深圳市房地产业政策调控问题及对策研究

1、分类号密级UDC编号硕士学位论文深圳市房地产业政策调控问题及对象研究学位申请人姓名：陈冠明申请学位学生类别： 公共管理硕士 申请学位学科专业：公共管理指导教师姓名：徐军玲副教授硕士学位论文深圳市房地产业政策调控问题及对策研究论文作者：陈冠明指导教师：徐军玲副教授学科专业：公共辫研究方向：公共管理华中师范大学公共管理学院2018年11月Study on the Problems andCountermeasures of Shenzhen RealEstate Industry Policy RegulationA ThesisSubmitted in Partial Fulfillment o

2、f the RequirementFor the MPA. Degree in Public AdministrationBySupervisor: Xu Jun UngAcademic Title： Associate ProfessorChen guan mingPostgraduate ProgramCollege of ManagementCentral China Normal UniversitySignatureApprovedNovembe 乌2018华中师范大学学位论文原创牲声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取

3、得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。作者签名：竺日期： 年 月 日学核论丈版权使用授权书学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后遵守此规定）保密论

4、文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。日期： 年作者签名:导师签名：日期： 年 月 日本人已经认真阅读“CALIS高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的 学位论文提交“CALIS高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的 规定享受相关权益。同意论文提交后滞后：口半年；口一年；口二年发布。日期： 年作者签名:导师签名：日期： 年 月 日摘要房地产业是国民经济先导性、基础性产业，房地产市场发展不仅对我国国民 经济发展产生重要影响，还与社会繁荣稳定和人民安居乐业息息相关。近年来，随着我国经济进入新常态，房地产发

5、展也迎来了新趋势，但同时也 出现了房价过高、住房供求结构不合理等问题，中央和地方政府相继出台了一系 列调控措施，然而调控效果不甚理想，房地产业政策调控进入攻坚克难时期。因 此，为实现十九大报告提出的“房住不炒”目标，促进房地产业健康发展，房地 产业政策调控要因势利导、不断优化。本文选取深圳市房地产业政策调控作为研究对象，基于市场失灵、政府管 制、政府失灵等理论基础，对深圳市房地产业调控政策进行梳理。其次，通过统 计数据分析和理论结合的方法，从房地产价格、房地产业发展规模、房地产供求 三个方面评价深圳房地产业政策调控效果，分析调控存在的问题，再次，从房地 产业政策调控本身问题和深圳市房地产业自身

6、问题两个方面分析深圳房地产业政 策调控不理想的原因，房地产业政策调控本身问题包括房地产业政策调控政策执 行力不够、连续性不够、监管不够、新常态长效机制未形成，深圳市房地产业自 身问题包括土地资源稀缺、居民住房自有率低、内外部需求高等。最后，根据存 在的问题和原因，结合深圳市房地产发展实际，提出完善深圳市房地产业政策调 控对策建议，为我国房地产业政策调控优化、房地产市场可持续发展提供参考。关键词：房地产业；政策调控；效果评价；对策研究AbstractThe real estate industry is the leading and basic industry of the national

7、 economy. The development of the real estate market not only has a significant impact on the development of Chinas national economy, but also is closely related to the prosperity and stability of the society and the peoples livelihood.In recent years, as Chinas economy has entered a new normal situa

8、tion, the real estate development has also ushered in a new trend, but at the same time there have been problems such as excessive housing prices and unreasonable structures of housing supplies and demands. The central and local governments have successively introduced a series of regulatory measure

9、s, but the effect of regulation and control is not ideal, and the regulation and control of the real estate industry has entered a period of difficult times. Therefore, in order to meet the goal of housing residence and non-speculation proposed by the 19th National Congress, and to promote the healt

10、hy development of the real estate industry, the regulation and control of the real estate industry should be guided by the situation and continuously optimized.Firstly, this paper takes Shenzhen real estate industry policy regulation as a research object, is based based on the theoretical basis of m

11、arket failure, government regulation, government failure, etc., studys Shenzhen real estate industry regulation policy. Secondly, through the combination of statistical data analysis and theory, we evaluated the effect of Shenzhens real estate industry regulation and control policy, analyzed the pro

12、blems existing in regulation by real estate prices, real estate development scale, real estate supply and demand. Thirdly, it analyzes the reasons for the unsatisfactory regulation and control of Shenzhen real estate industry from the aspects of real estate industry policy regulation and its own pro

13、blems in real estate industry in Shenzhen. The real estate industry policy regulation itself includes insufficient implementation of real estate control policy and insufficient continuity, supervision and the new normal long-term mechanism have not been formed. The real problems of Shenzhen real est

14、ate industry include scarcity of land resources, low residential ownership rate and high internal and external demand. Finally, based on the existing problems and reasons, combined with the real estate development in Shenzhen, the paper comes up with suggestions for improvingthe real estate industry

15、 policy control measures in Shenzhen, and provides reference fbr the optimization and control of the real estate industry in China and the sustainable development of the real estate market.Keywords: The real estate industry; policy regulation; effect evaluation; countermeasure research目录摘要Abstract.

16、II TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 1 绪论 1 HYPERLINK l bookmark31 o Current Document 1.1研究意义1 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 1.2国内外研究综述2 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document 1.2.1国外研究综述2 HYPERLINK l bookmark51 o Current Document 1.2.2国内研究综述 3 HYPERLINK l bookma

17、rk71 o Current Document 1.2.3 综述评价5 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 1.3研究内容及方法6 HYPERLINK l bookmark85 o Current Document 1.3.1研究内容6 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 1.3.2研究方法6 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 1.3.3技术路线7 HYPERLINK l bookmark103 o Current Document 1.4创新与不

18、足7 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 2相关概念界定及理论基础 9 HYPERLINK l bookmark109 o Current Document 2.1相关概念界定9 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 2.1.1房地产业9 HYPERLINK l bookmark115 o Current Document 2.1.2房地产业政策调控9 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 2.1.3房地产业政策调控的特点9 HYPERLINK l

19、bookmark125 o Current Document 2.1.4房地产业政策调控的目标10 HYPERLINK l bookmark131 o Current Document 2.2房地产业政策调控的相关理论基础11 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 2.2.1市场失灵理论11 HYPERLINK l bookmark137 o Current Document 2.2.2政府管制理论11 HYPERLINK l bookmark140 o Current Document 2.2.3政府失灵理论11 HYPERLINK l boo

20、kmark143 o Current Document 3深圳市房地产业政策调控历程及市场反应123.1深圳市房地产调控历程 122007-2009年精准调控期12 HYPERLINK l bookmark150 o Current Document 2010-2013年严格调控期13 HYPERLINK l bookmark153 o Current Document 2014-2016年去库存调控期153.2深圳市房地产市场反应163.2.1深圳市房地产价格和房价收入比16 HYPERLINK l bookmark164 o Current Document 3.2.2深圳市房地产业发展规

21、模17 HYPERLINK l bookmark169 o Current Document 3.2.3深圳市房地产供求18 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 4深圳市房地产业政策调控效果评价 20 HYPERLINK l bookmark177 o Current Document 4.1深圳市房地产业政策调控效果分析20 HYPERLINK l bookmark180 o Current Document 4.1.1政府调控政策对深圳市房地产价格的影响效果20 HYPERLINK l bookmark186 o Current Docum

22、ent 4.1.2政府调控政策对深圳市房地产业发展规模的影响效果23 HYPERLINK l bookmark192 o Current Document 4.13政府调控政策对深圳市房地产供求的影响效果26 HYPERLINK l bookmark196 o Current Document 4.1.4各阶段政府调控政策效果评价29 HYPERLINK l bookmark199 o Current Document 4.2深圳市房地产业政策调控存在问题30 HYPERLINK l bookmark202 o Current Document 4.2.1房地产业政策调控没有达到预期目标31

23、HYPERLINK l bookmark207 o Current Document 422房地产业政策调控成本较高31 HYPERLINK l bookmark210 o Current Document 4.2.3房地产业政策调控过程中产生了一定副作用31 HYPERLINK l bookmark213 o Current Document 5深圳市房地产业政策调控不理想的原因分析33 HYPERLINK l bookmark216 o Current Document 5.1房地产业政策调控本身问题33 HYPERLINK l bookmark219 o Current Document

24、 5.1.1房地产业政策调控执行力不够33 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 5.1.2房地产业政策调控连续性不够33 HYPERLINK l bookmark225 o Current Document 5.1.3房地产业政策调控监管不够33 HYPERLINK l bookmark228 o Current Document 5.1.4房地产业政策调控新常态长效机制未形成34 HYPERLINK l bookmark231 o Current Document 5.2深圳市房地产业自身问题34 HYPERLINK l bookmark23

25、4 o Current Document 5.2.1 土地资源稀缺34 HYPERLINK l bookmark237 o Current Document 5.2.2居民住房自有率低34 HYPERLINK l bookmark240 o Current Document 5.2.3内外部需求高34 HYPERLINK l bookmark243 o Current Document 6对策建议及结论36 HYPERLINK l bookmark246 o Current Document 6.1对策建议36 HYPERLINK l bookmark249 o Current Documen

26、t 6.1.1明确科学合理的调控目标36 HYPERLINK l bookmark252 o Current Document 6.1.2明确中央和地方政府在房地产业政策调控中的主要职责36 HYPERLINK l bookmark257 o Current Document 6.1.3实行差别化税收政策36 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 6.1.4完善住房保障体系建设37 HYPERLINK l bookmark263 o Current Document 6.1.5培育和发展住房租赁市场37 HYPERLINK l bookmark2

27、66 o Current Document 6.1.6调整土地供应结构37 HYPERLINK l bookmark269 o Current Document 6.1.7建立房地产业调控长效机制37 HYPERLINK l bookmark272 o Current Document 6.2研究结论38 HYPERLINK l bookmark275 o Current Document 参考文献 39致谢.431绪论1.1研究意义房地产业是国民经济的支柱性产业，对我国经济发展起着重要作用，房地产 业还与民生问题息息相关，关乎人民生活水平与社会和谐。近年来，随着我国人 民生活水平的日益提高，

28、房地产业也不断发展，但同时也暴露出房价持续非理性 上涨、房地产市场秩序混乱等一系列问题，成为制约我国房地产行业良性发展的 阻碍。因此为促进房地产业可持续发展，实现房地产业与国民经济协调发展，加 强对房地产业政策调控和引导是当前急需关注的重点。（1）房地产业政策调控有利于资源优化配置市场经济体制下，房地产资源配置存在很大的自发性、滞后性及盲目性，必 须要采取一定政策调控，才能弥补市场调节的缺陷，实现房地产业健康可持续发 展。按照市场经济体制的要求，不仅要充分发挥市场调节机制的基础性作用，还 要发挥政府的财政政策、货币政策、行政政策及土地政策的协调作用，才能真正 实现房地产资源高效率配置。（2）房

29、地产业政策调控是国民经济宏观调控的重要环节作为国民经济的基础性产业，房地产业的发展也影响着其他相关产业，特别 是对于加工业、建筑业、装潢业、运输业影响较大。房地产业发展是国民经济发 展的重要组成部分，影响社会总供给和总需求的平衡，因此，房地产业政策调控 是整个国民经济宏观调控的重要环节。（3）房地产业政策调控是引导房地产业健康发展所必需房地产价值量高、使用年限长，房地产投资直接影响到社会总供给总需求的 总量和结构平衡，此外，由于房地产是不动产，其投资决策在短期内难以调整或 调整成本很高，因此必须对其进行有效的规划和控制，使房地产投资适时适度适 量，从而引导房地产业健康发展。（4）房地产业是关系

30、国计民生社会发展的重大议题十九大报告中提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，不断 上涨的房价，拉大了贫富差距，激化了社会矛盾，影响社会稳定与发展，因此必 须加强房地产业政策调控。近年来，中央和地方对房地产业宏观调控政策频出，虽然取得了一定效果， 在一定时间一定程度遏制了房地产市场失灵，但房价持续走高、房地产供求不平 衡等现象依然普遍存在。由于数据的可获得性，本文对2007-2016年深圳房地产业 相关中央和地方调控政策进行梳理，通过统计分析综合评价深圳房地产业政策调 控效果，分析调控存在的问题和调控不理想的原因

31、，并提出对策建议。对于提高 政府调控政策的科学性、连续性和有效性，减少政策失误，维护房地产市场健康 持续发展以及合理稳定房价，缓解供需矛盾，改善民生具有重要的理论和现实意 义。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述国外对房地产业政策调控问题的研究起步较早，主要侧重在房地产业政策调 控的必要性、手段、效果研究等方面。房地产业政策调控的必要性研究对于房地产业政策调控的必要性，学者们普遍认为政府宏观调控政策可以弥 补市场失灵，对于房地产市场发展具有重要作用。Allen (1993)指出政府对房地 产进行调控可以弥补市场经济发挥失灵的不足；Denise Dipasquale & William C

32、. Wheaton (1996)研究了房地产业与国民经济的关系，提出政府对房地产业进行宏 观调控是必要的；Richard M. Betts & Dennis J. Mckenzie(1997)认为政府的干 预政策可以弥补市场失灵或市场规律不足，并且提出政府干预房地产的措施； Dodson Jago(2006)对四个国家房地产市场进行研究，探究政府在调控中应当扮演 的角色，并且认为政府在保障房建设中担当的角色越来越重要。房地产业政策调控的手段研究对于房地产业政策调控手段，学者们的研究包括税收政策、货币政策、行政 政策等。White. M. (1975)、J. E. Richard (1982)、

33、Wheaton & Wiliam C (1993) 基于房地产宏观调控理论，倡导通过税收、货币等经济手段干预和调控房地产Allen F, Morris S, Postlewaite A. Finite Bubble swith Short Sale Constraints and Asymmetric InfbrmationfJ. Journal of Economic Theory, 1993,61 (02) :206 -229.Denise Dipasquale, William C Wheaton.Urban Economics and Real Estate MarketsJ .Pre

34、ntice 811,1996,5(03):15-289.Richard M. Betts & Dennis J. Mckenzie, Essentials of Real Estate EconomicsJ. Journal of Real Estate Literature, 1997, (05):7.Dodson Jago, The roll of the state? Changing housing policy imagination and pracrice in four advanced economics C,Australasian Housing Researchers

35、Conference,2006,( 18).VUK*业；Stephen Malpezzi & Gwendolyn Ball(1993)提出对房地产开发商征税，可以 抑制消费者对房地产投机需求，减少炒房行为 Turner(2003)认为政府对房地产 业宏观调控的主要形式包括补贴、税收及管制等气房地产业政策调控的效果研究对于房地产业政策调控效果，学者们的研究表明政府宏观调控可能改变房地 产市场供需，影响房地产价格，影响房地产市场发展等。Fishel (1989)提出当市 场不完全成熟时，政府对房地产业的宏观调控很可能会导致房地产供需缺口增 大，进而加剧房价波动气Gavin Addington(20

36、00)认为房地产市场具有一般市场特 点外独特的发展规律，政府应该承担一些必要的责任以保持房地产市场的繁荣和 发展，但某些过度行为则会对市场透明度和正常运行规律产生损害，因此提出政 府应承担有限责任，避免一些不必要行为气Aheame(2005)对18个工业国家的房地 产价格进行了研究，他认为货币政策会影响房地产价格，当采取宽松的货币政策 时，银行利率下降，买房者贷款成本下降，房地产需求增加，房地产价格随之上 升，当采取紧缩的货币政策时，房地产价格则会下降。1.22国内研究综述国内学者对房地产调控政策方面的研究开始较晚，但随着我国房地产业的不断 发展，学者对其研究也不断增多和深入，研究内容主要集中

37、在调控效果、调控失灵 原因、改善调控政策等方面。房地产业政策调控的效果研究对于房地产业政策调控效果，学者们做了大量研究，学者们普遍认为，我国政 府出台的一系列措施对推动房地产市场健康发展起到了一定作用，但仍然存在短期 性、政策结果偏离政策目标等问题。张永岳、张传勇、谢晖(2010)对2003-2010 年间上海房地产业宏观调控进行了评估，认为政策执行效果虽与调控目标有偏差， 但整体效果较好，对上海房地产业发展具有积极影响，但从全国范围内来看，我国 房地产业政策调控依然存在非均衡性、短期性等问题；刘祺阳、罗志刚(2014)Stephen Malpezzi, Gwendolyn Ball. Mea

38、suring the urban policy environment: An Exploratoxy analysis using rent controls. Habitet International,1993,17(2):39-52.Ttoier B,Malpezzi S.UA review of empirical evidence on the costs and benefits of rent contn)rJ.Swedish Economic PoHcy Revie心003,10(1): H-60.Fischel W A. Do Growth Controls Matter?

39、 A Review of Empirical Evidence on the Effectiveness and Efficiency of Local Govemmait Land Use RegulationM.Cambridgc, MA: Lincoln Institute of Land Policy,1989.Gavin Addington-Developing Real Estate Markets in Transition EconomiesJJV paper for the UN Inter governmental Coference68 December 2000:186

40、-190.Alan Aheame. Monetary policy and house PricesAwoss country studyJ.Intemational Discussion P)ers,2005,841.张永岳，张传勇，谢晖.我国房地产宏观调控政策效果评估初探基于公共政策评估的视角J.上海经济研 尤2010(12): 73-81.研究了我国房地产业宏观调控政策的演变和绩效，认为政府对房地产业政策调控有 一定效果，包括改善居民居住条件、缓解房价上涨速度、促进房地产市场化、推动 房地产发展等，但也存在房价越调越涨、商品房空置率高、房地产供给结构不合理 等问题，房地产业政策调控总体效

41、果不明显；王博永、杨欣(2014)对我国42个 大中型城市进行了研究，分析了网络搜索数据与房地产业政策调控有效性之间的关 系，并对不同调控政策下房地产市场交易量进行了对比，提出行政政策是我国现行 七大类房地产调控政策中最有效的宏观调控手段；万婷(2016)对我国现行宏观 调控策略对房地产市场影响进行了研究，认为调控效果主要包括住房供给增加、用 地量供给增加、土地成交量增加及市场销售升温等；李翼玮(2017)分析了我国 房地产宏观调控效果，指出存在政策调控与市场的功能错位以及保障性调控结构性 失衡的问题。房地产业政策调控失灵原因研究对于房地产业政策调控失灵的原因，学者们的结论各异，综合来看房地产

42、调控 政策稳定性和连续性差、过度依赖土地财政、中央和地方政府政策博弈等是导致调 控政策乏力的主要原因。韩落、蒋东生(2011)认为房地产调控政策的摇摆不定、 忽紧忽松，连续性差，是导致政策调控效果有效性偏低的主要原因；骆学韧、江 燕(2011)研究了 2009-2011年间的以限购令为主的房地产宏观调控政策，认为效 果不理想，当政府对房地产市场干预过多时会违背经济规律，很可能造成房地产市 场扭曲；袁韶华、施松、汪应宏、刘勤侠、翟鸣元(2014)研究了宏观调控政策 对房地产市场的影响，认为政策调控失灵的主要原因包括调控政策抑制需求忽略供 给、未建立市场自发调整机制、调控政策出台利益牵绊过多、廉租

43、房和经济适用房 保障乏力等；杨恒(2014)从房地产业发展现状和存在的问题出发，对政府宏观 调控有效性进行了分析，他认为中央与地方目标不一致、调控政策缺乏稳定性与连 续性、保障房供应不足、地方债过多过度依赖土地财政等是导致房地产市场非正常 发展和调控政策失灵的主要原因李奇(2015)认为导致房地产业政策调控乏力刘祺阳，罗志刚.我国房地产政策的演变与调控绩效J.江汉论坛,2014(9): 64-68.王博永，杨欣.基于网络搜索的房地产政策调控效果研究J.管理评论,2014,26(9):78-88.,万婷.关于我国房地产政策调控效果及房地产稳定发展政策分析J,金融经济,2016(2):112-11

44、4.李翼玮.我国房地产宏观调控效果及对策研究J.中国管理信息化,2017(1):141-142.韩落,蒋东生.房地产调控政策的有效性分析基于动态一致性J,经济与管理研究,2011(4):22-31.骆学韧，江燕.我国房地产调控失灵的体制性障一从市场和政府“双失灵”的角度分析J.中南财经政法大 学学报,2011(6):18-22.袁韶华，施松，汪应宏，等.中国房地产市场调控效果分析及房地产健康发展的建议J.现代城市研究，2014(2): 72-79.杨恒.我国房地产调控有效性分析J.宏观经济研究,2014(3):64-72.的主要原因包括中央与地方政府政策博弈、房地产业公共监督考核机制缺失等。改

45、善房地产业政策调控研究对于改善房地产业政策调控失灵，众多学者提出了自己的意见，包括政策制定 注重协调相关关系、兼顾长期性和持续性、多种政策组合使用等。张泓铭(2003) 认为房地产业宏观调控政策的制定不仅要重视市场内部发展关系、供求关系，还要 注重与国民经济协调发展的关系气廖英敏(2007)梳理了我国2004年之后房地产 业宏观调控政策，并进行了定性评价，他认为宏观调控政策制定需要兼顾长期性和 持续性；刘鹏(2008)改善政府对房地产市场宏观调控乏力，应重点考虑坚持政 策干预公正性、保障政策执行有效性两个方面；仇保兴(2011)认为提高房地产 市场政府调控能力应从提高部门之间的协同及中央与地方

46、的协同、调控政策组合使 用等方面进行深入思考；王满银、肖瑛、张蕾(2012)认为未来房地产业政策调 控的重点应放在：加快推进利率市场化、逐步制定城乡建设用地市场一体化、加快 推行房产税；张泓铭(2014)提出了对政府对房地产市场宏观调控要重视长效机 制和短效机制的结合、中央政府和地方政府的合理分工气 孙雪(2017)认为我国 房地产市场的政策调控，要综合利用土地、货币、财政、人口政策等，谨防房价大 起大落气1.23综述评价综上，对于房地产业政策调控问题，国内外的学者都做了大量的研究，国外学 者主要侧重在房地产业政策调控的必要性、手段、效果等方面，国内的学者主要集 中在调控效果、调控失灵原因、改

47、善调控政策等方面。国内外学者对房地产业宏观 调控的研究已经取得了一定成果，为本研究奠定了基础，但房价虚高、住房供需结 构不合理问题依然存在，因此对于房地产业政策调控问题值得持续关注，深入分析 政策调控效果，提出更具有针对性的政策建议，完善房地产业政策调控。李奇.房地产调控政策失灵的原因分析J.人力资源管理,2015(8):261-261.张泓铭.房地产宏观调控原理的基本思考J.社会科学,2003(9):5-13.廖英敏.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价J.中国发展观察,2007,21(1):1-5.刘鹏.提高房地产行业政府调控能力的思考J.中共青岛市委党校(青岛行政学院学报),20

48、08(6):85-87.仇保兴我国房地产市场调控的难点与对策J.城市发展研究,2011,18(1):1-7.王满银，肖瑛，张蕾，等.中国房地产宏观调控政策研究J.城市问题,2012(10):50-54.张泓铭.未来中国房地产市场调控的思路和策略J.社会科学,2014(4):44-54.孙雪.政策调控对我国房地产周期运行的影响研究J.中国市场,2017(17):17-18.1.3研究内容及方法13.1研究内容（1）绪论。简要论述我国政府对房地产行业政策调控问题研究的相关背景及 研究的意义，对国内外房地产业政策调控相关文献进行阐述梳理，最后指出本文 的研究内容、方法、技术路线、创新与不足等。（2）

49、房地产业政策调控相关概念界定及理论基础。对房地产业相关概念进行 界定，并介绍政府对房地产业政策调控相关理论基础，包括市场失灵理论、政府 管制理论、政府失灵理论等。（3）深圳市房地产业政策调控历程及市场反应。对深圳市房地产调控政策进 行梳理，并从房地产价格和房价收入比、房地产业发展规模、房地产供求等方面 分析深圳房地产市场反应。（4）深圳市房地产业政策调控效果评价。通过统计数据分析和理论结合方 法，从房地产价格、房地产业发展规模、房地产供求三个方面分析深圳市房地产 业政策调控的效果，并分析深圳市房地产业政策调控存在的问题。（5）深圳市房地产业政策调控不理想的原因分析。从房地产业政策调控本身 问题

50、和深圳市房地产业自身问题两个方面分析深圳房地产业政策调控不理想的原 因。（6）对策建议。根据存在的问题和原因，提出完善深圳时房地产业政策调控 的对策建议，为房地产业政策调控优化提供参考。13.2研究方法（1）文献研究法。大量查阅相关的国内外研究资料，包括论文、书籍、新闻 网站资料以及政策法律文件等，对相关信息进行梳理，为本文的研究提供理论依据, 全面了解政府对房地产业政策调控的研究现状，明确本文研究的主体框架。（2）实证研究法。本文首先介绍了房地产业政策调控的相关理论基础，接着 在实证分析中央和地方政府对深圳房地产行业调控历程的基础上，分析深圳市房地 产业政策调控效果、存在的问题及调控效果不理

51、想的原因，为完善调控政策提供参 考借鉴。（3）定量与定性研究方法。在收集数据的基础上配合各种图表等定性定量评 价深圳市房地产业政策调控效果，分析调控效果不理想的原因，并提出了相应的对 策建议。1.3.3技术路线根据本文的研究思路，技术路线图如图1-1所示。图1-1技术路线图1.4创新与不足房地产业在国民经济中占有重要地位，本文对2007-2016年深圳市房地产调控 政策进行梳理、效果评价，分析调控存在的问题和调控不理想的原因，并提出有 效的对策建议，具有一定程度的创新，对于完善调控政策，促进房地产市场健康 可持续发展有着重要的实践意义。房地产业政策调控问题研究是一项系统的、复杂的工程，在实际研

52、究过程中 由于本人水平有限及各方面条件限制，本研究存在一定不足，在调控效果的评价 上具有一定主观性，对于房地产业政策调控的理论和实践还有待进一步研究。此 外，由于数据的可获得性，本文选取2007-2016年相关政策数据，具有一定局限 性。今后，本人将继续加强公共管理相关理论学习，利用自己身处房地产行业的 便利，加强对房地产市场的研究，为进一步研究房地产业政策调控问题做好实证 准备；此外，尽可能多的收集、利用最新房地产市场相关数据，建立符合实际的 模型，对房地产业政策调控进行预警和评价等。2相关概念界定及理论基础2.1相关概念界定2.1.1房地产业房地产业是包括房地产综合开发、经营、管理和服务相

53、关的综合性行业，具 体包括土地开发、土地使用权的有偿出让转让、房屋建设、房屋维修与管理、房 屋所有权的租赁买卖、房地产中介咨询、房地产抵押等。2.1.2房地产业政策调控房地产业政策调控是政府从社会经济总目标出发，在不违背房地产业自身客 观运行规律的前提下，综合运用行政手段、经济手段及法律手段等，对其发展进 行必要的监督、指导、调节和控制，从而实现房地产市场总供求的平衡和结构优 化，促进房地产业与国民经济协调可持续发展。房地产业政策调控的目标是实现 房地产供需平衡、房价平稳运行，保障中低收入居民基本住房需求及缓解房地产 市场结构矛盾等。房地产业政策调控不是对房地产市场的限制，而是对房地产市 场“

54、看不见的手”缺陷的弥补，对市场失灵的预防和缓解，以促进房地产市场健 康可持续发展。2.13房地产业政策调控的特点政府干预性强房地产业对国民经济有重要的拉动或消极作用，是国民经济的重要组成部 分，因此，在房地产业发展过程中政府必须进行必要的干预。调控手段多样房地产业政策调控手段主要包括货币政策、行政政策、税收政策、财政政 策、土地政策、法律政策等，各政策手段相互补充、相互协调，构成了多层次、 多样性的房地产业政策调控手段。宏观和微观有机结合房地产业政策调控，不仅针对房地产宏观、总体性问题，还涉及到房地产市 场微观、局部性问题。宏观问题包括房地产业和国民经济协调发展、房地产业自参见:百度百科, H

55、YPERLINK /item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A /item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A.SWmr-esis身发展等，其政策调控具有统一性和总体性；微观问题涉及房地产市场每一环 节、区域等，其政策调控具有较强的适应性和灵活性。宏观和微观有机结合，使 得房地产业政策调控兼具同一性和灵活性。复杂性房地产市场经济活动的多样性、多变性加剧了政府部门政策调控的难度，如 何在多变复杂的现象中抓住问题的本质，是政策制定进行调控的前提和关键。且 对于某一房地产市场存在问题，采取何种政策进行调控，何时采取，政策程

56、度如 何，都需要认真分析判断。2.1.4房地产业政策调控的目标房地产业是国民经济支柱产业，其政策调控目标服务于国民经济总目标，结 合房地产业自身发展特点，具体政策调控目标如下：实现房地产市场总供给和总需求平衡房地产业政策调控首要目标即为房地产市场总供给和总需求的平衡。房地产 市场需求包括刚需和投机性需求，既包括国内、地区内房地产需求，也包括外商 的房地产需求。为实现房地产市场总供给和总需求的平衡，需要综合考虑以下方 面：一是要区别有效需求和潜在需求，房地产市场总供给要与有效需求总量对 应；二是要注意一些需求的地方性较强，在某一城市或地区内房地产市场需求总 量要与供给总量相平衡。促进房地产业结构

57、优化促进房地产业结构优化，一方面房地产业要与国民经济其他相关产业协调发 展，既要带动相关产业发展，又要与其保持一定比例；另一方面房地产业内部结 构也要协调发展，住宅、商业用房、厂房等各类房地产供给与需求要结构平衡、 协调，以实现房地产资源配置效率最大化。推动房地产业健康可持续发展房地产业政策调控应更好地满足居民消费需求和投资需求，促进生产发展， 提高居民居住水平和居住质量。健康发展就是按适当比例协调发展，实现较大资 源配置效率和经济效益；可持续发展就是避免市场活动出现较大波动，兼顾长期 发展。2.2房地产业政策调控的相关理论基础2.2.1市场失灵理论在市场经济条件下，市场自发调节机制一一“看不

58、见的手”引导和调节经济 运行。在完全竞争市场中，在一系列理想化的假设前提下，资源配置可以达到帕 累托最优，整个经济可以实现一般均衡。但在现实中，完全竞争及理想化假设并 不存在，在信息不完全、垄断、外部影响、公共物品等的影响下，市场自发调节 机制无法发挥出应有效果，“看不见的手无法实现资源的有效配置，从而造成 “市场失灵”。房地产市场存在信息不完全和信息不对称，是一个不完全竞争市 场，不可避免会受到“市场失灵”的困扰，存在严重垄断、投机等现象，房地产 市场失灵引致了政府干预的必要。2.2.2政府管制理论政府为了达到特定目的，会对市场活动进行管理干预，对市场参与者的行为 进行修正甚至控制，即政府管

59、制。在我国房地产市场发展过程中，一直伴随着 “市场失灵”，房地产业也需要政府进行必要的管制，即需要政府采取必要的政 策调控来弥补市场调节的不足，营造房地产业发展的良好环境，从而实现房地产 价格稳定，资源优化配置。政府通过收集各种经济信息，利用经济、行政、法律 等手段，以间接或直接的方式，管理房价形成路径、调节房地产市场运行，确保 房地产业健康可持续运行。2.2.3政府失灵理论市场失灵是政府进行干预的前提和基础，政府通过管制来弥补市场调节的缺 陷，在政府管制一一 “看得见的手发挥作用的过程中，其自身的不足和局限性 也会产生一系列问题，即政府失灵，其不当干预不仅对解决市场失灵问题无益， 不能满足弥

60、补“市场失灵维持市场机制正常运行的合理需要，还会进一步加剧 房地产市场的失灵。政府失灵通常表现为政府管制不能达到预期目标、政府管制 达到目标但效率低下、政府管制产生负面影响等。参见:百度百科，/item/%E5%B8%82%E5%9C%BA%E5%A4%B 1 %E7%81 %B5%E7%9 0%86%E8%AE%BA.3深圳市房地产业政策调控历程及市场反应深圳位于广东省南部，共有罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六个市辖 行政区和光明、坪山、龙华、大鹏四个市辖功能区，近年来，深圳作为中国重要 的一线城市，经济发展迅速，区域城市化跨越式发展，根据深圳市政府2016年统 计数据，深圳土地面积达1