钧城地产X年8月2日郑州荆胡城中村改造发展定位与物ppt课件

1、钧策20210730荆胡城中村改造开展定位与物业建议报告钧城地产 2021年8月2日钧城郑州销售代理工程河南鑫苑：国际城市花园、都市公寓、逸品香山、景园、中央华府、世纪东城、现代城商业。盛润地产：盛润白宫、四季花城祝愿地产：九树洋房高新区第一章工程认识区域属性认识外部环境分析开发目的分析物业开展方向郑东新区板块城市主要发展方向，形成的市场最大热点板块，以投资需求为主要特征。区域范围：东环路以东，航海路以北区域。中心区板块城市核心地段，城市设施齐备，依托浓厚的商业氛围及商务氛围，形成城市中心高档住宅板块。区域范围：北起农业路，东至东环路，西至京广线，南至陇海路。北区板块该区域近年发展快速，成为了

2、市场自发形成的热点板块。该区域具构成复杂、产品差异性大的特征，可将北区板块分为三部分：北区北段、北区中段和北区南段，目前发展处于饱和态西区板块城市传统工业区、行政办公区，依托完善的配套设施以及浓厚的生活氛围，形成了以地缘性客户为主的中低端住宅板块。区域范围：陇海路以北，京广铁路线以西区域。南区板块不在城市发展方向之上，区域陌生度较高，城市面貌较差，依托大型批发市场带来的外地商户、比较便利的交通条件形成了南部中端住宅板块。区域范围：陇海路以南，城东路以西区域。东南板块依托城市快速道路以及城市向东发展的带动，城市化发展快速，形成新兴中高端城市住宅板块。区域范围：城东路以东，陇海铁路线以南，包括郑州

3、经济技术开发区。郑东板块北区北段北区中段北区南段中心板块东南板块南区板块西区板块继“北扩东移的之后，南区和西区大量大规模工程陆续面市，工程所在南区板块将成为大型城中村改造开展的焦点区域；区域属性认识陇海路180万方100万方万方236万方120万方360万方150万方89万方60万方南区城中村大量开发，构成结合博弈局面差别化的市场定位成为躲避竞争的中心战略 南区片区城中村共有 16 个，未来开发体量达821万 。南区未来将构成城中村大盘竞争的时代。村组占地面积/亩项目名称冯庄1500正商城路砦504金域上郡王胡砦3189黄金海岸黄冈寺2900刘砦齐礼闫 1000 升龙城孙八砦250二七万达广场

4、小李庄587升龙国际广场佛岗村1724橄榄城芦邢庄530新蓝钻小岗刘380中原新城工程思索：城中村政策导向对产品的约束90/70,安顿政策会加剧市场同质化的趋向；本案黄冈寺陵园区宇通公司，棉纺厂新区，二手加工市场，家具加工市场兼仓储基地等黄科大南三环南四环大学南路主要以园区式物流、工业加工、食品调料加工、二手加工市场、二手轮胎买卖、木材买卖、化工原料加工等郑许公路嵩山南路嵩山南路京广路绕城高铁汽车南站区域属性认识外部环境分析传统产业分布较多，贸易物流功能显著；交通便利，工程占据郑州南大门的地理位置；南水北调生态工程的推进，将大大提高区域的居住价值；周边村庄众多、人口构造复杂、城市容颜落后，郊区

5、化异常明显。京广鞋城中陆广场/万客来华中食品城华中家具城经济目的分析住宅开发总量：体约为270万；商品住宅：150万；综合商业：73万集中商业13万安顿物业：30万廉租房：17万市政配套：11.5万备注：按控制性目的统计开发体量庞大，消化周期长；功能高度复合，配套比例近半成，开发本钱高；总开发量为550万，可售总量为230万左右；按照现行市场去化速度，估计可售部分开发周期为810年；平均层数=用地面积X容积率/基地面积控制目的住宅容积率控制在2.53之间，产品类型丰富，市场覆盖率高；经济目的分析建筑密度控制在25%以内，社区景观和居住温馨度可塑性强限高目的有利于沿河景观价值的表达；限高60米以

6、内，以小高层为主限高80米以内，中高层为主经济目的分析郑州现有城中村改造均遭到90/70的限制；本案启动期安顿住房建立量为36万方；经济目的分析90/70(90/50)硬性目的，产品投放构造受限安顿房政策限制，对启动期资金要求高；本案安顿与开发比例为：1：1.9；先拆迁，先建立，先安顿的开发属性；物业开展方向区域功能构造完善，价值前景不断提升，城市化进程加快大盘竞争趋势明显，区域开发进入结合博弈区域生态环境将不断优化，城市容颜逐渐改观；中低密度，多功能组合，多产品形状开发属性 城市近郊新城镇方式；产品方向 多功能，多业态；市场道路 宽众市场，长线产品。兼顾推进城市化进程和追求经济效益的双重使命

7、第二章竞争环境宏观市场环境片区供求关系片区产品特性片区客户构造宏观市场环境2021年的“4.15政：首套自住房且套型建筑面积在90平米以下的家庭，贷款首付款不得低于20%。90平米以上的，贷款首付不得低于30%.购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 购买第三套以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率程度；投资日趋谨慎，刚性张望凸显楼市新政下的郑州楼市，在2、3月短暂的小阳春后，5、6两个月份全市成交量再次跌落60万，价钱本年度初次出现下滑的势头。工程思索：中心区高价构成的张望将在城郊楼盘得以部分缓解，环内与环外的价钱差距，将为本案提供分流中心区

8、客户的利好时机。片区供需关系项目名称推出量（万）销售率消化量（万）近期销售均价（元/）开盘时间 销售月 月均销售量（万） 橡树玫瑰城28.9689.79%264859.32008.8221.18橄榄城22.7287.15%19.8069872008.11190.996新蓝钻21.654.17%11.762002009.1081.46亚星城市山水26.2174.32%19.4855002008.8220.849美景鸿城23.8490.94%21.6857002009.1262.24中原新城72.7477%56.0163212008.12182.97升龙国际69.8261.99%43.286886

9、2008.5251.63合计265.9197.95供求比为1：0.75；市场呈现出供大于求的现状。区域内重点工程推出量265.9万方，消化量197.95万方，消化比74.44%。平均销售均价6163元/平米，月均销售量1.62万方。供大于求，去化情况良好，楼市开展平稳；单个工程月均1.5万方，年度18万方；本案住宅去化估计周期为8年；项目名称一房两房三房四房复式供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比供应量消化量消化比橡树玫瑰城34732293 %1204115796 %1396132395 %433271 %000橄榄城62339263%79175996%11

10、42101489%20315%331442%新蓝钻1048683 %74268893 %62056090 %1224893 %000亚星城市山水73068794 %110799690 %48441987 %000961617 %美景鸿城1148107494 %1132108794 %36833290 %311755 %12650 %中原新城2877184364%2540212383%2445198681%28614651%000升龙国际3866216756%1325122492%1524127483%17113277%000合计9695657168%8841803491%7979690887%

11、67337856%1413626%需求目的刚性过度投资自住为主少量投资自住为主少量改善投资改善为主改善为主所占比例18%17%25%7%20%7%2%3%1%片区供需关系自住型需求占63%；改善型需求占11%；投资型需求26%。经济型住宅产品成为供需主流，投资型和享用型产品供需尚待开展；片区供需关系项目名称6070X9090X130140X170160X180一房 （20-35万）小两房 （25-35万）两房 （40-50万）小三房 （45-56万）小三房 （45-60万）大三房 （60-80万）四房 （80-110万）复式 （90-140万）供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量

12、消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度供应 量消化 量消化 比消化 速度橡树玫瑰城2.0 1.8 93%0.08 18.7 15.9 85%0.72 8.8 6.9 78%0.31 0.71 0.52 74%0.02 000%0.00 橄榄城2.9 1.8 63%0.09 14.2 12.3 87%0.65 6.4 4.8 75%0.270.31 0.05 15%0.00 0.56 0.24 42%0.01 新蓝钻0.5 0.4 83%0.05 12.6 11.2 89%1.39 6.1 4.7 77%0.591.83 0.72 39%0.09

13、0.00 0.00 0%0.00 亚星城市山水3.1 3.0 94%0.13 9.3 8.4 90%0.38 3.7 2.2 59%0.11 0.00 0.00 0%0.00 1.63 0.27 17%0.01 美景鸿城4.8 4.5 94%0.75 9.3 8.9 96%1.49 4.0 3.7 90%0.61 0.48 0.26 55%0.04 0.20 0.10 50%0.02 中原新城12.9 8.3 64%0.46 38.0 29.5. 78%1.63 17.3 12.673%0.74.43 2.26 51%0.13 0.00 0.00 0%0.00 升龙国际16.2 9.1 56%

14、0.36 32.7 23.472%0.42 18.312.3 67%0.56 2.57 1.28 50%0.05 0.00 0.00 0%0.00 合计42.5 28.9 68%1.94 134.8109.681%6.6864.6 47.2 73%3.15 10.3 5.10 50%0.34 2.4 0.6 25%0.04 单位：万平米7090总价在4050万，4556万的经济适用两、三房消化率达81%。90130总价在4560万，6080万的经济适用小三房、改善性三房消化率达73%。工程思索：片区160以上大面积温馨性产品市场供应缺乏，去化情况不佳。中小面积，中低价位产品集中供应，市场供需两

15、旺；片区供需关系项目名称别墅花园洋房/多层小高层 9-18高层18供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期供应量消化量消化率去化周期橡树玫瑰城34133699%31240110489%61609132682%9橄榄城120399683%670556780%870142460%10新蓝钻838096%628213648%4122397980%8亚星城市山水-2418 215589%22美景鸿城-2811259292%6中原新城-8653218525%18升龙国际-36427475%128096516364%25合计1627141287%2591208180%

16、255111482458%空缺产品竞争产品面单位：套工程思索：温馨型洋房和经济型别墅产品将是工程差别市场战略的重要参考根据；低密度住宅供应量少，销售速度理想，市场发掘空间大；高密度经济型住宅集中供应，竞争猛烈，消化缓慢；中低密度住宅市场空间大项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他橡树玫瑰城-橄榄城-新蓝钻-亚星城市山水-美景鸿城-中原新城-升龙国际-89两房户型设计多经过赠送面积提升性价比，在户型居住价值的创新方面表达缺乏；片区产品特性-户型设计项目名称规模产品风格风格体现橡树玫瑰城60万意大利式建筑风格立面、街区橄榄城135万新德式风格立面新蓝钻100万

17、现代建筑风格立面、园林亚星城市山水20万新古典主义的现代建筑风格园林、小品美景鸿城150万现代新中原风格立面中原新城180万新古典建筑风格立面升龙国际120万现代建筑风格立面备注升龙国际美景鸿城新蓝钻中原新城橄榄城橡树玫瑰城类似的建筑风格承载不同的生活方式片区产品特性-产品风格建筑风格集中以都市风情的现代风格为主，楼盘笼统普遍不高项目名称绿化率园林主题水系水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志橡树玫瑰城38%-橄榄城39%-新蓝钻40%-亚星城市山水30%-美景鸿城35%-中原新城25%-升龙国际30%-用该符号表示有此方面设计用该符号表示无此方面设

18、计社区园林设计表达不同的生活质量水景、特征树种和休闲设备成为内部景观设计的根本组成部分工程思索：经过添加内部景观设计，提高工程温馨度和质量片区产品特性-园林风格项目名称总建面积(万)主力产品主力面积 ()销售均价(元/平米)总价（万元）主流客群最近一月消化套数中原新城180万两房76-906200元/47-56万首次置业群体刚性需求为主，部分投资小户型329一房36-5823-36万升龙国际120万一房30-456600元/ 26-30万首次置业群体刚性需求为主，部分投资小户型372两房78-9050-58万三房125-14082-92万橄榄城135万两房70-806200元/42-50万年轻

19、人、投资客 194三房100-11562-71万橡树玫瑰城60万两房53-89预计5000元/27-45万25-35岁周边11三房89-12045-65万新蓝钻100万两房88-956200元/55-60万首次置业居多511三房113-14271-89万美景鸿城20万二房58-895700元/50-53万周边生意人949三房120-14072-84万亚星城市山水20万一房42-555500元/23-31万首次置业的年轻人57两房87-11548-64万三房130-14072-78万各工程在主力户型定位方面集中表达在紧缩面积，提高性价比，控制总价三个环节上，中等价位的产品市场竞争异常猛烈；片区产

20、品特性-主力户型楼盘名称 客群情况客户区域年龄段选择产品面积段总价区间购房用途橡树玫瑰城茶城、钢材市场、物流园区等市区、新郑、周口、开封25-50二房三房60-8989-13030-65万首次置业、改善、投资橄榄城万客来、中陆、钢材市场、华中食品城、鞋城等二七区、新郑、新密25-45二房三房55-8689-13530-72万首次置业、改善、投资新蓝钻政府官员、蓝钻老业主、鞋城、华中食品城、茶城等二七区、新密等地市25-3540-55两房三房 76-89110-13030-90万首次置业、改善亚星城市山水茶城、华中食品城、学校职工、公司职员等二七区、新密、新郑等25-3535-50两房三房70-

21、90110-13030-80万首次置业、改善美景鸿城东建材、物流园、公司职员市区、地市30以上一房、房二房、三房、四房30-60、80-90120-140170-30015-150万首次置业、改善、投资中原新城政府官员、金领、医院、银行市区、荥阳、登封、地市20-50一房、房二房、三房、四房30-65、70-9090-140150-18016-108万首次置业、改善、投资升龙国际政府官员、金领、医院、银行市区、荥阳、登封、地市20-50一房、二房、三房、四房30-65、70-9090-140150-18018-120万首次置业、改善、投资片区客户分析客群构造/置业意图外来人口成为区域主力客户，

22、置业目的以投资和自住为主；客户构成客户类别客户来源购房原因价格承受区间购房面积区间比例中低端双人工作丁克家庭/有婴儿的夫妇区域内客户首次置业、刚性需求40-50万7090平米35%周边县市客户周边市场工作35-45万6085平米20%中端成熟家庭区域内客户再次置业以改善型需求60-80万100120平米20%周边县市客户为子女教育或本人养老55-70万100150平米15%高端富足成熟家庭区域内客户置业以改善需求为主，并有投资考虑80-100万170200平米2%周边县市客户子女教育、本人养老、投资80-90万170200平米3%低端村民回迁及经营性物业村民回迁130150平米学生、工人等拆迁

23、补偿租金：100元/每月左右3545平米 区域内客户主要集中在中低端和中端，区域内高端产品空白导致高端客户选择其他区域产品或尚未购买到本人理想的产品。片区客户分析客群接受总价和面积段各指标橡树玫瑰城橄榄城新蓝钻亚星城市山水美景鸿城中原新城升龙国际单价（元/平米）预计5000698762005900570063006889总价（万元）30-6530-72 30-90 30-80 15-15016-10818-120 客户 分布项目周边区域客户25%20%60%30%25%15%15%外地市客户70%80%35%65%65%80%80%外省客户5%5%5%10%5%5%片区工程中心客户群体主要来自

24、郑州外地市占60%-70%；片区工程重要客户群体来自郑州工程周边区域占20%-35% ；片区工程游离客户群体来自外省市占5%-10% ；工程思索：分流片区中心客户群体和重要客户群体，发明本身客户群体。片区客户分析客户群体构造组成三大板块客户群分析中心客户针对几个热销工程成交客户进展分析，为找准本工程所需求的中心客户群作根底。客户群：周边物流市场的置业客户小业主；周边企业任务初次置业双职工；二七区由于价钱要素的初次置业者城市年轻白领；中心城市效应周边县市的富足家庭；60-70%重要客户20%-35%游离客户5%-10%周边原居住成熟社区业主；二七区任务公司职员、事业单位指点、白领；周边市场的个体

25、老板；新密、新郑、登封等在郑州任务；新密、新郑、登封等子女在郑州上学的河南省地市客户。新密、新郑、登封等地市客户自住需求周边原居住成熟社区业主；二七区任务公司职员、事业单位指点、白领；周边市场的个体老板；部分外省在郑州做生意，任务的客户洗灰客户群体 片区客户分析客户特性总结市场 Case 时机点要挟点空白点市场要挟点：区域竞争市场小结：中高端质量定位楼盘稀缺；经济型产品市场竞争猛烈，温馨型产品市场需求日渐成熟；产品创新手法单一，同质化趋势明显，居住质量创新存在差别化空间，空白点提炼：宏观调控为郊区低价楼盘提供折中型置业客户；中高端需求市场发掘空间大；均价相对较低，为投资提供较大的空间片区生态资

26、源价值表达从周期上有利于本案的开发；产品目的有利于差别化产品的投放；整体楼市趋淡；片区供应量大，市场容量提升依赖片区城市化实践进度；工程开发本钱偏高，价钱优势难以表达；市场要挟点：市场时机点：第三章开展定位工程开发方式分析工程开展战略定位工程整体市场定位工程商业开展定位工程开展面临的主要问题片区同类工程众多，存在结合博弈的局面，中心竞争力如何树立？偏离主城区，区域陌生感和郊区化显著，置业抗性客观存在？工程体量宏大，开发本钱高，开发节拍与产品战略如何定位？案例选取原那么：契合本工程的根本条件，面临同样的开展问题案例分析案例选取原那么：大规模开发工程大都市边缘地带 陌生区域以居住功能为中心、多功能

27、大型复合社区郑州普罗旺世深圳万科城郑州橄榄城区位与交通特点工程处于城乡结合部的工业园区内；区域内交通正在逐渐改善；区域有良好的产业根底支撑；政策导向下大力开展根底配套设备；市政广场政府一切。迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显缺乏。区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处；该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地。拥有人口20万人，面积达30多平方公里。拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有500多家企业；未来将构成高科技与第三产业并重的大基地。交通：西边为梅观高速，东边是清平快速。目前自驾车经过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、3

28、39、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；地铁4号线也临近该工程；规划中轻轨11号线经过该工程。1、深圳万科城工程开发背景：1，区域郊区化明显，生活配套极不完善；2，地缘性客户成型企业白领，购买才干较强；3，区域投放量小，竞争环境相对松缓；深圳万科城启动区物业以中档产品为主，后期定位走高一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升笼统二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显添加产品类型一期二期总面积联院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套宽景house123套19.3%184套23.0%情景花园洋房305套47.9%3

29、70套46.2%多层26.0%106套13.3%小高层166套loft89套合计81516101889商业21603幼儿园6000 会所3000用地面积12.3万（含学校）9825539.7万计容积率面积11.2万10188943.7万容积率1.11.041.1深圳万科城胜利在于四个明确客户、产品、笼统、目的明确打造一座城大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活中心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层重点客户：多次置业者如四季花城老客户以及投资客极尽展现未来生活情景；建立大盘气势，一举奠定大盘的社区笼统；沿袭四季花城系列的开发方式，在陌生区大规模开发群众化生活社区产品定位笼统定位

30、客户定位启动区目的工程概略物业名称普罗旺世推广名普罗旺世总建面积 130万物业类型住宅/商业所在区域惠济区物业形态别墅、洋房、高层、小高层、环线位置三环外楼盘地址金水区海洋路（国基路）与索凌路交汇处。工程配套小区内部配套:35000平方米社区公园，50000平方米商业广场。中小学:郑州一中、八中结合学校。综合商场:欧洲风情商业街。其他:河南省体育中心，郑州海洋馆，植物园。公交车：93路 2路 17路。2、普罗旺世工程开发背景：1，区域郊区化明显，生活配套极不完善；2，地缘性客户尚未成型，周边客户购买才干低3，区域投放量小，竞争环境相对松缓；四期：赛纳维斯多层、高层一期：温莎城堡：多层楼中楼三期

31、：佛罗伦斯多层、高层住宅区一期：枫丹白露：双拼、联排别墅五期：中央广场小高层五期：中央商业广场二期、罗蔓维森住宅区二期：罗蔓维森小高层四期：新公园目前在售高层普罗旺世规划图普罗旺世实景别墅、楼中楼、多层产品线客户群体四期赛纳维斯一期枫丹白露别墅温莎城堡楼中楼、三期佛罗伦斯二期罗蔓维森住宅区高端客户：以自住为主，投资为副楼中楼洋房、小高层、高层、中高端客户：自住型、改善型、投资型多层、高层小高层、多层中产消费群体：自住型改善型中产消费群体：自住型、改善型、投资客价钱线普罗旺世产品开发轴线小高层、商业广场五期中央广场以投资客为主、部分自住型中产白领、南区首个大型开发社区，万新德式建筑群体，万种想象

32、，只为同一种生活亚新橄榄城2、亚新橄榄城 郑州南三环首个开发的大型集中商品房工程 占地1000余亩，总建筑面积万平方 郑州首个新德式建筑规划设计 胜利推行，影响全城一期2号地块1号地块二期一期客户：区域主流客户群体；周边专业市场70%，市区居民30%周边居民为主专业市场客户、养老客户、工薪阶层、追求升值的客户二期客户：客户构造丰富；市区居民占到70%以上年轻夫妇；以改善性为目的有孩子的家庭；追求创意和质量的客户。橄榄城户型配比及客户演化房型面积套数比例两房705018%858012%三房12018030%14018030%四房140304%160202%复式180304%2期房源房型面积套数比

33、例一房57909%两房66-8837537.7%三房91-11753153.3%1期房源户型配比客户演化 产品多元化晋级 客户层面由区域扩展至全城客观困境万科城普罗旺世橄榄城郊区化规避社区配套优先启动，强化项目自身价值的体验，淡化片区抗性优势配套资源优先启动，大手笔投入，增加项目体验感和配套的自我造血功能；营销中心体验区优先启动和展示，从规模和营销造势上树立片区领导者形象；客户定位主流客户日渐成熟，购买力强；主流客户尚未形成，周边客户购买能力弱；主流客户成型，同期竞盘项目少将片区成型主流客户定位为项目核心客户；夸区域培育主流客户差异化抢占片区主流客户产品策略长线大众产品由低走高；长线大众产品；

34、由高走低；长线大众产品；由少量差异化走向大众化竞争策略市场开拓者和领导者，抢占片区核心客户，形成大盘规模效益市场开拓者，主动培育区域未来主流客户，通过性价比，诉求以时间换空间的价值优势；市场挑战者，稀缺产品入市，启动期塑造高性价比，形成新片区标杆，抢占主流市场；工程开展战略定位城郊大盘战略分析如何躲避郊区化，淡化区域价值抗性？如何结合市场客户现状，确定工程目的市场的定位？如何实现工程产品整体和分期中心竞争力？城市功能配套社区化，本身优势配套优先建立，优先体验，强化工程本身价值；兼顾现有重要客户，迎合区域未来主流趋势，群众客户定位，分期调整；以产品差别化确定区域市场指点者的站位，产品结合客户趋势

35、分期调整；工程开展战略定位工程价值体系分析：区域共有价值：区域功能明晰化，产品构造面临重组和全面晋级，常驻人口即将提升；居住人文价值和生态价值日益凸显；交通不断完善，城市框架拉大；市场环境：刚性市场竞争猛烈，中高端市场空缺；客户构造扩展前景明朗；工程优势：规模大，地块规整，毗邻生态长廊；控规目的合理，容积率低，产品组合灵敏；顺应区域未来开展趋势，利用目的优势，产品差别化多样化，树立区域绝对指点者的市场笼统，抢占现有客群，迎合未来主流客户趋势；郑南楼市指点者开展战略：产品战略：笼统统领，质量超越，构造差别规划理念 打造异域风情小镇，强调松散、调和、体验的人居环境；产品构造前期区域价值模糊，中高产

36、品拔高笼统，培育趋势兼顾主流；中期区域价值日渐成熟，主力小高抢占主流；后期区域价值成熟，低密高容积率产品，强化趋势兼顾投资；客户战略：抢占主流，培育趋势；前期刚性竞争猛烈，淡化竞争，发明趋势；中期刚性竞争猛烈，培育趋势，兼顾主流；后期区域价值成熟，放大主流，引领主流；营销战略：平开高走，体验式营销前期区域价值模糊，价钱平稳入市，笼统营销；中期区域价值明显，价钱稳步提升，后期区域价值成熟，价钱快速提升；笼统高端中高端中端细分客群细分客群群众/投资客群平稳价位稳步提升快速提升自住需求价钱线产品档次改善需求自住需求改善需求自住需求改善需求过度/投资客区域价值客户面郊区化近郊化城市化一期中期后期工程开

37、展战略进程未来主流工程主题笼统定位：固体森林到生态小镇，生活有不同的定义水岸风情街广场功能集约不代表幸福叠加幸福与高度无关调和与空间成正比生态之城宽松之城调和之城回归心灵的：市场战略定位客户定位：城市中坚，泛中产阶层地缘型客户跨区域客户群众客户以自住为目的：周边市场企业法人片区在职工薪阶层原有村名及市民外围城市群新移民自住和改善为目的：城市白领及部分中层部分投资客；混合型置业目的：自住/自用；改善；投资；产品定位：异域风情主题小镇，都市新贵理想城邦.城市新贵理想乌托邦叠拼别墅退台式情景洋房景观小高层观景高层笼统产品现金流产品极致人文配套笼统产品现金流产品工程商业开展定位本案物流园物流园、食品加

38、工、化工原料建材市场电动车摩托车零售港汽车配件零售南三环以北商业体量大，覆盖区域反复，竞争猛烈，而工程周边缺乏大型集中百货超市卖场。万客来综合零售市场现有商业市场现有商业集中区域帝湖商业面积6万亚星商业面积16万正商城商业面积估计10万升龙城商业面积估计50万南三环以南物流园、加工制造、零售零售市场分布相对集中，百货超市卖场成为市场空白点。3-5年后商业集中区域地块占地容积率建筑密度限高单层面积控规建面A-01-0230698440%10012279.2122792A-04-021877340%100750.85631B-04-0221252425%100531385008B-05-02288

39、07425%1007201.75115228C-06-0333726440%10013490.4134904C-10-021385962 50%4069298277192合计740755A-01-02A-04-01B-04-02B-05-02C-10-02C-06-03地块物业趋势分析：A-01-02:单层面积偏大，不适宜超市、百货业态开展；可思索分组团规划控制单层面积；A-01-02:单层面积小，大型商业的开展，可思索作为商业配套开展酒店或商务会所；B-04-02:单层适中，通达性和昭示性强，临近社区中心地段，可思索大型购物中心的开展；B-05-02:单层适中，通达性和昭示性强，临近社区中心

40、地段，可思索大型购物中心的开展；C-06-03:单层偏大，通达性和昭示性强，临近外部交通，可思索组团式主题商业开展专业市场/文娱中心；C-10-02:农贸市场4F在满足工程控规目的的前提下密度、限高、R一站式邻里中心+城市级专业市场工程商业定位思绪：片区容量空间目的特性“板块趋势外部环境1、商业中心多级化，组团化，多中心开展趋势；2、工程片区商业中心空缺，工程中心趋势明显1、60万上下的常住人口提供稳定的商业容量空间；2、外围村民，移民、新市民购买力增长趋势利好；1、体量大，业态组合空间大；2、商业密度低，规划创新空间大，配套实施比例高，商业笼统可塑性强，1、市级、省级交通区域利好；2、外围商

41、业开展初具规模；B-04-02B-05-02C-06-03一站式邻里商业中心89万，辐射人群6080万人口B-04-02: 2万邻里生活中心主力业态：大型超市卖场1.5万、3F精品街铺0.5万：餐饮、服装、服饰、日用百货主力业态：流行百货2.5万、5F精品街铺0.5万：流行服饰、旗舰品牌、IT数码B-05-02: 2.53万购物中心B-06-03: 45万文娱中心主题卖场、文娱主力业态：家居、建材、餐饮文娱4.5万、24层精品街铺0.5万：流行服饰、旗舰品牌、IT数码城市级专业市场89万，辐射人群6080万人口A-01-02: 4万专业批零市场主力业态：专业批零市场4万、3F适宜业种：小商品、

42、副食、烟酒、酒店专属百货；C-10-02: 27.7万文娱中心农贸市场主力业态：专业市场4F业种组合：水果、蔬菜、农副产品、副食；主力业态：酒店公寓0.5，8F定位方向：酒店/商务会所；A-04-02: 0.5万特征配套主题概念定位：街区式公园MALL;大学南路城市绿化带60M裙楼双首层精品街铺组团开发建议功能规划意见中、高端住宅)经济型住宅安顿区廉租房公寓产品承接外部商业开展小商品批零专业市场&酒店配套大型商业中心PARK MALL购物，休闲，观光、文娱河岸风情步行街邻居式独栋23F特征西餐、西餐咖啡、美容、SPA、茶社、瑜伽、水吧家装一条街1F片区配套家饰、建材、家居、五金市政配套农贸市场

43、中端住宅社区精品商业街 12F社区配套特征餐饮、品牌服饰、便利店、药店诊所、金融网点、挪动大厅、发廊、影楼、宠物专业市场酒店超市百货专业卖场文娱中心宽松、温馨、时髦、体验的BLOCK街区商业商业分主题独栋化内街裙楼双首层，商业人流共享；将外围景观绿化引入内街，添加商业街的体验感；沿河风情街区规划意向第四章物业开展建议规划规划建议开发分期建议产品规划意见园林景观意见组团开发建议规划规划意见城市级复合功能构造居住、商业、商务、教育、医疗21个地块零星规划新城规划与原有人文形状的冲突城市与社区的毗邻关系资源优劣并存造城！?3000亩超级大盘如何一、新都市主义八大主张 主张之一：限制城市边境，建立紧凑

44、型城市 工程与城市在空间和空能上对接，交统统畅，弄能互补，社区功能城市化聚焦化；主张之二：承继传统，复兴传统开发 一致的建筑风格,主题化的社区笼统主张之三：以人为本，建立充溢人情味的新社区 邻里、分区和走廊是新都市主义社区的根本组织元素。他们所构筑的未来社区的理想方式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和人造社区结合成一个可继续的有机整体的、功能化和艺术化的走廊。 主张之四：尊重自然，回归自然 新都市主义把区域中的城市和郊区及其自然环境看作一个经济、社会和生态的有机体，城市既要注重内部的更新、完善和有机组织，又要坚持与郊区农田、自然生态环境的调和关系。 主

45、张之五：提高公众对城市规划的参与性 经过与各种社会力量亲密协作来实现有关本人社区建立的理想，是新都市主义重要的实际特征。 主张之六：提倡安康的生活方式 提高居民的活动量、降低污染、提高就业时机和绿地接触时机、添加交通选择以减少人们对汽车的依赖程度等等。 主张之七：回归传统习惯性的邻里关系 功能节点的完善和平均规划；主张之八：实现社会平等和公共福利的提高 新都市主义：小镇主题及街区型住宅的引入万科城市花园中高端区高端组团中端组团中端组团商业中心市政绿化公园社区公园社区特征配套开发分期建议23444441精品住宅+安顿万；R=2.5精品住宅+商业67万；R=2.95精品住宅56万；R=3商业+经济

46、住宅81万；R=3总开发量574034 100%安置房284796 50%商品住宅231200 40%商业80001%配套500389%面积比例套数比例商品住宅231200 100%2092 100%叠拼200009%1005%洋房2400010%1206%小高14400062%144069%高层（18）4320019%43221%一期开发配比建议一期启动地块：9块地，开发土地414亩，容积率2.53；住宅3块： B-02-1、C-01-2、C-02-2；合计144亩；安顿4块：C-03-2、C-04-1、C-06-02、C-07-01，合计195亩配套2块： B-02-02、C-02-01，

47、合计75亩；开发战略：笼统立势中高端产品拉笼统，中端产品保资金流，满足平开高走的开发战略；少量最优地块启动，树立工程差别化，展现工程笼统价值；安顿物业满足工程属性要求；公园、小学和商业街的启动强化工程配套价值；拆迁B-02-1C-01-2C-02-2楼栋陈列由北向南渐增叠拼别墅花园洋房景观小高，中高一期产品面积配比拆迁B-02-1C-01-2C-02-2二期开发配比建议二期启动地块：6块地，开发土地378亩，容积率2.953；住宅3块： ， B-01-01、 B-03-03、 B-04-01，合计302亩；商业1块： B-04-02，合计32亩配套2块： B-03-01 、B-03-02，合计

48、44亩；开发战略：价值完善在一期笼统树立后，加大现金流产品投放，实现中端产品价值的合理拉升；借助一期的成熟,启动街区式商业MALL(综合超市、主题百货、社区商业街)；医院和中学的启动进一步提升配套片区成熟度；总开发量672970100%备注商品住宅55260082.11%商业9100013.52%其中集中商业2.1万，公寓6.4万，街铺0.6万配套29369.74.36%学校、医院物业类型面积比例套数比例商品住宅552600100.00%5286100.0%洋房480008.7%2404.5%小高45600082.5%456086.3%高层（18）486008.8%4869.2%B-01-1B

49、-03-3B-04-1楼栋陈列由北向南渐增12二期产品面积配比B-01-1B-03-3B-04-1二期汇总三期开发配比建议开发战略：价值成熟工程及区域日益成熟，工程开发进入利润提升阶段；高层比例加大，产品趋向经济型快销类型；后期商业招商先行启动，进入商业筹备期；总开发量565341 100%备注商品住宅546900 97%配套184413%学校、公园停车场物业类型面积比例套数比例商品住宅546900 100%5217 100%洋房50400 9%252 5%小高15360028%153629%高层（18）7290013%72914%高层（24）27000049%270052%A-02-1A-0

50、3-1A-05-1A-06-1楼栋陈列由北向南渐增三期产品面积配比A-02-1A-03-1A-05-1A-06-1四期开发配比建议开发战略：利润最大化全面启动商业、投资型产品借势提升售价，实现价值最大化；总开发量1011512 100%备注商品住宅166200 16%商业654614 65%纯商业61430，市场277192，公寓265392廉租房173700 17%配套169982%学校、停车场物业类型面积比例套数比例商品住宅166200 100%1662 100%小高5280032%52832%高层（18）11340068%113468%4444C-05-1C-06-3B-05-24444廉租房四期产品面积配比C-05-1C-06-3B-05-2注：以上产品面积比含B-05-2、C-06-3二地块商业金融用地上盖物业。按正常情况下，城中村改造工程对90/70控制有所放松。做到90/60比较适宜本工程后期运作。容积率实践开发目的控制在2.35左右。本次规划牺牲部分面积，主要在一期工程上。工程启动期建议位置、量、销售周期B-02-1拆迁B-02-1B-02-1合计面积