041附件一：电梯维保管理办法1

1、附件一：电梯维保管理方法总 则为规范地区物业公司电梯日常管理工作，明确电梯监管要求和相关工作流程及权责，确保电梯平安稳定运行，特制订本方法。基本要求 地区物业公司工程维护部须配置一名电梯专业工程师，负责指导所辖项目的电梯管理工作。物业服务中心须配置相关电梯管理人员，负责项目电梯的日常系统运行、修理保养及困人救援处置的工作。项目电梯数量少于25台的须指定一名电梯管理人员；超出25台（含25台）的须配置一名专职电梯管理人员；电梯数量超过100台的应增加一名专职电梯管理人员。该人员须取得特种设备平安管理人员证和具有电梯修理项目的特种设备作业人员证后，方可上岗。地区物业公司工程维护部电梯工程师负责对项

2、目电梯维保单位的维保人员进行从业实力考核，每季度进行一次，考核内容包括：电梯整机绝缘测试、盘车救援操作、厅（轿）门部件调整、平安钳间隙调整、平安钳-限速器联动测试，以及平安回路故障解除。对于实力不达标的人员要求维保单位进行更换。物业服务中心接获电梯故障报修时须具体记录电梯梯号、故障发生时间(精确到分钟)、是否困人、故障内容等相关信息，并马上拨打电梯维保单位全国服务热线（奥的斯：8008185588、4008185588、4006515588；日立：4008308333；三菱： 4008203030 ）。故障修理完毕后，具体记录修理完成时间、故障缘由、处理结果、是否须要更换配件、配件费用等相关信

3、息。如未按要求拨打维保单位服务热线的，赐予责任人扣罚100元/次处分。项目修理部电梯管理人员每日填写电梯故障记录表，由修理部负责人审核后上报地区物业公司工程维护部，由工程维护部汇总审核后于每周一上报物业管理中心统计分析。对于未照实填写或填写内容不完整的，每次赐予地区物业公司工程负责人、工程维护部负责人和电梯专业工程师分别扣罚5%、5%及10%核定综合奖金的处分，物业管理中心负责考核。地区物业公司工程维护部每月与维保单位召开一次协调会议，解决项目存在的问题，会议结束三天内向物业管理中心提交会议纪要，对于会议沟通协商仍无法解决的重大问题，上报物业管理中心协调处理。物业管理中心建立电梯常用配件清单，

4、项目修理部监督维保单位依据清单内容进行储备。物业服务中心负责供应常用配件的存放场所，要求安装门锁，环境干燥，利于各类配件长时间存放，该场所由维保单位人员负责管理。项目修理部电梯管理人员应严格依据作业指导书的相关要求对电梯进行巡查，巡查内容与标准如下：机房卫生整齐，温度保持5-40，相对湿度不超过80%；机房无渗漏、无飘雨现象；照明、通风设备、灭火器、应急照明完好，设置挡鼠板，各种制度上墙；轿厢五方对讲有效，通风、照明良好；平安触板（光幕）功能有效；楼层按钮、显示正常；电梯启动无明显顿挫感，运行无明显晃动、异响；抽检五个楼层，轿厢平层精度误差不超过1cm。 物业管理中心制定全国电梯编号统一标准，

5、地区物业公司工程维护部负责落实。电梯编号的格式为：XX号楼XX单元XX号梯，并与电梯出厂编号对应。编号的排列原则如下：从进入大堂依次依据从前到后、从左到右的依次排列。如图1、图2所示：物业服务中心须严格执行档案管理制度，电梯资料依据一梯一档的要求分类存放，对维保合同信息、年检合格证、运用登记证、定期检验报告、零部件更换、电梯运行状况分析等信息刚好更新，资料保存期不少于5年。地区物业公司工程维护部负责跟进电梯维保合同的签订工作，在电梯年度维保合同期届满前两个月提出申请，优先选择集团已签订框架协议的维保单位，刚好跟进申请审批进度，确保电梯维保工作的连续性。维保单位监管要求项目修理部负责督促维保单位

6、每月25日前按时提交下月的电梯维保安排及上月的电梯运行报告（详见附件二），对维保安排合理性进行审核，并对运行报告进行分析，提出改善措施后上报物业服务中心负责人和地区物业公司工程维护部审批。修理部负责监督维保单位严格按安排实施保养，物业服务中心在电梯保养前2天需在一楼电梯前室显著位置或电梯轿厢内进行公示。如遇突发事务需临时变更停梯时间，物业服务中心须刚好修改公示内容，以免引起业主投诉。项目修理部负责督促维保单位每半年提交电梯平安运行评估报告，提前对部件的磨损状况作出合理评估，提出安排性修理的专业看法，修理部结合看法制定整改措施，报地区物业公司工程维护部审批实施。项目修理部应加强对维保质量的管控，

7、维保单位保养完毕后由修理部电梯管理人员现场抽检保养项目，抽检内容与标准如下：导向轮、轿顶反承轮、对重反承轮轴承润滑油足够，无异响；制动器活动部位润滑油足够、动作顺畅，电气开关有效；制动衬与制动轮不发生摩擦；限速器活动部位润滑油足够、动作顺畅，电气开关有效；轿顶照明正常，油杯油量介于1/3到2/3之间，各平安开关有效；滚轮导靴轴承润滑油足够，无异响；导轨工作面润滑油足够；对重块无松动，压板紧固；厅、轿门开关有效；厅门自动关门装置有效；底坑照明正常，各平安开关有效；补偿链、涨紧轮离地不小于100mm；对重缓冲器与对重距离符合要求（蓄能型缓冲器要求200-350mm；耗能型缓冲器要求150-400m

8、m）。以上保养项目由修理部电梯管理人员抽检，符合标准后方可签字。地区物业公司工程维护部对所辖项目电梯维保状况进行抽查（不少于3台），每月至少覆盖一次。如发觉记录与实际不符的，赐予相关责任人扣罚10%核定综合奖金的处分，地区物业公司负责考核。物业管理中心不定期对项目电梯维保状况进行抽查，如发觉地区物业公司未按要求进行监管的，赐予地区物业公司工程负责人、工程维护部负责人和电梯专业工程师分别扣罚5%、5%及10%核定综合奖金的处分，物业管理中心负责考核。 电梯出现故障时，项目修理部须督促维保单位刚好修理，要求一般故障（指不须要更换配件的故障）处理时间不超过2小时；需更换常用配件（指一般的易损件，如门

9、吊轮、门钢丝绳、门滑块、轿厢照明灯管、按钮、显示器、靴衬、平安开关、接触器、继电器等）的故障处理时间不超过4小时；需更换不常用的配件（如主板、变频器、制动线圈、制动磁铁、地坎、非标外呼面板等）故障处理时间不超过1天；需更换大型配件（如主机、钢丝绳、曳引钢带、曳引轮、限速器、平安钳、缓冲器、随行电缆等）的故障处理时间不超过2天。电梯出现故障须要更换配件时，由物业服务中心负责人确认。对于存在一般争议的故障修理由地区物业公司工程负责人确认，超过5万元的存在争议的故障修理由物业管理中心确认。项目修理部须严格执行电梯维保合同约定的考核指标，内容包括：项目电梯月平均故障次数、月平均困人次数、单台电梯月故障

10、次数、电梯巡检次数、保养漏项、服务看法、保养工作量化评分等。评价工作流于形式的，每次赐予修理部负责人扣罚20%核定综合奖金的处分。电梯维保单位当月评价不达标的，项目修理部依据电梯维保合同相关条款对维保单位进行扣款，经现场电梯维保人员书面签字确认后上交地区物业公司工程维护部，由地区物业公司工程维护部以书面形式通知电梯维保单位当地分公司。项目修理部须严格落实每季度电梯维保单位服务量化评分工作，评分内容包括：电梯故障率、困人次数、故障处理刚好性、维保人员数量、日常保养及大修完成状况、对项目人员的培训与服务、配件更换刚好性等。修理部每季度上交量化评分表至地区物业公司，由地区物业公司核实后上交物业管理中

11、心审核。对于评价工作流于形式的，每次赐予地区物业公司工程负责人、工程维护部负责人和电梯专业工程师分别扣罚10%、10%及20%核定综合奖金的处分，物业管理中心负责考核。电梯移交时，项目修理部负责监督维保单位对电梯进行全面检测，由施工单位、地产工程部及项目修理部三方共同验收，合格后方可正式移交。 突发事务处理流程电梯故障停运的，需在10分钟内上报地区物业公司工程维护部负责人，并抄送至物业公司负责人。停梯时间超过12小时未能复原的，地区物业公司工程维护部须刚好跟进推动解决，并上报物业管理中心协调处理。对于未按要求上报或不主动推动解决的，每次赐予地区物业公司工程负责人、工程维护部负责人分别扣罚20%核定综合奖金的处分，物业管理中心负责考核。 发生电梯困人时，项目修理部电梯管理人员在接到报修信息后须马上通知电梯维保人员，并在5分钟内到达现场安抚被困人员，并监督驻场电梯维保人员的到场时间。修理部电梯管理人员负责帮助电梯维保人员绽开救援工作，救援工作完毕后监督电梯维保人员具体排查故障缘由，并照实填写故障记录表。 地区物业公司须制定突发事务的应急救援预案和应急救援演练制度，要求所辖项目每季度至少进行一次应急救援演