营改增对房地产企业的影响及研究报告——以万科集团为例

1、. 航空航天大学金城学院毕业论文题 目营改增对房地产企业的影响及研究以*集团为例学生学 号系 部专 业班 级指导教师二一七年三月航空航天大学金城学院本科毕业设计论文诚信承诺书本人重声明：所呈交的毕业设计论文题目：是本人在导师的指导下独立进展研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计论文中特别加以标注引用的容外，本毕业设计论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。作者签名： 年 月 日 *：. 营改增对房地产企业的影响及研究以*集团为例摘 要2016年5月1日房地产业开场 营改增试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期房地产企业准备不够充分，目前

2、房地产企业存在进项抵扣缺乏，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，营改增对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济开展的影响巨大，因而研究营改增对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对营改增相关理论进展了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了营改增对房地产企业的影响；再次，本文以*集团为例具体测算了营改增后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对营改增提出了相应对策建议。关键词：房地产企业，营改增，*集团The influence of Business Ta* to VA

3、T reform on the real estate enterprises - a case study of Vanke GroupAbstractIn May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Ta* to VAT reform, marking the full implementation of Business Ta* to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate

4、 enterprise makes many of its costs can not be deducted, coupled with insufficientpreparation of real estate enterprises in the short-term, at present, real estate enterprises e*istsbig problem of insufficient input deduction, ta* burden does not fall or rise. The real estate industry is the pillar

5、industry of the national economy, and the ta* is large, it is of great significance whether Business Ta* to VAT reformcan play the desired role to the real estate industryin the development of Chinas national economy. Therefore, the study on the influence of Business Ta* to VAT reform on real estate

6、 enterprises has important theoretical and practical significance.This paper firstly introduces the research background, significance, research status, research content and method of this paper; secondly, this paper outlines the relevant theory of Business Ta* to VAT reform from several aspects ofth

7、e concept, necessity, significance, theoretical basis;then, this paperanalyzesthe influence of Business Ta* to VAT reform on real estate enterprises from three aspects of the accounting, financial statements, business management; thirdly,based on the case of Vanke Group，this paper estimates the chan

8、ge of the ta* burden and profit of real estate enterprises after Business Ta* to VAT reform; finally, it puts forward the corresponding suggestions.目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc1915 摘 要 PAGEREF _Toc1915 iii HYPERLINK l _Toc24106 Abstract PAGEREF _Toc24106 iv HYPERLINK l _Toc27070 第一章 绪论 PAGEREF

9、_Toc27070 - 1 - HYPERLINK l _Toc30283 1.1研究背景和意义 PAGEREF _Toc30283 - 1 - HYPERLINK l _Toc26678 1.2国外研究现状 PAGEREF _Toc26678 - 1 - HYPERLINK l _Toc7028 1.3研究容和研究方法 PAGEREF _Toc7028 - 2 - HYPERLINK l _Toc14250 第二章 营改增相关理论概述 PAGEREF _Toc14250 - 3 - HYPERLINK l _Toc3686 2.1营改增的涵 PAGEREF _Toc3686 - 3 - HY

10、PERLINK l _Toc24719 2.2营改增的必要性 PAGEREF _Toc24719 - 3 - HYPERLINK l _Toc7594 2.3 营改增的意义 PAGEREF _Toc7594 - 4 - HYPERLINK l _Toc26502 2.4营改增的理论依据 PAGEREF _Toc26502 - 5 - HYPERLINK l _Toc29337 第三章 营改增对房地产企业影响的一般分析 PAGEREF _Toc29337 - 5 - HYPERLINK l _Toc48243.1房地产企业概况 PAGEREF _Toc4824 - 5 - HYPERLINK l

11、 _Toc15203 3.2房地产业营改增政策概述 PAGEREF _Toc15203 - 6 - HYPERLINK l _Toc31960 3.3营改增对房地产企业的影响 PAGEREF _Toc31960 - 6 - HYPERLINK l _Toc17003 3.2.1对会计核算的影响 PAGEREF _Toc17003 - 6 - HYPERLINK l _Toc25168 3.2.2对财务报表的影响 PAGEREF _Toc25168 - 7 - HYPERLINK l _Toc17785 3.2.3对企业经营管理的影响 PAGEREF _Toc17785 - 8 - HYPERL

12、INK l _Toc21863 第四章 营改增对房地产企业影响的测算分析以*集团为例 PAGEREF _Toc21863 - 8 - HYPERLINK l _Toc13201 4.1*情况简介 PAGEREF _Toc13201 - 8 - HYPERLINK l _Toc161 4.2具体测算与结果分析 PAGEREF _Toc161 - 8 - HYPERLINK l _Toc28276 第五章 房地产企业应对营改增的对策建议 PAGEREF _Toc28276 - 14 - HYPERLINK l _Toc17125 5.1营改增后房地产企业面临的问题 PAGEREF _Toc1712

13、5 - 14 - HYPERLINK l _Toc21767 5.2房地产企业应对营改增的对策建议 PAGEREF _Toc21767 - 14 - HYPERLINK l _Toc29869 5.2.1加强对员工的宣传和培训 PAGEREF _Toc29869 - 15 - HYPERLINK l _Toc17989 5.2.2加强对增值税专用发票的管理 PAGEREF _Toc17989 - 15 - HYPERLINK l _Toc26577 5.2.3完善财务制度 PAGEREF _Toc26577 - 15 - HYPERLINK l _Toc2144 5.2.4加强税务筹划工作 P

14、AGEREF _Toc2144 - 15 - HYPERLINK l _Toc32394 第六章 总结与展望 PAGEREF _Toc32394 - 16 - HYPERLINK l _Toc7736 参 考 文 献 PAGEREF _Toc7736 - 17 -. 第一章 绪论1.1研究背景和意义2011年开场开展增值税试点，之后试点的地区和行业围不断扩大，2016年5月1日房地产业开场 营改增试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型开展具有重要意义。我国自1994年分税制改革之后一直实行两税并存制度，营业税对社会经济各个环节都按照销售

15、收入全额进展征税，存在重复征税的问题，加重了企业的经营管理本钱，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平开展，此外营业税征收方式导致企业更追求小而全的企业模式，遏制社会专业化分工的深化，随着我国市场经济进入到调整阶段，营业税存在的矛盾更加突出，而且经济构造调整、财税体制改革深化都迫切需要营改增。营改增试点的全面实施，进项税额可以进展抵扣能够降低企业的税收和本钱负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济构造调整的重要环节。房地产业具有关联产业丰富、连带力强的特点，为经济开展提供有力保障，是支柱型产业，是税收大户，营改增对房地产业能否按照预期起到减税作用十分关键，然而由于

16、房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多散杂小供给商，很难实现每一笔业务都从上游供给商取得增值税专用发票，此外人力本钱也是房地产企业的主要本钱来源之一，人力本钱难以进展抵扣，可看出房地产企业的经营特点使得其存在很多本钱无法进展进项抵扣，加之短期房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣缺乏，税负不降反升的突出问题，因而研究营改增对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义，能够丰富房地产业营改增问题的有关研究，为房地产企业把握营改增政策机遇、降低税收负担提供了重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得安康持久开展。1.2国外研究现状众多学者探讨了房地产业营改增问题，国

17、外研究方面，Luk1993基于CGE模型考察了增值税对房地产企业税收负担的影响。ossen(1995)研究认为房地产业增值税的征收对象不仅应包括房屋买卖的收入，而且应对未来的持续消费房屋租金征收增值税，Poddar2010与之观点相反，研究认为房地产业增值税的征收对象是房屋买卖的收入，而不应对房屋租金征收增值税。Manente and Zanette(2010)指出持有房产的目的既可以是用于自住，也可以是投资，房地产业营改增应对持有房产的目的加以区分以不同税率收取增值税，De Luis A(2015)基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提升房地产业增值税率有利于抑制房价，减少税收扭曲。

18、国研究方面，文轩(2012)研究发现营改增能够使得大局部行业税负降低，房地产业也不例外，营改增能够降低房地产业0.81%的税负，宗式华，周松德2013通过数据模拟测算研究发现当房地产企业的可抵扣本钱在收入中所占的比重低于50%时，增值税税负将高于营业税税负，贾2014指出旧税收制度下要对房地产企业征收土地增值税、营业税等税种，营改增能够在一定程度上解决重复征税，因此其税负能够下降。还有一局部学者研究了营改增会给房地产企业带来的问题，小强，俊文2012指出了新房销售能够取得专用发票完成抵扣，旧房销售则不能顺利抵扣，华2012认为营改增能够降低房地产企业税负，但可能会刺激房地产企业的扩与泡沫，带来

19、房价进一步上涨，笑2014指出对房地产业征收增值税主要存在以下问题：一是 营改增会使得建筑业税负上升，进而转嫁到房地产企业头上，使其经济压力增大，二是房地产企业开展水平参差不齐，对于营改增的适应能力也不统一，可能会有一些企业税收不降反涨，玉竹，文2014指出营改增会提高房地产企业本钱管理和控制的复杂性，而且营改增对增值税专用发票的管理具有较高要求，这将会对其较为粗放的财务管理方式带来较大的挑战。总结以上研究可发现，虽然已有很多房地产企业营改增问题方面的相关研究，但是大多研究是理论分析，而且根本都是在房地产营改增落地之前的研究，容主要集中在政策如何制定更为恰当的问题上，目前房地产营改增已经正式推

20、行，关注的重点变为带来哪些方面的影响、作用是否到达预期、存在什么问题以及如何解决问题之上，因而本文将以*集团为例对营改增后房地产企业税负和利润的变动情况进展测算，在此根底上探讨造成的影响。1.3研究容和研究方法本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对营改增相关理论进展了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了营改增对房地产企业的影响；再次，本文以*集团为例具体测算了营改增后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对营改增提出了相应对策建议。本文的研究使用了以下研究方法：1文献研究法。在分析阶段本文收集了大量文献资料，搜集的文献资料使得笔者对目前的研究现

21、状与本选题的研究意义有了初步的了解，分析了营改增后房地产企业面临的一般性影响和问题，据此提出了相应建议。2案例分析法。本文以*集团为例，基于*2015年年报给出的利润数据以及营业收入和营业本钱明细数据和11%的房地产业增值税率测算在征收增值税的情况下*集团税负和利润的变动情况。3比拟分析法。本文通过比拟在征收营业税情况下的*集团税负与利润和征收增值税情况下的*集团税负与利润，从而分析营改增给房地产企业带来的影响。第二章 营改增相关理论概述2.1营改增的涵1营业税的概念。营业税指的是对企业或个人提供劳务等非传统销售有形商品获得的销售收入征税的一个税种，该税制下本钱无法进展抵扣，计税方法简单，直接

22、对销售收入按照一定税率计算，在营改增之前有9个课税工程，房地产业的税率为5%。2增值税的概念。增值税指的是对企业或个人经济活动流转过程中的增值额征税的一个税种，即对经济活动各个环节的新增价值征税，为取得收入发生的本钱可以进展相应抵扣，计税方法较为复杂，我用的是国际上通行的购进抵税法，其中进项税额通过增值税专用发票获得，销项税额通过对不含税销售收入乘以相应的增值税率得到。3营改增的概念。营改增指的是从原先的根据销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度到对全部行业的流通环节全部单一税种征收制度，原先缴纳营业税的课税工程改征增值税。2.2营改增的必要性1营业税的弊端。营业税对提供劳务或生产、销售商品

23、中各个环节都按照销售收入进展征收，加重了企业的经营管理本钱，此外将使得位于产业链条后端的企业面临更重税负，有损我国市场经济的公平开展，此外这一征税方式会使得企业更趋向于小而全的开展模式，遏制社会专业化分工的深化。我国从1994年实行分税制开场一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度十分必要。2经济构造调整的需要。1994年分税制改革时第三产业的规模还较小，为了解决主要矛盾选择对第三产业保存征收营业税，没有把效劳业纳入抵扣链条，不利于效劳业的分工协作深化，而当下产业构造已产生重大变化，改革开放以后，第三产业产值比重稳步上升，如表4.7

24、所示，产值比重从1978年的24.60%上升到2016年的51.60%，占据我国国生产总值的半壁江山，已成为我国的主导产业，生活性和生产性效劳业驶入快车道，而且行业划分边界日益模糊，在新的产业业态下，在金融危机后出口和投资疲弱的经济背景下，为了进一步促进经济构造调整优化，发挥第三产业拉动需、拉动经济的引擎、动力作用，全面营改增十分必要。3财税体制改革深化的需要。1994年分税制改革时在流转税方面形成了过渡性的制度安排，两税并存制度是由当时的历史背景所决定的，也对保障财政收入做出重要奉献，这一税收制度日益暴露出很多问题，一方面是行业界限日益模糊，销售商品与提供劳务可能在一个企业同时存在，分开核算

25、的难度较大，两税并存制度加重了税收负担，另一方面是两税并存制度使得税收制度不统一，阻碍了税收制度进一步改革与优化。2.3 营改增的意义1完善税制改革，打通抵扣链条。增值税是对流通环节的新增价值、增值额征税，有效解决了重复征税问题，而且税负不再受产业环节链条位置的影响，有利于增强市场经济的公平竞争，而且随着营改增试点的全面推行，全国围所有涉及营业税的行业都已完成税制转变，彻底打通了第二、第三产业的抵扣链条。2降低企业税负，推动供给侧改革。营改增使得征收对象由原先的销售收入总额变为对增值额征税，企业可以抵扣，只要企业能够取得足够的进项税额，就能够明显降低税收负担，有利于企业降低本钱，有利于激发企业

26、投资创新的活力，助力供给侧改革。3深化社会专业化分工。营改增有利于推动企业之间加强分工协作，推动企业从小而全的开展模式向大而细的开展模式转型。4促进产业构造进一步优化升级。营改增的主体是效劳业，有助于降低了其税收负担，促进其进一步细化分工，将会极的促进效劳业的开展，对于经济构造调整有重要意义。2.4营改增的理论依据1最优税制理论。该理论的研究目标是在不能获取全部信息的情况下政府对征税工作同时追求效率和公平，是税收理论从只重效率到二者兼顾的一个重大进步，此外传统理论认为政府不应利用税收对经济进展调节，该理论则认为可以。2税收中性理论。税收中性理论认为税收应在经济环境中始终维系看不见的手的隐形状态

27、，维系不额外干预的中性立场，使得各个主体能够公平竞争的自由开展。3税收效应理论。通常，税收效应有以下几种：收入效应和替代效应，收入效应是指税收通过作用于人们的收入水平进而作用于经济，替代效应是指税收通过作用于相对价格水平进而作用于经济；中性效应是指征税不干扰到市场经济的公平自由竞争和开展，非中性效应是指税收对市场经济开展造成了额外影响；鼓励效应是指税收政策促使市场主体倾向于从事特定工程和行为，阻碍效应是指税收政策使得市场主体倾向于不从事特定工程和行为。第三章 营改增对房地产企业影响的一般分析3.1房地产企业概况1房地产企业的界定。房地产业是满足居民居住需求的行业，业务领域包括房地产投资开发、物

28、业管理、房产中介等容，因而房地产业归为第三产业2房地产企业的经营特点。房地产开发周期长，开发流程从购置土地、规划设计、办理登记许可、建造安装到营销销售需要经历相当长的一段时间；资金投入大，在获取土地、拆迁安置、建造安装等环节花费巨大；生产和消费环节涉及到众多行业，生产环节与金融、钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业密切关联，消费环节与林业、家具、家电、装潢装修等行业密切关联；房地产企业财务管理方式较为粗放，可行性研究、部核算等财务管理手段的应用水平还有待进一步提高。3房地产企业的税负情况。房地产业一直以来是税收重要来源，2015年其营业税占比高达31.61%，其税收变化对我国财政收入和国民经济具

29、有关键影响；房地产企业涉及到的税收有土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维建税、教育费附加、房产税等工程。3.2房地产业营改增政策概述2011年开场开展增值税试点，之后试点的地区和行业围不断扩大，2016年5月1日房地产业开场 营改增试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，这对我国经济改革和经济转型开展具有重要意义。根据房地产业增值税暂行征收管理方法，房地产业营改增政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产工程适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开场的工程也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业 营改增的平稳过渡

30、，这是房地产行业 营改增过渡期优惠政策之一；适用于11%税率的一般纳税人在计税时，从销售收入中扣除土地采购本钱；小规模纳税人适用于5%税率的简易计税法。3.3营改增对房地产企业的影响3.2.1对会计核算的影响1对会计科目的影响。营业税涉及到的会计科目少，核算模式简单，营改增使得房地产企业需在原有根底上增加会计科目，如在增值税科目下设进项税额、销项税额等等科目，核算模式复杂。2对会计核算方法的影响。营改增后，房地产企业对于未取得专用发票业务的核算方法与之前一样，对于取得专用发票的业务，应增加计入应交增值税进项税额科目，会计核算步骤增加，对于需缴纳增值税的收入局部需要增加计入应交增值税销项税额科目

31、。3.2.2对财务报表的影响1对资产负债表的影响。影响主要在资产中的固定资产方面，这一资产是房地产企业经营的根本，营改增实质上为从价税到价外税的转变，会使得资产负债表中固定资产相关工程的入账金额发生变化，具体来说，税制改革使得在固定资产入账时需在原先购入金额根底上扣除进项税额，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低。 2对利润表的影响。营改增会使得房地产企业的营业科目下的金额发生变化，进而会使得净利润的金额发生变化。营改增实质上为价税改价外税，增值税下房地产企业需在原有营业收入根底上扣除销项税额，营业收入的账面金额较之前会有所降低，同理营业本钱也是如此，账面金额也会较之

32、前会有所降低，此外营改增后城市维建税及教育费附加在应交增值税的根底上计算缴纳，因而这两局部的账面金额也会发生变化。3对现金流量表的影响。目前房地产企业往往采用预售的模式销售房产，获得销售收入时还不能确认本钱和增值税进项税额，必须预付销项税额，会占用大量资金，工程建成完工确认本钱后才能核算并抵扣，这会对现金流造成不利影响；房地产业务的营业本钱主要来自取得土地的本钱、建筑本钱等，物业管理业务的营业本钱主要来自人力本钱、购置货物的花费等，土地、人力方面的本钱难以进展抵扣，而这两方面的本钱是房地产企业的主要支出去向，这也会对现金流造成不利影响；此外，房地产企业对建筑企业应支付的款项往往会延期，进而也会

33、延期抵扣，会使得房地产企业当期支付较多税款，增加了房地产企业的现金流压力。3.2.3对企业经营管理的影响营改增会对房地产企业经营管理带来如下影响：在实行新税制之后，为了能够尽可能多的抵扣税额，房地产企业在选择建筑公司、供给商时，除了关注报价外，会更倾向于选择与有健全会计体系、可以出具专用发票的建筑公司、原材料供给商进展合作；房地产企业会在与建筑企业合作时面临 甲供材料模式或包工包料模式的选择问题时会在原先的根底上把进项税额抵扣情况作为重要考虑因素；营改增对房地产企业的财务管理体系提出了更高的要求，将会迫使原先流程较为粗放的房地产企业加强相关工作，升级制度体系。第四章 营改增对房地产企业影响的测

34、算分析 以*集团为例4.1*情况简介*集团在1984年成立，1988年开场从事房地产业，目前已成为国房地产龙头企业，2016年第一次进入世界500强，以房地产开发与物业管理为主营业务，*主要在我国三大城市群的一二线城市开展房地产业务，始终坚持面向普通人、为普通人盖房，坚持与城市、客户一起开展，严守质量第一的原则，目前还进军、美国、新加坡等海外市场、参与海外房地产工程，学习和借鉴国际优秀的产品和效劳，努力向国际化方向开展，*物业也在国处于领先水平，拥有卓越的物业效劳质量，在2016年继续蝉联中国物业管理百强TOP1，在继续稳固传统业务优势的根底上*还探索拓展了物流地产、教育营地、公寓租赁等新业务

35、，积极向城市配套效劳商的定位转型。4.2具体测算与结果分析表4.1 2015年*集团营业收入和营业本钱明细情况工程金额元主营业务收入193,183,219,650.42 其中：房地产190,212,835,808.18物业管理2,970,383,842.24其他业务收入2,365,910,370.48营业收入合计195,549,130,020.90主营业务本钱137,813,751,647.40其中：房地产135,530,361,249.34物业管理2,283,390,398.06其他业务本钱336,877,028.84营业本钱合计138,150,628,676.24数据来源：2015年*集团

36、年报。表4.2 2015年*集团利润表工程金额元一、营业收入195,549,130,020.90二、营业总本钱165,988,260,802.07其中：营业本钱138,150,628,676.24营业税金及附加17,980,426,847.11销售费用4,138,273,594.93管理费用4,745,249,792.81财务费用477,735,809.60资产减值损失495,946,081.38加：公允价值变动损失投资收益损失以号填列3,561,908,083.68其中：对联营企业和合营企业的投资收益2,393,092,504.58三、营业利润33,122,777,302.51加：营业外收入

37、855,431,507.24减：营业外支出175,591,190.65其中：非流动资产处置损失1,840,489.59四、利润总额33,802,617,619.10减：所得税费用7,853,179,592.79五、净利润25,949,438,026.3数据来源：2015年*集团年报。表4.1和表4.2分别给出了*集团2015年年报中的营业收入和营业本钱明细情况以及利润情况，本文主要基于这两个表给出的数据在征收增值税的情况下测算*集团的税负和利润，并与年报中在征收营业税情况下的*集团税负和利润进展比拟，从而分析营改增给房地产企业带来的影响。本文将采用2016年我国出台的11%的房地产业增值税率进

38、展测算。表4.3 2015年*集团营业收入增值税销项税额的计算结果工程营业收入元增值税率增值税销项税额元房地产190,212,835,808.1811%18,849,920,665.68物业管理2,970,383,842.246%168,134,934.47其他业务收入2,365,910,370.486%133,919,454.93总计195,549,130,020.9019,151,975,055.07数据来源：2015年*集团年报以及笔者计算所得。如表4.1所示，2015年*集团的房地产业务营业收入为190,212,835,808.18元，按照房地产业11%的增值税率计算得到*集团的房地产

39、业务增值税销项税额为18,849,920,665.68元，2015年*集团物业管理业务营业收入为2,970,383,842.24元，物业管理属于现代效劳业，适用于6%的增值税率，因而计算得到*集团的物业管理业务增值税销项税额为168,134,934.47元，从而可得*集团的主营业务增值税销项税额为19,018,055,600.14元，*集团其他业务只有汇总的收入数据，为2,365,910,370.48元，无法获取其他业务下各项具体业务的收入数据，*集团展开的其他业务主要有公寓租赁、教育营地等，本文在此处把其他业务全部归入现代效劳业，根据现代效劳业6%的增值税率可计算得到*集团的其他业务增值税销

40、项税额为133,919,454.93元，在此根底上可得*集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，表4.3列出了计算过程及结果。本文进而在原先*集团营业收入的金额水平上扣除营业收入的增值税销项税额，即得到营改增之后的*集团营业收入金额：195,549,130,020.90元-19,151,975,055.07元=176,397,154,965.83元。表4.4 2015年*集团营业本钱增值税进项税额的计算结果工程营业本钱元可抵扣的金额元增值税进项税额元房地产135,530,361,249.34168,205,210,705.1716,668,984,844.66物

41、业管理2,283,390,398.061,141,695,199.03165,887,336.61其他业务本钱336,877,028.84合计138,150,628,676.24169,346,905,904.2016,834,872,181.27数据来源：2015年*集团年报以及笔者计算所得。房地产业务的营业本钱主要来自取得土地的本钱、设计费用、建筑本钱等，*集团2015年房地产业务的营业本钱为137,813,751,647.40元，在主营业务本钱中占比超过98%，物业管理业务的营业本钱主要来自人力本钱、购置货物的本钱等，*集团2015年物业管理业务的营业本钱为2,283,390,398.0

42、6元，在主营业务本钱中占比仅为1.7%，其他业务主要属于现代效劳业，营业本钱也主要来自人力本钱，*集团2015年其他业务的营业本钱为336,877,028.84元，在营业本钱中的比重也很小。在房地产业务的营业本钱中,由于在土地一级市场中拿地不提供增值税专用发票，因而土地本钱不能进展抵扣，因而在计算增值税进项税额时必须在房地产业务本钱中予以扣除，而*集团只有汇总的房地产业务的营业本钱数据，无法获取其具体的拿地本钱数据，因而本文采用2015年中国统计年鉴中公布的房地产企业拿地本钱和房地产企业商品房销售额数据计算出房地产企业拿地本钱在房地产企业商品房销售额中所占的比重，在假定*集团适用于这一比重的根

43、底上估算*集团的拿地本钱并进展扣除，然后再去计算房地产业务的增值税进项税额，计算过程如下：2015年房地产企业的拿地本钱为7621.61亿元，房地产企业商品房的销售收入为65861.3亿元，拿地本钱与商品房的销售收入的比值为11.57%，因而可得*集团2015年的购地本钱=11.57%*房地产业务营业收入 =11.57%*190,212,835,808.18元=22,007,625,103.01元，进而可得*集团2015年的扣除土地本钱的房地产业务营业本钱=房地产业务营业本钱-购地本钱=190,212,835,808.18元-22,007,625,103.01元=168,205,210,705

44、.17元，考虑到数据可得性以及设计费用等前期费用在房地产业务营业本钱中占比拟低，所以本文在扣除土地本钱计算房地产业务的增值税进项税额时对设计费用等前期费用不予考虑，仅考虑建筑本钱，按照建筑业11%的增值税率可计算出*集团2015年房地产业务的增值税进项税额为16,668,984,844.66元。在物业管理业务的营业本钱中，人力本钱无法抵扣，需扣除人力本钱后再去计算物业管理业务的增值税进项税额，但由于无法获取具体的本钱情况，因而本文假定可抵扣比例为50%，则*集团2015年可抵扣的物业管理营业本钱为1,141,695,199.03元，从而按照销售货物17%的增值税率计算可得*集团2015年房地产

45、业务的增值税进项税额为165,887,336.61元。其他业务的营业本钱主 要来自人力本钱，人力本钱不能进展抵扣，加之无法获取具体的本钱情况，所以本文对其他业务的营业本钱增值税进项税额不予考虑，在此根底上可得*集团营业本钱的增值税进项税额总计为16,834,872,181.27元，表4.4列出了计算过程及结果。本文进而在*集团原先营业本钱的金额水平上扣除营业本钱的增值税进项税额，即得到营改增之后的*集团营业本钱金额：138,150,628,676.24元-16,834,872,181.27元=121,315,756,494.97元，营业总本钱金额变为134,626,214,343.11元。由上

46、文可知，*集团营业收入的增值税销项税额总计为19,151,975,055.07元，营业本钱的增值税进项税额为16,834,872,181.27元，可得*集团2015年应缴纳的增值税为增值税销项税额与增值税进项税额的差，即为2,317,102,873.81元。表4.5 2015年*集团税费情况工程金额元土地增值税1,600,344,178.09城市维护建立税56,592,859.65教育费附加43,466,620.20其他182,950,252.02数据来源：2015年*集团年报。在此根底上，本文根据表4.5所示的*集团税费情况重新计算*集团的城市维建税及教育费附加和营业税金及附加，*集团的分公

47、司遍布全国各大主要城市，各地的城市维护建立税及教育费附加收取标准不同，在此本文用表所示的2015年*集团城市维护建立税及教育费附加占营业税的比例10.9%计算，可得城市维建税及教育费附加=增值税*城市维建及教育费率=2,317,102,873.81元*10.9%=252,564,213.24元，故*集团营业税金及附加=城市维建税及教育费附加+土地增值税+其他=252,564,213.24元+1,600,344,178.09元+182,950,252.02元=3,453,252,569.42元。表4.6 营改增下*集团的利润变动情况工程年报中的利润情况营改增之后的利润情况一、营业收入195,54

48、9,130,020.90176,397,154,965.83二、营业总本钱165,988,260,802.07134,626,214,343.11其中：营业本钱138,150,628,676.24121,315,756,494.97营业税金及附加17,980,426,847.113,453,252,569.42销售费用4,138,273,594.934,138,273,594.93管理费用4,745,249,792.814,745,249,792.81财务费用477,735,809.60477,735,809.60资产减值损失495,946,081.38495,946,081.38加： 公允价

49、值变动损失投资收益损失以号填列3,561,908,083.683,561,908,083.68其中：对联营企业和合营企业的投资收益2,393,092,504.582,393,092,504.58三、营业利润33,122,777,302.5145,332,848,706.40加：营业外收入855,431,507.24855,431,507.24减：营业外支出175,591,190.65175,591,190.65其中：非流动资产处置损失1,840,489.591,840,489.59四、利润总额33,802,617,619.1046,012,689,022.99减：所得税费用7,853,179,

50、592.7910,905,697,443.76五、净利润25,949,438,026.3035,106,991,579.23数据来源：2015年*集团年报以及笔者计算所得。假定利润表其他工程不发生变化，*集团营业收入金额现在为176,397,154,965.83元，营业本钱金额现在为121,315,756,494.97元，营业总本钱金额现在为134,626,214,343.11元，进而可得*集团的营业利润为45,332,848,706.40元，利润总额为46,012,689,022.99元，*集团的递延所得税影响局部=原有年报中的所得税费用-原有年报中的利润总额*25%=7853179592.

51、79元33,802,617,619.10元*25%=597,474,811.99 元，进而可得*集团所得税费用=利润总额*25%+递延所得税影响局部= 10,905,697,443.76元，最后计算得到*集团净利润=利润总额所得税费用=46,012,689,022.99元10,905,697,443.76元=35,106,991,579.23元，表4.6列出了营改增后本文对*集团利润的测算结果。如表4.6所示，从税负情况来看，未实行营改增下的*集团税负为原有年报中的营业税金及附加+原有年报中的所得税费用=17,980,426,847.11元+7,853,179,592.79元=25,833,6

52、06,439.90元，在 营改增条件下的*集团税负为本文计算的营业税金及附加+本文计算的所得税费用+增值税=3,453,252,569.42元+ 10,905,697,443.76元+2,317,102,873.81元=16,676,052,886.99元，可看出营改增使得*集团税负明显减轻，减轻的金额为9,157,553,552.91元；从利润情况来看，未实行营改增下的*集团净利润为25,949,438,026.30元，在 营改增条件下计算的*集团净利润为35,106,991,579.23元，比原先的水平增加了9,157,553,552.93元，可看出营改增使得*集团净利润明显增加，增加的金

53、额为9,157,553,552.93元。可看出，在营改增把房地产行业增值税率定为11%的情况下，以*集团2015年的情况来看，营改增确实能够明显减轻税负、提高利润水平。但需要指出的是本文由于数据所限，在测算过程中多处进展了假定，忽略了占比小的工程的变化情况，使得本文计算出的税负减少幅度和净利润增加幅度很大，实际情况下税负和利润的变化可能没有这么明显。第五章 房地产企业应对营改增的对策建议5.1营改增后房地产企业面临的问题1房地产企业准备尚不充分。2016年5月1日房地产行业被纳入营改增试点，税率由征收5%的营业税变为征收11%的增值税，房地产行业是营改增开场推行试点以来被最后纳入的四个行业之一

54、，目前尚处于营改增政策实行的政策过度阶段，房地产企业准备不充分，尚未建立起新的业务流程和规，而且房地产企业开发周期长、产业链条多，很可能出现已发生的购进业务无法取得增值税发票、增值税进项税额抵扣缺乏的问题，从而在短期会造成税负不降反升，加重房地产企业经营负担。2房地产企业本身的经营特点使得进项抵扣不完全。房地产企业的经营过程会涉及众多上游产业，生产环节与水泥、化工、林业、装潢装修、五金零部件等众多行业密切关联，很难实现每一笔业务都从所有上游供给商或者企业取得增值税专用发票，尤其是在石沙、白灰、土方等方面以大量的小规模上游厂商为主，一般不能开具专用发票，影响进项抵扣，而且人员报酬作为房地产企业的

55、主要本钱来源之一，抵扣难度大，此外房地产企业的经营特点使得其多个工程的本钱不好抵扣，从而房地产企业的经营负担可能反而会加重。3财务操作难度提升。营改增将需要房地产企业新设十几个相关科目，确认计量程序增加，此外专用发票的领取、填写、作废等操作方法难度更大，而且还需专门进展真伪认证、保存、认证抵扣，管理难度增大。此外房地产企业财务人员在新旧税制转变的情况下对新政策的学习、理解和把握还不够深入，在会计核算、进项认证抵扣、税收缴纳方面很容易出现不规、不准确的问题，增加企业税收违规风险，房地产企业的账务处理往往较为粗放，营改增将为房地产企业的会计核算和账务处理带来不小的挑战。5.2房地产企业应对营改增的

56、对策建议5.2.1加强对员工的宣传和培训房地产企业首先应加强对财务部门的营改增业务培训，使得相关员工能够准确规完成增值税制度下确实认计量、税务筹划、增值税进项税额认证抵扣、税收缴纳等方面的工作，其次还应加强对招标、采购部门的营改增业务培训，使得这些部门的员工在进展招标、采购时对能否开具专用发票要予以足够重视，尽可能提高企业的抵扣比例，此外营改增不仅仅与房地产企业的财务部门有关，还与房地产企业的各项业务都息息相关，因此房地产企业应对整个企业进展营改增政策的宣传教育，从上到下提高员工对营改增工作的重视程度。5.2.2增强对增值税专用发票的管理增值税专用发票是进展抵扣的唯一依据，所以房地产企业要特别

57、重视加强相关工作：应建立严格的方法，安排专人负责增值税专用发票的领取、填写、保存、真伪认证、认证抵扣、作废等工作，保证按时取得增值税专用发票、妥善保管增值税专用发票、在规定期限完成进项税额抵扣认证，并建立检查小组定期对管理情况进展抽查，对虚开发票、非法买卖等违规行为严厉惩办。5.2.3完善财务制度营改增后财务工作将更加繁杂，房地产企业应重新梳理原先的工作体系，并在房地产行业营改增政策的根底上进一步规相关制度：应调整原有会计科目，在必要情况下还可增设，进一步规和完善财务制度和程序，从而在新税收规定下按照规完成进项抵扣等财务工作；房地产工程具有开发周期长的特点，收入确认和本钱确认时间往往不能同期进展甚至相距过远，使得进项税额和销项税额的认证时间也不统一、相距过远，房地产企业应更加重视资金使用方案的制定，提前对确认时间相距甚远的进项税额和销项税额做好相关资金准备，防止对现金流造成较大压力。5.2.4加强税务筹划工作房地产企业应对税务进展筹划工作：为了房地产行业平稳交接，政府对房地产行业出台了相应措