黄石房地产市场调研报告课件

1、2013.3.15 李扬黄石房地产市场调查报告Part 1 区域印象Part 3 房地产板块分析黄石城市定位 黄石空间布局黄石城市功能分区 区域小结板块市场划分 板块市场界定 区域项目分析 房地产各区市场信息对比 小结Part 2 市场分析宏观市场简析 房地产市场简析 客户分析 市场小结黄石城市定位位于湖北省东南部，江南长江中游沿岸。是华中地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，总人口260万，其中常住人口243万。城市职能：1.长江中游矿冶文化旅游名城.2.黄石市是长江中游重要的工业基地之一，鄂东地区的中心城市。3.源于古代对矿产资源的开发，兴旺于近代钢铁工业的发展。 4.开

2、放创新、和谐发展的生态宜居城市。 黄石空间布局规划城镇空间布局结构为：“一主、一副、三横三纵”，即以黄石城市地区为中心，阳新县副中心，以106国道、梅溪线、黄富线交通线为纵轴，以铁贺线、大金线及界浮线交通线为横轴，形成市域城镇空间网络结构城镇发展轴：根据区域经济一体化趋势,结合黄石及大冶城区空间地域特点，落实两城市原总体规划确定的空间发展构想，实施黄石大冶城市对接战略城镇建设目标：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。黄石市功能分区产业功能分区分为六个区：1、沿江综合区：以冶金、建材、机械、轻

3、工、纺织、服装为主的工业密集区，全市第三产业的集中分布区。2、中北部矿带区:黄石市有色金属、黑色金属、稀有金属及非金属矿集中开采和加工区。3、 西部立体农业区：黄石市农、林、牧、特产区。4、北部渔粮区：黄石市主要的水产养殖区和粮食生产基地。5、富河综合农业区：是以粮、棉、油生产为主，农业、渔业并举的种植业、养殖业和林业综合发展区6、南部山丘农林区：是以粮为主、农林并举，竹木制品加工为特色的农林区。黄石城市空间结构小结黄石港区：黄石较老城区，商业多，年度久远的老房比较多，人口密集。开发楼盘集中在花湖大道一带或靠近大桥附近，周边配套设施完善，交通便利。靠近鄂州，武汉，蕲春，黄冈等地，属黄石交通要道

4、。西塞山区：重工业城区，冶钢、机械企业集中城区。大部分为年代久远的楼房，已经开放楼盘较少。团城山区：最晚开发城区，市政行政单位居多，新开发区域，配套设施完善，地理位置位于大冶，阳新，黄石中心地段。连接城市中心和周边城乡最主要要道。已开发楼盘最多区域，整体价格较高。 花湖区：离市区最远的地区，属于鄂州行政地段，因为地理位置偏远，价格整体偏低，大量低价楼盘集中地区。目前发展方向：以建设现代生态城市为目标，实施可持续发展战略，将黄石市建设成为生态环境优越，城市空间与自然山水高度融合，滨江环山抱湖特色鲜明的山水园林城市。采用开敞、分散的中心组团式布局形态，黄石城区和大冶城区相向对接发展，形成南北向的生

5、活发展轴线和东西向的生产发展轴线，组成“十”字型功能骨架。Part 2 市场分析宏观市场简析 房地产市场简析 客户分析 市场小结宏观市场简析 2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项 加强房地产市场调控的政策措施. 黄石GDP稳步上涨，代表刚性需求量必然稳步上涨，2012年黄石常住人口243万. 据新浪乐居黄石数据显示，3月，黄石将迎来2013年的第一波新房源上市小高潮，全市预计有多个个项目开盘或加推。航宇香格里拉、上上坊、御景庄园、扬子玉龙湾、大桥一品园等等。 受二手房税收的影响，一部分投资投机性需求也会退出新房市场，预计短期内黄

6、石市延续2012年的市场成交量下显示上涨趋势。不过，从中长期来看二手房市 场转移到新房市场的购房者也将增多，再次带动新房市场交易量涨。黄石2008年-2012年GDP稳步上涨，排名湖北前5位房地产市场简析“新国五条”细则出台首周，新房市场在近期则略显“低调”。房地产市场简析黄石港区成交面积5547平方，成交套数42套，成交均价4904元/团成山经济开发区成交面积为13052平米，成交套数112套，成交价格4639元/西塞山区成交面积为1201平米，成交套数9套，成交均价4239元/黄石港板块当地客户为主 中高档客户主要是企业管理层、政府工作人员以及私营业主。 西塞山板块本地客户占据70%80不

7、等，主要为传统老城区居民。团城山区板块市区高房价溢出人群为主，投资客较少。代表区域花湖 当地及周边城区客户为主 黄石房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口客户认知花湖板块外来人口比较集中居住地，黄石本地工薪阶层较多房地产市场小结整体市场供应饱和，市场存量大，竞争激烈受国五新政出台，近期市场价格上涨平缓黄石整体贫富差距大，市场价格根据不同地区悬殊大Part 3 房地产板块分析板块市场划分 板块市场界定 区域项目分析 房地产各区市场信息对比 小结房地产市场板块分析板块市场划分划分原则：依照客源导入情况及区域发展差异将整体市场划分为四大板块团城山 价格基础：4500-6200元/平

8、方米黄石港 价格基础：4200-6000元/平方米市内 价格基础：5000-6500元/平方米花湖 价格基础：2000-4000元/平方米 因可开发土地较少愿意， 市区中心开发楼盘较少，代表楼盘有瑞丰园 板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有宏维星都，银河湾，天域名流，城上城，新西兰国际花园等 板块楼盘位居磁湖周边，风景秀丽，临近市区代表楼盘有黄石公园，仁智山水，宝石名都，三江共和城，一品园 配套主要以社区商业为主，大多数配套在规划中，该板块距离市中心距离相对较远，地段位置处于黄石行政政法单位集中地段，具有一定优势，未来发展前景可观团城山板块特征扬子玉龙湾龙湾一品宏维

9、星都新西兰国际银河湾黄石港板块特征 成熟商业区，属于市中心地段，交通，配套设施完善，但人口密度大。沿湖圈风景较好。大桥一品园三江共和城水云馨菀 盘龙湾江泰春岸西塞山板块特征 属于老城区，钢铁，冶金单位居多，人口密集，设施配套完善，距离市中心近。开发楼盘较少。鑫宝磁湖南郡花园广场花湖板块特征 低端楼盘集中板块，开发时间较长，配套设施完善，距离市中心比较远，位置处于黄石边境，开发用地归属鄂州。黄石本地楼盘价格整体最低板块。人信假日威尼斯航宇香格里拉中央美地团城山区域项目分析名称宏维星都调研时间2013.03地址团城山广州路7号（黄石二中南30米）均价5000开发商黄石市宏维置业有限公司物业费用11

10、.2元代理商黄石市宏维置业有限公司住宅类型高层，小高层占地面积137065平方米在售总套数商品房2栋建筑面积405700平方米户型面积87，93，127，139容积率3.5户型构成2室2厅，3室2厅绿化率34.8%目前主推户型93127建筑风格欧陆风情销售状况已开盘开盘时间2012.3.17交房时间2013.10促销活动 3月购房优惠140元/平方米联系电话优势：品牌大，社区配套齐全，地理位 置周边学校多，楼层间隔较大， 户型设计理想。劣势：地理位置较偏，离市区较远，物 业管理费高，停车费高，周边配套设施还在规划中团城山区域项目分析名称玉龙湾调研时间2013.03地址团城山桂林北路（海关对面）

11、均价5800开发商黄石扬子房地产开发有限公司物业费用1元/代理商中鼎地产住宅类型高层，别墅，商铺占地面积200405平方米在售总套数商品房2栋建筑面积60738平方米户型面积86、136、138容积率3.2户型构成2房2厅、3房2厅绿化率35%目前主推户型89130建筑风格现代风格销售状况已开盘开盘时间2012.4交房时间2013.12促销活动 无联系电话6378888/6378999优势：交通便利，临近人民广场，市政府。周边配套设施齐全，小 区规划设施较多.劣势：小区建设楼盘间距较小，道路窄小。楼盘后部小山和楼面相隔 较近。团城山区域项目分析名称龙湾一品调研时间2013.03地址团城山广州路

12、与白马路交汇处（黄石职业技术学院旁均价4900开发商黄石市腾龙房地产开发有限公司物业费用1元/代理商黄石市腾龙房地产开发有限公司住宅类型高层，多层，商铺占地面积46080.25平方米在售总套数商品房2栋建筑面积287993平方米户型面积89、133、160容积率3.46户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率36.5%目前主推户型89130建筑风格中式花园销售状况已开盘开盘时间2011.12交房时间现房促销活动 贷款9.8折联系电话3086888/3068666优势：小区配套设施全部建成，绿化 景观楼亭，池塘，流水景观完 善。劣势：地理位置较偏远，公交车目前 比较少，周边配置超市，银行 等没

13、有完全建成，小区格局设 计不理想，通风，照明考虑欠 缺。团城山区域项目分析名称银河湾调研时间2013.03地址黄石团城山广州路与白马路交汇处均价5200开发商黄石市嘉泰置业有限公司物业费用1.3元/代理商住宅类型13栋高层，18栋多层，17栋别墅占地面积102630平方米在售总套数商品房2栋建筑面积287993平方米户型面积92、137、180容积率2.57户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率35%目前主推户型92137建筑风格东南亚度假风销售状况已开盘开盘时间2013.5交房时间预计2014年1月促销活动 贷款9.9折，全款9.8折联系电话6363888/6363999优势：小区规模大

14、、紧邻湿地公园、小区门，窗， 电梯，采用高档产品。劣势：周边居住环境未成气候，配套设施不完善， 公交线路少。位置较偏远团城山区域项目分析名称新西南国际花园调研时间2013.03地址团城山发展大道333号均价4200开发商黄石市美尔雅房地产开发有限公司物业费用1元-1.2元/代理商武汉斓域住宅类型24栋高层、14栋多层、60栋别墅占地面积565.49亩在售总套数现推出商品房2栋建筑面积100万方户型面积96.27、109.25、131.5容积率2.65户型构成2房2厅、3房2厅绿化率36%目前主推户型97133建筑风格欧式风格销售状况已开盘开盘时间2012.9交房时间预计2013年8月促销活动

15、预付1万定金抵5万联系电话6375888/6201666优势：临近轻轨，升值潜力高。紧邻黄石下陆，大冶， 市区三大中心地段。劣势：处交通十字路口，属于郊区地段，大货车多， 灰尘较多，空气质量不好。周边生活配套不够完 善。目前公交车路过较少。临近加油站，有一定 的安全隐患团城山区域项目分析名称城上城调研时间2013.03地址桂林南路与新区四路的交汇处均价5600开发商黄石裕丰房地产开发有限公司物业费用1元代理商雅鲁藏布房地产策划公司住宅类型高层占地面积16750在售总套数商品房2栋建筑面积100028户型面积85，98，120，130，137容积率5.21户型构成2房2厅、3房2厅绿化率39.5

16、1%目前主推户型98，120，130，建筑风格弧形，现代风格销售状况80%开盘时间2011.12交房时间现房促销活动 联系电话优势：周边临近人民广场，市政府，中国银行，黄石二中。 交通便利，配套设施齐全，现房入住。劣势：小区面积小，绿化设施较少，钉子路口，来往车辆 比较多，容积率大团城山区域项目分析名称和润景城调研时间2013.03地址团城山开发区杭州西路159-8号均价5500开发商黄石市万维置业有限公司物业费用1元代理商湖北盛天房地产有限公司住宅类型高层占地面积4434.13在售总套数商品房2栋建筑面积26538.25户型面积95.7，102.8，129，146容积率5.98户型构成2房2

17、厅、3房2厅绿化率31.1%目前主推户型95.6，120，139，建筑风格现代风格销售状况80%开盘时间2012.10交房时间2014.1促销活动 贷款9.9折，全款9.8折联系电话 6358686优势：户型好，周边配套设施成熟，配套设施齐全，生活 方便，交通便利。劣势：小区面积小，绿化设施少，容积率大。团城山区域项目分析名称黄石公园调研时间2013.03地址磁湖路41号均价5500开发商中冶置业物业费用1.2元代理商丰汇时代住宅类型高层，洋房，别墅占地面积274748.43在售总套数2栋高层，洋房建筑面积37421户型面积94。96，103104，107，120140容积率1.74户型构成一

18、居80-90平米 二居90-110平米绿化率42%目前主推户型96.，104。107建筑风格西班牙风情销售状况70%开盘时间2010.7交房时间现房促销活动 贷款优惠5000，一次付款优惠10000联系电话6582277/6582999优势：地理位置处于三大城区中间，背山面水，风景好， 小区配置9年义务教育，品牌优势，容积率低，绿 化面积大劣势：周边配套设施不完善，户型缺失三房，户型选择较少。黄石港区域项目分析名称坤宝宝石名都调研时间2013.03地址延安路21-22号均价5600开发商黄石坤宝房地产开发有限公司物业费用0.5元/月/平方米（多层），1元/月/平方米（电梯）代理商住宅类型多层，

19、小高层占地面积25347.38在售总套数商品房2栋建筑面积66647户型面积85，72，101，125，,114,100容积率2.7户型构成2房1厅，2房2厅、3房2厅绿化率25%目前主推户型85，101，100，建筑风格简约现代销售状况80%开盘时间2009.4交房时间现房促销活动 无联系电话6525678 /6525188优势：地理位置离市中心近，周边配套设施齐全劣势：楼板在马路旁边，来往车辆较多，本小区配套设施少，绿化少 黄石港区域项目分析名称江天金水湾调研时间2013.03地址花湖大道13号均价5200开发商湖北信和房地产开发有限公司物业费用1元/月/平方米代理商黄石市中鼎地产投资顾问

20、有限公住宅类型多层、小高层、高层占地面积58961在售总套数商品房2栋建筑面积117739户型面积91、128、139容积率2户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率35.9%目前主推户型91、128、139建筑风格园林销售状况未知开盘时间2013.6交房时间2013.12促销活动 无联系电话6537333/6541222优势：地理位置离市中心近，周边配套设施齐全，户型多样。劣势：楼板在马路旁边，来往大货车车辆较多， 黄石港区域项目分析名称三江黄石共和城调研时间2013.03地址黄石花湖大道66号均价4500开发商黄石三江房地产开发有限公司物业费用1元代理商武汉雅鲁藏布房地产住宅类型高层,小

21、高层占地面积25万平方米在售总套数1栋高层，1栋多层建筑面积70万平方米户型面积88.27、97、100.5,127容积率2.81户型构成2房2厅、3房2厅绿化率34%目前主推户型97，100.5建筑风格欧式销售状况60%开盘时间2012.11交房时间2013.12促销活动 无联系电话6512666/ 6510555优势：小区面积大，户型多样，小区绿化好，品牌效应好。劣势：地位位置稍偏，楼盘地点在路边，属于黄石郊区位置，过路 大货车多，空气质量不理想。黄石港区域项目分析名称水云馨苑调研时间2012.3地址黄石港区盘龙山均价4900开发商中卫地产物业费用1元代理商武汉雅鲁藏布房地产住宅类型高层占

22、地面积8011在售总套数2栋高层建筑面积31892户型面积88、98、129，102容积率3.4户型构成2房2厅、3房2厅、绿化率28%目前主推户型98，102建筑风格现代，新古典销售状况还未开始销售开盘时间2013.1交房时间2014.10促销活动 无联系电话优势：周边临近党校，青山湖公园，离市区距离近。交通便利， 配套设 施完善劣势：低层楼盘处于山间，无阳光照射，小区本身配套设施缺 失，绿化少。黄石港区域项目分析名称江泰春岸调研时间2013.3地址鄂黄路67号均价3880开发商美尔雅卓锋置业物业费用1元代理商渡边地产住宅类型高层占地面积104000在售总套数600000建筑面积600000

23、户型面积96，129，133容积率5.2户型构成2房2厅、3房2厅绿化率25%目前主推户型96建筑风格现代时尚销售状况未开始销售开盘时间2013.6交房时间2014.促销活动 认筹1万低2万联系电话64809996246868优势：沿江风景好，开发商品牌大.劣势：地理位置偏远，周边私房较多，影响楼盘档次，配套 设施还在规划中，交通不便利。小区刚开发，需要较 长时间成熟。黄石港区域项目分析名称香槟映像调研时间2013.3地址花湖大道68号均价3700开发商湖北正阳置业有限公司物业费用1元代理商住宅类型多层，高层占地面积15512.08在售总套数2栋高层建筑面积48779户型面积88,96，113

24、容积率3.8户型构成2房2厅、3房2厅绿化率30%目前主推户型88,113建筑风格古典销售状况40%开盘时间2011.6交房时间2013.6促销活动 99折联系电话6323388/6323355优势：地理位置周边配套设施完善，交通便利，离市中心近， 价格低， 户型较好劣势：小区小，绿化设施少，周边风景不好，楼盘位置路边， 空气质量不好，路过车辆多黄石港区域项目分析名称大桥一品园调研时间2013.3地址迎宾大道均价4700开发商黄石大桥房地产开发有限公司物业费用1元代理商未知住宅类型高层，多层，洋房占地面积114235在售总套数高层，洋房建筑面积410959户型面积98.7，105.8，139容

25、积率2.9户型构成2房2厅、3房2厅绿化率50%目前主推户型98.7，105.8建筑风格现代，简约销售状况80%开盘时间2012.10交房时间2014促销活动 无联系电话-6396666 6268999 6515888优势：小区采用地暖中央空调。户型多样，南北通透，小区 绿化面积大，施行人车分流路线，离市区较近。劣势：低层临近马路，噪音大，空气差，周边风景不好，楼 盘位置处于高速和黄石大桥中间，路过大货车多， 空 气质量不好，路过车辆多。西塞山区域项目分析名称磁湖南郡调研时间2013.3地址西塞山区沿湖路496号均价3200开发商黄石鑫宝置业发展有限公司物业费用1元代理商未知住宅类型高层,多层

26、占地面积15万平方米在售总套数2栋高层建筑面积未知户型面积59，93，88，105,126容积率3.8户型构成2室2厅，3室2厅绿化率25%目前主推户型93，88，105建筑风格欧式销售状况未知开盘时间暂定交房时间2014促销活动 无联系电话优势：楼盘处于老社团，周边交通，配套完善，高层可观 湖景，价格低廉。劣势：楼盘开发较晚，小区配套还在规划，绿化设施少， 周边外来人员多，影响居住档次西塞山区域项目分析名称花园广场调研时间2013.3地址西塞山区沿湖路888号均价4800开发商湖北康佰利物业服务有限公司 物业费用1元代理商未知住宅类型高层,多层,商铺占地面积130000在售总套数高层，商铺建

27、筑面积28681户型面积91、128、139容积率3.9户型构成2房2厅、3房2厅、4房2厅绿化率30.5%目前主推户型91、128建筑风格西式风格销售状况60%开盘时间2012.6交房时间2013.6促销活动 无联系电话3062666(住)6488888(商)优势：楼盘靠近江边，高层风景好， 楼下临近上窑批发市场，生 活设施完善，交通便利。劣势：位于钉子路口，来往车辆多， 临街商铺多，来往人群多，社 区安全有所影响。花湖区域项目分析名称假日威尼斯调研时间2013.3地址花湖畔武黄城铁花湖站正对面均价3600开发商湖北人信房地产开发有限公司物业费用1.1元代理商未知住宅类型别墅、洋房，小高层，

28、高层占地面积140000在售总套数小高层建筑面积70789户型面积二居88-91三居106-113容积率0.55户型构成2房2厅。3房2厅绿化率42%目前主推户型88，91，106建筑风格欧式销售状况40%开盘时间2010.4交房时间2013.12促销活动 筹立省10000元联系电话优势：楼盘处于花湖较早开发楼盘，周边配套完善， 占地面积大价格低廉。劣势：离市区较远，周边外来人口较多，房产属于 鄂州行政管辖区。花湖区域项目分析名称香格里拉调研时间2013.3地址湖北武黄高速黄石出口东300米均价4000开发商中国航宇控股集团湖北航宇置业发展有限公司物业费用0.5-1元代理商未知住宅类型别墅、洋

29、房，小高层，高层占地面积550000在售总套数小高层，高层建筑面积520260户型面积90-124平米容积率0.9户型构成2房2厅。3房2厅绿化率50%目前主推户型90-100平米建筑风格现代销售状况20%开盘时间2013.3交房时间2013.12促销活动 无联系电话优势：楼盘处于花湖路口，时较早开发楼盘，小区设施成熟。 户型多样。劣势：离市内元，交通不方便，临近高速公路，来往车辆多， 房产属于鄂州。花湖区域项目分析名称中央美的调研时间2013.3地址花湖振兴大道168号均价3500开发商湖北春锦房地产开发有限公物业费用0.5-1元代理商未知住宅类型多层/花园洋房占地面积179820在售总套数

30、多层建筑面积270000户型面积83.72-160.97平方米容积率1.5户型构成2房2厅。3房2厅绿化率38%目前主推户型83平米，100平米建筑风格后现代简约销售状况20开盘时间2013.2交房时间2014.7促销活动 总价少2万联系电话优势：花湖地区三大板块之一，小区占地大，多层为主， 小区绿化成熟。劣势：离市区较远，周边外来人口较多，房产属于鄂州 行政管辖区。团城山板块块楼盘基本比对名称地址开发商开盘时间销售状况交房时间住宅类型户型面积户型构成宏维星都团城山广州路7号黄石市宏维置业有限公司2012.390%2013.8高层,小高层87，93，127，1392室2厅，3室2厅龙湾一品团城

31、山广州路与白马路交汇处黄石市腾龙房地产开发有限公司2011.1260%现房高层,多层,商铺89、133、1602房2厅、3房2厅、4房2厅新西兰国际团城山发展大道333号黄石市美尔雅房地产开发有限公司2012.920%2013.8高层,多层,别墅96.27、109.25、131.52房2厅、3房2厅玉龙湾团城山桂林北路黄石扬子房地产开发有限公司2012.470%2013.12高层,别墅,商铺86、136、1382房2厅、3房2厅银河湾团城山广州路与白马路交汇处黄石市嘉泰置业有限公司2013.530%2014.1高层,多层,别墅92、137、1802房2厅、3房2厅、4房2厅城上城团城山桂林南路

32、与新区四路的交汇处黄石裕丰房地产开发有限公司2011.1280%现房高层85，98，120，130，1372房2厅、3房2厅和润景城团城山开发区杭州西路159-8号黄石市万维置业有限公司2012.1090%2013.8高层95.7，102.8，129，1462房2厅、3房2厅团城山块楼盘基本信息比对宏维星都龙湾一品新西兰国际玉龙湾银河湾城上城和润景城均价5000490042005800520056005500容积率3.53.463.33.22.573.45.98绿化率34.8%36.5%32%35%35%33%31%建筑面积4057004608020040528799310002826538.

33、25占地面积1370652200037000060738103630167504434.13黄石港块楼盘基本信息比对名称地址开发商开盘时间销售状况交房时间住宅类型户型面积户型构成坤宝宝石名城延安路21-22号黄石坤宝房地产开发有限公司2009.490%现房高层,多层87，93，127，1392室2厅，3室2厅江天金水湾花湖大道13号湖北信和房地产开发有限公司2013.62013.12高层,多层,商铺91、128、1392房2厅、3房2厅、4房2厅三江黄石共和城黄石花湖大道66号黄石三江房地产开发有限公司2012.1170%2013.10高层,小高层88.27、97、100.5,1272房2厅、3房2厅水云馨苑黄石港区盘龙山中卫地产2013.92014.10高层,88、98、129，1022房2厅、3房2厅、江泰春岸鄂黄路67号美尔雅卓锋置业2013.62014.高层96，129，1332房2厅、3房2厅香槟映像花湖大道68号湖北正阳置业有限公司2011.640%2013.6多层，高层88,96，1132房2厅、3房2厅大