市场物业实物案例方案

1、物业治理实操案例（共37篇）郑州目录一、日常篇二、装修篇三、违规篇常辉14篇10篇3篇四、突发事件篇2篇五、保安、大众秩序篇4篇六、物业产权纠纷4篇一、日常篇1、在小区内摔伤物业公司是否包袱责任？案例介绍：2000年月日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气严寒出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩枢纽脱位。徐某摔伤当天，该厂房的物业治理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事包袱责任，物业公司认为没有义务包袱，双方各执已见，因此起诉至法院。法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白昼行走，

2、也应看到台阶上有结冰，并应当预见到溜冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。但被告作为厂房的物业治理单位应对物业大众配套设施完好起调养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应实时修理，但未提供实时摆设修理的有效证据，发明结冰后未实时清除或积极的防备步伐，故对原告滑倒致伤应包袱一定的责任。案例阐发：一、被告物业治理单位的行为切合侵害生命康健权的民事责任组成要件，应包袱侵权的民事责任。第一：物业治理单位的行为具有违法性。上海市居住物业治理条例第十二条划定：物业治理办事应当保持住宅和大众设施完好，情况整洁优美、大众秩序良好，保障物业使用方便、宁静。发明住宅的共用部位、共用设施大概大众设施损坏时，立

3、即接纳掩护步伐，并凭据物业治理办事公司的约定进行维修。可见，本案被告作为物业治理单位，有法界说务立即接纳掩护步伐。第二：产生了损害原告生命康健权的结果。第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果干系。第四：被告物业治理单位有不对。本案被告作为厂房的物业治理单位负有保障物业使用方便、宁静的义务，这种义务应属专业治理人应尽的特别注意义务。二、原告有不对，应对自身伤害包袱主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的不对，体现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不肯登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在存心。第二，原告应当看到台阶上

4、有结冰，从宁静起见，原告应走人行通道，其主观上有不对。第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。中华人民共和百姓法通则第一百三十一条划定：受害人对付损害的产生也有不对的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应当对自己的不对行为包袱主要责任。被告物业治理单位虽未实时修理、清除结冰或接纳积极的防护步伐，但已尽到了实时警示和见告的义务，应当减轻其赔偿责任。2、如那边置惩罚商户的违规行为案情介绍:某日，中海商城治理处的事情人员巡视时，发明三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过视察询问，查明这些污水和塑料袋来

5、自三楼一间从事足底推拿的店肆。这家足底推拿店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不敬服大众设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有推拿用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。就此问题，治理处主管上门找该店老板相同，没用多说，老板就表明态度，马上整改，包管污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃置于垃圾桶内。但以后一段时间，情况依旧未变。治理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问：你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？主管解释说并不是不让你们往那倒，而是提醒你们往那倒的时候注意点儿，因为情况卫生状况欠好，各人都要受到影响。老板不等主管说完就头一摇

6、：那我不管！结果，碰了一个不软不硬的钉子。此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业治理事情者需要有不折不饶的韧劲，因为物业治理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。治理处考虑到这家店肆内缺少排水系统，确有未便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店肆里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定水平，再由该伙计工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦，可看到治理处态度老实，办事周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然担当了治理处的发起。当天就部署店肆员工进行整改。再也没有产生过。点评：现在相当一部分人对物业治理公司只认可办事，今后以后，该店乱倒赃物的事不认可治理

7、。好像物业公司一说治理，就是想凌驾于客户之上似的。其实治理也是办事，像处置惩罚类似事情能说不是治理吗？像类似的事情不去大胆治理行吗？固然治理可以高于办事之中。3、业主在小区门路上摔倒状告物业公司案情介绍:小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，宁静员发明后立即将李老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头破坏性骨折，立即实施手术置换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业治理费，其中包罗了小区门路的公摊，那么，她在小区门路上跌伤的医疗用度及精神损失用度应由物业治理公司包袱。几经谈判，物业公司未做包袱，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。审

8、理：物业公司没有义务包袱李老太医疗费及精神损失费。点评：案例涉及小区内产生小我私家原因引起的意外伤害问题。1、中华人民共和国代价治理条例是物业公司收费的依据，其中住宅小区大众性办事中包罗了小区门路的绿化治理费，李老太所交物业治理费中的公摊是属于正常的收费范畴。2、民法通则，民法细则中明文划定：凡因小我私家原因引起的意外伤害（除事情范畴内）其责任自负。3、李老太虽在小区内门路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已扫除过，物业公司的本职事情没有延误，雪后路滑，请当心！的警示牌在小区步行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害简直是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任干系。4、物业公司

9、可以在多方面体贴李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。4、预收物业治理费是否公道案情介绍:汪先生近日在治理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的事情人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业治理费，不然不给治理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么屋子还没有验收，就让交物业治理费？二是这家由开发商指定的物业治理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业办事经验和业绩，而物业治理差别于商品买卖，是一种延续性的办事，一次性交纳一年的物业治理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业治理公司的办事无论满意与否，都没有任何制约力了。案情阐发：汪先生面临的情况具有一定的普

10、遍性，其中包罗了两个问题：一、应该先吸收衡宇，照旧先交物业治理费？购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖干系，而购房人与物业治理公司之间是一种委托办事的干系，这种委托干系建立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交代时，因种种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业治理公司之间也就不存在委托办事的须要了。开发商提出购房人以交纳物业治理费作为衡宇交付的前提，付增加了附设条件，是对双方之间买卖条约的一种变动，实质上是对衡宇的交凭据条约法的划定，条约只有在当事人协商一致的条件下，明显是不公正的，也是一种违约行为。产，再交纳物业治理费。方可以变动，开发

11、商单方变动条约的做法因此，这两者之间的干系理应是先吸收房5、因新买衡宇漏水业主拒交物业治理费案例介绍：胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业治理公司交纳了当年的物业治理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发明天花板有水洇湿的现象，厥后竟然生长到漏雨的田地，胡女士于是找到物业治理公司报修。物业治理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处置惩罚。胡女士此时已经对现在的衡宇有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。胡女士认为自己购买衡宇就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为

12、这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业治理费和供暖费。开发商认为自己出售的衡宇有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士变更衡宇，自己和胡女士之间没有纠纷。物业治理公司认为自己实时联系维修衡宇，并且现在看来衡宇存在质量问题也不是物业治理不到位，如果胡女士不交纳物业治理费他们无法担当，并且，因为这个小区是接纳小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。由于三方对付债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于执法所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否正当，于是三方一同找到律师咨询，最终在

13、律师主持下告竣书面协议，三方协商解决，由开发商向物业治理公司支付了胡女士下年度的物业治理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业治理公司支付本年度供暖费。律师阐发：胡女士不能直接向物业治理公司主张抵消。条约法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照执法划定大概凭据条约性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务干系。开发商与胡女士之间存在条约干系，因为衡宇质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；胡女士与物业治理公司之间存在条约干系，如果物业治理公司如约履行自己的义务，胡女士不交

14、纳物业治理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业治理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业治理公司负有债务；开发商与物业治理公司之间没有债权、债务干系。胡女士开始主张抵消是不当的，因为开发商对胡女士欠债而胡女士却对物业治理公司欠债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不切合当事人互负到期债务的条件。判决结果：最终的解决方案的产生也是依据执法做出的，执法划定：债务人将条约的义务全部大概部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业治理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业治理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士

15、向物业治理公司支付物业治理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业治理费相当，士自己还要交纳供暖费。点评：经济运动中的各方到场人之间的干系要明晰就能够提高事情效率，所以胡女本案中各方对付债务都没有争议，阐发清楚各自的干系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业治理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望淘汰不须要的财务转换环节，例如用实测面积后产生的退款冲抵物业治理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。9、无法实现即时维修怎么办案情介绍:初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业治理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还

16、没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说：你们知道吗，现在天气这么凉了，我这暖气还不热，你们管不管呀？说完啪的一声就挂上了电话。这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，自己是电工的维修班长巡视返来了，值班人员立即将适才的报修情况向其报告。班长说怕不可，我替你一会，你先上楼看一下。接纳步伐：:这个业主性子比力急，用电话解释恐值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便高声问：你能修理吗？先生，我是卖力欢迎报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处置惩罚问题，做完之后马上来您家，你可以现在报告我是怎样的情况吗？值班人员和颜悦色的问答，

17、使业主的态度有些和缓。征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位置，马上用对讲见告维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的办事令业主转怒为喜，业主说：好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。值班人员走后一个多小时，维修人员上门处置惩罚好了该问题。下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说：已经热了,谢谢你们。点评：米卢调教中国球队有句名言，叫一切看态度。客户对物业公司事情的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。10、业主房款未还清物业公司有权停水停

18、电吗?案情介绍：某小区物业治理公司由该小区开发商组建建立。某日，开发商给该物业治理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户接纳停水、停电、停气的步伐，以迫使该住户赶早交款。该物业治理公司遂照此治理，使得该住户无法正常生活。案例阐发：在衡宇买卖执法干系中，买家包袱支付房款的义务，享有取得衡宇所有的权利。在物业治理执法干系中，业主包袱支付物业治理费的义务，享有担当物业治理企业办事的权利。在任何一个执法干系中，责、权、利应一致。上述案例中的住户，同时是衡宇买卖干系以及物业治理干系的主体。他未定期交纳房款，说明他没有履行衡宇买卖干系中定时付

19、款的义务，那么他就应该包袱相应的民事责任。开发商可以凭据购房条约的划定，要求该业主包袱违约金、利息等责任甚至可以要求解除条约等。但如果该住户已凭据物业治理条约划定交纳了物业治理费，就意味着他在物业治理执法干系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业治理办事，其他人（包罗开发商）不能对这种权益进行侵害。开发商要求物业治理公司用停水、停电的方法使住户定时交款，是对住户正当行使权利的阻挠，是不对的。而物业治理公司凭据其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。11、租住户搬出部分居私而没有业主书面许可怎么办案例介绍：去年9月18日，海富花圃B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分居

20、私。他千方百计联系此时正在外洋的业主，但就是联系不上。凭据治理划定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，治理处不予放行（这一划定有须要，现实中确实产生过个体租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到治理处领导，恳请赐与特殊照顾。处置惩罚结果：海富治理处的领导考虑，若简朴放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感触未便（租住户和业主同样都是物业公司的办事东西，分身二者利益应为物业治理所必须，绝不能只对业主体贴倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分居私，提出了一个变通步伐：租住户列出所搬出家私清单，并暂

21、交与家私代价相当的押金，治理处做好记载，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，治理处立刻全额退回押金（这一步伐可取，但前提是要让其正确理解，不然容易引起纷争）。这位租住户觉得治理处的发起合情公道，便欣然担当。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到治理处调换押金时，还对治理处既对业主卖力又为住户着想的做法赞许有加。点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不即是死咬住条条框框不放。正确的做法应当是掌握住规章制度的根本精神，把原则性与灵活性结合起来。12、早期免收部分用度后期正常收取产生纠纷案情介绍:东港大厦入伙之初，治理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对

22、大多数户内维修暂时接纳了无偿提供的方法（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了功德也不会惹出厥后的麻烦）。入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，治理处决定凭据法例划定，开始据实收取户内维修用度。然而这原来合情公道的做法，却遇到了不小的阻力。为了突破阻力，治理处起草并在通告栏张贴了致业主客户的一封公然信。公然信引用物业治理法例，详细介绍了物业治理费的开支范畴和有偿办事与无偿办事的具体领域，并说明了当初无偿提供户内维修的初志，使大多数业主消除了交了物业治理费，治理处就应包揽一切的误解，对户内维修有偿办事体现认同。针对仍有个体业主客户不理解这一情况，治理处继承深入做事情。一方面强调办公室事情人

23、员耐心担当业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须包管时效和质量，同时增强与业主客户的思想相同（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的原理，往往更容易为业主客户所担当）。与此同时，治理处还公然户内维修的收费尺度，并见告业主客户选择办事商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。点评：俗话说强按牛头牛不喝水，物业治理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，纵然依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业治理者，首先应当是一个好的思想事情者。13、业主相互投诉怎么办案情介绍：一天晚11：30分，现代城某楼2704

24、房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响抵家人的正常休息，要求物业公司派人协调处置惩罚。接纳步伐：办事中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士认可家中简直有人在奏琴，她认为自己的行为虽然有些不当，但气管，用力踩踏木地板等抨击楼下的业主，也是不对的。调，双方业主商定奏琴时间定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，2704业主通过敲打暖其时通过物业公司的协反应2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止奏琴，如不相助，结果自负。物业公司本着卖力的态度，电话询问张女士能否提

25、前停止奏琴，以照顾楼上上学的孩子，的拒绝。办事中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为但遭到张女士2604业主的要求不公道。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，治理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的根本要领）。通过不厌其烦的相同与协调，终于冲动了两家业主。最后，2604业主不但立即停止奏琴，并且与2704业主告竣新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。点评：遇到业主相互投诉，不要觉得与己无关。搞物业治理的不但需要一张巧嘴,并且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去

26、。14、受到业主怠慢误解怎么办案情介绍：去年年底的一天清晨，枫丹丽舍保护班马立宏巡查到某楼2单位时，突然发明101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上另有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走想到这里，小马走已往按响了101室的门铃。轻轻按了几遍，都没有消息。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一小我私家高声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但照旧打开了门。小马简朴说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。大概业主还没有挣脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。第二天

27、巡楼的时候，小马又与这位正在家门口熬炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，欠美意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞归去，说声存眷和保障您的宁静，是我们应该做的，就转身跑开了。点评：人们都说办了功德，终有好报，但办了功德后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有须要去盘算人家怎样，心态就不会失衡了。二、装修篇1、私装水床造成他人产业损失案情介绍：王某系北京铁建公司的一位公事员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张

28、水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不敷。治理处对此事很不满,再三向王某协调处置惩罚，王某对峙屋子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不敷问题，他要求治理处作二次加压或管道改革，治理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。法院经审理认为：王某擅自改变衡宇结构、破坏衡宇公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关划定，属于违法民事行为。法院判决：1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢回复状。2、物业公司在调解事时中

29、做出的一切有效行为用度由王某包袱。3、王某对物业公司写出书面查抄。点评：这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。王某为小区业主，就该遵守国度关于物业治理的执法、法例和规章制度划定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改革管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的划定擅自改革上、下水管道，损坏大众设施设备，违反了物业治理的条例理应拆除水床。王某只顾自己，不分身高层住户用水问题，破坏了邻里干系的相互作用，违反民法通则中关于相邻各方要在生产生活、公道公正的原则下，才气处置惩罚给水系统。物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的事情难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压步伐，由此

30、产生用度只能作为一项特殊用度，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某包袱合情公道。2、如那边置惩罚住户家里跑水的问题案情介绍:某小区的物管公司凭据制定的维修维护筹划，对区内所有的污水管网进行了查抄和疏通，一切均正常。就在查抄疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修治理划定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。治理处发明跑水后，马上通知李先生，由于李先生其时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场查抄，发明部分木地板已被水淹。搞清妨碍点后，物管人员立即

31、消除了堵塞现象。李先生认为物管公司未尽到治理职责，遂向物业公司提出索赔要求。点评：李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了治理职责。该小区的物业治理条约划定，物管公司卖力小区的治理及衡宇和大众配套设施的维护、养护。实际的事情中，每年每月都有筹划地进行修缮这方面的事情。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区物业治理条约还划定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区衡宇装修治理划定。物管公司凭据划定与该家装修业主及施

32、工步队签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，见告其应遵守的划定，并派人员至装修现场巡视。装修工人是在逃避物管公司羁系的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的治理范畴及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应包袱当何赔偿义务。凭据相关的执法以及建立部家庭居室装饰装修治理试行步伐划定，这次事件是由于装修人员违规操纵而造成的，应负完全责任。物业治理费只是一种办事费、大众设施设备的维修养护费，而不是包管或成保险费。如果随意要求物业治理公司包袱无端责任，物业治理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当正当

33、、公道的去解决，不能一味要求物业公司卖力。不然这种行为损害物业公司的正当权益，实际上也损害了全体业主的正当权益。3、业主不统一装玻璃怎么办案情介绍：刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发明一种玻璃可以增加室内光芒，且随外部温度变革能够调治室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的结构，议。结果因玻璃颜色与整个小就此治理处向刘元提出异刘元自有原理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后治理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了民法通则，业主条约、治理条例等，最后刘元意

34、识转换，拆除了有色玻璃。点评：1、业主装修应遵守小区内的装修划定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修自己就与业主条约相抵触。2、民法通则划定：小我私家利益与团体利益产生辩论时，应放弃小我私家利益，保持团体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。3、人与人之间需要相同，只要我们治理人员把治理事情做抵家，如若任其作动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。4、装修违规造成业主受伤产生纠纷案情介绍：狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄衡宇更显得杂乱、破旧。居住二

35、楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着：大热天修什么屋子，越热越是扎闹猛。正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，转动不得，马上引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护步伐，造成叶老太伤害，应包袱全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应包袱责任呢？某区衡宇纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄衡宇系房管部分直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三申饬居民留意。事发时，维修人员都外出用饭，看护

36、女工因难忍炎热，在楼板处弃捐一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下构造，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院考核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法告竣一致的情况下，裁决由房管所包袱损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等用度820元。审理与评析:这个案例涉及的是出租人修缮衡宇时疏于防备的执法责任问题。凭据上海城镇公有衡宇治理条例实施细则第52条划定，房管所在衡宇修理中的施工现场应设置宁静标记。本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设置宁静标记，防备步伐不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知

37、二楼楼板正在修理却未加注意，亦应包袱相应责任。据此，仲裁委员会凭据关于贯彻执行中华人民共和百姓法通则若干问题的意见（试行）第144条、第145条划定，确认房管所未尽防备职责，侵害百姓身体造成伤害，应当赔偿医疗及照顾护士用度，同时充实考虑双方在本案中应包袱的责任，做出了以上裁决，是恰当的。5、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办案情介绍：原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭店，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层

38、住房主要的通风通道。刘某的粤菜饭店正式营业后，王某发明二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发明原来是刘某的粤菜饭店厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。审理：某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：被告刘某的粤菜饭店排放废气的行为以组成对原告王某正当权的损害。凭据中华人民共和国百姓法通则第十八条的划定：不动产的相邻各方，应当凭据有利生产，方便生活、

39、团结相助公正公道的精神，正当确处置惩罚通风、通行等方面的相邻干系。给相邻各方造成妨碍大概损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭店的空调器、排油烟机，直到进行相应处置惩罚、不影响原告通风为止。判决宣告后，双方当事人都体现听从该判决。阐发：本案涉及到相邻干系中的几个方面的差别问题。相邻干系，从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方赐与须要便利的权利。正确的处置惩罚相邻干系，必须遵守民法通则第八十三条划定的有利生产、方便生活

40、、省事、团结相助、公正公道的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处置惩罚相邻干系的原则，同时也是人民法院正确处置惩罚相邻纠纷的原则。本案中主要涉及相邻干系的下列几个方面：1、相邻通风相邻通风权是指衡宇的所有人或使用人所享有通过门窗包管其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气互换的权利。在实践中，相邻一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：1)因相邻一方制作衡宇或其他设施时未与相邻他方的窗户包管适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。3）因相邻一方恒久存在

41、的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修茅厕，设置畜栏或在他方窗下推放垃圾等；或相邻一方不绝制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻一方的行为凌驾国度划定尺度，则可按环保问题引起的相邻干系纠纷处置惩罚，如不敷国度规尺度的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻他方通风权来处置惩罚。3、相邻干系的相邻环保干系相邻环保干系中的相邻双方因情况问题产生的权利、义务干系，即相邻一方在自已疆界内经营产业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其接纳须要的防备污染周围情况、危害人身、产业宁静的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求接纳须要的防

42、备污染情况步伐的权利的干系。通常业主、住户小我私家因相邻而产生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建茅厕、畜栏等散发的臭气引起的，我国对付相邻环保干系没有具体划定，但在民法通则中有对付情况掩护问题民事责任的划定。点评：物业治理公司在处置惩罚相邻干系时只有相协调、调解的义务和责任，物业治理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部分请求行政处置惩罚或直接凭据执法步伐诉讼或仲裁。6、业主违规装防盗网物业公司如何应对案情介绍：都市花圃65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包罗阳台部分。治理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况。但

43、业主态度非常强硬，质问治理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办？治理员从三方面向业主作了解释：1、安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情压抑的感觉。2、凭据国度有关消防划定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都市带来倒霉影响。3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不中断巡逻，没有须要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能凭据小区的划定要求安装在室内，业主同意。点评：安装防盗网的事情围绕着都市花圃治理处的业主手册、业主条约和前期物业治理办事协议的要求，大部业主是会遵守小区的划定。业主如果凭据自己的意愿非

44、要做特殊装修，治理处人员应该动之于情晓之以理，表明厉害干系并给业主提出符合的发起，业主是会担当的，且不会造成业主与治理处之间的矛盾，到达两全其美的效果。7、茅厕装修引发纠纷案情介绍:杨女士与李民都是顺义区的居民，并且是楼上楼下的邻居，杨女士住在楼下，20多年来，一直相安无事。1999年12月，李民对自己的住房进行装修，茅厕地面和茅厕墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的杨女士家正好无人居住。2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住。2001年4月，杨女士家的茅厕顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用茅厕要注意，要求其查明原因，进行修缮。然而，李民没有理睬。为此，双方产生矛

45、盾。厥后，杨女士家茅厕顶部漏水越发严重，墙体表皮因漏水而脱落，不但影响使用，也给其造成了损失。为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害、立即维修，并赔偿损失500元。被告不认可自己有不对被告李民不认可自己有不对，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的茅厕看不出漏水。修缮队也来看过，也只是从外貌上判断。因此，他差别意杨女士的诉讼请求。点评：权利人在对衡宇行使使用权时要充实掩护相邻方的正当权益。对他人的权益组成侵害的，应当停止侵害。原告与被告相邻达20年之久，相安无事。而被告对衡宇及茅厕装修后，原告茅厕内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技能人员

46、的查抄维修，违反执法划定。凭据中华人民共和百姓法通则第八十三条的划定，于近日做出判决：技能人员进入李民室内对其茅厕进行查抄维修，李民必须提供方便；需要破坏茅厕的装修地面时，李民不得阻拦；如需调换添置部件及质料，又需用户自费时由李民按票据面额包袱；李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干预干与。装修时要注意防水层如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把屋子装修得好一点成为人们的追求，但是装修屋子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居。尤其是厨房、茅厕的装修，厨房、茅厕在修建时已经过了特殊的防水设施处置惩罚，如果破坏了它的结构，很可能就会漏水，所以，在

47、装修房时千万要小心，以免破坏了邻里的安定。8、污水管道返水怎么办案情介绍：去年秋天的一个上午，3楼某室业主给物业治理分公司打来电话，说发明厨房和洗手间的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求马上处置惩罚。几分种后，维修工即带着东西赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并凭据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管实时摆设有关人员尽快调换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题告竣共鸣（三项步伐，一气呵成，这样积极主动地解决问题，业主心中自然就少了怨气）。业主对物业公司的处置惩罚体现满意。案情阐发：问题解决了，但污水管返水因何而起呢?物业治理公司实时组织有关

48、人员进行查抄阐发，最后认定是该楼方才入伙，污水管的管道内残留修建垃圾，平时排水量少时污水尚无大恙，用水岑岭期时则排水不畅。为了防备类似问题的再次产生，他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。点评：智慧的人不是不出错误，而是不重复犯同类错误。其之所以智慧，就在于出了问题善于举一反三，能够从中罗致经验教导，制止再蹈覆辙。9、业主执意乱装空调怎么办案情介绍：一天中午，保护班班长匆忙来到枫丹舍物业治理分公司办公室，报告主管人员：1-2-301的业主不想按指定位置安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。主管正在处置

49、惩罚一项事务，便摆设保护班班长马上返回，先让空调公司的事情人员停止打孔。主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不绝地说着自己的理由。他认为物业公司划定的位置太不公道，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确体现：我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样？此时，空调公司的人员还不绝地在一旁说着凉爽话，更助长了业主的不满情绪。说服要领：尽管主管满肚子是火，但照旧耐心解释。说明物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了包管小区的外观统一美观，强调如果我们也像有些小区那样各自进行安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目，提醒这里究竟是您的故里，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。听完

50、主管这番入情入理的话，虽说业主照旧没有决定按划定去做，但不再硬性对峙。主管见时机根本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，申饬说：你们应当知道中海物业的治理划定，如果执意违规行事，可要考虑今后如安在我们的辖区内做生意。这一说，空调公司人员马上声明要凭据物业公司划定打孔，并体现一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按划定位置打空调孔。点评：物业治理牵涉到方方面面，使许多微不敷道的小事庞大化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成庞大化问题的解决。这就给物业治理人员出了一个题目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相邻两家因采光权而产生纠纷案情介绍：甲在某市区向中胡同9号院有私房

51、9间。乙系甲的同院邻居，在该院也有私房2间。从1996年起，乙租住甲北房最西2间，并从西起第一间门前向南处自建一个8平方米厨房。其时双方均无异议。1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继承使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建厨房，以免影响衡宇的通风范光，双方争执不一。1991年6月，甲以乙、丙为报告到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨碍。乙、丙以自建房仍需继承使用为由，拒绝拆除。区法院经过审理，判决被告乙、丙在判决生效一个月内将其在向中胡同9号院内的自建房拆除。点评：本案涉及的是相邻干系中通风、采光问题，解决问

52、题的要害是能否任定乙的自建房对甲衡宇的通风、采光组成妨碍，同时又要分身历史形成原因和方便生活的原则。1、从乙自建房的位置看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在其时并无异议。甲现收回原出租衡宇后，乙的自建房对甲来说已经组成了通风、采光方面的妨碍，凭据民法通则第83条划定的处置惩罚相邻干系的纠纷原则：即有利于生长生产、方便人民群众的生活、公然公道、有利于团结相助。甲要求排除妨碍的要求是正当的。2、凭据河南省住宅室内装饰装修的治理步伐划定：不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的修建物。因些，人民法院凭据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即包管了甲衡宇的通风、采光，又分身了乙的女儿丙的生活，

53、是完全正确的。3、从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，归丙继承使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，家正常生活造成影响。法院凭据双方的实际困难和需要，厨房拆除一部分是正确的，合情、公道、正当。一旦拆除，势必又给丙酌情判令乙、丙将自建三、违规篇1、有人停留损毁绿地怎么办案情介绍：海富花圃前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的薄暮时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风物线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不重复重植,

54、这成为小区治理中的一个难题,治理处想了许多步伐,都未奏效。接纳步伐：海富治理处拓宽思路,接纳了教、管、疏相结合的新招数:教-加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、停留的绿地中,同时将警示语由耀眼的请勿蹂躏草地、违者罚款变动为动心的足下留情、春意更浓，让人举目可及怦然心动;管-配足保护力量,强调全员治理。针对午后至零时人们收支较多的特点,此间的中班保护指定一人重点卖力绿地的巡逻,同时划定治理处其他员工若发明有人蹂躏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分居,这为高水准物业治理所必须),把绿地治理摆上重要版面,不留真空;疏-营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台

55、才气避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为薄暮,保持人流密度大的时段内绿地清新温润(说明白点,就是洒上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享自然,而又无法作出石笋系马等煞风物之举。三招并用,效果显现。之后,海富花圃的绿地中依然游人如织,但蹂躏绿地的现象已经较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天。点评：克服人们的劣习,不做宣传教青事情是不可的,光靠宣传教诲也是不能的。既要讲原理,使之不想,又要有相关的强有力步伐,使之不能、不敢。久而久之,习惯成自然。2、物业公司擅自停电法院判业主获赔1元案情介绍:2002年3月25日下午4时左右，某业主家里

56、突然被停电。于是就找到该小区物业公司，要求查找停电原因，但物业公司见告他：因其拖欠物业治理费而停电。为此，业主向物业公司提出强烈谈判，但无任何效果。直到3月27日，业主致电供电治理部分，但供电部分的事情人员到达现场后，因其无事情证件而拒绝打开配电房的门。业主认为被告利用治理之便，以停电方法威逼他，给其带来生活的极大未便，请求法院判决被告排除供电波折，并向原告赔礼致歉，减收一个月治理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元。案情阐发：物业公司：公司没有接纳停电步伐，公司的职责是为业主提供优质办事，公司绝对不会接纳对原告停电之类损害业主利益的事情，并且排除电力妨碍是供电部分的责任不是由物业公司卖力

57、。3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的卖力本小区用电治理的事情人员，也未能提供相应的事情证件，因此，拒绝打开配电房。物业公司侵权建立法院经审理后认为：被告只是物业治理企业，并非供电部分，其无权以任何理由对原告接纳停电步伐，不然即组成侵权。原告提出减免一个月治理费的请求，属于双方的物业治理条约的范畴，与本案侵权纠纷不是同一执法干系，原告应另行主张权利；要求赔礼致歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的元经济损失赔偿得到法院支持。原告13、如何治理乱贴乱画案情介绍：乱派招贴,被人戏称为都市的牛皮癌。这种市场经济发育历程中出现的流行病,蔓延到大街小巷

58、。纵然是作为全国都市物业治理优秀示范小区的海富花圃,也未能幸免。海富花圃治理处下鼎力大举气加以整治,力求辟出一方净土。通过增强保护巡逻事情,很快就根本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬迁、装修、送餐、美容之类告白的现象却屡禁不绝。案情阐发：实行关闭式治理的楼宇内部,又何以如此呢?治理处在查处了几例之后,发明楼内告白的派发有三种情况：一、是经批准入楼为住户提供办事的某些人员顺便所为；二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三、是本人承做特定生意的个体住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。接纳步伐：据此治理处接纳了一系列新步伐:管为本。在每幢大厦入口处设置一告白橱窗,为

59、向海富花圃住户流传信息的各界人士提供告白登载办事,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,事情阻力就小了),进而实现对其的有序治理。教为先。发明楼内派发告白,立即接照告白上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,鞭策其依规行事(抓住其想促成生意的心理,骗其上门来担当教诲,步伐巧妙)。治为辅。某些单位不听招呼继承乱派告白,就把其列入黑名单,严格限制这些单位在海富花圃内的经营运动,直至真做出包管,并确实纠正自己的违规行为。接纳这些步伐以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为淘汰。点评：解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都

60、是相当庞大的。多数情况下,照旧需要接纳综合步伐,才气全面加以解决。四、突发事件篇1、小区内突然停电物业公司接纳步伐案情介绍：某日中午约一时，正值午膳时间，笔者接获传呼，留言为小区内四幢住宅大楼(共约1000户)突然停电。由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处置惩罚。到达现场，发明原因出自供给该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，预计最少须要8个小时才气调换修复。案情阐发：治理处立即想到其会产生的影响：1、水泵不能运转，约12小时后水箱用尽后会出现停水；2、后备发电机须长时间运行；3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度办事外，其它电梯不能运作；4、除紧急