福州和长乐主要的商业产品分析和方法借鉴

1、福州&长乐主要的商业产品 分析和方法借鉴 福州&长乐主要商业购物中心商业情况调查一、商业中心简介宝龙城市广场项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇处 项目规模：占地约107亩 ，商业总建约16万，平均每层约3万。5-16层为精装修酒店式公寓 ，车位数1000个左右业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱乐休闲等为一体的大型SHOPPING MALL投资商：宝龙集团商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司商业管理费：6元/月宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中小店面出售，主力店和次主力店均为宝龙持有。主力店进驻情况分析宝龙城市广场主力店业态商家名称分布楼层面积租金水平签约年限备注百货新华都1-4F3

2、000030-3510-15年宝龙原康城百货经营失败后进入，08年下半年进驻超市家乐福2-3F180001515年第一批进驻，需求面积大，品牌号召力，租金非常低电器店国美电器1F9000预计50预计10年第一批进驻，正常需签约8-10年影院金逸影院5F5800预计20-30预计15年第一批进驻，正常需签约8-15年其它A go go KTV4F9000预计5-10预计10年09年底进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年知名速食店肯德基1-2F约500年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上麦当劳1F约400年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主

3、要是品牌带动，签约大多须10年以上如上图所示：主力店对面积需求非常大、要求租金均非常低并带有很长的签约年限，但是众多知名品牌的主力店进驻对于项目的招商和未来运营均起着至关重要的作用，其一方面有利于销售物业的价值体现，另一方面也有利于项目整个物业升值包括持有物业的升值，主力店这部分物业须由开发商自持。宝龙城市广场业态面积（）占比餐饮类135009%服饰类3260021%鞋包类39003%家电通讯类111007%新华都百货2820018%家乐福超市1820012%休闲娱乐类2850019%美容美甲类28002%其它100008%空铺30002%如上图所示：宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱

4、乐（含影院、KTV、儿童乐园等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。项目商业各层租金情况:宝龙城市广场楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1F50-150元/月2000-9000元不理想，空铺较多1F400-600元/月16000-36000元经营很好2F350-500元/月14000-30000元经营良好3F150-190元/月6000-12000元经营较好4F100-130元/月4000-8000元经营一般5F60-90元/月经营较好备注：租金水平按使用面积计算宝龙城市广场一层平面图宝龙城市广场小结宝龙城

5、市广场是集百货、超市、影院、餐饮、休闲娱乐等为一体的大型SHOPPING MALL，规模大，商业各类业态齐全，人流量大，商业辐射全市；项目整体经营状况除地下一层外整体经营良好，经过前期多年的经营管理，商铺租金水平也持续快速上升，目前1F租金400-600元/月，2F租金则已经达到350-500元/月，3、4F租金分别为150-190元/月和100-130元/月，地下1F尽管目前空置率高，经营状况较差，但租金也达到了50-150元/月；宝龙城市广场项目主要是依托金逸影院、家乐福超市、新华都百货、国美电器、肯德基、麦当劳等大型主力店和次主力店来吸引人流，带动整个项目不断发展成熟，也提升了项目租金水

6、平和物业升值；宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降，但外围大型餐饮商家数量则不断增加。一、商业中心简介万象城项目位置：福州市工业路378号万象城 项目规模：占地46690 、营业面积约 100000 -1至5层，单层面积约19000 ；业态性质：购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等五大功能为一体的“一站式”购物中心 车位数量：800投资商：福建泛华房地产开发有限公司 商业招商及运营机构：广州市中华广场物业经营管理有限公司 物业管理费：6元 /平/月;含水电费，中央空

7、调，物业管理费：26元/平/月。主力店进驻情况分析：万象城主力店业态商家名称分布楼层面积租金水平签约年限备注百货（含超市）天虹-1-3F46000预计65-7510-15年在百安居退出后，天虹扩大规模电器店苏宁电器4F7000预计55预计10年正常需签约8-10年知名速食店麦当劳1F2100预计年营业额10%预计15年其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上其它A go go KTV5F8500预计5-10预计10年第一批进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年如上图所示：万象城主要是天虹百货、国美电器、麦当劳和KTV是主力店，签约年限长，租金水平相对较低，但这些重点商家给万象城带来巨大

8、人流，带动项目商业的不断成熟，使得物业升值和租金水平快速攀升。万象城如上表格所示，万象城目前以综合型百货为主，服装、餐饮为，配以休闲娱乐、电器等商业业态。类别面积占比百货（含超市）4600042%餐饮1900017%服饰1700015%休闲娱乐95009%电器65006%鞋包10001%其它80007%空铺30003%项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1F50-140元/月2000-8000元一般1F350-500元/月14000-30000元经营良好2F250-400元/月1000-24000元经营较好3F120-180元/月4800-11000元经营一般

9、4F90-130元/月3600-8000元经营一般5F50-90元/月一般备注：租金水平按使用面积计算万象城万象城一层平面图万象城地处西二环路，京福、福厦高速路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，交通十分便利，项目商业协同宝龙商业项目辐射全市；相比宝龙城市广场，万象城人气明显不足，但万象城的整体商业规划和定位更高，其租金比宝龙也更高一些，万象城-1F租金在50-140元/月，1F租金最高，人流量也最大，平均租金约350-500元/月，2F租金250-400元/月，3F租金120-180元/月，4F租金90-130元/月，5F租金最低，约50-90元/月；整体而言，尽管天虹百货、苏宁电器

10、、众多餐饮、KTV等主力店或重点商家为其带来较多人流，但万象城整体人气依然较不足。其中-1F至2F人流量相对较多， 3F，4F，5F则有多家店面空置，人气不足和较高租金水平及品牌进入门槛限制一定程度上导致了其目前较高的店面空置率；万象城整体的规划定位及较为合理的规划设计、舒适的购物环境、充足的停车位特别是大量的地上停车位等因素有利因素将对其其后期发展提供良好前景。万象城小结金融街万达广场占地108亩左右，总建筑面积约40万，地上总建筑面积310500，地下建筑79000。地下机动车位800个，非机动车位2500个，其中，除星级酒店外，写字楼建筑面积36700，SOHO办公楼建筑面积101000

11、，商业综合体建95000，商业步行街及酒楼建筑面积40000，地下室超市15000。 80%的商业由万达公司自身持有；20%的商铺出售项目沙盘（北面）一、商业中心简介金融街万达广场建筑形态 业 态 面 积 占地面积约合108.4亩城 市 综 合 体六星级国际酒店 4.95万m 甲级5A级写字楼 3.35万m室外步行街/酒楼3.87万mSOHO办公9.55万m商务酒店0.73万m大商业主体 （含大型百货、超市、五星级国际影城、动感电玩城、KTV娱乐城 、数码电器等） 12.9万m 室内商业步行街（3层、380米）3.69万m大商业面积16.59万m停车场及配套（共1200个车位） 项目总建筑面积

12、合计 ：约 39.04万m 主力店业态商家名称分布楼层面积租金水平签约年限备注：物业费（元/平米/月）百货万千百货1-3F384084010-15年2.5（2011年6月22日后5元）超市世纪联华-1F149504015年5电器店国美电器1-2F3202第一层：60元/平方米，第二层50元/平预计10年第一批进驻，物业费5影院万达影城4F7242租金为当月净票房收入的10%预计15年第一批进驻，物业费16，首层20其它大歌星KTV4F403830预计10年物业费5知名品牌ZARA1F1817月提成租金为月销售净额的6.5%预计5年租金已包含物管费大玩家2F238550预计15年物业费5金融街万

13、达广场项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金经营状况-1F主力店1F平均租金350元/月20000-50000元经营很好2F平均租金 290元/月16000-30000元经营很好3F平均租金 200元/月20000-50000元(大面积餐饮店)经营很好4F主力店备注：租金水平按使用面积计算金融街万达广场金融街万达广场一层平面图金融街万达广场小结外因： 优越的地理位置。海峡西岸未来的金融中心海峡金融街； 区域内暂无大型购物广场竞争。万达的商业品牌，良好的前期招商，不仅能吸引东部的消费人流，更能吸引城市其他区域的购买客户； 东区公交线路密集区域。内因： 酒店、写字楼、购物中心、娱乐中心、步

14、行街、SOHO办公六大业态齐集于此，真正意义上的城市综合体； 万达商业品牌的效应，吸引众多商家加盟运营。 各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可独立吸引消费人流； 各功能形象档次统一，相互形成支撑。写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享。 项目拥有优越的地理位置、密集的公交线路。六大业态齐集，万达的商业品牌效应，一定规模的顶级物业形象，各功能相互支撑，统一管理形成的最大化资源共享，是项目成功的关键。用地面积：13333平方米（计20亩）。用途：商业与娱乐；建筑层数地下一层、地上3层。 项目总建筑面积约26800平方

15、米。 1层共6800平方米，为精品中心，包括通讯、电子、数码、化妆品、服饰、皮具等业态； 2-3层13000平方米，为大卖场；4层影城娱乐地下层7000平方米，为设备房、车位；总车位共180个。长山湖商业广场定位：以大卖场为龙头业态、配套以数码、电器、服装、皮具、化妆品、餐饮为次业态，形成一个具备综合功能的大型商业中心，即SHOPPING MALL。形成长乐市相当长时期内的城市商业、餐饮、娱乐、休闲中心。一、商业中心简介长山湖购物广场主力店进驻情况分析：长山湖购物广场 主力店业态商家名称分布楼层面积租金水平签约年限备注超市沃尔玛2F1200020左右20其它优惠方式（2层超市周边大部分商铺面积

16、都由沃尔玛分配招租）电器店国美电器-1F2900预计20-30预计10年主力店，由外面门店搬过来。影院大地影院4F300030左右15-20年主力店知名速食店肯德基1-2F约350年营业额7%20年年营业额500万以下，不扣点麦当劳1F约300年营业额7%20年主力店，其作用主要是品牌带动，年营业额500万以下，不扣点其它帝苑KTV4F300030左右15-20年有单独的观光电梯直达。屈臣氏1F300年营业额7%左右预计10年主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上业态面积（）占比餐饮类400015%服饰类15005.6%鞋包类4001.5%家电通讯类300011%沃尔玛超市1200

17、045%休闲娱乐类300011%家居类4001.5%其它15005.6%空铺如上图所示：长山湖商业广场商业业态是以餐饮、休闲娱乐（含影院、KTV、动漫城等）、大型超市、家电通讯为四大主要业态，服饰也占较大比例。长山湖商业广场 项目商业各层租金情况:楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1F30-50元/月2000-3000元经营较好1F120-200元/月4500-10000元经营较好2F60-100元/月6000-8000元经营较好3F沃尔玛超市4F主力店面（大地、帝苑KTV）备注：租金水平按使用面积计算长山湖商业广场 长山湖商业广场一层平面图商场一层的进入口较多，主要有三个主入

18、口和两个后侧小入口组成。后侧入口环境比较脏乱长山湖商业广场小结长乐长山湖购物广场是长乐最大的商场，位于美丽的长山湖公园，总建筑面积约为33281平方米。是长乐城市中心唯一都市园林景观综合体，是长乐城市商业地标，是长乐市的新“东街口”！项目整体经营状况整体经营良好，由于主力店面积占比较大，如沃尔玛超市就占了快一半（45%）所以整体商业品牌氛围不是很浓；一层的租金差别较大，入口处的钟表处租金高达1000元/平*月，其它的店面租金在100至200不等。长山湖购物广场业态是以餐饮、超市、休闲娱乐（含影院、KTV、等）、为四大主要业态，2014年很大部分商家租期到期，所以品牌也会做进一步提升，如准备引进

19、：85 、星巴克（面积只有180平方）、斗牛士等品牌。产品设计方面以福州仓山万达广场为例：案例福州仓山万达广场仓山万达广场场地概述福州仓山万达广场位于福州市仓山区金山板块，南临浦上大道；西临金州路，东距西二环路约1公里。福州仓山万达广场的总规划用地面积万平方米，规划总建筑面积约万平方米，其中地上万平方米，其中地上万平米地下万平米。案例项目概述 作为中国商业地产的龙头企业，开发商万达集团在本地块开发建设一个总规模近65万平方米的综合体（HOPSCA）。 整个地块由南面的大商业综合体（简称A区），北门的酒店式公寓（住宅）（简称B区）福州仓山万达广场案例 A区的商业综合体由购物中心、商务酒店、甲级写

20、字楼、室外步行街组成。室外步行街地上两层店铺，酒店部分共3层，商务酒店10层位于步行街店铺上方，购物中心地上36层，2栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。其中购物中心建筑面积万平米。商务酒店万平米。甲级写字楼万平方米。 B区的商业酒店式公寓（住宅）由13栋32层塔楼住宅及底层两层步行街铺组成，共万平方米。 C区由4栋28层的写字楼及底层两层商业组成，地上面积万平方米。综合体功能布局福州仓山万达广场案例综合体交通分析：交通和消防人防分析一 案例景观绿化分析：案例主要出入口分析 交通和消防人防分析二 功能合理，留有余地 万达广场选择在城市主要道路的适宜位置，在其主要出入口前，留有适当集散场地，作

21、为缓冲空间，避免大量人流与城市干道交通发生干扰。 案例资料调研 商业建筑车辆道路出入口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。 大中型商业建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接，或基地应有不少于四分之一的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不少于4米的运输道路（基地内消防车道与运输道路结合设置）及卸货场地。案例交通和消防人防分析三商业内部交通分析案例设施指南分析 案例客流流线分析 交通流线分析垂直流线水平流线案例疏散流线分析 交通流线分析 疏散楼梯在平时作为普通楼梯正常使用，在火灾发生时必须能迅速将商场内的人流疏散到室外安全的地

22、方。因此疏散楼梯必须满足防火规范的规定，均匀布置在营业空间的四周，楼梯出口处要有醒目的标志，以引导人流疏散。垂直流线案例货物流线分析 交通流线分析 货物流线应该做到避免与其它流线的交叉干扰。保证顾客流线与货物流线绝对分开。并与货物出入口紧密连接。保证货物运输的便捷。货物流线案例流线设计方法 顾客购物流线分析 职工工作流线分析 商品运输流线分析 以上三种流线分别有不同的特点，不同流程，但又都会在营业厅中汇集。设计中应尽可能做到简洁通畅，从空间上和时间上合理设计三条流线的汇集方式，减少相互之间的交叉干扰。出入口应根据试用要求的不同，在不同的部位分别设置。 流线组织是营业厅空间设计的核心问题，流线组

23、织得当与否决定了商场经营环境与经验秩序的好坏。交通流线分析案例通道或广场出入口水平通道售货单元楼梯楼梯售货单元职工入口更衣室食堂卫浴办公室职工入口售货岗位提取货物货运入口验收分发包装回收卸货储存出口销售整理 万达广场入驻的大多是国际中高端品牌，相对来说商铺则是大空间大面积的布局。例如：ZARA,HM.I DO等大品牌。更好地体现了中心国际生活城的磅礴气势。 较宝龙而言，它入驻的则是中低端品牌，相对来说商铺则是小空间小面积的布局。以此来提高商业利益，吸引消费者。 当然像大洋经典这样的，则是针对上流高端客户，入驻的大多是国际一线品牌，例如：像LV，GUCCI这样的品牌店，营业面积多大几百平方米以上

24、。他们注重的是服务质量和客户的感受。商业等级与空间布局分析：平面布局分析案例商铺的面积大小应根据商业定位去规划！商业平面功能布局分析地下一层平面图二层平面图一层平面图三层平面图平面布局分析案例 无障碍设计是商业建筑设计中的一个重要内容，由于门口直接与营业厅相连，所以在入口处不设高差。 服务空间包括休息空间，卫生间，吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可在营业空间中部，并可以结合中庭设置，以便于使用 中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下一步的行动路线。 中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间环境，也有助于商业气氛的创造。尽管牺牲了少量建筑面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.空间设计 良好的流线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大功效，并创造出良好的购物环境，也能使购物者方便快捷地完成购物行为。 流线组织可以通过通道的宽窄的变化，地面铺装材料的变化，灯光照明效果的变化等手段加以实现，也可以通过出入口的合理分布，垂直交通与水平交通的对应关系和交通枢纽空间的强化对购物者加以引导，从而实