房屋质量问题鉴定与渗水问题处理1ppt课件

1、房屋质量问题鉴定与渗水问题处置.目录 房屋质量问题渗水问题处置.目录 房屋质量问题渗水问题处置.房屋质量问题房屋质量问题不断是困扰物业管理的主要问题，房屋质量问题所产生的质量问题是物业无法处理的，需求借助地产公司的支持。对于住房质量缺陷的维修责任，我国有关法律法规中有明确规定-由开发建立单位担任。 第三十一条规定：建立单位该当按照国家规定的保修期限和保修范围，承当物业的保修责任。.房屋质量问题. 表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大 风中摆动;因构造不完善，部分或全部承重体系承载力不够， 导致楼体有部分工或全部坍塌隐患。1、楼体不稳定. 包括墙

2、体裂痕及楼板裂痕。裂痕分为强度裂痕、 沉降裂痕、温度裂痕、变形裂痕，产生的缘由有资料强度不 够，构造、墙体受力不均、抗拉、抗挤压强度缺乏，楼体不均匀沉降，建筑资料质次，砌成后枯燥不充分等。2、 裂痕. 由于防水不完善，防水资料质量不过关等缘由导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的程度渗漏，以及向楼下的垂直渗漏、垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响运用人的正 常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。 3、渗漏.墙体内部各砌块、层面之间衔接 不好，在压力、温差等作用下构成中空，致使墙体整体抗压 才干降低，外表粉刷层易于零落。有时在没有构成粉鼓的情 况下，

3、由于墙外表粉刷资料质次，粉刷工艺不合要求，也会 呵斥墙皮大面积零落。4、墙体空，墙皮零落. 住宅楼内户与户之间、户内各厅 室之间隔断墙有楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的 要求;屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、 隔热的要求。上述景象产生缘由在于墙体、屋面隔音、隔热 资料厚度不够，资料质次，或者施工工艺不合要求。5、隔音、隔热效果差. 有的门窗自安装上开场，有 的在运用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形 的问题，严重者起不到隔断视野、挡风遮雨的效果，有的无 法封锁、开启。产生上述问题的缘由在于选用资料质量不好，木材枯燥程度不够，或在安装后遭到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质

4、量问题普通危害性不大，只需部分修整或交换即可。6、门、窗密闭性差、变形. 跑冒滴漏景象浪费资源，影响人的 正常生活，构成的缘由在于上下水管线程度、垂直设计不够 合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。7、上下水跑冒滴漏. 包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日 常生活要求不符，影响家具布置。遥用电设备甚至存在漏电、 火灾隐患。8、水、电、暖、气的设计位置不合理.如楼梯间位置不 方便，楼梯宽度过小，电梯运转质量不稳定，公用照明设备 不完善，消防平安设备缺乏等等。9、公用设备设计不合理，质量不过关.目录 房屋质量问题渗水

5、问题处置.目录1.前言2.相关规范及根据3.渗水常规处置步骤4.常见渗水问题分析4.1 室外部分屋顶外墙伸缩缝挡墙室外环境水反灌入户4.2 室内部分构造门窗卫生间烟道渗水空调渗水冷凝水5.实景案例分析.1.背景： 近日全国各地普降大雨，对我们管辖或居住的房屋呵斥了不同程度上的影响，范围最广的莫过于渗水的烦恼了，怎样处理这些渗水问题呢，现将部分住宅常见的渗水缘由及工程构造进展分析、透视，以供各位同仁参考共享。.3.渗水常规处置步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水实验现场恢复查阅开工资料，了解构造讯问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径

6、部分剔打验证分析维修处置发现漏水封 堵引 流隔 离. 屋顶渗水平台屋面4.1室外部分屋面构造 刚性防水层坡度2 贴砖面层 保温层珍珠岩 构造板砖砌女儿墙 防水层聚氨脂卷材户内排水口排水管 空调位 空调冷媒管通道途径1途径1缘由：屋面防水破坏并且渗水点处构造板裂纹。4.常见渗水问题分析常规处置方法： 1翻开渗水部位顶部屋面及防水层，对构造板上下采用构造胶作封锁。 2顺水源找出防水层破害处，并修复。 3作24小时关水实验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易翻开时。应急处置方法一：构造底板堵漏法： 1剔开板底部现浇维护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进展封堵。 2修复面层，

7、适用范围：现浇板上部装饰严重影响翻开时。应急处置方法二：引流法 在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响翻开时。缝两边上下剔槽各10公分宽处置方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封锁处置环氧树脂施工本卷须知：1充分枯燥地面，刷环氧树脂一度，环氧树脂层如需一定抗拉性，可在一度环氧树脂涂刷后，覆玻璃纤维布一层，枯燥后再刷一度环氧树脂。玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透。2光滑地面地砖等用金刚砂轮打磨 3最后上面漆，刮涂，外表不能有气泡4去除杂物，配胶比例A:B=100:50100不同型号按不同配比，混匀后在适用期内用完，涂于粘接面，对正压和。 5现用现配置，搅拌均匀后运用。7在给定的配比范

8、围内，B组分相对配置量提高，固化速度加快，产物硬度相对提高，反之降低。8调胶量越大，因反响放热加剧，适用期越短，固化时间越短。聚氨脂卷材防水施工本卷须知：1防水应在现浇层上施工。2施工时应枯燥地面，防止有水时粘结不牢。 3卷材应充分与地坪相结合，不能有气泡产生。4面层恢复时应充分对防水进展维护。. 屋顶渗水平台屋面4.1室外部分屋面构造 刚性防水层坡度2 贴砖面层 保温层珍珠岩 构造板砖砌女儿墙 防水层聚氨脂卷材户内排水口排水管 空调位 空调冷媒管通道途径2途径3途径2、3缘由：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.常见渗水问题析常规处置方法：1物业定期

9、清掏排水口。2对屋面防水进展检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂加固资料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水防水资料.4、渗水常见部位分析4.1室外部分 屋顶渗水瓦屋面斜屋面坡度25机制波瓦安装参考： 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，外表清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材； 3、分隔弹线按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有根底上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接即上盖下不应60； 6、春瓦应满座石粉加钉水泥钉常50颗； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆应封大于2.5的钢丝。.4、渗水常见部

10、位分析4.1室外部分平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口天沟排水保温层构造板结构柱构造板天沟途径1途径2 屋顶渗水天沟瓦屋面途径2：缘由：1因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。 2屋面天沟堵塞呵斥天沟积水而漫过防水层后进入户内途径1缘由：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，经过现浇层的薄弱部位渗入。常规处置方法一： 1翻开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。 2顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进展修补。 3作冲水实验察看。常规处置方法二：采用堵漏剂封堵。常规处置方法：1勾水处置：瓦面伸长，构成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。 2天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水.4、渗水

11、常见部位分析4.1室外部分 屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水途径3：缘由：瓦面与烟道(或其他交界处搭接不到位，同时防水损坏，呵斥交界处渗水。天沟排水分水线烟道处卷起平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口保温层构造板结构柱构造板天沟常规处置方法：重新处置损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS卷材防水。.4、渗水常见部位分析4.1室外部分 外墙渗水-外墙保温作法第一步：将基层外表清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将外表横向拉槽变粗糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯

12、板、 胶粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步一样方法做第二层抗列砂浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。.4、渗水常见部位分析途径：缘由：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。4.1室外部分 外墙渗水-外墙拉杆孔渗水抹灰层表面层涂料或墙砖保温层结构柱楼下户内楼上户内构造板拉杆孔拉杆孔渗水途径常规处置方法一：1剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。 2找出渗水来源，封堵渗水点。3对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常规处置方法二：1从室内去除掉孔内一切填

13、充资料，重新用防水砂浆封堵2对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。.4、渗水常见部位分析4.1室外部分 外墙渗水-填充墙渗水途径：缘由：外墙或屋顶女儿墙砖缝涂料不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。填充墙渗水构造板户内外墙填充砖抹灰层表面层保温层途径1常规处置方法：1剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常用资料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ。勾缝剂运用本卷须知：1勾缝前运用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2用防水剂涂刷。.4、渗水常见部位分析4.1室外部分途径引流管接水槽车库顶板结构卷起车库顶板V型铁

14、板1钢混盖板防水覆盖图1：构造板卷起类伸缩缝车库顶板V型铁板1防水覆盖V型铁板1图2：无构造板卷起类伸缩缝 伸缩缝渗水途径途径：缘由：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。常规处置方法一： 1翻开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进展修补； 2关水察看，完后恢复。适用范围：面层容易翻开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。常规处置方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。常用资料：1防水用：聚氨脂卷材。2伸缩缝用材：V型铁板。.手孔剖视图构造挡墙手孔线缆石棉绳和油膏封堵4、渗水常见部位分析4.1室外部分剖视图结构挡墙构造板室外

15、标高桥架室外电井电井排水途径途径：缘由：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。 挡墙手孔渗水处置措施：1参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进展封堵。2定期对电井的排水管道进展清理，保证电井内排水。所用资料：封堵：石棉和油膏.4、渗水常见部位分析4.1室外部分途径1：缘由：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防水保护层挡墙找平层室内地坪构造板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高 挡墙构造渗水途径1常规处置方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水实验，完后恢复面层。常规处置方法二： 剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进展引流，恢复面层

16、。常规处置方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。所用资料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。.4、渗水常见部位分析4.1室外部分途径2：缘由：室外覆土超越挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。 挡墙构造渗水常规处置方法一： 降低室外覆土至防水层下或添加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。常规处置方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用资料：改性沥青防水资料或挡墙用聚氨脂SBS卷材防水。防水保护层挡墙找平层室内地坪构造板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水途径2.4、

17、渗水常见部位分析4.1室外部分途径3：缘由：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。 挡墙构造渗水常规处置方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和构造层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。常规处置方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水才干或添加排水管道以释放地下水的压力。所用资料：1引水用材：常规的pvc排水资料。2防潮用材：改性沥青防水资料。防水保护层挡墙找平层室内地坪构造板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高途径3.4、渗水常见部位分析4.1室外部分环境标高地下室地平结构

18、柱构造板业主所挖地下室剖视图柱基洪水时湖水水位平常湖水水位雨排管室外环境水高过户内致反灌湖水进入户内途径途径：缘由：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。常规处置方法：关注暴雨降暂时间，提早预防，暴雨降临前对户内排水进展封堵。.剖面图楼上楼下楼板裂纹顺筋方向逆筋方向平面图上下剔槽各20公分宽处置方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封锁处置4、渗水常见部位分析4.2户内渗水途径途径：缘由：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，运用过程中出现渗水。处置措施：参照图对板裂纹进展封锁。构造板裂纹引起渗水常规处置方法：参照图对板裂纹的上下进

19、展封锁。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。应急处置方法：只对板裂纹下部或上部进展封锁。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。所用资料：参照前面引见的关于处置板裂纹的资料。.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水途径：缘由：因业主装修时减少了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。屋面户内改良后露台改为单独排放溢流口露台返水至户内构造板结构墙屋面户内原设计露台途径户内被淹常规处置方法一：参照改良后图对屋面排水改为单独排放。常规处置方法二： 1提示业主在装修时保证排水口的通畅。 2提示业主定期清掏排水口。 3同时在排水口的上部设置溢流口低于出露

20、台门槛所用资料：排水用材：采用普通的PVC排水资料。.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水构造板窗台构造板户内窗面砖或涂料砂浆发泡剂窗框密封胶滴水檐口发泡剂窗框密封胶砂浆门窗渗水213窗型材构造图.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水构造板窗台构造板户内窗途径1途径1：缘由：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。门窗渗水常规处置方法一：1在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。常规处置方法二：1剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处置，待枯燥后重新打胶封锁。.4、渗水常见部位分析4.2户内

21、渗水构造板窗台构造板户内窗途径2：缘由：因窗框各衔接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入究竟部后进入户内。门窗渗水常规处置方法：1剔除窗框型材衔接处，螺栓孔处胶，重新打胶处置。2如窗框无泄水孔那么添加。途径2.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水构造板窗台构造板户内窗途径3门窗渗水途径3：缘由：1因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。常规处置方法：1对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处置。所用资料：普通用材。.4.2户内渗水4、渗水常见部位分析卫

22、生间渗水-构造分析下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间构造板防水层防水维护层炉渣回填排水主管填充石棉绳和油膏给排水管钢导管侧视图剖视图.4.2户内渗水4、渗水常见部位分析卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间构造板防水层防水维护层炉渣回填排水主管途径1：缘由：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。途径1常规处置方法一： 掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水实验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处置的情况。常规处置方法二： 曾经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂

23、浆封堵，如处置后仍漏水，那么采用方法一，.4.2户内渗水4、渗水常见部位分析卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间构造板防水层防水维护层炉渣回填排水主管途径2：缘由：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。途径2常规处置方法：参照板裂纹的处置方式。所用资料：1、板裂纹用材见板裂纹处置。2、防水损坏参照防水处置用材。.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水烟道渗水-盖帽过短烟道途径1途径：缘由：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。常规处置方法：在盖帽处添加盖帽的长度，防止雨水的进入图示添加盖帽长度构造板分隔墙构造板烟道止回阀烟道渗水立面图

24、止回阀屋顶途径1.4、渗水常见部位分析4.2户内渗水途径：缘由：因烟道在构造板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。烟道渗水-冷凝水分隔墙构造板烟道止回阀烟道渗水立面图烟气流向常规处置方法一：此处转弯处烟道做成铁管温度不高可做成PVC管，并设置外保温。途径1常规处置方法二：烟道改向直上，防止在拐弯处出现冷凝水。烟道改向直上.结构柱室内 室外阳台 分隔墙空调冷凝程度面图楼上找平层立面图4、渗水常见部位分析4.2户内渗水内机 外机 冷媒管道埋地途径2途径2：缘由：因夏季空调运用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热构成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。空调渗水-冷凝水常规处置方法一： 1保证冷媒管的保温措施到位。2业主装修时最好不埋地设置，必需设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。所用资料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。.5、实景案例分析5.1外墙门窗渗水案例墙纸发霉台面下墙纸起泡户内门窗渗水渗水景象：窗台面下部墙纸起霉