南京酒店式公寓案例研究（36页)ppt课件

1、南京酒店式公寓案例研讨南京润创置业投资顾问 2021/12/18.酒店式公寓解读1酒店式公寓客户特征2南京酒店式公寓市场情况3南京酒店式公寓典型案例41酒店式公寓解读.1、酒店式公寓的概念酒店式公寓解读Part 1 酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进展一致的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“暂时住家。起 源意为“酒店式的效力，公寓式的管理，是在亚洲兴起的一种只做效力、没有任何酒店运营的纯效力公寓。它是交融酒店设备与家庭特征为一体的自住式单位，并提供低于酒店价钱的长期住宅 。概 念严厉的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓均

2、是“仿冒品，多为提供高档物业效力的精装小户型住宅，其本质与“酒店式公寓存在着本质的区别。.2、酒店式公寓的特点酒店式公寓解读Part 1酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利；有一致的装修风格，配置全套高规范硬件设备和酒店效力系统；集中处理就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所；聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其一致运营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低；生活配套设备齐全.3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别酒店式公寓解读Part 1与传统酒店比较： 最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出卖给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物

3、业管理公司一致出租运营；酒店式公寓在硬件设备上毫不逊色，而效力更胜一筹：除了提供传统酒店的各项效力外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式效力，真正实现宾至如归。与普通公寓比较：一致装修，一致对外运营；效力周到；租金获利比普通公寓要大。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用和“投资两大效果。.4、酒店式公寓必需具备的条件酒店式公寓解读Part 1硬性目的商业CBD需求 成熟商圈对酒店效力式公寓的目的消费群体有着聚集效应。交通需求便利的交通和低廉的交通本钱，是客户思索酒店式公寓的重要要素。生活配套需求日常生活运用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。软装配套装修规范要求按照星

4、级酒店规范进展装修；物业管理要求按照酒店物业进展管理；运营效力要求按照酒店方式进展运营；企业实力、运营管理程度是关键。.2酒店式公寓客户特征.1、酒店式公寓客户类型酒店式公寓客户特征Part 2中心客户重要客户游离客户偶得客户中心客户 写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人即外籍任务者重要客户区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客游离客户经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭偶得客户国内外投资客，追求时髦的普通阶层.2、酒店式公寓客户购买目的分析酒店式公寓客户特征Part 2自主性客户关注点景观资源温馨感身份感投资客户关注点升值潜力报答率开发商的品牌品

5、牌风险未来市场的客户量市场风险.3南京酒店式公寓市场情况.1、南京酒店式公寓分布南京酒店式公寓市场情况Part 3南京的酒店式公寓集中分布在南京两大中心商圈：新街口长江路鼓楼商圈夫子庙雨花台商圈除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。南京酒店式公寓分布在目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。.2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析南京酒店式公寓市场情况Part 3从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘工程，在售工程中41%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的工程中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前南京市场总体可售面积

6、不到50万，后期即将上市供应量越有40万左右，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。.3、南京酒店式公寓容积率分析南京酒店式公寓市场情况Part 3容积率在4以上的工程有6个，占南京酒店式公寓的35%,容积率2以上的工程11个，占总体的64%，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调报答，对温馨性的要求不是特别高。.4、南京酒店式公寓建筑方式分析南京酒店式公寓市场情况Part 3南京酒店式公寓建筑以高层和小高层为主，也有部分多层、超高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特征的区域地标性建筑是一切酒店式公寓工程的梦想。.5、南京酒店式公寓装修情况分析南京酒店式公寓市场情况Part

7、3南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半，但是酒店式公寓的性质和特征决议了精装修应该是工程定位的必要条件之一，对提升工程整体质量和销售利润有很重要的作用。所以南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。.6、南京酒店式公寓物业管理方式分析南京酒店式公寓市场情况Part 3南京酒店式公寓物业费目前最高的7元，最低的1.8，绝大数在2.5元以上。物业效力程度是酒店式公寓的重要目的，目前南京声称“酒店式的公寓，物业管理程度良莠不齐，真正到达星级规范的不多。.7、南京酒店式公寓产权年限分析南京酒店式公寓市场情况Part 3目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数工程产权为40年，其次是65年，70年的工程只

8、需两个。酒店式公寓的客户对产权年限区别并不是非常的敏感，这部分客群最关怀的还是位置和工程的质量以及未来升值的空间。.8、南京酒店式公寓销售均价分析南京酒店式公寓市场情况Part 3从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价钱程度在12000元/平米至18000元/平米之间，但此类工程受地段影响非常明显，新街口苏宁生活广场、中城国际广场由于显著的区位优势均价曾经分别站在了39000元/平米和32000元/平米的高位。.9、南京酒店式公寓价钱增长情况分析南京酒店式公寓市场情况Part 3占据好的地段的酒店式公寓价钱根本继续上扬，最高溢价到达50%，但是个别区位不好，地段较为廉价的工程出于低溢价甚至是

9、零溢价程度。由此可见酒店式公寓能否有良好的溢价才干，除了受市场总体供求和政策影响外，良好的地段起着至关重要的作用。.10、南京酒店式公寓销售情况分析南京酒店式公寓市场情况Part 3总体来说南京酒店式公寓的销售情况并不是特别理想，金域中央广场因其较低的单价和总价，以及良好的区位地段，目前曾经售罄，另外爱琴公寓今年1月份开拍，已趋于售罄，而与此同时地段、区位较好的新街口苏宁生活广场因期过高的单价和总价，销售情况不太理想。.11、南京酒店式公寓主力户型分析南京酒店式公寓市场情况Part 3南京目前的酒店式公寓主力户型在4060平米之间，主流户型是一室一厅。不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式

10、电梯设置，电梯的运载负荷极高。大回廊式高密度的平面规划，不仅呵斥运用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。 .12、南京酒店式公寓主力总价分析南京酒店式公寓市场情况Part 3406080100120金域中央广场苏宁名都汇晓庄国际广场精锐SOHO首创天迈国际紫荆国际公寓金牛湖度假中心爱秦公寓蓝岸live新街口苏宁中商万豪140160中城国际广场凯润广场20目前南京市酒店式公寓的主力总价区间在60100万之间，是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价钱层面阐明酒店式公寓产品的竞争优势十清楚显。.13、南京酒店式公寓配套商业分析

11、分析南京酒店式公寓市场情况Part 3目前在售酒店式公寓几乎都是综合体工程，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来工程整体投资环境的提升有很大作用，但普通来说在销售公寓时商业的业态和运营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决议性影响。.总结目前南京酒店式公寓进入相对稳定的开展阶段，投资客开场对工程的质量、区位、运营方式、报答率进展综合的分析。普通来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数工程中的小面积低总价销量快，根本去化都在80%以上，而剩余的多是相对面积较大的户型，总体来说区位地段好、小户型、总价低的酒店式公寓去化速度更快。 随着青奥会的临近，南京对城市

12、根底设备宏大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的新开展期。但如何保证打造工程优良的质量被高端人群接受，必需求在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 .4南京酒店式公寓典型案例.工程根本情况地理位置：淮海路68号淮海路与洪武北路交叉口开发商：苏宁置业集团物业顾问：高力国际物业总占地面积：9243 总建筑面积：130533 容积率：7.46绿化率：30.01%总套数：公寓365户 soho62套。物业类型：住宅、写字楼、公寓新街口苏宁生活广场工程定位为苏宁全球第终身活广场，是涵盖精装酒店式公寓-苏宁雅悦、甲级写字楼、苏宁EXPO超级店、四星级法国诺富特酒店、精致餐饮

13、、文娱休闲六大高端业态为一体的城市综合体。.新街口苏宁生活广场工程配套情况餐饮：新街口商圈金融：招商银行、工商银行、建立银行等等超市：沃尔玛学校：游府西街小学学区、三中学区休闲：沃尔玛、新街口国际影城卖场：莱迪、大洋、新百、中央等大型购物中心工程地处新街口淮海路68号，毗邻沃尔玛、新街口国际影城、多家银行等生活配套，同时毗邻大洋百货、中央商场、新百等成熟商业，享有新街口一切中心资源。.新街口苏宁生活广场工程户型特征一房户型户型：A 面积：47 房型：一房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 66套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.房型分割较合理，规划紧凑，功能划清楚确2.内部动线

14、规划合理3.可观内部中央景观，视野好4.储物间设计，添加空间适用性户型：B 面积：93 房型：一房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 33套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.动线明晰，功能划清楚确2.房型分割较合理，规划紧凑，功能划清楚确3.内部动线规划合理4.面宽、进深比例关系好.新街口苏宁生活广场工程户型特征一房户型户型：C 面积：56 房型：一房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 55套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.动线明晰，功能划清楚确2.客厅开间较大，活动空间充足3.餐厨联接，可打造敞开式厨房，节省空间，简约时髦4.内部动线规划合理5.面宽、进深比

15、例关系好户型：D 面积：68 房型：一房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 33套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.动线明晰，功能划清楚确2.房型分割较合理，规划紧凑，功能划清楚确3.内部动线规划合理4.面宽、进深比例关系好.新街口苏宁生活广场工程户型特征二房户型户型：L 面积：132 房型：二房房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 14套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.动线明晰，功能划清楚确2.厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响3.中间套，有效降低街道干扰4.客厅开间较大，活动空间充足户型：M 面积： 房型：二房 朝向：东南该户型在楼盘房间数： 28套该户型房间总价范围： 160-482万户型优势：1.动线明晰，功能划清楚确2.房型分割较合理，规划紧凑，功能划清楚确3.客厅开间较大，活动空间充足4.面宽、进深比例关系好.1、工程紧靠南京商业中心新街口，区位地段非常好，业态齐全，是典型的商业综合体工程。2、户型设计良好，但是存在两个缺陷：一是南北不通透，二是厨房的位置比较为难，利用度不高。总结.工程根本情况地理位置：地铁二号线油坊桥天迈广场站开发商：南京天迈房地产开发物业顾问：地铁物业总占地面积：10000 总建筑面积：150000 容积率：2.5绿化率：总套数：440户。物业类型：