LEE1财富宁波配套篇奥克斯写字楼项目产品设计任务建议ppt课件

1、奥克斯写字楼工程产品设计义务建议.装修方案建议.大堂大厅材质方案地面材质：维纳斯白麻、1.2厚拉丝不锈钢、10公分土耳其黑水晶墙面材质：600*600浅灰色微晶石、维纳斯白麻、土耳其黑水晶、12厚钢化玉砂玻璃电梯门套：紫水晶大理石、顶面材质(方案一)：轻钢龙骨铝合金顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆灯具：150筒灯、80内凹射灯、*243双头格栅射灯、大吊灯另选.电梯厅材质方案地面材质(方案一)：800*800抛光砖灰色、紫水晶花岗岩条纹围边地面材质(方案二)：古典灰麻花岗岩、紫水晶花岗岩条纹围边墙面材质：600*600浅灰色微晶石电梯门套：紫水晶大理石顶面材质(方案一)：轻钢龙

2、骨铝合金顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆灯具：150筒灯、80内凹射灯、*243双头格栅射灯.过道材质方案地面材质(方案一)：800*800抛光砖灰色、紫水晶花岗岩条纹围边地面材质(方案二)：古典灰麻花岗岩、紫水晶花岗岩条纹围边墙面材质：白色乳胶漆、废品橡木套灰色踢脚线门：废品橡木套灰色门顶面材质(方案一)：轻钢龙骨铝合金顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白色乳胶漆灯具：150筒灯、80内凹射灯.办公室材质方案地面材质：复合地板墙面材质：白色乳胶漆、废品橡木套灰色踢脚线门：废品橡木套灰色门顶面材质(方案一)：600*600铝合金吸音板顶面材质(方案二)：轻钢龙骨纸面石膏刷白

3、色乳胶漆灯具：600*600格栅灯.公共空间规划建议.整体设计建议 内部功能先进，具有智能化大厦根本要素。 内部公共空间在宁波已有写字楼产品中处于领先位置，如大堂面积、公共空间设计人性化、过道/卫生间等公共空间设计与工程定位匹配。 充分结合鄞州公园景观资源，在内部绿色生态空间的处置上到达内外一致与交融。 在电梯、空调等设备的选择方面可结合目前宁波高端写字楼产品处于同一程度面。 其他可思索一些其他鲜明特征，如楼体外部的夜晚灯光效果，如空中花园设计等。 规范层设计需思索可进展灵敏的区隔和拼接，以中小面积为主流，满足中小型企业办公需求，同时兼顾整层办公的合理空间要求。 鉴于对甲级写字楼尚没有确切的规

4、范，因此设计的立足点在不低于市场同类产品的配备和档次前提下适当创新和提高亮点，充分提高性价比，真实控制好本钱。.大堂建议 笼统大堂大堂面积应不低于500平方米，同时需求保证一定空间尺度，有利于提高工程质量。 大堂区域除设置物业效力性区域以外，还要有接待台、商务中心、银行、小型便利店及咖啡厅等。 大堂设计建议运用石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。.市场工程大堂情况分析 宁波市场上，现有写字楼大堂面积分布呈现两种趋势，200-400平方米与500-700平方米，尤其是后者，成为新建写字楼工程的主要技术目的。14.29%4.76%47.62%14.29%9.52%9.52%0%10%

5、20%30%40%50%60%200以内200-300300-400400-500500-700700以上大堂建筑面积平方米大堂建议项目名称大堂面积（平方米）新天地1#楼600新天地9#、10#楼300上东国际主大堂：500副大堂：170名汇国际180新洲银座600广博国贸中心400金都国际800.电梯建议 建议电梯能满足不低于1.5吨荷分量和2.5米/秒运转速度，优质电梯是速度和质量的保证。 建议所采用的电梯为国内外比较著名的电梯品牌，能突出内部轿箱空间宽阔温馨性，在实践销售过程中能给客户带来一定吸引力。 思索到二层主要为商业，将不实行分层进出电梯上行，同在中庭大堂进入电梯空间，经过电梯设置

6、进入不同的空间层。. 宁波写字楼市场上的电梯以中外的合资国产产品为主流，原装进口也存在一定的市场份额。 从品牌选择性来看，三菱电梯占据了绝对主流，占52%的份额，其次为日立，其他的品牌分割剩余20%多的市场份额。3.2%12.8%2.4%3.2%4.8%7.2%14.4%52%0%10%20%30%40%50%60%LGOTIS富士达日立三菱巨人瑞士迅达其他电梯品牌市场工程电梯配置情况分析进口电梯22.4%国产电梯77.6%电梯建议. 建议采用分户式中央空调，鉴于普通空调管线长度小于15米，分户中央空调管线小于25米，建议在楼体的东西两侧放置空调机，可以放置在柱体外部1.5米的外延区域，外侧采

7、用百叶遮挡，可以减少整体运用玻璃幕墙带来的高能耗，同时也可以减轻东侧交通高架等带来的噪音影响。 办公空间内部采用空调，外部公共空间不运用，根本上采用百叶等遮挡，以减少能耗。 整体档次较高，分户独立控制，节省商务本钱。空调建议.空调建议 从空调配置情况来看，分户式中央空调占据了市场主流，到达47%，而中央空调的运用只出如今一些中高端写字楼中，在选择空调配置方式的时，应充分思索企业的办公本钱，低能耗、低能耗逐渐成为写字楼市场的选择点之一。市场工程空调采用情况分析项目名称空调情况项目名称空调情况月湖银座分户式中央空调广博国贸中心分户式中央空调都市仁和普通空调东方商务中心普通空调世贸中心普通空调万隆国

8、际分户式中央空调名汇国际分户式中央空调麒麟大厦分户式中央空调新洲银座分户式中央空调和邦大厦普通空调恒隆中心分户式中央空调奥丽赛前程分户式中央空调分户式中央空调 47%普通空调 34%中央空调 19%.商务配套建议：餐厅 根本思索设置在写字楼三层，相比较设置于建筑物楼层中部，将适当添加写字楼内部通行的忙碌度，但出卖较高楼层的办公空间，能获取比较大的利润空间。 工程内部将聚集的办公人群数量=工程总建筑面积/宁波市场人均办公面积，大致在2000人左右，按照人均就餐面积1.2平方米，就餐时间四班倒，那么需求就餐空间在600平方米，厨房等操作空间面积普通为营业面积的50%左右，那么整个餐厅面积为900-

9、1000平方米左右。 根据实践的餐厅面积需求，再思索工程的规范层设计及外部自然环境资源，建议餐厅设计在三楼北侧部分。 该餐厅主要满足的为内部员工办公时间就餐需求，根本不思索对外营业。.商务配套建议：餐厅 设置思索：思索到周边有关配套不成熟以及员工外面就餐卫生和价钱问题，处理办公楼员工的就餐是市场比较关注的配套。 运营及产权：、方案一：算作公摊会影响到得房率，专业餐饮公司运营或者物业运营；、方案二：开发商持有，专业餐饮公司运营或者物业运营；、方案三：独立产权销售；、建议方案：开发商持有或者整体出卖或者招租，不要算入公摊，会对得房率影响较大。 面积：面积约1000平米；位置在北侧可以看到公园景观。

10、 位置：、第3层：优点低楼层办公销售价钱较低；上下水等管道对其他楼层影响小；缺陷办公人员就餐间隔较长；、中间层：优点经过此功能层到达区隔大型品牌企业和中小企业的目的；餐厅景观视野更加好；就餐间隔上下适中；缺陷中间层销售价钱会高于第3层，从单纯售价角度看不经济；假设强调本楼层的区隔作用，也会在觉得上降低餐厅层以下楼层的心思价值，同时大客户的数量目前尚不可知，实践销售后的楼层客户分布尚无法预知。3、建议：设置于第3层。.商务配套建议：咖啡厅、茶吧 设置思索：思索到商务洽谈、会客、休憩的需求和一定程度上提升办公楼的档次。 运营及产权：、方案一：算作公摊会影响到得房率，专业餐饮公司运营或者物业运营；、

11、方案二：开发商持有，专业餐饮公司运营或者物业运营；、方案三：独立产权销售；、建议方案：思索到咖啡厅主要为办公楼配套，运营效益能够会比较普通，建议寻觅适宜的运营公司；假设没有适宜的运营公司，可以算作开发商的资产，由物业公司运营，开发商收取一定的相当于租金的利润收入。 面积：面积200-300平米；装修较为高档，表达高质量的商务气氛。 位置：1、第3层：与餐厅同一楼层，配套功能可以一致；但是，由于隐藏在办公楼内，根本只能思索对内运营，除非构成普遍认可的比较有特征的咖啡厅；2、底层大堂或底部商业二层：对大堂良好气氛的构成起了一定作用，类似酒店大堂觉得，提升写字楼档次，防止很多办公楼大堂的冷清空阔局面

12、；更利于对外运营，利于咖啡厅人气的提升和运营业绩的保证，利于招商引入和销售；3、建议：设置于底层大堂或底部商业二层。. 设置思索：思索到公司大型会议的空间需求和一定程度上提升办公楼档次的需求，建议配置一定的会议空间；多功能厅作为大型会议中心，如召开公司年会、产品阐明会、招标会等，需求的空间较大，各类设备齐全先进，会场装修档次较高，表达企业的品牌，同时也提升了办公楼的档次，因此建议在本案中设置；中小型会议室可有多个，在奥克斯集团本人运用的楼层内设置，同时兼作对外会议出租运用，充分提高资源利用率； 功能：会议室为中高档写字楼普遍的配置；满足部分企业中型会议的要求，小型会议很多在公司内部可以处理，大

13、型高规格会议可以租用外部酒店多功能厅，而中型会议可以租用办公楼内部会议室，方便适用；有关配套的完善利于在市场竞争中添加卖点。 面积：大会议室设置一个，面积在250-300平方米左右；中小会议室设置一个，面积在80-100平方米左右； 装修：到达拥有投影仪、音响设备大会议室、网络接口等根本功能要求；装修较为高档，表达高质量的商务气氛，利用高规格会议的运用； 位置：1、第3层：建议中小会议室设置于第3层，与餐厅同一楼层，配套功能可以一致；2、第20-26层：思索到为奥克斯集团本人运用，兼作其他公司的会议租赁需求。商务配套建议：会议室多功能厅.商务配套建议：会议室多功能厅 运营及产权：1、方案一：算

14、作公摊降低得房率，物业管理；2、方案二：开发商持有，后续可添加一定的租金收益；3、建议方案：开发商持有，自营。思索到奥克斯集团的办公会议需求，因此在作为奥克斯集团本身的会议室的同时，可兼作对外的租赁需求，更利于的资源的优化运用。.商务配套建议：健身房等休闲设备 设置思索：思索到办公人员的日常锻炼休闲需求和一定程度上提升办公楼的档次，需求配置一定的休闲文娱配套；新出现的写字楼如新洲银座、广博国贸中心等均具有一定的健身休闲配套，如健身房、乒乓房等。 运营及产权：销售、租赁、合营。销售或租赁给专业公司，或与之合营。思索到健身房主要为办公楼配套，运营效益能够会比较普通，假设没有适宜的运营公司，可以作为

15、开发商的资产，利用发放会员卡兼作对办公楼内的人员开放，思索到非专业运营，可提供一定的专业健身器材和乒乓桌、台球桌，休闲空间装修拥有较好的品味即可，注重气氛的营造，同时也作为开发商本人的员工文娱空间； 面积：面积200-300平米；装修较为高档，表达高质量的商务气氛； 位置：1、第3层：与餐厅同一楼层，配套功能可以一致；2、第20-26层：假设思索本人留用，兼作员工的活动休闲配套，可以设置在奥克斯集团公用楼层内，便于本人员工的运用，同时也可对办公楼内员工开放，收取一定的费用。.商务配套建议：茶水间、卫生间等 茶水间：建议于会议室层、餐厅层的配套层设置，其他层可不用设置； 卫生间：宁波写字楼市场中

16、大多工程都没有设置独立卫生间，思索到上下管道的影响、分割单元大小不一的影响以及客户对此不是很关注等要素；建议不用设置独立卫生间，仅设置公共卫生间即可。. 配套部分产权建议开发商持有，除了会议室、健身房需开发商担任直接纳理外，其他配套如餐厅、咖啡厅等尽量尽量销售或者招租以实现经济收益，或者由物业进展一致管理和运营。 以上建议的配套功能某些能够实践运用频率较低如健身房，但是从对多个案场销售专案的访谈和有关客户的访谈中可以看出，客户最在意的是价钱，其次为地段，假设二者一样，那么有关其他细节便会成为左右购买的决议要素，如层高、得房率、大堂挑高、空调、电梯、入住企业层次，直至有关配套如健身房、咖啡厅、餐

17、厅、多功能厅、会议室等，由于这些代表了写字楼的一定档次。市场客观存在的现实是：客户调研中90%以上的人会赞成比较齐全的配套，但是实践运用中能够90%的客户不会运用这些配套，如健身房。但在目前同区域的同质化的办公楼竞争中，有关的细节卖点也会成为吸引客户的重要一环。当然工程的整体宣传、销售等手法也是非常重要的。 配套部分客户比较关注是餐厅和会议室；咖啡厅作为商务人士洽谈、会客的重要地点对于提升办公楼档次和提供一定的会客空间也是必需的；商务配套建议总结.规范层面积分割建议 建筑物四层及以上空间为办公区域，其中四到二十层为对外销售部分，二十层以上部分为奥克斯集团内部自用部分； 思索到不同客户对于写字楼

18、面积区间的需求有比较大的差别及为了坚持写字楼具有比较良好的质量感，在不同楼层的普通销售面积分割上遵照低楼层中小面积分割、中间部分及往上部分中大面积分割；奥克斯集团自用部分，根据实践情况需求，再进展相关面积分割； 在规范层面积分割时，普通具有良好视野及外部景观环境的部分进展较大面积分割，资源相对较差的部分进展小面积分割，预留充足的空间能进展销售单元的合并出卖。 根据实践情况的需求，根本思索为十四层及以下部分办公面积为中小分割出卖，十五层到二十层部分为大面积分割四分之一到整层销售； 分割单元面积：根底面积-创智型公司50-100平米，较低楼层，约25%；主力面积-生长型公司100-150平米，中层

19、楼层，约50%；补充面积-领袖型公司150-200平米，较高楼层，约25%。以控制面积来适当控制总价和风险，大面积需求可由小面积合并来实现，同时经过提高得房率，提高性价比。.规范层面积分割建议 从上图可以看到，效力业的平均运用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均运用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均运用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150200平方米之间，这对本工程写字楼确定根本分隔单位具有较大的参考意义。不同行业整体运用面积及员工规模1819121816101

20、8023816017013421002468101214161820外贸业效力业美容/咨询IT业机械/电子建筑装饰/设计050100150200250公司人数实践面积物流/货贷.规范层面积分割建议2.78%2.78%5.56%11.11%13.89%16.67%47.22%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%50以下50-8080-110110-150150-200200-500500以上分割单元面积 写字楼面积分割主要集中在50-150平方米，这包括两种面积区间，一种为50-80平方米，另一种为110

21、-130平方米，能自在组合构成市场主流需求面积区间160-210平方米。市场工程规范层分割情况项目名称分割情况（）项目名称分割情况（）华联写字楼32-132都市仁和中心145-160中农信大厦39-80新天地期120国际会展中心130-165外滩大厦100-120东海曙光64-159华宏国际中心150-170波特曼中心90-300新城国际100-200万特商务中心80-100丽园尚都200-300新洲银座180 以上广博国贸中心80-200.规范层面积分割建议可思索部分空中花园设计。可思索部分空中花园设计。 根据设计方面的技术要求，现根本柱距为8.1米； 北侧根本分割为8.1*16.2-2.4

22、/70%=112.5平米；东西边套位置较好，面积可适当放大，假设因满足开门要求需加长走道，能全部做到按根本柱网分割尽量按根本柱网分割，以做到单位分割面积的减小； 走道以环绕中庭走道为主，凸显中庭空间的卖点； 中庭东西两侧的挑控部分部分可适当设计部分空中花园，以契合工程MOHO式办公理念“所要求的生态商务“支撑点，并结合鄞州公园构成工程亮点之一。 挑空式中庭部分可设计成空中花园，作为室内景观或者公共休闲区域，在保证内部中庭上下畅通的同时，防止过于空阔，同时又添加了景观亮点，做到外有景观公园，内有中庭花园，符合现今花园生态办公的流行趋势，同时，更重要的是可以作为MOHO式办公“的生态商务支撑点；

23、假设计算面积，建议在坚持中庭通透性的同时，尽量多做一些空中花园，尺度可适当放大；假设计算面积，建议减少空中花园的数量，但是保管空中花园的设计概念。.规范层面积分割建议总结20-26层奥克斯集团总部：250-300平方米大型会议室多功能厅、或设置200-300平方米健身房等休闲文娱设备。4-19层对外出卖楼层：根底面积-创智型公司50-100平米，较低楼层，约25%；主力面积-生长型公司100-150平米，中层楼层，约50%；补充面积-领袖型公司150-200平米，较高楼层，约25%。大面积需求可由小面积合并来实现。高中低楼层面积的配备需同时兼顾面积实践分隔的方案的可行性和位置。底层大堂：前台接

24、待，兼做商务中心，具备打印、复印、上网、票务等商务功能，由物业公司担任。底商2层：出租/出卖商业、200-300平方米的咖啡厅、茶吧。第3层：1000平方米餐厅、80-100平方米中小型会议室；或添加200-300平方米健身房等休闲文娱设备。 以4-19层各面积分割段的比例进展控制分割方案； 以中小面积为根本分割单位，在提出MOHO式办公理念“的根底上，适当添加面积段较小的房源数量，可以像泛亚国际分割小面积区间吸引了更多中小型企业客户； 大面积需求可合并运用，从而有效控制风险，由小合大易，由大分小难。.智能化配置建议.5A智能化建议 在目前市场竞争日趋猛烈的情势下，5A智能化曾经成为越来越多高

25、档写字楼工程的必然选择，5A智能化系统代表着目前最为先进的写字楼智能化程度。经过5A智能化系统在写字楼里的实施，入驻企业可以将各类高科技产品与建筑有机集合，从而实现大厦水、电、空调等设备和消防、安保的监测和控制。同时，经过数据的高速通讯接入，使大厦内办公的企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，实现企业的办公自动化，大大提高企业的办公效率和实现与世界接轨。 建议本工程采用5A写字楼智能化规范； 5A智能化包括：办公智能化体系OA 、楼宇自动化系统BA、通讯智能化系统CA 、消防智能化系统FA 、安保智能化系统SA 。 .办公智能化系统0A建议 办公智能化吸引OA是指以物业管理、公用信息效力、智能卡管理、商场管理为主的运用软件系统。包括了计算机网络、会议中心等系统等。 建议预留OA电力负荷50VA/M2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽。 .楼宇智能化系统BA建议 楼宇智能化系统BA，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电