中国房地产市场整体无泡沫ppt课件

1、中国房地产市场整体无泡沫西南财大 课程作业.那些年 专家嘴中的房价.2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼。2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼市不崩盘，我就去跳楼。清华大学经济管理学院教授魏杰只惋惜，那时的“跳楼只是一个语气词，根据国家统计局数据 2002年同比涨3.7%。.2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼。2004年 房地产泡沫“将在数月内破裂统计局：2004年同比大涨15%独立经济学家谢国忠2021年 中国楼市见底时，均价至少会跌五成。统计局：2021年涨6.8%.2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼。2021年9

2、月 立帖为证，判别2021年3月房价泡沫破灭。房地产评论人牛刀根据国家统计局数据，2021年2月 66个大中城市房价上涨。.2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼。2021年11月 一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间。中国银行业协会首席经济学家巴曙松根据国家统计局数据，2021年涨7.7%.2001年底2002年将是中国房地产业的冬天。“假设楼。2005年 调控的目的在于稳定房价，而非打压房价，2006年的房价会上涨。据相关统计，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%北京华远地产股份董事长任志强2021年2月 房产政策不会对楼市产生大的影响，我估计今年的房价至少能上

3、涨5%。准确，2021年涨7.5%。2021年4月5日海南举行博鳌亚洲论坛，任志强对媒体的回应更是：“他以为楼市有泡沫吗？那就不要采访我了，由于我不这样以为。.房地产泡沫是指房地产的市场价钱脱离了实践根底价值的延续上涨景象。这种上涨使人们产生对房地产的远期价钱继续上升的预期,从而会产生继续的购买行为,推进着房地产市场价钱对实践价值的再一次偏离,当房地产市场价钱上升到一定阶段,上升的幅度就会变缓甚至出现逆转,于是人们就会急于抛售手中的房地产,引起房价的雪崩,至此房地产泡沫破灭,经济堕入不景气之中。.国际规范房价收入比空置率租售比.房价收入比房价收入比 房价收入比=世界银行专家黑马先生 36倍的合

4、理区间西欧、北欧国家房价收入比为23倍东欧国家高达2530倍.房价收入比房价收入比缘由：房屋占有率不同北欧房屋占有率 29% 东欧房屋占有率90%中国的房屋占有率89%不同的房屋占有率会影响房价收入比 中国收入的统计存在问题灰色收入未纳入统计的范围民营、个体收入统计低于实践收入房价收入比来衡量能否存在泡沫，不够全面房价收入比有两层意义，一是指由于价钱上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是阐明购买力缺乏而已，如一些经济不兴隆的地域，一套中档商品房的价钱假定为20万元，但这一地域人均收入却相当低，如为3000元，三口之家家庭收入为9000元，

5、那么此时的房价收入比便高达20倍以上，假设用这一静态的房价收入比来衡量这个地域能否存在房地产泡沫，那么结论是相当的一定，但实践上在这种情况下不一定构成泡沫.房价收入比房屋空置率 房屋空置率=华远地产董事长任志强以为，假设按照中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，住宅的空置率不到4%，由于按照住房面积140亿平方米，人口6.7亿，人均20多平方米计算就会发现，空置量非常低，空置率很高是假象。.房价收入比租价比 房屋租价比=租售比普通界定为1200至1：300之间，假设租售比低于1300，阐明该区域房产投资价值变小，房价高估；假设高于1200，阐明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。从我国近几年的

6、房价增长率与房租价钱增长率之比走势看，2005年下半年和2021年下半年出现严重的泡沫，房价增长较快超越租金价钱上涨的10倍以上。随后虽然房价也稳步上涨，但是房租价钱也出现大幅上涨，致使两者比例出现下滑趋势。.根本面技术面.根本面分析1、城镇化的推进3、中国房地产特有的融资方式4、独特的购房方式2、严厉的首付制度5、改善型需求的存在.根本面分析1、城镇化的推进2003200420052006200740.53%41.76%42.99%43.90%44.94%2008200920102011201245.68%46.59%49.68%51.27%52.57%每年提高1个百分点测算，从2021年至

7、2030年的20年间，中国新增城镇人口将达3亿人左右。.根本面分析2、严厉的首付制度首付付款3成二套5成3套极其以上更多.根本面分析3、中国房地产特有的融资方式房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行在很大程度上遭到监管部门的控制，虽然仍面临一定的风险，但是目前来看还在可控范围内。.根本面分析4、独特的购房方式首付由一方或双方的父母来出，新婚夫妻承当按揭。有的新婚夫妻实践上连按揭也无法承当，必需靠一方或双方的父母亲协助支付按揭款。这样，就有了我国社会中一种独特的购房方式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。.根本面分析30平米的未来想要换成60平米，60平米的想要换成120平米，

8、诸如此类的改善型需求，将会成为未来需求的主要部分。国家如今“禁墅令就是保证现有需求的满足，在根本需求都得不到满足的情况下，改善型需求是不会大规模满足的。5、改善型需求的存在.目的分析投资增长消费增长房价房地产投资所占比重.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。投资增长20002001200219.5%27.3%28.3%三年增长率延续超越20%，且呈逐年加快的趋势，可以为出现过热倾向我国房地产投资增长率我国住宅投资增长率20002001200225.8%28.9%29.5%.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。投资增长三年增长率延续超越20%，且呈逐年加快的趋势，可以

9、为出现过热倾向我国房地产投资增长率地区200020012002东部21.7%25.2%28.2%增长基数低，处于房地产开展的初期，过高的规范可定位35%-40%.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。投资增长三年增长率延续超越20%，且呈逐年加快的趋势，可以为出现过热倾向我国房地产投资增长率阐明中国房地产投资增长总体上由过快转变成稳健，不存在大幅度过快增长。年份投资额增长率增速201271804亿元16.2%0.5%2013年1-2月6670亿元22.8%6.6%.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。消费增长商品房销售额增长继续4年坚持20%的高增长，其中2000-2

10、002年延续3年增幅到达30%左右这阐明，全国总体住房消费已出现过热倾向我国商品房销售增长率全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2021年的61740元，翻了近十倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2021年的10.99亿平方米，翻了近5倍。20002001200230.1%29.4%37.4%.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。消费增长房地产业飞速开展的根本动力 城镇化的快速开展2000年第五次人口普查2021年第六次人口普查城镇人口添加了2亿余人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点我国人口从乡村向城市转移速度最

11、快的10年2003年至2021年，中国房地产市场主要阅历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速开展期、抑制和促进交错的大幅动摇期和调控不断晋级的合理回归期。.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。房价1998年新建商品住宅均价2021年新建商品住宅均价 1854元/平米 5430元/平米 总涨幅为193%，年均上涨12.9%，低于23.5%的人均收入增幅商品住宅价钱坚持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看，房价并没脱离收入增长程度计算口径：名义收入和名义房价.2001年底2002年将是中国业的冬天。“假设楼。房地产投资所占比重衡量一个地域房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，假设是与投资比重过高相结合的，那么就可以一定其存在投资过热或过度的问题，相反，假设投资所占比重依然不价高。按这一目的分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地域过热出如今部分地域，主要是省会或其他大城市。.十年间，城镇化率提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人，这部分人口的住房需求