运营效率关联指标(万科指导)ppt课件

1、运营效率关联目的 1.1 运营效率目的我们的效率能满足未来的开展？净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数XX2004年14.2%2.460.5911.5%200年14.2%2.468%0.85假设新工程的销售净利率为8%？总资产周转率必需提高44%，到达0.85,即总资产周转天数要从610天降低至424天，集团才干维持14.2%的净资产收益程度。 1.1 运营效率目的提升销售价钱 ？加强本钱管理，提升盈利才干实现的途径：提高销售净利率 1.1 运营效率目的进一步加快开发速度 ？提高资产周转率实现的途径： 1.1 运营效率目的降低存货占压程度 1.1 存货构成分析单位：亿元集团存货构成200

2、5年9月30日集团存货总额150亿元，土地贮藏和在建占总金额的89%；存货占总资产比例集团存货构成分析 1.1 存货构成分析项目住宅商业及写字楼车位配套合计面积金额面积金额面积金额面积金额面积金额一年以内20.69 8.26 4.20 1.74 4.42 1.10 0.64 0.13 29.95 11.23 一年以上3.91 1.30 5.46 2.39 5.81 1.96 1.14 0.03 16.33 5.67 小计24.61 9.55 9.66 4.13 10.23 3.06 1.78 0.16 46.28 16.90 存货构成现房构造金额单位：亿元、万平米截止2005年9月30日 1.

3、1 存货构成分析 一年以上现房构成产品构成单位：万平米、亿元注：一年以上现房中商业和车位占绝大部分，到达了77% 1.1 存货构成分析例如深圳金域蓝湾商铺截止2005年9月30日一、二期住宅根本销售终了，商业库存2922.3平米，金额1613万元；深圳东海岸商铺、车位东海岸一、二期住宅根本销售终了，但东海岸一期商业库存10093.8平米，金额6625万元；地下车位268个，金额1041万元。 1.1 存货构成分析例如无锡魅力之城截止2005年10月30日工程一期28万平米，住宅实现签约13.1万平米，目前车位库存3.7万平米，金额3724万元。 1.1 存货构成分析 目的决议行动、行动决议结果

4、 1.2 如何控制存货占用思索 以终为始，开场把事情做对象研讨住宅一样研讨商业，向建造住宅一样建造商业 车位的销售和运营战略？如何控制车位比，降低单位车位的本钱？ 1.2 如何控制存货占用 确立集团性的住宅销售的考核规范 -开工、入伙、入伙后6个月思索 1.3 利润构成分析产品类型规划面积单位价格单位成本项目利润构成比例毛利率一、住宅 低层 多层 高层二、商业三、车位四、其他 合计 100%存销比工程的开发方案和销售方案需求匹配，要求将工程的存销比控制在合理范围之内，以降低存货资金占用。 2. 1 工程运营效率影响目的-存销比存销比=可售资源未来四个月方案销售速度的均值_2.1 集团05-06

5、期末可上市存量单位:万平米估计集团2005年末可上市存量.9万平米；注:存销比=月末可上市存量 以后四月方案平均销售量单位:万平米2.1 集团、成都、武汉0506存销比案例： 成都魅力之城工程原方案05年开工14万平米，方案的销售面积只需6万平米，存销比一度大于10，工程的存销比不合理，构成大量的存货资金占压，呵斥工程资金峰值上升，经过部分停工和缓建措施，降低存货占压5900万。 2. 1 工程运营效率影响目的-存销比 可售面积 可售比 100% 建造面积可售比 2.2 工程运营效率影响目的-可售比 2. 2 工程运营效率影响目的-可售比深圳金域蓝湾73深圳万科城：一期71、二期76；深圳东海

6、岸：一期76、二期77、三期74工程可售比偏低，本钱能不高吗？本钱测算： A、可售比 1 可售一方本钱 2000 元/m2 B、可售比0.73： 可售一方本钱 2740 元/m2 C、可售比0.84； 可售一方本钱 2380 元/m2 B C 360 元 B C 15% 2.2 工程运营效率影响目的-可售比可售比过低呵斥工程本钱的添加；高本钱不一定就能带来高收入；可售比过低造本钱钱和收入的双损失，降低整体的工程收益；可售比 2.2 工程运营效率影响目的-可售比统计部分工程产品类型、户型数量项目名称建筑面积(m2)产品类型数量户型数量成都魅力之城一二期1440004151天津水晶城一期11180

7、23103深圳万科城二期101239547武汉四季花城一期98397336武汉四季花城三期74583424上海春申五期106576325北京青青家园一期115088319户型的多样化 2. 3 工程运营效率影响目的 - 户型数量行业的比较数据项目名称建筑面积(m2)产品类型数量户型数量振业城一期77198211中海日辉台6864727中海月朗苑10071026 2. 3 工程运营效率影响目的 - 户型数量影响：营销推行难度加大：销售培训、销售资料、样板间等数量均有较大幅度添加，带来营销费用大幅添加。容易产生质量隐患：施工质量管理难度大，现场管理不到位导致后期维修本钱添加，并产生相应的客户赔偿。

8、容易呵斥图纸质量不高：产品复杂容易导致设计出图质量不高，后期变卦本钱较多，如变卦发放不及时那么对正常的施工次序也有一定影响。产品的复杂化 2. 3 工程运营效率影响目的 - 户型数量案例： 统计部分工程变卦签证数量项目名称建筑面积(m2)数量(份)单方成本(元/m2)占建安成本比例(%)占开发成本比例(%)成都金色109161123772.4452.3天津水晶城一期11180256475.76上海春申四期125065 46856.73.341.37广州四季花城一期73989120346.483.551.82广州城市花园一期99262136051.33.51.69沈阳花城一期1116801065272.921.2沈阳花城二期134367952212.090.89武汉花城二期94021 11991009.15.3武汉城花一期890001216967.44 2. 4 工程运营效率影响目的 - 设计变卦数量影响：流程长 一份变卦要做八个动作 业务任务量较大变卦签证需求经过审批、完工验收、结算等众多环节，从完工验收到结算终了至少一个月时间，变卦签证较多带来的常规业