融创地产研展体系工作组织系统的思考ppt课件

1、第一部分融创地产研展体系任务组织系统的思索0目录一、工程价值判别与战略二、工程定位及整体操作思绪三、设计方案组织四、技术实施五、后期支持1工程前期开发流程简图工程战略规划方案 工程定位整体操作思绪工程综合平衡市场判别建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判别2工程战略规划方案 工程定位整体操作思绪工程综合平衡市场判别建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判别一、工程价值判别与战略31、土地价值判别是工程战略的根底多重了解房地产的要素工程SWOT分析2、工程战略意义及要素工程战略意义工程战略要素一、工程价值判别与战略4多重了解房地产的要素1、土地价值判别是工程战略的根底了

2、解城市城市定位和规划开展方向宏观经济情况政策环境以及政府的执行力度了解行业了解行业的整体操作程度了解行业的商业方式了解行业的开展趋势了解市场市场供需情况和开展趋势区域产品特点分析市场的空白点和时机点分析5工程SWOT分析了解地块 主要是在区域市场分析的根底上分析本案的优势Strength、优势Weakness、时机点Opportunist及要挟点Threats1、土地价值判别是工程战略的根底6企业优势工程优势共享优势独享优势中心优势企业优势工程优势可抑制不可抑制中心优势独享机遇共享机遇外部机遇外部要挟竞争性要挟影响性要挟内部外部7中心落脚点工程独有优势资源工程机遇企业资源优势工程资源优势工程的

3、独一性独享机遇共享机遇工程的超越性工程竞争力土地价值最大战略制定82、工程战略意义及要素1工程战略意义工程战略是公司战略的详细表达和执行，它是公司战略实现的保证工程战略是工程开发的大体方向，决议着工程的定位与开发节拍，它是检验工程操作的根本尺度工程战略改动我们的思想方式和行为方式，发掘我们的潜力、释放我们的能量92工程战略要素工程开发的战略意义财务目的的分解影响着工程定位方向工程开发节拍决议规划格局2、工程战略意义及要素10例：海逸长洲土地价值的判别1、了解房地产要素了解城市城市开展重心南移，友谊南路开展速度快天津市的宏观经济情况曾经延续数10年位居全国前列天津政府对“十五方案加大执行力度，房

4、地产是重要开展方面了解行业天津市的房地产操作程度提高迅速土地政策迅速拉升土地价值，景观优势资源地块越来越少行业的开展方向正在瞄准品牌与产品中心竞争力了解市场市场的总体供求关系趋于平衡，市场呈现良性开展区域内高档产品林立，是公认的津城富人区域短少个性产品和价值含量高的产品112、工程SWOT分析了解地块优势分析区位优势，共享资源河西、梅江、梅江南 地段都市风景区及充足水体资源，具有独一性 资源公司的品牌影响力 品牌优势分析工程周边生活配套设备尚不完善开发本钱高占用资金量大 配套不完善性心思间隔遥远海逸长洲土地价值的判别12时机分析区域整体气氛正在构成，开展潜力宏大 整体市场良性天津市的高端市场正

5、在迈向高速开展期区域内缺乏真正高质量和差别化的住宅 差别化市场空间要挟分析区域内新盘上市量宏大，竞争猛烈开发商的整体实力和操作程度明显提高 市场竞争猛烈区域外竞争工程增多海逸长洲土地价值的判别13海逸长洲工程竞争力独一无二的景观优势： 天津市最大的风景区、全国稀有的市内风景区、128 公顷水面适宜人居： 市内独一无二的中心城区生态、景观居住区14海逸长洲工程战略打造全国最好的都市中的风景区住宅 经过工程操作锻造一支深化了解并偏执执行企业中心价值观、具有高程度操作阅历的管理和专业队伍为融创公司后续开展提供资金、团队和操作阅历等方面强力支持，使融创置地跻身于全国一流开发企业丰富公司高端产品的品牌笼

6、统15海逸长洲工程战略工程整体销售均价将实现7800元/平方米，平均直接本钱4800元/平米，总本钱5600元/平米。工程总投资额35.5亿元，销售总收入49.5亿元，总利润14亿元，利润率25%。采取一致规划、分期开发的方式，整个工程分四期开发，到2021年5月全部开发终了。每期以住宅为中心，辅以相应的公建、商业、教育、交通设备，逐渐培育成熟的高档社区。16工程战略规划方案 工程定位整体操作思绪工程综合平衡市场判别建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判别二、工程定位及整体操作思绪17一工程定位 1、工程定位的内容 2、影响工程定位的重要要素二工程整体操作思绪 1、开发理念 2、

7、开发节拍二、工程定位及整体操作思绪18一工程定位1、工程定位的内容 工程定位是房地产工程开发前期的中心，工程定位需求确定市场定位与产品定位。市场定位：主要是确定外部市场的需求情况，即工程的目的客户、产品的市场价钱、目的客户的产品类型，这是房地产开展商开发工程时所必需面对的问题，也只需明确以上三点，工程定位与设计才干作到有的放矢产品定位：主要是工程本身产品类型与产品要素确实定，是要协助开发商处理工程开发的中心问题，即符合目的客户需求的产品终究是什么？并在此根底上协助开发商明确思想、最终设计出真正符合市场需求的产品191、工程定位的内容 市场定位：目的客户定位阶层、收入程度、客户年龄、消费习性经过

8、工程和市场的结合，可以对目的客群有个根本的预期。再经过对这部分目的客群的调研支持产品风格和细节的调整工程价钱定位工程均价、分期价钱工程价钱由工程战略和土地素质决议20目的客户定位21产品定位：1包含内容规划理念建筑方式确实定建筑风格景观特点产品序列性配套规范定位产品最大价值的发掘 2产品定位描画1、工程定位的内容222、影响工程定位的重要要素公司战略 公司的开展战略对回款速度、利润要求、本钱控制等要求是我们进展工程定位的根本出发点。综合平衡经过定位到达综合平衡是工程定位的根本目的。1.价钱定位和产品序列性：到达财务目的与销售速度的平衡2.产品方式：到达本钱、工期与销售速度的平衡3.产品匹配和开

9、发分期：到达市场容量和销售速度的平衡产品定位的差别化与适度超前23二工程整体操作思绪 1、开发理念工程开发理念是对工程定位的深化，是衔接产品与销售的重要环节。工程开发理念是在方案设计任务进展中，对工程产品层面进展更为深化的开展构思，对工程定位进展再了解，阐释居住理念和生活质量，使产品优势顺畅地过渡到销售过程。2、开发节拍开发节拍的安排主要思索以下条件：公司战略对财务目的的要求周边竞争工程的开发节拍分期开发及销售节拍、开发周期首期位置选择 重要时间节点24例：海逸长洲工程定位工程定位：都市顶级风景居住区1. 都市风景区中的住宅工程位于外环线以内，友谊路西侧，毗邻梅江和梅江南居住区拥有独一无二的自

10、然资源梅江风景区。景区用地400公顷，其中水面128公顷，是全国稀有的市内风景区之一2. 顶级居住 充分发掘和利用土地优势，超前定位，确定高层加独体别墅的产品构成，强调顶级居住环境和气氛，经过高水准的规划设计，打造全国最好的风景社区25 充分发掘区域水景景观优势，将水景引入到居住区内部，采用高层观景住宅建筑方式，降低建筑密度，为景观争取更多空间；临近风景区地块布置亲水独体别墅，提升工程整体价值。例：海逸长洲产品定位26土地判别N种可行性方案及技术经济目的测算市场调研及预判最正确方案选定N种可行性方案本钱测算销售价钱预判销售周期预判N种可行性方案利润分析表N种可行性方案资金流量分析表方 案 设

11、计 技 术 支 持市 场 判 断产品构成多方案对比分析流程图27工程战略规划方案 工程定位整体操作思绪工程综合平衡市场判别建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判别三、方案组织28总体规划工程设计义务书景观概念方案与销售部的沟通建筑方案设计详规单体方案与销售部的沟通初步设计景观初步设计售楼处设计方案样板间设计方案扩初成果扩初报建详规报审施工图卖场建筑/景观施工图景观施工图1、方案组织流程简图三、方案组织292、方案组织设计要点1设计义务书准确传达工程意图；2选择适宜的设计协作同伴；3在设计过程应不断审视；4设计过程中应遵照工程定位，发掘产品内在优势302、方案组织设计要点1设计义务

12、书准确传达工程意图设计义务书是指点方案组织设计任务中的重要部分，是传送工程理念及产品定位的途径和手段，义务书包含内容应准确详实总 论工程地理位置描画、工程宗地现状、工程宗地气候水文地质简述、工程拟定开发概略、设计原那么、主要技术经济目的工程定位市场情况的分析和判别、工程优优势分析、工程定位、客户定位等规划设计设计根据及根底资料、场地概述、总平面规划、交通组织、其它系统布置、景观设计想象、绿化系统建 筑 篇设计根据根底资料、设计范围、住宅设计312、方案组织设计要点2选择适宜的设计协作同伴良好的设计单位能充分了解工程，结合市场定位，把握产品质量，发掘产品中心价值，提供符合市场及工程定位的高程度设

13、计方案。良好的设计单位能正确了解反响信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品质量的前提下有效地控制本钱，保证时间节点和图纸质量，并在后期效力时提供支持。322、方案组织设计要点3在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中能否偏离了工程定位以及产品定位、产品序列性等既定原那么在工程设计过程中，由于外界要素的变化，需求随时审视工程定位，及时纠偏，降低工程操作风险4设计过程中应遵照工程定位，发掘产品内在优势33例：海逸长洲工程规划理念充分发掘和利用风景区水体优势，营造具有异域风情、特征鲜明的风景主题居住环境强调顶级居住环境。高层突出观景、视野，别墅强调

14、亲水、自然、私有领地的特点发明一个社区中心，提供开放的聚会、休闲文娱、商业活动中心场所；并利用中心极具标志性姿态的建筑和景观构成社区地标，提升整个社区气氛在系统的风格下，发明四个具有不同尺度的水体、不同建筑姿态的个性社区，以利于继续开展提供多样化的社区开放空间，加强水体与社区之间的互动性34海逸规划序列变化图12335四、技术实施施工图工程战略规划方案 工程定位整体操作思绪工程综合平衡市场判别建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判别36 方案扩初图纸 选择施工图设计单位 施工图设计资料 桩施工图 桩施工招标 根底施工图 消防审查 报建施工图 工程规划答应证 施工图审查扩初方案在施

15、工图阶段的深化 方案设计公司 控制 提交修正 施工图正式出图修正后期效力阶段 方案阶段 提交施工图设计流程简图371.施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高程度施工图设计的前提 资质、技术程度、工程成果、业界口碑良好的效力认识与程度保证工程设计的顺利进展和后期的技术支持设计资源的专长优势要与工程本身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判别的准确性四、技术实施施工图382. 施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的质量组织设计单位之间深化、继续地沟通与交流，准确传达信息与思绪，保证工程的延续性方案与施工图设计单位之间的严密搭接保证方案的延续性分项施工图设计单位之间的沟通保

16、证施工图设计的整体性专项施工图设计单位之间的协调任务保证工程的整体性注重信息的搜集与运用关注政策走向，及时采取应对措施，保证工程的顺利推进 关注新技术、新产品的运用，提高工程的科技含量，添加工程附加值四、技术实施施工图393. 施工图设计阶段的控制要素 严厉控制出图时间根据工程进度方案，对设计周期进展分解，构成细化的内部设计时间表 与设计单位深化沟通，及时提供设计资料，做好技术交底任务 与相关部门严密配合，加强可控时间的把握才干，提高内部任务效率把握施工图设计程度做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传送 加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果 优化各专业之间的配合，保证运用功能的合理性 合理控制本钱选取合理的构造方案，加强关键经济目的的控制，合理降低土建本钱合理选择建材产品，实现本钱、功能与效果的平衡 结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合本钱四、技术实施施工图40工程战略规