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的一部分基础工业项目，以及直接增强国力的支柱产业项目。政府通过经济实体进行投资，同时还应广泛吸收地方、企业参与投资，有时还可吸收外商直接投

5、资公益性项目主要包括科技、文教、卫生、体育和环保等设施，公、检、法等政权机关以及政府机关、社会团体办公设施，国防建设等。主要由政府用财政资金安排910房地产开发项目 房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接

6、法律约束力的是详细规划。 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。 11项目基本建设程序项目基本建设程序的概念基本建设是指利用国家预算内基建资金、自筹资金、国内外基建贷款以及其他专项资金进行的，以扩大生产能力（或新增工程效益）为主要目的的新建、改扩建工程及有关工作。项目基本建设程序是指国家按照项目建设的客观规律制定的项目从设想、选择、评估、决策，到设计、施工、投

7、入生产或交付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序12项目基本建设程序长期计划年度投资计划预备项目计划五年计划项目建议书设计工作可行性研究生产准备施工安装建设准备竣工验收生产运营项目后评价设计概算 投资估算竣工决算施工图预算13国务院关于投资体制改革的决定国发200420号文件审批制度：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。 核准制：政府核准的投资项目目录 。仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。备案制：对于目录以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管

8、部门备案。 房地产项目一般适用备案制。14房地产开发流程15向阳书屋u房地产开发流程与内容投资决策分析阶段前期工作阶段项目建设阶段竣工验收与交付使用阶段物业管理阶段项目立项初步可研项目选择规划设计资金融通土地获取施工过程监理招投标施工招投标交付使用竣工验收物业管理物业接收16一、投资决策分析阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括：市场信息资料搜集；投资机会研究；土地信息获取；土地竞买；以及项目建议书、可行性研究的编制和审批等工作步骤。 17获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报

9、告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段18获得土地信息的渠道土地交易中心土地转让合作开发其它方式还有什么其它方式？19投资机会研究针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分项目策划房地产成功的关键 一、确定具体位置二、选择好投资时机三、准确市场定位四、确定营销原则20先找土地，再考虑项目。先有项目构想（投资意向），再找土地。一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，

10、这两个过程则是相互交替进行的。21土地竞买（土地交易中心）招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书22土地竞买（土地交易中心）拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续 ；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证2324项目建议书项目建议书含义是业主单位向国家提出的要求

11、建设某一项目的建议文件，是对建设项目的轮廓设想主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性内容建设项目提出的必要性和依据产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析投资估算和资金筹措设想项目进度安排经济效益和社会效益的估计25项目建议书建议书编制- 项目建议书由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单位或新组成的项目法人提出。- 其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出；- 中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议书后，再根据国内有关投资政策、产业政策

12、编制项目建议书；- 大中型和限额以上拟建项目上报项目建议书时，应附初步可行性研究报告。初步可行性研究报告由有资格的设计单位或工程咨询公司编制。26项目建议书审批项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。房地产项目建议书审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复 27重庆市计划委员会文件渝计委固2004 号关于XXX花园项目建设工程项目建议书的批复重庆市XX房地产开发有限

13、公司： 你公司XX2004第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下：重庆市发展计划委员会 年 月 日 主题词：城乡建设 房地产 立项 批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。28项目建议书批准后工作国有单位经营性基本建设大中型项目,在建设阶段必须组建项目法人；项目建议书批准后,由项目投资方派代表组建项目法人筹备组。具体负责项目法人的筹建工作。选定建设地址，申请规划设计条件，做规划设计方案。 落实筹措资金方案。 落实供水、供电、供气、供

14、热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。 落实主要原材料、燃料的供应。 落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。 外商投资企业申请企业名称预登记。 进行详细的市场调查分析。 编制可行性研究报告。 29项目建议书批准后工作设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。在房子卖完后再把项目公司在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用。 30委托环境影响评估环境影响评价及其基本要求1. 环境影响评价及其基本原则概念在确定场址方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，提出预防或减轻不良环境影响的

15、对策和措施，比选和优化环境保护方案的过程基本原则符合法律、法规和环境功能规划的要求坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求坚持“三同时”原则环境效益与经济效益相统一注重资源综合利用31委托环境影响评估2. 环境影响评价的分类（03.9.1施行环境影响评价法）环境影响报告书可能造成重大环境影响的项目报告书内容：建设项目概况；建设项目周围环境现状；建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；建设项目对环境影响的经济损益分析；对建设项目实施环境监测的建议；环境影响评价的结论 环境影响报告表可能造成轻度环境影响的项目 环境影响登记表对环境影响很小、不需要进行环境

16、影响评价的项目环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式，由国务院环境保护行政主管部门制定32委托环境影响评估3. 环境影响评价文件的编制、审批及实施编制由具有相应资质的机构编制，任何单位和个人不得为建设单位指定评价机构审批由有审批权的环境保护行政主管部门审批项目有行业主管部门的，应当经其预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批未经审查或审查后未予批准的，建设单位不得开工建设实施项目建设过程中，建设单位应当同时实施环境影响报告书、环境影响报告表以及环境影响评价文件审批部门审批意见中提出的环境保护对策措施在项目建设、运行过程中产生不符合经审批的环境影响评价文件的情形，建设单位应当组织环境影响

17、的后评价，采取改进措施，并报原环境影响评价文件审批部门和建设项目审批部门备案 33委托环境影响评估环境影响评价的主要内容1. 环境条件调查自然环境、生态环境、社会环境、特殊环境2. 环境影响因素分析污染环境因素分析废气、废水、固体废物、噪声、粉尘、其他污染物破坏环境因素分析对地形、地貌的破坏对森林草地植被的破坏对社会环境、文物古迹、风景名胜区、水源保护区的破坏34委托环境影响评估 房地产项目环境影响评估委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书等收费标准遵循市场价建设项目环境保护管理条例第九条35可行性研究的审批可行性研究含义是指在项目决策前，通过对与项目有关的工程、技术、经济等

18、各方面条件和情况调查、研究、分析，对各种可能的建设方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法作用评价项目：技术上的先进性和适用性经济上的盈利性和合理性建设的可能性和可行性研究成果可行性研究报告，将为投资者的最终决策提供直接依据36可行性研究的审批可行性研究阶段编制程序- 筹划准备；- 调查研究；- 方案的制定和选择；- 深入研究；- 编制可行性研究报告。37可行性研究的审批可行性研究的作用项目投资决策的依据项目融资的依据项目主管部门商谈合同、签订协议的依据工程设计、设备订货、施工准备等的依据采用新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质资料工作和工业性试验的

19、依据审查项目对环境影响的依据可行性研究的阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究38可行性研究的审批粗细13 0.11.0 30% 鉴别投资方向，寻找投资机会，提出项目建议，为初步选择项目提供依据 项目设想 46 0.251.25 20% 对项目进行专题辅助研究，编制初步可行性研究报告，确定是否有必要进行详细可行性研究，进一步判明建设项目的生命力 项目初选 612或更长 大项目0.21.0小项目1.03.0 10% 对项目进行深入细致的技术经济论证，编制可行性研究报告，提出结论性意见，作为项目投资决策的重要依据 项目拟定 工作性质 工作内容及成果投资估算精度 费用占投资百分比（%） 所需时

20、间（月） 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 39可行性研究的审批业主对可行性研究报告审查的内容项目建设的必要性建设条件与生产条件工程方案和标准基础经济数据的测算财务效益国民经济效益社会效益不确定性分析40可行性研究的审批设备原价设备运杂费设备购置费工器具及生产家具购置费直接工程费间接费利润税金建筑安装工程费用设备及工器具购置费用工程建设其他费用土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税流动资产投资流动资金建设投资建设工程总投资41可行性研究的审批投资框算投资估算概算 (修正概算)施工图预算标底投标

21、价合同价结算竣工决算投资规划编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估设计准备阶段编制设计任务书设计阶段方案设计扩初设计施工图设计施工施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用施工招标、投标项目决策阶段42可行性研究的审批投资框算投资估算概算 (修正概算)施工图预算标底投标价合同价结算竣工决算投资规划设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间有建设意图项目立项项目正式动用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%项目决策阶段43可行性研究的审批房地产项目可行性研究审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书

22、项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告44项目立项审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书项目建议书可行性研究报告开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件企业投资项目备案证建设项目备案批复（若干份）45房地产企业资质房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。关键是专业技术人员 。（专业技术人员资料都是省、市内联网的 ）。46二、前期工作阶段47向阳书屋u二、前期工作阶段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部

23、门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作拆迁安置项目报建委托设计等等。 48申请项目选址获得建设项目选址意见书委托规划设计方案并送审获得设计条件要求通知书委托地质勘查委托地灾评估委托初步设计并送审委托施工图设计并送审办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批总平面规划图土地使用权初始登记获得国有土地使用权证书缴纳土地出让金签订土地出让合同委托土地勘界国土局审核同意土地成交确认书申请用地草签土地出让合同进入拆迁环节49委托地质勘查委托单位勘测院（或有相应资质的单位）委托结果地质勘查报告1：500现状地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格200210号（往往可以杀价）50委托地质灾

24、害危险性评估委托单位具有地灾评估资质的单位委托结果地质灾害评估报告51办理建设工程选址意见书办理部门规划部门：所在区规划分局申请材料申请书和申请报告1：500实测现状地形及管网图土地出让确认通知书开发资质证书其它文件52办理建设工程选址意见书办理程序申请与受理（重庆：5日内）审查与决定（重庆：20日内）公布与颁发（重庆：10日内）获得证件建设工程选址意见书设计条件要求通知书复函意见书（不同意时颁发）收费标准不收费5354重庆市规划局渝规选(2004)江字第 号 关于XXXX小区工程的选址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限公司： 你根据计委投2004xxx号文批复，你单位的xxx花园小区工程申

25、请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。 建设具体位置及规划要求见附件：重庆市建设工程设计条件、要求通知书、规划设计红线图。 建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按重庆市城市规划管理条例的规定，另行确定单位或个人。重庆市规划局 年 月 日 主题词：城乡建设 选址意见 通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委55土地使用权初始登记办理部门土地管理部门：所在区土房局申请材料申请书营业执照土地使用权出让合同出让金缴款凭证建设用地规划许可证由房产测绘部门

26、出具的实地勘测报告56土地使用权新建登记获得证件国有土地使用权证书收费标准勘测费登记费勘测费：0.2元/m2占地面积登记费：房地产价格总额（万元）累进计费率（）100以下（含100）0.2超过100以上部分至2000（含2000）0.08超过2000以上部分至5000（含5000）0.06超过5000以上部分至10000（含10000）0.04超过10000部分0.0257领取国有土地使用权证办理部门土地管理部门：市国土局收费标准（具体值因时、因地而异）国土出让金：150-350元/m2建面国土契税：土地评估价格3%国土勘测费：（国土证附图）738元/宗国土证税费：约20元58委托设计单位进行

27、设计设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查59设计单位资质的认定设计单位的选择工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）60设计的三个阶段设计工作阶段含义是对拟建工程项目的实施在技术上和经济上所进行的全面而详尽的安排作用是基本建设计划的具体化，是组织施工的依据。一般项目进行两阶段设计：初步设计和施工图设计；技术上复杂且缺乏经验的进行三阶段设计：初步设计、技术设计和施工图设计。各类设计，特别是初步设计和施工图设计需要审批。初步设计技术设

28、计施工图设计61设计的分类总图专业建筑专业结构专业建筑电气专业给排水专业采暖通风专业动力专业6263报批总平面规划图 办理部门规划局申请材料报建人身份证明和单位介绍信建设项目选址意见书和选址红线图选址范围的总平面规划图（方案设计）办理结果规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批的盖章总平面图64特别说明审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等。 65单体审查规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相

29、对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。其关键就是落实各空间的大小尺寸。 例如：车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 66办理建设用地规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请报告方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档建设工程选址意见书及其附件（复印件）其它文件办

30、理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设用地规划许可证67办理建设用地规划许可证收费标准重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发200123号 68697071管线综合及排水许可管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上 。给排水，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路 。判断一个小区的官线综合设计好不好：是不是有电线搭在楼和楼之间 ；

31、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布 。排水许可证。这个证书是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流。72消防审查 消防部门是严格讲是属于公安部门，是执法单位 。涉及生命安全的消防规范，必须执行。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。一般的，都是委托消防施工企业代理报建。 73人防专项审查 人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划

32、出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。 （争议非常大 ）74节能审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这节能审查和施工图审查。南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，北方在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题 。7576施工图审查特别说明 施工图审查现在允许开发商自己找具有相应资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。 施工图审查是收费项目。 77办理建设工程规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表施工图说

33、（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告78办理建设工程规划许可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程规划许可证收费标准光卡费：规划执照费：人防工程易地建设费：798081旧房拆迁缴费拆迁摸底报告面议动迁办拆迁评估报告面议动迁办拆迁管理费1元/m2拆迁办拆迁代办费25-35元/ m2拆迁办82融资管理项目资本金制度与融资组织 1.项目资本金制度国务院1996年关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知规定，各种经营性固定资产投资

34、项目试行资本金制度，项目建设要有一定比例的资本金资本金是指项目投资中由投资者提供的资金。资本金对建设项目而言，属于非债务资金，同时也是获得债务资金的基础。项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权作价出资。但非现金作价出资，只能在资本金中占有一定比例试行资本金制度的目的为适应建立现代企业制度的要求为适应建立投资风险约束机制的需要 83融资管理项目资本金制度与融资组织 2.项目融资组织形式既有项目法人融资。其特点：拟建项目不组建新的项目

35、法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险拟建项目一般是在既有法人资产和信用的基础上进行的，并形成增量资产从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力新设项目法人融资。其特点：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成由新设项目法人承担融资责任和风险从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力84融资管理项目资金筹措 1.项目资金筹措的基本要求合理确定资金需要量，力求提高筹资效果认真选择资金来源，力求降低资金成本适时取得资金，保证资金投放需要适当维持自有资金比例，正确安排举债经营2.项目资金筹措渠道与方式资本金筹措（非负债融资）可行性研究阶段应研究资本金筹集方案债务资金筹措从金融市场

36、借入85融资管理 项目资金筹措 项目资本金来源新设项目法人资本金来源：政府财政性资金国家授权投资机构入股的资金国内外企业入股的资金社会团体、个人入股的资金受赠予资金既有项目法人资本金来源：项目法人可用于项目的现金资产变现的资金发行股票筹集的资金政府财政性资金国内外企业法人入股资金受赠予资金债务资金来源：信贷融资国内外金融机构债券融资国内外金融市场融资租赁融资与融物相结合 86融资管理项目融资成本 1.项目融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用资金筹集成本是指在资金（资本金）筹集过程中所支付的各项费用，如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。

37、资金（资本金）筹集成本一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金（资本金）筹集成本也就越大资金占用成本是指使用资金（资本金）过程中发生的经常性费用，它主要包括支付给股东的各种股息和红利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。资金（资本金）占用成本一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关，具有经常性、定期性的特征，是融资成本的主要内容87三、开发建设阶段88向阳书屋u三、开发建设阶段房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理建设工程施工许可证、招投标、现场七通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及相关手续办理等。89

38、正式用电申请及施工临时用电申请建设项目上水申请建设项目排水申请及临时排水申请建设项目燃气申请其它必要配套申请办理施工许可证工程发包办理合同签证委托质量监督委托文明安全监督办理市政配套工程安装：业主工程项目管理施工单位竣工90施工单位工程竣工施工单位提交：工程技术与竣工图质量签证文件工程结算资料现场监理工程师组织初验是否合格总监理工程师组织全面检查进行预验收是否合格否是否是否开发商组织正式验收工程质量等级评定签署验收意见书工程交接审核预算书处理工程索赔91工程报建工程建设项目的报建内容主要包括：（一）工程名称（二）建设地点（三）投资规模（四）资金来源（五）当年投资额（六）工程规模（七）开工、竣工

39、日期（八）发包方式（九）工程筹建情况92工程报建报建程序：（一）建设单位到建设行政主管部门或其授权机构领取工程建设项目报建表；（二）按报建表的内容及要求填写；（三）向建设行政主管部门或其授权机构报送工程建设项目报建表，并按要求进行招标准备。93工程报建工程建设项目的投资和建设规模有变化时，建设单位应及时到建设行政主管部门或其授权机构进行补充登记。筹建负责人变更时，应重新登记。 凡未报建的工程建设项目，不得办理招投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工任务。94工程报建受理部门建委报送要件工程项目报建表建设工程规划许可证全套勘察设计文件设计审查联审单公司资质证书副本经

40、审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要 95必须招标的项目招标投标法第三条规定必须进行招投标的项目有三类： 1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目； 2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； 3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 工程建设项目招标范围和规模标准规定：第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括： （一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目； （二）科技、教育、文化等项目； （三）体育、旅游等项目； （四）卫生、社会福利等项目； （五）商品住宅，包括经济适用住房； （六）其他公用事业项目。 96工程招标公开招标：（1

41、）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）仪器、设备、材料采购单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）总投资在3000万以上项目。97工程招标邀请招标：（1）项目技术性、专业性较强，环境资源条件特殊，符合条件的潜在投标人有限的；（2）受自然、地域等因素限制，实行公开招标影响项目实施时机的；（3）公开招标所需费用占项目总投资比例过大的；（4）法律法规规定的其他特殊项目。98建设准备阶段招标程序 公告资审发布招标文件投标开标评标定标公示备案中标通知99建设准备阶段工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以

42、上的下列建筑工程施工的，建设单位应当领取施工许可证。100办理合同签证（备案）受理部门市建委报送材料（业主报建，施工单位协助）建设单位与施工单位签定的施工标准合同（施工合同由工商管理部门盖章）101委托质量监督受理部门市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位协助）全套设计文件施工合同建设工程规划许可证（原件）营业执照副本（原件）建设工程质量监督申请表 102委托文明安全监督受理部门市建委（安监站）报送要件（施工单位报建，业主协助）施工企业安全登记资质证书副本安全申报登记表项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证上岗证（原件）施工组织设计临时用电组织设计职工意外伤害保险单（原

43、件），取得安全申报表签章。 103特别说明一般的：在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办（例如：桩荷载检测、水泥检测 ）；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责（如工人不戴安全头盔，物料堆放不按规定乱堆 ）。104办理建设工程施工许可证办理施工许可证条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。105办理建设工程施工许

44、可证办理部门建委办理程序建设工程项目报建：持发改委等有权部门立项批准文件和规划许可证到建管科办理工程报建。施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施工图审查备案书。建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。招投标：完成招投标程序，取得招标办签发的中标通知书。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。106办理建设工程施工许可证办理工程报建施工现场检查及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标规

45、费缴纳所在区建委审查获得建设工程施工许可证107办理建设工程施工许可证办理时限以上程序经审查符合要求，在15日内颁发建筑工程施工许可证。收费标准项目单位建设单位项目 单位建设单位招标业务费总造价0.4(区收)招标业务费总造价 0.4(区收)质监费总造价 2.8(区收)建筑管理费总造价 1.3(区收)交易费总造价 0.36(市收)交易费总造价 0.84(市收)劳动定额测定费总造价 0.3(市收)定额管理编制费总造价 1.3(市收)108特别说明施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。 109工程项目管理110向阳书屋u工程项目管理房地产项目施工准备1房地产项目施工阶段的进度控制

46、2房地产项目施工阶段的投资控制3房地产项目施工阶段的质量控制4111房地产项目施工准备图纸会审和技术交底1审查施工组织设计2施工现场准备3施工材料设备准备4112图纸会审和技术交底图纸会审一般在施工承包单位完成自审的基础上，由业主主持，监理单位组织，设计单位、施工承包单位等有关人员参加目的熟悉图纸，了解工程特点和设计意图，找出须解决的技术难题，制定解决方案；解决图纸中的问题，将其消灭于萌芽之中会审时要有专人记录，会后做出会审纪要，注明会审时间、地点、主持单位及参加单位、参会人员。就会审中提出的问题，着重说明处理和解决的意见与办法。会审纪要须经参加会审的各个单位签字，将作为竣工验收依据文件的组成

47、部分113图纸会审和技术交底技术交底是指施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位作出详细的说明目的对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的要求114审查施工组织设计业主应在下达开工令前委托监理工程师对施工组织设计进行审查。审查的内容包括：施工方案主要施工过程的施工方法和施工机械、施工流向、施工顺序、各项施工技术组织措施施工进度计划工期、施工顺序、持续时间、技术间歇、交叉作业、需提供的场地与交通、资源施工平面图内容是否全面；空间利用是否合理；料场、取弃土方安排是否合理；安

48、全、消防、环保等要求是否满足资源（材料、劳动力、设备）需用计划是否能得到供应；是否与施工进度相适应115施工现场准备业主应协助施工承包单位做好现场准备工作，并委托监理工程师对施工承包单位的施工现场准备工作进行检查和监督施工现场的补充勘探及测量放线枯井、地下管道、旧河道与暗沟、古墓等隐蔽物的位置与范围的勘探现场的控制网测量建筑物定位放线施工道路及管线施工临时设施的建设施工安全与环保措施的落实116放线、验线 放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。 放线后，测绘院会发出一份放线册。 施工单位照着放线册边角点施工，完了之后验线。建筑的确是按图纸

49、建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。验线工作跟日后的验收有莫大的关系。 117施工材料设备准备由业主负责供应的材料、施工机械和设备，业主应做好施工材料设备的准备工作施工材料、设备准备的内容主要包括：建筑材料与构件施工机械与模具永久设备与金属结构三个方面的准备工作，均应在工程开工之前完成落实，并对开工必备的材料、机具安排先期进场118施工阶段的进度控制进度控制原理1施工进度计划系统2施工进度控制工作内容3工程延期4119进度控制原理进度目标进度计划进度计划实施进度检查进度分析偏差？采取纠偏措施能否按原计划实施？调整或修改原计划调查原因有否无能120施工进度计划系统施工进度计划的类型施工总进度

50、计划施工准备、施工、设计供图、材料与设备供货等的进度安排单位工程施工进度计划各分部分项工程的进度安排作业进度计划是施工进度计划的具体化，直接指导基层施工班组进行施工活动施工进度计划的表示形式横道图优缺点网络图优缺点121施工阶段的投资控制投资控制原理1投资控制工作内容2工程价款结算3工程变更的控制4索赔控制5122投资控制原理建设项目计划投资额实际支出额与计划投资额的比较采取有效调整措施收集实际支出数据实际支出额实际与计划的偏差额各种干扰建设项目进展过程123投资控制工作内容组织对费用支出的审核应通过对项目的划分,审查每个单项工程和分部分项工程的清单与单价，并按形象进度拟定拨款计划做好预付备料

51、款的工作承发包双方应当在施工承包合同中约定预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回做好工程价款的结算工作工程价款的结算贯穿于施工的全过程做好工程价款调整的控制工作在施工过程中，常因工程变更及材料、劳动力、设备价格变动等因素，造成工程价款的增加124工程价款结算1.建筑安装工程价款的主要结算方式按月结算方式将已完分部分项工程视同“成品”，每月终按照实际完成的分部分项工程结算工程价款竣工后一次结算方式建设期在一年以内，或者工程承包合同价值较小的，可实行竣工后一次结算的方式分段结算方式当年开工、当年不能竣工的单项工程或单位工程按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算结算双方约定的其它结

52、算方式125工程价款结算2.按月结算建筑安装工程价款的一般程序竣工结算工程价款预算（或概算）或合同价款 施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款预付备料款 中间结算 竣工结算 126工程价款结算3.设备、工器具和工程建设其它费用的结算国内设备、工器具和工程建设其它费用的结算业主对订购的设备、工器具，一般不预付定金，只对制造期在半年以上的大型专用设备和船舶的价款，按合同分期付款业主单位在结算工程建设其它费用时，应在经办银行的监督下，严格控制在年度投资计划、财务支出计划和概预算规定的指标或投资包干数范围内进口设备、材料的结算一般利用出口信贷的形式，结算时采用动态结算方式127工程价款结

53、算4.项目投资的动态结算考虑资金的时间价值实际价格结算法对钢材、木材、水泥三大材的价格，施工承包单位可凭发票据实报销。此法方便而准确，但不利于施工承包单位降低成本调价文件结算法在合同工期内，按照造价管理部门调价文件的规定，进行抽料补差（在同一价格期内按所完成的材料用量乘以价差）调值公式法动态结算公式法承发包双方在签订合同时就规定了明确的调值公式128工程价款结算5.工程款的计量支付工程计量的一般程序承包商提请监理工程师验工计价 监理工程师核实已完工程数量，进行计量 监理工程师签署付款凭证业主支付工程款工程计量的依据 质量合格证书质量 合格 工程量清单前言和技术 规范计量方法 设计图纸计量范围1

54、29工程价款结算工程合同价款可调整的情况合同价款在合同条款约定后，任何一方不得擅自改变，协议条件另有约定或发生下列情况之一的可作调整：监理工程师确认的工程量增减监理工程师确认的设计变更或工程洽商工程造价部门公布的价格调整一周内非承包方原因造成停水、停电、停气累计超过8小时合同约定的其它增减或调整 130工程变更的控制工程变更是指合同文件的任何部分的变更，其中涉及最多的是施工条件变更和设计变更1.控制工程变更的原则工程变更指令均需由监理工程师发出，并由其确定工程变更的价格和条件要建立严格的工程变更审批制度，切实将投资控制在合理的范围之内2.工程变更程序业主、监理、施工单位提出工程变更审查工程变更

55、编制工程变更文件监理工程师下达变更指令否批准？是131工程变更的控制3.工程变更价款的确定合同中有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算变更合同价款合同中只有类似变更情况的价格，可以此作为基础，确定变更价格，变更合同价款合同中没有适用和类似的价格，由承包单位提出适当的变更价格，监理工程师批准执行。批准变更价格，应与承包单位达成一致，否则，应通过工程造价管理部门裁定经双方协商同意的工程变更，应有书面材料，并由双方正式委托的代表签字；涉及设计变更的，还必须有设计部门的代表签字，均作为以后进行工程价款结算的依据 132索赔控制1.索赔及其分类索赔是工程承包合同履行过程中，当事人一方因对方不履行或

56、不完全履行既定义务，或者由于对方的行为使权利人受到损失时，要求对方补偿损失的权利工程索赔可以从不同的角度进行分类：按索赔涉及有关当事人划分按索赔发生的原因划分按索赔的依据划分按索赔的目的划分133索赔控制按索赔涉及有关当事人划分承包商与业主之间的索赔、承包商与分包商之间的索赔、承包商与供货商之间的索赔、承包商向保险公司的索赔按索赔发生的原因划分地质条件变化、施工中人为障碍、工程变更指令、合同文件的模糊和错误、工程延期、加速施工、设计图纸错误、施工图纸延期提交、增减工程量、业主拖延付款、货币贬值、价格调整、业主风险、不可抗拒的天灾、暂停施工、终止合同引起的索赔按索赔依据划分合同规定的索赔索赔涉及

57、的内容可以在合同中找到依据非合同规定的索赔索赔内容和权利虽然难于在合同中找到依据，但权利可以来自普通法律“道义索赔”指承包商对标价估计不足，或遇到了巨大困难，而蒙受重大亏损时，有的监理工程师或业主会超越合同条款，出自善良意愿，给承包商以相应的经济补偿按索赔的目的划分工期索赔、费用索赔134索赔控制2.处理索赔的一般原则必须以合同为依据必须注意资料的积累及时、合理地处理索赔加强主动控制，减少工程索赔3.常见的索赔内容不利的自然条件与人为障碍引起的索赔工程变更引起的索赔工程延期及其费用索赔加速施工引起的费用索赔业主不正当地终止工程而引起的索赔物价上涨引起的索赔法规、货币及汇率变化引起的索赔拖延支付

58、工程款的索赔业主风险和特殊风险的索赔135索赔控制4.施工索赔的处理程序承包商提出索赔要求，报送索赔资料监理工程师裁决会议协商解决当索赔要求不能在工地由合同双方及时解决时邀请中间人调解如果争议双方的直接会谈没有结果时提交仲裁加以公断当监理工程师对业主和承包商提出的索赔要求作出的决断意见，得不到双方的同意，经过会谈协商和中间人调解也得不到解决时 136索赔控制5.反索赔反索赔是指业主向承包商提出的索赔反索赔的情形：工程延误反索赔施工缺陷反索赔承包商不履行的保险费用索赔对超额利润的索赔对指定分包商的付款索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔137施工阶段的质量控制建设项目质量控制的基本

59、概念1施工阶段质量控制的工作内容2138质量控制的基本概念1.建设项目的质量特性可靠性 经济性 协调性 平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能安全性可维修性有效性质量成本质量效益造型与美感与生态环境的协调与社区环境的协调与工程设施的协调业主要求的其他特殊功能可用性 139施工阶段质量控制的工作内容 1.工程质量形成及控制的系统过程(1)根据质量形成的时间段划分事前控制 事中控制 事后控制 施工准备质量控制图纸会审及技术交底审查开工申请，把好开工关施工过程质量控制中间产品质量控制设计变更与图纸修改的审查竣工质量检验工程质量文件审核与建档140施工阶段质量控制的工作内容 1.工程质量

60、形成及控制的系统过程(2)按工程实体形成过程中物质形态转化的阶段划分对投入物质资源质量的控制施工及安装生产过程质量控制对完成的工程产出品质量的控制与验收在质量控制的系统过程中，无论是对投入物质资源的控制，还是对施工及安装生产过程的控制，都应当对影响工程实体质量的五个重要因素进行全面控制（4M1E）：施工有关人员材料（包括半成品、构配件）机械设备（永久性设备及施工设备）施工方法（施工方案、方法及工艺）环境141施工阶段质量控制的工作内容 1.工程质量形成及控制的系统过程(3)按建设项目施工层次结构划分单项工程单位工程（子单位工程）分部工程（子分部工程）分项工程工序142施工阶段质量控制的工作内容