（地产）龙光·尚海阳光推广策略提报

1、入市6年尚海阳光即将迎来最后胜利清盘 530空中别墅、360复式观邸、220260平层大宅，150套如何清盘？22席社区底商如何销售，快速实现资金回笼？清盘思考：压力研判住宅产品1、市场供需饱和2、华润、联泰等竞品强势挤压3、大户型产品去化难是市场共性商业产品1、产品硬伤明显（面宽不足、柱子遮挡）2、项目目前入住率低、商业人气支持不足不管是住宅还是商业尚海阳光实现快速清盘绝非易事尘归尘，土归土，市场埋单靠产品试问尚海阳光有何独特魅力刺激市场趋之如骛？在一个所有项目都强调品质、注重细节极力迎合市场“潮汕厝、皇宫起”需求的城市里龙光尚海阳光机会何在？是我们的产品，还是我们的价格，亦或是我们龙光的品

2、牌拥有无法超越的市场影响力？是产品？先不放眼整个汕头近身竞品比对比对，自然一见分晓华润幸福里：高端购物品牌“万象城”、高端商务群“华润中心”以及住宅等集群，以66万方地标综合体造极繁华。国内外顶尖设计团队联手匠制，130-240平层大宅，粤东首个真冰场、无边际露天泳池。 联泰悦海湾：首创粤东无边天际泳池，巨资顶配打造星空会所。五星级酒店标准，9米挑高大堂，193-288城市滨海大宅，独占汕头最宽3500米海岸线之海天全景。华润幸福里：地标综合体，高端豪宅范联泰悦海湾：汕头地王，滨海豪宅纪元国瑞观海居：携手万豪，滨海超豪超高相比竞品本案优势并非突出换位客群角度市场上供我选择的大户型产品这样多？我

3、为何非要选择尚海阳光？比品牌我可以选华润、龙湖等，讲性价比我可以选择国瑞观海居、联泰悦海湾啊，强调产品素质，华润幸福里超级地标综合体、高端定制豪宅不是更好吗？尚海阳光并没有绝对黏性客户购买的优势！当产品排他性竞争优势不足时比产品“背后故事”无疑更具突破可能尚海阳光背后的故事，无疑就是龙光的故事；产品可以被超越、价格可以被冲击，一切都有可能被竞品挤压、分流客群；唯独品牌及其赋予产品的独特内涵，是标签产品唯一性的关键。龙光故事中国房企40强，九六年发轫于汕头20年/33项目/10万业主，龙光深耕汕头2001年，龙光开发规模一度占汕头市场1/3份额汕头，龙光的故乡，龙光的主场用20年去读一座城市也许

4、没有人，会比龙光更懂汕头33项目的尝试与践行，10万业主的成就与信赖龙光最懂汕头文化与人居理想汕头人真正需要什么样的生活，什么样的产品最适合汕头人当所有人都在探索与思考时，龙光已经与汕头达成共识，并在积极践行尚海阳光，集成龙光对汕头人居理解与多年豪宅开发经验精粹国际豪宅标准，量身定制汕头人居项目潜在优势 为汕头人量身定制的豪宅这是龙光的追求更是尚海阳光的建筑内涵亦是尚海阳光区别华润幸福里、联泰悦龙湾等项目的最强优势毫无疑问，尚海阳光成功清盘必须借势龙光品牌2014年因为增建问题，曾引发业主维权与民事诉讼，龙光品牌受损不小。虽然2015年品牌口碑与市场信心提升不小，但是负面影响仍有存在，势必影响

5、项目销售！关于品牌，一个事实关于品牌，一大命题如何继续提升龙光品牌，增强市场项目置业信心？两 条 线实力诉求线 + 情感互动线实力资源：中国房企40强、汕头33盘布局、10万业主；情感资源：发轫于汕头、20年深耕修为、最懂汕头城居特点与需求；龙光故事演绎（实力诉求线）20年，33著龙光汕头，知心知己 中国房企40强，龙光故乡在汕头，没有人比龙光更懂汕头 汕头人们的挑剔成就龙光无懈可击的品质 33盘，10万业主，龙光用20年时间拜读汕头人们城居需求 龙光故事演绎（情感诉求线）回归项目一个命题150席大宅产品如何去化难点，三问：一问：面积大总价高，客群面较窄，如何精准挖掘？二问：市场大宅产品放量集

6、中，客户为何非选我们？三问：同样的置业预算，客户为何不买独栋要买我们“空中别墅”？ 客群面窄、市场竞争、别墅冲击，大户型去化出路何在？深盟观点：品牌是我们最大优势，必须充分借势龙光优势：发轫汕头、深耕汕头，用20年时间读懂这座城市大品牌房企阵营里，没有人比龙光更懂汕头落位产品优势：每寸产品设计、每个配套规划都根植于汕头城居特点整个楼市品牌项目中，尚海阳光最为汕头量身定制 最为汕头量身定制汕头东区豪宅集群央区，72万经典欧式恢宏天地；匠心巨制黄厝围沟景观带，领峰粤东显赫生态资源；英国白金物管戴德梁行担纲，六重智能无盲区安防；三梯两户读卡观光电梯，双开门入户尊崇私人领域；挑空三层朗阔双大堂设计，三

7、大堂首创，礼遇名门；贝尔高林巅峰360法式活水园林，首创下沉式广场；无边际露天泳池，室内恒温双泳池，创享尊荣生活；40层超高华府，顶层复式设计，刷新粤东制高视野；同步国际豪宅标准，家用中央空调，高级入户大门；深耕汕头20年，中国房企40强，龙光地产塔尖著作；10大表现一大问题【产品很优，谁来埋单】产品决定客群，总价决定卖家按照530空中别墅，表价13000元/计算，客户置业成本700万毫无疑问我们产品面临的是那批身价千万、不差钱的巨商BOSS级人物这批客群如何影响与互动？深盟认为：一切落位潮汕人骨子里的特点！这是产品与客群建立对话关系的前提潮汕人标签1、敢拼敢闯，全球60多个国家与地区都有潮汕

8、人；2、宗族观念强，三代同堂、四世同住现象尤其明显；3、注重面子，表现为不甘人后、不服输；4、强调衣锦还乡、荣归故里，大多数成功后都会置业家乡；“面子、族居、衣锦还乡”三大特点如何嫁接项目推广？三维演绎产品：大宅藏品、豪门规格品牌：最懂汕头、量身定制客群：注重面子、衣锦还乡、族群居住需求结合点：定制 结合点：豪宅 结合点：墅品 产品对话客群（产品占位）汕商大鳄，定制墅产界定客群、对标面子需求诉求圈层价值强调产品价值点明产品属性推广Slogan领峰，国际豪门生活气势磅礴、突显大宅尊贵、汕商百年追求，同时延续项目前提整体推广调性“领峰粤东20年”深度客群互动（一）曾经闯劲走天下，而今衣锦归故里 5

9、30空中别墅，360复式观邸，230260平层大宅，全景现房，限量发售20年33著，龙光专筑汕头理想，精粹国际顶级标准，汕商大鳄定制墅产，领峰国际豪门生活深度客群互动（二）曾经爱拼才会赢，而今荣耀筑豪门 530空中别墅，360复式观邸，230260平层大宅，全景现房，限量发售20年33著，龙光专筑汕头理想，精粹国际顶级标准，汕商大鳄定制墅产，领峰国际豪门生活深度客群互动（三）曾经财富平天下，而今四世享同堂 530空中别墅，360复式观邸，230260平层大宅，全景现房，限量发售20年33著，龙光专筑汕头理想，精粹国际顶级标准，汕商大鳄定制墅产，领峰国际豪门生活住宅产品借势龙光品牌优势，深度客户

10、情感沟通核心诉求“汕头大鳄，定制墅产”概念 那么，我们的商业产品如何去化、如何与客户沟通？产品客群，实现精准对话审视商业，硬伤明显问题1：长进深、面宽不足问题2：柱子遮挡，展示效果较差问题3：项目目前入住率较低，商业人气支撑不足问题4：无法餐饮经营一个命题：先天硬伤，后天如何补产品硬伤既成事实，无法改变22席铺位，数量不多，压力不小，如何去化我们必须充分考量补救办法补救办法，两重考虑 销售形式：建议采用先租后售 考虑项目目前入住率底，商业人气不足，建议先招商后销售，通过较大的租金优惠吸引品牌商家进驻，把铺子养熟后再行销售，亦能解决项目因配套不足，住宅去化难问题。业态定位：家庭情景消费天地 22

11、间铺子统一业态规划，重点打造配套社区生活的“家庭情景消费天地”，咖啡吧、茶天地、精品料理、品牌便利店以及美容休闲等，提供社区业主富有品质与调性的商业氛围。业态定位与先租后售相结合，共同促进商业去化商家建议甜品料理店品牌美容院特色咖啡吧宠物超市潮汕茶Vango便利店儿童教育机构果蔬超市养生会馆银行高端母婴店360全景家庭消费天地换位客群，推广突破针对商铺买家而言，最看重的无非是“商业人气，升值潜力” 尚海阳光作为72万方恢宏体量高端大盘，业主基数、业主消费能力都在区域领衔6年入市历程，目前全部现房、业主相继入住落位到商业，一个字“城熟”城熟，商业的核心价值项目区隔竞品的核心竞争力城熟就是人气，城

12、熟就是商业做旺的保障；综合“社区成熟度、社区业主基数、社区业主消费力”三大因素，整个汕头东区在售社区商业中，尚海阳光目前最具城熟价值，最具投资价值，无人可及！以“城熟”为点推广演绎权势城熟，再造资本传奇商业价值演绎（一）5000家庭生活告急，一笔大财富 22席城熟临街现铺，限量租售火爆进行中！汕头东区豪宅聚集，尚海阳光情景金街家庭消费全时天地，5000高端家庭稳定消费支撑商业价值演绎（二）300商家共指一处，价值无可争议 22席城熟临街现铺，限量租售火爆进行中！汕头东区豪宅聚集，尚海阳光情景金街家庭消费全时天地，5000高端家庭稳定消费支撑考量完品牌提升考量完大宅产品去化考量完商业推广演绎落位

13、到整合推广上如何玩深盟策略线上/精准媒体铺排，核心诉求定制墅产，深度互动目标客群，品牌推广与产品去化，双线并行线下/深挖老带新资源，重点高端圈层活动，现场营造定制、奢华氛围，住宅客户与商业客户联动交换推广线、事件线两线并行，公关为王精准媒体电梯看板：重点覆盖汕头高端豪宅住区、五星级酒店、高端私人会所，针对高端客群定性输出信息LED大屏：选取汕头东区高端商超投放，结合汕头特点，投放时间安排在年终返乡高潮期间高端杂志：选取深航杂志、世界潮商两本杂志，年终期间重点投放，锁定高端客群输出项目信息镜面广告：重点投放高端发屋、水疗会所、美容院等，针对目标客群定点锁定。现场围墙、道旗做好引导，线上微信、短信

14、定时发送定制道具一本全方位解读豪门生活的读本豪门夜宴一本全面解读商业投资价值的手册资本人生一套针对高端业主定制的服务道具车牌挡、遮阳伞、饮品具、门牌号每位到访业主，均根据其需求定制，成交后赠送纪念线下活动1、米其林三星厨师私人品鉴会；2、“问道”顶级设计师业主见面会；3、花艺茶艺生活方式定制名媛专场；。紧扣群层人群需求，定制化、专属化活动，引发目标客群好感与定制产品感同米其林三星厨师私人品鉴会米其林三星1900年，米其林轮胎的创办人出版米其林红色宝典为法国的餐馆评定星级，因其严谨的评审制度而得到读者的信任，并由此著名，流传至今。米其林三星，是对餐厅的最高评级标准，由于极其严苛，截止2012年，

15、全世界也只有120家米其林三星餐厅。活动概述：承包一家高级餐厅，举办米其林三星厨师品餐会，邀请30-50名贵宾参加，由来自上海的米其林三星厨师名厨主理，奉献精美的意式大餐。我们将在每个季度邀请一名享誉世界的米其林三星名厨为尚海阳光的专属来宾主理一场世界顶级的美食盛宴。活动与目标客群粘合度：85分“问道”顶级设计师业主见面会活动1：样板房设计师黄志达见面会邀约项目样板房设计大师，香港顶级设计大师黄志达亲临现场与VIP高端客户见面，畅谈尚海阳光空中别墅设计理念，同时针对成交客户签约赠送空间设计图纸（费用由项目出）目的：展现项目产品空间设计，同时以赠送黄志达亲笔设计图纸引发目标客群抢购。活动2：贝尔

16、高林设计大师韩思聪见面会目的：展现项目园林设计水准，同时以名人效应引发关注、制造话题活动3：风水大师陈伯一对一高端定制讲座活动概述：邀请香港著名堪舆大师陈伯先生亲临现场针对高端VIP客户进行讲座，针对业主住宅进行一对一风水点评，充分满足业主对堪舆风水的重视，同时契合项目定制文化。香港十大著名风水师之一中国首富李嘉诚的御用风水师很多明星也找陈伯看风水改过运，比如刘嘉玲、容祖儿、谢霆锋等等。后面更有传言说陈伯是英国集团的专属“国师”！花艺茶艺生活方式定制（名媛专场）活动一：精英花艺交流会主要环节：1、花艺师定制课堂2、花艺表演3、现场花艺创作4、会员与创作作品合影活动与目标客群太太粘合度：100分

17、。课程参考高端指数：100分流行指数：100分插花风格：日式普悦日本小原流花道中国传统插花（刘政安教授）刘政安中国花卉协会牡丹芍药分会副秘书长 中国花卉协会牡丹芍药分会新品种审定委员会委员活动二：以“花”为主题系列修养课程主要内容：邀约新老客户到访项目会所，举办以“花”为主题相关课程活动，如精油制作、手工皂制作、以花为主题烹饪课程。活动亮点 顶级专属授课：举办花艺茶艺定制名媛专场，邀请国际顶尖专业花艺老师进现场授课。 定制贴身课程：活动可提前向会员搜集感兴趣信息，为客户定制专属高端课程。花艺老师根据每位嘉宾的喜好，赠送对象，摆放地点创作花艺。 专属主题系列课程：从“吃”、“品”、“摆”等多方面体验精致的全方位生活服务。线上推广以品牌提升带项目销售以项目推广促品牌升级品牌提升思