物业管理基本制度与政策串讲点题班第五讲

1、第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度第二节管理规约制度第三节前期物业管理招标投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务企业资质管理制度第六节物业管理从业职业资格制度第七节住宅专项维修制度第一节业主大会制度条例确立了七项物业管理的基本制度：1、业主大会制度2、管理规约制度章节内容考点数备注第一章物业管理概述五节23考点不多第二章物业管理服务八节27考点较多第三章物业管理的基本制度七节59考点最多第四章房地产相关制度与政策八节23考点不多复习向导物业管理师资格大纲（2014 版）是复习的指导性文件，物业管理基本制度与政策科目修订后各章的考点数如下：3、前期物业管理招投标制度4、物业承接查验

2、制度5、物业服务企业资质管理制度6、物业管理专业职业资格制度7、住宅专项维修制度。【单项选择题】条例确立了（）项物业管理的基本制度。a五 b六 c七 d八：c考点一：业主大会制度（必考点）业主大会制度是条例确定、物权法确认的一项基本制度。条例确立了业主大会和业主并存、业主大会决策、业主执行的制度，规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和物业管理区域内全体业主的合法权益。业主作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的范围内就某些物业管理事项作出决定，但物业管理事项的决定只能由业主大会作出。【单项选择题】业主是业主大会的（）。a.机. 权力机构 c. 决策机构 d. 执行机构：d【单项

3、选择题】业主大会由物业管理区域内（）组成。a. 业主代表b. 部分业主 c. 至少一半以上业主 d. 全体业主：d作为条例的配套文件，2003 年 6 月，建设部业主大会规程，对条例第二章“业主和业主大会”的内容进一步细化和明确。2009 年 12 月，住房城乡建设部制定并了业主大会和业主委员会指导规则（以下简称指导规则），进一步规范了业主大会和业主的活动，推进了业主大会制度建设的进程。考点二：业主大会制度的作用（必考点）业主大会制度是切实保护业主权益的需要业主大会制度是发展物业管理市场的需要“主导、企业推动”型的物业管理发展模式，存在着缺乏业主主动参与的天然缺陷。建立“主导、企业推动、业主自

4、觉”的均衡发展模式，这是保证我国物业管理市场的持续健康发展的长久之策。业主大会制度是提高行政效能的需要业主大会和业主作为业主管理组织，虽然本质上属于私权自治领域，但是离不开公权机关的适度引导和。业主大会制度，在明确主管部门履行法律赋予的对业主大会和业主的职责同时，着力于解决如何做到适度干预和推动引导相结合、如何平衡业主自我管理和行政监督管理的关系、如何兼顾行政管理的公平和效率等一系列难题，有助于提高行政效率，减少行政风险，实现依法行政和高效行政的和谐。考点三：业主大会制度的特征（常考点）1业主自治与行政的平衡2指导与监督的并重3物业管理与社区管理的结合4借鉴与创新的兼顾1业主自治与行政的平衡尊

5、重业主权是业主大会制度的基本指导，强调业主自治（财产意义上而非政治意义上）是业主大会制度的根本出发点。实现业主权和行的平衡，在尊重业主共同权的前提下有效地发挥主管部门监督管理权的作用，是建立我国业主大会制度的基本原则。2指导与监督的并重指导和监督并重的调控，是平衡业主自治和行政理念的自然派生。物权法第七十五条规定“地方人民有关部门应当对设立业主大会和业主给予指导和协助。”3物业管理与社区管理的结合实践证明，区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府共同参与业主大会和业主 的指导监督工作，有利于形成合力和资源共享，实现优势互补和良性互动，是现阶段我国推行业主大会行之有效的措施。考点四：业

6、主的权利（必考点）在物业管理活动主基于对房屋的所享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。条例规定业主在物业管理活动中享有的权利包括以下 10 项：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议参加业主大会会议，行使投票权业主委员，并享有被权监督业主的工作监督物业服务企业履行物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有和监督权监督住宅专项维修的管理和使用专项维修 的交纳、使用、代管和 各个环节，都应当受到业主严格的监

7、督，以防止专项维修 被挪用，保证物业的大修、更新和改造得以正常开展。规定的其他权利除以上权利外，业主还享有规定的其他方面权利。例如：在物业受到时，有请求停止、排除妨碍、消除、赔偿损失的权利；有对物业、使用等方面的规章制度和计划、提案进行审议的权利；有为业主合法权益进行和的权利等。条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有以下 6项：1遵守管理规约、业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会业主作出的决定按照国家有关规定交纳专项维修按时交纳物业服务费用规定的其他义务考点五：业主大会的组成和性质（必考点

8、）组成：业主大会由物业管理领域内的全体业主组成 性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式业主大会和业主，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，依照以及管理规约，要求停止、消除、排除妨害、赔偿损失。业主大会或者业主 的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主 应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。考点六：业主大会的筹备与成立1成立业主大会的原则规定业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。条例规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业

9、主大会，并产生业主。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主职责。条例要求业主成立业主大会，是为了保障业主的共同管理权能够得以有效实现，只要不影响业主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。2业主大会的筹备(1)业主大会筹备组的成立。符立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民应当在收到业主提出筹备业主大会申请后 60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设代表、街道办事处、乡镇人民代表和居民代表组成。【多项选择题】业主筹备成立业主大会，应当

10、在物业所在地的区、县人民房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民）指导下，由（）组成业主大会筹备组。a.业主代表b.建设代表c.居民委会代表d物业服务企业代表e全体业主：abc(2)业主大会筹备组的工作职责。确认并公示业主、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员候选人产生办法，确定业主委员候选人；制定业主办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备工作内容应当在首次业主大会会议召开 15 日前以形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当并作出答复。

11、筹备组应当自组成之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。【单项选择题】业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以形式在物业管理区域内公告。a5b10c15d30：c(3)管理规约和业主大会议事规则。指导规则第二十条规定：“业主拒付物业服务费，不缴存专项维修以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”这一规定旨在督促业主履行公共义务，实现业主在共同管理事务中权利和义务的对等和公平。3业主大会的成立业主大会次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并产生业主之日起成立。业主内，备案内容发

12、生变更的，业主应当自变更之日起 30 日内将变更内容备案部门。【单项选择题】业主大会自（）之日起成立。a.核准b.依法登记c.业主大会会议首次召开d.入住业主超过半数：c考点七：业主大会的职责（必考点）（必考点）重点根据物权法和条例关于业主共同决定事项的规定，指导规则明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改管理规约；(3)业主或者更换业主委 员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用

13、；(10)或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。【多项选择题】下列不属于业主大会的职责的选项是（）a.制定、修改管理规约和业主大会议事规则 b.选聘、解聘物业服务企业c.与物业服务企业签订物业服务合同d.监督管理规约的实施e.决定专项维修的使用、统筹方案：cd考点八：业主大会会议（轮换考点）1定期会议和临时会议业主大会定期会议，应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。当出现下列情况时，业主应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的；(2)发生事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其

14、他情况。召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主，住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。考点九：业主人和代表人（轮换考点）业主因故不能参加业主大会会议的，可以委托人参加。人应当在业主委托书的范围内行使权，如投票、意见、参加表决等。指导规则第二十八条规定：“业主可以委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。”这一规定旨在进一步发挥业主代表的作用，减少业主大会的协调成本，提高业主共同管理权的行使效率。【单项选择题】业主（）参加业主大会会议。a.必须本人b.让物业使用人c

15、.可以委托人d.不可以委托人：c考点十：业主大会决定事项的表决（常考点）业主大会会议决定筹集和使用专项维修以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意；决定其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。【多项选择题】业主大会作出（）的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意。a业主大会会议决定筹集和使用专项维修b改造、重建建筑物及其附属设施c制定和修改管理规约d业主或者更换业主成员e选聘和解聘物业服务企业：ab考点十一：业主的职责

16、（必考点）业主主要履行以下职责：(1)执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，物业管理实施情况；(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；(7)组织和监督专项维修的筹集和使用； (8)调解业主之间因物业使用、和管理产生的纠纷；(9)业主大会赋予的其他职责。【多项选择题】业主的主要职责包括（）。决定专项维修使用、续筹方案召集业主大会会议，物业管理的实施情况代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同及时了解业主、物

17、业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同监督管理规约的实施：bcde【单项选择题】下列不属于业主职责的是（）。召集业主大会会议，物业管理的实施情况筹集和使用专项维修及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同监督管理规约的实施：b考点十二：业主委员的任职条件和资格终止业主委员的任职条件业主由业主大会会议产生，由 5 至 11 人单数组成。业主委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一

18、定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。业主委员实行，每届不超过 5 年，可连选，业主委员具有同等表决权。业主应当自之日起 7 日内召开首次会议，推选业主委员会和副。考点十三：业主会议（轮换考点）业主应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员的提议，应当在 7 日内召开业主委员会会议。业主应当于会议召开 7 日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议考点十四：业主的补选与业主委员人数不足总数的 1/2 时，应当召开业主大会临时会议，重新业主。考点十五：指导和监督(2)业主未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者

19、发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民可以责令业主限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民在街道办事处、乡镇人民的指导和监督下组织召开。第二节管理规约制度2007 年，根据物权法的规定，修订后的条例将业主公约修改为管理规约，业主临时公约修改为临时管理规约。考点：管理规约的概念和功能（轮换考点）管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。考点十七：管理规约的主要内容（常考点）根据条例，管理规约应当包括四个方面

20、的内容。有关物业的使用、 、管理事项。例如：业主使用其专有部分和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规则；业主对专有部分进行装饰装修时应当遵守的规则等。业主的共同利益。例如：对物业共用部位、共用设施设备使用和，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序和环境卫生的维护等。业主应当履行的义务。例如：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳住宅专项维修；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其附属设施设备的结构、外貌、设计用途；不得规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。管理规约应当承担的责任。业主不履行管理规约约定的义务要承担民事责任，承担民事责任的主要方式是支付违约金和赔偿损失。在管理规约中，一般还要明确解决争议的办法，如通过业主或者物业服务企业调处，业主大会和业主也可以通过其民事责任。【单项选择题】下列不属于管理规约内容的是（）。a有关物业的使用、管理b业主的共同