浅谈物业管理及社区服务的关系

1、-. z.浅谈物业管理与社区效劳的关系物业管理与社区效劳既有区别又相互联系，弄清二者之间的区别与联系，对物业管理企业正确处理好物业管理与社区效劳的关系，兼顾物业管理主业与社区效劳的双重任务，促进物业管理和社区两个文明建立事业的共同开展，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一具有十分重要的意义。一、物业管理与社区效劳的区别与联系1、物业管理与社区效劳的区别 物业管理与社区效劳的区别主要表现在以下几个方面：1根本涵义上的区别，所谓物业管理是指：物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理工程进展维护、修缮和整

2、洁，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿效劳。所谓社区效劳是指：社区效劳单位包括街道办事处、居委会、社团组织、企事业单位、物业管理企业等，为了满足社区居民日常生活需求，并为他们提供一种根底性保障和福利性照顾等，而开展的各种有偿和无偿性的便民利民效劳。2实施管理与效劳组织机构的区别。物业管理效劳，是由物业管理企业公司负责开展和实施的，凡在物业管辖区的一切涉及到物业管理方面的工程和容都由物业管理企业公司统一领导、统一方案、统一安排、统一落实，参与物业管理有组织机构是单一的。而社区效劳，是由参与社区效劳的单位共同负责开展和实施的。目前，虽然主要由社区街道、居委会、社团组织通过建立各种效劳机构来开

3、展和实施社区效劳工作，但为了充分挖掘社区资源，调动社区一切积极因素，共同满足社区居民日常生活需求，共创文明社区和文明城市，社区围的企事业单位、物业管理企业等也可以发挥自身的优势，通过独立和联合建立各种效劳机构，积极开展和实施社区效劳工作，因此，参与社区效劳的组织机构是多方面的。3效劳对象的区别。物业管理的效劳对象是物业管理企业所接收区域物业所有权人和使用人，其物业管理效劳的对象具有局限性。是受物业所有权人和使用人的委托，通过双方签订物业管理委托合同，在确定物业管理企业与物业所有权人业主各自的权利和义务关系的根底上，为物业所有权人业主提供各种物业管理方面的效劳。物业管理企业为物业所有权人业主提供

4、物业管理效劳和业主承受物业管理效劳等方面存在一种契约关系，并受这种契约关系的制约。而社区效劳的对象是社区围所有的居民和用户，不仅包括物业管辖区的物业所有权人和使用人，而且包括不属于物业管辖围的居民和用户，以及暂住和流动人口，社区效劳的对象比拟广泛。社区效劳的效劳方和被效劳方，在提供效劳和承受效劳等方面是自愿的，不受物业管理委托合同这一契约关系的制约。4效劳容的区别。物业管理的效劳容，主要包括物业管理企业辖区房屋建筑的维修养护管理，房屋设备维修养护管理，环境绿化管理，环境卫生管理，治安管理，道路车辆管理等。物业管理企业在提供这些效劳方面需要收取物业管理费，是有偿性的效劳。而社区效劳的容，主要是与

5、满足社区居民日常生活需求，为他们提供根底性保障和福利照顾，而开展的便民利民效劳工程，主要包括社区老年人效劳，残疾人效劳，儿童效劳，优抚效劳，就业效劳，文化效劳，教育效劳，卫生效劳，医疗效劳，治安效劳，家政效劳，以及其他与居民生活相关的各种便民效劳等。所提供的社区效劳工程一局部具有经营性质，是有偿性的；一局部具有福利保障性质，是无偿性的。 2、物业管理与社区效劳的联系 物业管理与社区效劳不仅具有区别，而且有密切的联系，二者之间的联系主要表现在：1物业管理主业中*些效劳工程包含社区效劳的容。物业管理公司所开展的物业管理效劳工程虽然以所管物业和物业区域为主，但其中*些物业管理效劳工程也包含社区效劳的

6、容，并与社区效劳的目标相一致。例如物业管理中的环境卫生管理、治安管理既是物业管理企业从事物业管理效劳中的一项经常性的工作，也是社区环境建立与管理、社区效劳必不可少的容。2物业管理主业以外的*些多种经营效劳工程构成社区效劳的一局部。为了稳固、开展和扩大物业管理，增加物业管理企业的收入，实现以业养业。物业管理企业除了要做好辖区与物业管理相关的主业工作外，还必须坚持一主多副的经营思想，积极开展与居民衣、食、住、行、文化娱乐等相联系的商业、效劳业等有偿性的多种经营效劳工程，而许多多种经营效劳工程本身就是社区效劳的容，构成社区效劳的一局部。例如家政效劳，医疗效劳，文化教育、体育效劳，中介效劳等等。物业管

7、理企业开办的这些多种经营效劳工程本身就是社区效劳的容，物业管理企业开展这些多种经营效劳工程，收取一定的效劳费用，不仅为企业增加了收入，而且满足了社区居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可见，物业管理工作包含着社区效劳的容，社区效劳寓于物业管理的实际工作中，二者之间存在密切不可分割的联系。 二、如何正确处理好物业管理与社区效劳的关系 1、正确处理好物业管理主业和参与社区效劳的关系 物业管理的效劳对象及效劳容与社区效劳的对象及容的区别，决定了物业管理企业的主要职责和目标是做好物业管理主业工作，即坚持以物业管理企业所管辖区域全体物业所有权人和使用人为效劳对象，承受业主的委托，认真做好与物业管理

8、主业相关的房屋及设备的维修养护、环境绿化、环境卫生、治安保卫等项管理工作。由于这些工作是物业管理的主业，因此，必须认真对待，努力做好。每一个物业管理企业都要认真贯彻和遵守物业管理委托合同中的相关规定，明确本企业在物业管理方面的权利和义务关系，结实树立效劳第一，业主至上的宗旨，加强与业主的联系，承受业主委员会的监视，通过开展及时、热情、周到的物业管理效劳，为业主和用户创造一个平安、舒适、整洁、文明的社区环境和生活、工作环境。坚持以物业管理为主业，把主要精力放在搞好与物业管理相关的工作上去，是物业管理企业的首要任务和根本职责，是衡量一个物业管理企业工作优劣，效劳质量和水平上下的重要标志，那种只管收

9、费、创收，不管物业管理效劳质量的作法，是坚决要制止和改正的。 物业管理的效劳工程和容与社区效劳的工程和容的联系，又决定着物业管理企业有责任，有义务在做好物业管理主业工作的根底上积极参与社区效劳工作。物业管理企业的工作围在社区之，物业管理企业作为社区管理单位之一，必须与社区效劳工作严密相联。况且，*些物业管理效劳工程中包含着社区效劳的容，如环境卫生管理、治安环境管理等是与社区效劳的容相一致的。因此，物业管理企业在开展环境卫生和治安管理工作中，要注意克制单打独奏缺乏与社区街道、居委会、居民及公安派出所联系和协作的倾向。既要把这些工作作为物业管理主业认真抓好，又要从社区环境建立与管理的角度出发，从社

10、区效劳的围出发，加强与物业管辖区的街道、居委会、及公安派出所的联系和协作，和他们一样了解和掌握管辖区业主和用户的情况，暂住人口和流动人口的情况等，联手与街道、居委会、公安派出所等社区管理组织，共同制定统一的社区卫生管理制度和社区治安管理制度，共同向业主和用户开展清洁卫生和治安防知识的宣传教育，共同组建各种社区志愿者效劳队伍，共同开展群防群治、社会治安综合治理工作。从而把物业管理与社区效劳有机地结合起来，把创立物业管理优秀单位与创立文明社区统一起来，只有这样，才能在做好物业管理主业工作的根底上，在参与社区效劳方面发挥更大的作用。 2、正确处理好物业管理企业开展多种经营效劳与开展社区效劳的关系 物

11、业管理企业坚持一主多副的经营思想，在搞好物业管理主业的同时，为了满足辖区居民的根本生活消费需求，开办一些传统性的多种经营效劳工程，可为企业增加收入，实现以业养业的目的。如新建的规模较大的居住区的物业管理企业可充分利用区位优势和预留的临街房屋建筑，采取自办或租赁向业户收取租金的形式，开设零售商店、综合商场、饭店、药店、洗浴店、美容理发店、干洗店、装饰材料店、照像馆、各种专卖店等。为了促进社区效劳业的开展，物业管理企业在开办传统性的多种经营工程时，应注意融入有偿性的社区效劳工程，把传统的多种经营效劳业与社区效劳业有机的结合起来。如开办有偿性的家政效劳，老年人效劳，医疗卫生效劳，房屋中介效劳，文化教

12、育体育效劳等。开办这些社区效劳工程，可进一步满足居民迫切需要解决的日常生活需求问题，同时也可为企业增加收入。 3、正确处理好自办与联办社区效劳工程的关系 物业管理企业自办社区效劳工程，应注意充分利用自身的条件和优势，选择适合于物业管理特点的效劳工程，只有这样才能扬长避短取得良好的实效。1要充分利用区位优势。物业管理企业工作围固定在社区*一区域，在所管辖的区域有固定的住户和人口，从而构成了一个巨大的固定消费群体和潜在的市场，这不仅为物业管理企业开展传统性多种经营效劳提供了商机，而且为自办社区效劳工程提供了前提条件。因此，要充分利用区位优势，通过调查研究，自办一些居民急需解决有一定需求量的社区效劳

13、工程。2充分利用物业管理专业化优势。物业管理企业作为物业管理专业化组织，有专门管理组织机构，专门的物业管理经营人才，专门的设备和设施等，可利用这些优势自办社区效劳工程。如充分发挥懂得房地产和物业经营管理人才自办房屋租赁中心，房屋交易，估价，咨询效劳；利用专门的设备自办房屋装修效劳，搬家效劳，居室保洁效劳，洗车修车效劳等。3充分利用房产物业硬件优势。如果物业管理企业隶属于房地产开发单位，则可利用开发预留的房屋开办老年人公寓、托老所、幼儿园、托儿所、文化娱乐中心、健身房、图书阅览室、录像厅，代办水、电、煤气、费等。如果物业管理企业不隶属于房地产开发单位，则可以优惠价购下预留房屋开办社区效劳工程。

14、物业管理企业如果不具备条件和优势自办社区效劳工程，还可以采取与街道、居委会、企事业单位联办社区效劳工程。如与街道、居委会、社团组织联办社区效劳中心，承当*些社区效劳工程；与医疗卫生单位联办医疗效劳站，开展社区医疗效劳，开办家庭病房，老年人护理等效劳；与疗养院、敬老院联办社区养老公寓、托老所；与商业、饮效劳业联办一条龙效劳，为业主和用户送货上门、送餐上门等；还可以联办其他一些社区效劳工程。 4、正确处理好开展有偿性社区效劳与无偿性社区效劳的关系社区效劳的根本功能和目标是一种根底性保障和社会福利性照顾，以满足社区成员最根本的日常效劳需求。因此，社区效劳工程一局部属于有偿性效劳，一局部属于无偿性义务

15、效劳。物业管理企业作为一个企业，在搞好物业管理主业的同时，开展多种经营效劳的和有偿性社区效劳，可提高企业的经济效益，增加企业和职工的收入，弥补物业管理费用的缺乏，对稳固开展物业管理具有十分重要的意义。因此，开展有偿性的社区效劳应是物业管理企业参与社区效劳的重点。同时，物业管理企业作为社区管理单位之一，也有义务和责任承当一些与社区建立与开展，与社区文化建立和两个文明建立相联系的无偿性社区效劳工作。因此，应正确处理好开展有偿性社区效劳和开展无偿性社区效劳的关系，抽出人力的物业按照建立部公布的全国优秀管理住宅小区标准的要求，利用管辖区娱乐活动场所和设施，定期组织居民开展各种安康有益的社区文化活动。积极配合社区街道、居委会、公安派出所开展各项义务效劳工作，如利用管辖区小公园、小广场开展文化活动，举办文艺演出、音乐晚会、电影放映，举办居民自娱自乐的纳凉晚会、京剧清唱，举办书画展、科普知识图片展；开展楼院文化活动，开办文化园地专栏，宣传普法知识、文化知识、卫生保健知识、平安防知识，烹饪知识等。开展全民健身活动，组织居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，举办各种类型的体育比赛等。积极配合街道