区白沙片区同舟路北侧锦绣路西侧地块可行性研究

1、目录一、目标地块基本情况3 页二、出让相关信息9 页三、市场分析与机会选择10 页四、项目定位30 页五、开发与销售计划40 页六、成本分析41 页济效益测算42 页八、投资风险评价44 页九、工作建议45 页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置113 号地块位于白沙园区同舟路北侧、锦绣路西侧，白沙片区距郑州市区约 8.3 公里，距 CBD 约 9.1 公里，距郑州东站仅约 4.4 公里。意向地块位置优越，规划交通便利。2、地块交通条件地块处于区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。目前区域城市主干道东四环、南康庄路、万三公路、人文路及 G220 等均已建成通车，且地块大道

2、、绿博大道、京珠高速及地铁 8、12、13、20 号线。地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。但目前地块周边仅有 570 路、游 568 路、游 573 路城际101、102 路通过，现阶段定难度。线路较少，到达郑州市各个片区有一（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务区”的转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务区。围绕这能、定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲科研创新、教育培训、高端商贸

3、为主的辅助功能。2、周边配套地块属于区未完全开发区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。预计未来随白沙片区的进一步开发逐渐完善，区域未来发展潜力较大。教育：小宝贝3 公里内有大风车双语郑州市第 101 中学；、白沙镇小学、大有庄小学、，、南岗实验、莆田小学、商业：周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如迪圣木材模版市场等；钢铁物流园、经开钢材市场、医疗：附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；公共交通：附近 1 公里内设有站点的线路有 570路、游 568 路、游 573 路、城际101、10

4、2 路，仅辐射区、开封等区域，地铁 8 号线预计 2020 年底建成通车，114 号地块距 8 号线龙王庙站仅 800 米左右。地铁 12、13、20 号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。区域周边规划配套详见附图：（三）规划设计条件白沙片区 113 号地，占地 46523 （约 69.75 亩），城镇住宅用地，容积率待定。地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。二、目标地块出让相关信息（一）出让要求暂未进行招拍挂，根据前期沟通情况，处于 2017 年1 月内进行土地出让计划，两块土地单独招拍挂。（二）招拍挂形式113#、114#地块属于区，根据最新调控政策，土地位置占地（亩

5、）出让面积（）土地用途规划指标要求容积率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍价（万元）备注113白沙园区同舟路北侧、锦绣路西侧69.7546523住宅用地2.5目前控规尚未批准采取“限地价，竞房价”形式。网挂报价超过 溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到 ，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后 个工作日内缴清。、目标地块市场分析与机会选择（一）城市/区域发展概况郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将普通铁路和高速铁路网中唯一的“双中原城市群“”中心，形成以郑州为中心的”、中原经济区“ 小时”总量和位

6、居“ 小时”。作为省省会，郑州省第一名，常住人口居省第二位， 年预计郑州市常住人口将达到 万人。 年，郑州市地区生产总值完成 亿元，总量居、城市情况与发展预期宏观经济：（ ）郑州是中原经济区的主省第一位、中西部第三位。城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。 年郑州市国民生产总值增速为 ，居全省首位，远高于省 的增速。（ ） 年全年城镇居民人均可支配收入 元，同比增长 ，整体人均收入增长明显。三（ ）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正朝着次的“三二一”产业

7、序列演化，经济布局日趋合理。城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至 年已达到 万人，年增产率 ，整体城镇化率 ，自然增长率 。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。根据年郑州市总人口将达到 万。表 郑州市人口变动情况规划，到 数据来源：郑州市统计年鉴、郑州市城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，不断东移，重点发展的局面，西区和南区区相比相对较慢。区，形成“一枝独秀、多点开花”依靠自身资源发展，速度与东区、北图 郑州城市规划布局示意图年份户籍人口（万人）

8、常住人口（万人）常住人口增长率 2、区域情况与发展预期项目所在区域属区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过 100 万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的空间。地块所属的龙湖副 CBD 区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为的新型区域，具备开发高端住宅的优势。（二）房地产宏观市场概况2016 年 4 月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开

9、盘去化率达到 90%，由于价格上涨速度较快且幅度较大，客户心理较为严重，进一步拔高了市场成交。十月初，为平稳房地产市场发展，相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等操作，市场热度迅速下降， 月 月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。 月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新。由于地王不断出现，提高了整体土地成交单价和楼面价。 月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。四季度计划供应 亩土地，保证土地市场的平稳发展。由于竞拍细则出台较晚，且土地挂牌需要一定的周期， 月份主城区基本无土地

10、成交，进入 月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。 、郑州市商品住宅市场概况（ ）市场现状分析：在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。 年 月份商品住宅供应面积 万，同比上涨 ，销售面积 万，同比上涨 。（ ）供需关系： 年 月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到 ，供小于求，市场需求较为旺盛。（ ）去化速度：近五年，商品房年均去化 。而 年 月，商品住宅去化 。截至 年 月，郑州市商品住宅库存量为 万，库存量持续回升，去化周期为 个月。近 年全市商品住宅供需量价走势2014 年去化 48.90 万（4）主力产品成交结

11、构：郑州房地产市场成交主要需、首改型产品为主，主力成交业态为产品，同时有少量的层、洋房、别墅产品。产品 80-90 仍为主流刚需面积段，110-140 改善面积段成交集中，以两房、房为主，成交均价为9000-11000 元/，成交总价区间为 80-90 万。郑州市市场主力产品成交结构产品业态主力成交户型/产品类型主力成交面积区间（m2）主力成交单价区间(元/m2)主力成交总价区间（万元）两房、房80-1109000-1100080-902、郑州市土地市场概况郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以住宅用地成交为主力，1-8 月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家品牌房企来郑抢地，公开

12、市场招拍挂竞争激烈。7-8 月份，出现多个地王，9 月份出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。10 月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。11 月份，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。相比于 10 月份的 0 成交，郑州土地成交市场回暖趋势明显。（1）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016 年 1-11 月份土地供应 169 宗，供应面积2218 万。成交土地 116 宗，成交面积 1570 万。其中 1-9月份成交 112 宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10 月份无土地成交，11 月仅成交 4 宗商服用地。住宅用地受金茂和的北龙湖地王

13、影响，拉高了整体成交均价。商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。（2）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。2016 年 1-11 月共成交土地 116 宗，其中居住用地82 宗，占比71%，商服用地成交34 总，占比29%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。2012-2016 上半年郑州市土地市场成交结构分析（3）土地成交区域分析：郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环 2016年 1-11 月共成交土地 47 宗，成交面积 670 万，占比 42%；

14、二环-三环共成交土地 44 宗，成交面积 506 万，占比 32%；四环外成交土地 19 宗，成交面积 293.09 万，占比 19%；二环内成交土地 6 宗，成交面积 108.44 万，占比 7%。年 -11月份分环线商品房用地成交宗数及占地面积对比50454035302520151050160140120100806040200二环内21.766二环-三环135.6144三环-四环183.5747四环外111.0219占地面积（公顷）宗数2016年1-11月份分环线商品房用地成交宗数及建筑面积对比7%19%二环内二环-三环三环-四环四环外32%42%3、郑州市商品住宅价格近五年，郑州市商品

15、住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015 年下半年出现微跌。2016 年 1-11 月份，商品住宅整体成交均价 9998 元/，同比上涨 1.9%。2016年1-11月份价格走势12000116731150011491112791100010500成交均价10050100009998981196809500946594509380932090000月2016年11月（三）房地产微观市场概况1、区域市场概况（区商品住宅）近三年成交情况2016 年 1-11 月成交情况分类/时间1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月新增供应002.5716.6618.6213.10

16、17.7031.9752.616.833.4分类/时间2014 年2015 年2016 年新增供应量(万)33.32127.12200.28成交量(万)67.08103.18146.48成交价格（元/）106241352414365、区域市场客群情况区客户占比最大，且来源相对集中在私营业主、企业高管、三大类，一般为 35-50 岁的中年人群，以自住为主，关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通，对价格承受能力较强。典型项目福邸客群情况分析：项目占地 7.09 万，建筑面积 26 万，容积率 2.49，整体规划为纯社区。面积段 45-307 ，毛坯交付。主力户型为 116-139 三房。成交客户

17、置业目的分析400350300250200150100500自住投资兼投资量(万)成交量(万)7.802.907.2611.0617.4416.9011.2826.5819.312.0515.68成交价格（元/）117361428814067119731299821031144331196616969成交客户职业分析1401201008060402003、区域土地市场2016 年 1-11 月份本项目周边共成交居住及商服用地 2块，共 101.51 亩。成交客户区域分析300250200150100500金水区区 中原区 惠济区 二七区 管城区 高新区 经开区2016 年 1-11 月份项目周

18、边成交地块地块名称拿地日期用地性质占地（亩）容积率建筑面积成交总价每亩单价（万元）楼面地价开发商（万）（万元）（元/）亚新紫藤地块2016/7/1居住用地63.512.542340964001517.879105亚新正商地块2016/7/1批发零售、住38425333.318500486.81824正商（四）可类比竞品概况白沙片区房地产市场，整体偏改善，周边住宅在 11000元/，受三季度整体住宅市场火爆的影响，片区内住宅价格涨幅较大。区域主要竞品概况项目象湖壹号花语东润城福邸占地面积（万）25.88.05667.1容积率2.482.992.52.49计容体量6031.420026.1宿餐饮用

19、地（万）业态组成、洋房、别墅、层、洋房、公寓开盘时间 年 月 年 月 年 月 年 月在售产品 公寓销售动态一期售罄，二期 元入会中一期房源已基本售罄，二期认筹中，预计推出 号楼和 号楼一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号仅剩公寓在售，产权为 年，在售户型建面 平 米，均价 元 平米，主力户型二期 平米高层、洋房，洋房面积待定 两房 三房 四房 两房 三房 四房 一房 三房 四房 年 月销售额（万元） 年 销售均价（元 ）别墅均价 元 ，洋房均 元 ，层均价 元 均均价 元 ，洋房均价 元 均价 元 公寓均价 元 1、位于象湖壹号区金水东路与路交会处东南，项目占地面积约 387 亩，总

20、建筑面积 60。美盛象湖壹号一期总占地 118 亩，住宅总建面为 19 万，规划洋房 14 栋，叠墅 2栋，墅 2 栋及6 栋，产品从 80-300 两房、三房到墅级洋房、别墅。销售情况：项目于 2016 年 6 月 18 日在会展中心开盘，推出、层、洋房、别墅共 1331 套房源，开盘当天去化 75%。别墅均价 25000 元/，洋房均 15000 元/，价 1000 元/,目前均价（元/）公寓均价17000 元/层均价 元 ，均价 元 。二期目前开启 元入会，预计加推 平米左右的和洋房，洋房面积待定。 年 月，项目共销售房源 套，销售面积 万，销售金额 亿。项目优势：项目位于白沙象湖区域，

21、周边环境较好，适宜改善居住。受省东迁象湖影响，区域关注度较高，客户普遍看好该区域未来前景。做为一线开发商，品牌知名度及信任度较高，产品品质较受认可，强势的队伍，在项目开盘前期拓展了大量的意向客户，为项目开盘热销打下良好的基础。 、位于花语区大道与路交叉口往东 米，项目占地面积 亩，总建筑面积 栋楼，涵盖 栋电梯洋房、 栋。小区规划建设层、 栋、 所和 栋商业。主力户型为 洋房。与 销售情况：项目一期房源已基本售罄，均价 10000元/，洋房均价 16000 元/。二期认筹中，预计推出 8号楼和 12 号楼，开盘时间待定。2016 年 1-11 月，项目共销售房源 538 套，销售面积 5.88

22、 万，销售金额 3.96 亿。项目优势：项目所处的象湖区域受省东迁影响，区域关注度较高。项目规划有商业、学校的配套，客户较为认可。3、东润城位于白沙镇商都大道与前程大道交汇处向东 1000 米路北，二期住宅主要是 2 号楼、6 号楼和 7 号楼。主推 85 的两房、105 、115 和 125 的三房，143 的四房。注：东润城二期鸟瞰图均价约 11000 元/，预计 2018 年下半年销售情况：交房。洋房 12000 元/，联排 26000 元/，双拼 35000 元/。2016 年 1-11 月份共去化 938 套，8.92 万，销售金额5.62 亿。项目优势：区域受东迁影响，客户挂住度较

23、高。千亩大盘的规划，各项配套完善，自建野孩子公园配套客户认可度高。产品面积段较小，总价低，购房门槛稍低。4、福邸福邸位于区金水东路与路交叉口，邻象湖。项目占地面积 7.1，容积率 2.49，建筑面积 26.1 万，共有 15 栋 17 层的。销售情况：福邸目前住宅已售罄，仅剩 17#部分公寓在售。17 号楼小公寓 2016 年 9 月 11 日开盘推出（9 层，1-2层层高 4.5 米，3-9 层层高 3.3 米，3T10/14）1-5 层，共计 66 套 45-63 一房，认购约 50 套，去化率约 76。1-2 层基本去化完毕， 3-5 剩余房源较多。成交均价： 1-2 层 16000-1

24、6400 元/；3-5 层 15000-15200 元/。一楼复式均价 22000 元/平米，住宅均价 16000 元/平米。2016 年 1-11月销售金额 4.18 亿。项目优势：项目位于白沙片区，紧邻象湖，受省东迁利好影响，区域关注度高，客户较为认可。项目容积率较低，居住舒适度高。产品配套有锁等多项只能应用。项目配套有和沿街商业，满足基本生活需求。四、项目定位（一）总体定位顺应市场调整形势，结合本项目区位发展情况及地块资源，计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区，项目整体定位于：城市菁英 公园美宅借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过

25、融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区公园，嫁接智能系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。（二）开发策略定位本项目为鲁能进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市高端刚需宜居社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发。项目整体体量较小，建议开发建设，主要需、刚改产品为主。地块所处片区刚需及偏改善楼盘均较多，竞争激烈，未来一段时间片区还会有新入市项目出现，预计供应量还会进一步增加，结合目前市场调整形势，短时间价格无上涨动力，刚需、刚改产品宜采取平价走量，改善型产品树立价格标杆、实现产品溢价。（三）客户定位 、 层客户定位产品目标客户为品质刚需类客户，客户特征为经

26、济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围 万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。（四）项目概念性规划方案1、规划布局以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。2、产品配比与分布容积率为 2.5，适宜打造层/产品，根据区域属性及项目定位，产品建议 85-90 两房，115-130 三房，160四房。产品配比如下：产品类型户型面积（）套数套数配比面积面积配比层85-90 两房26227%2227020%3、户型功能与平面图113/114 号地层产品，主要为 85-130 平米产品，主要为两梯四

27、户连廊设计。（1）层：130+88+88+130 两梯四户（2）层：118+86+86+118 两梯四户115 三房38840%4462040%130 三房25726%3341030%160 四房697%1104010%合计976100%111340100%（3）层：116+88+88+127 两梯四户4、社区配置社区计划依托、公建配套，规划打造三中心一，其包含中中心、亲子互动中心，中心，主要配备游泳馆、中心以及鲁能大房、瑜伽室等休闲运动场馆，满足业主健活需求；中心，主要配备室、台网点等球厅、咖啡厅等青年休闲活动项目，增加便民店、方便业常生活，同时效仿万科，打造鲁能大堂，为业社区的功能性。主提

28、供实惠便捷餐饮服务，全面5、建筑及园林风格建筑风格：考虑项目定位及品质需求，建筑风格建议为artdeco，建筑主体采用三段式设计，底部基座结合大堂造型采用真石漆，局部增加石材，建筑形象品质。整体色调以深色与浅色石材双色拼搭，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的感觉；目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。图 4-5 建筑风格参考图6、室、停车方案室按照住宅套数的 90%规划。车位按照每 100 配建一个停车位计算，建议规划 1464个车位，8280 室。（五）产品竞争力考虑目前市场“限房价 竞地价”的背景，新项目获取将势必降低开发成本，减少在高附加值方面如精装标准等方面

29、的打造。计划在设计结构优化、智能社区构建、物业服务等多方面进行，提高产品整体附加值及竞争力。一是通过设计结构优化，增加产品赠送面积。通过半封闭阳台、飘窗及生活阳台的合理布局，打造灵动空间，提高性价比。二是社区智能系统打造，计划实现社区全 =/,/ 覆盖，接入智生活 66，满足年轻人足不户即可无忧生活；另外社区配备快递智能收发系统等智能技术，从品质生活的细节打动目标客群，项目竞争力。三是物业服务方面，引入具备一级物业资质的业，打造高标准的 时管家式物业服务体系。（六）价格定位 、价格策略价格策略：项目作为品质刚需楼盘，以品质感为采取快销快打抢占市场，实现快速去化。鲁能物策略；客群策略：以品质刚需

30、客群为主，附以首次改善类客群； 、价格（整盘）在售产品价格以及地块销售周期：住宅全盘均价 元 ，预计销售周期为 个月。具体见下表：物业类型销售面积（）整盘均价单价（万元 ）总案值（万元）备注五、开发与销售计划（一）开发节点安排按照 年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：序号工作名称计划完成时间 取得国有土地使用权证 年 月 日 取得建设用地规划证 年 月 日 取得建设工程规划证 年 月 日 取得建筑工程施工证 年 月 日 确定总包 年 月 日 出零米（首批开盘楼座） 年 月 日 取得预售证（首批开盘楼座） 年 月 日 首次开盘 年 月日首期竣工年月日首期交房 年 月 日层 室 建筑密度按照

31、 计算车位 个 万 个 车位按照 算小计 （二）销售计划住宅考虑市场热度下降，去化相对较慢，计划分 个月进行销售，去化约 万。六、成本分析目前未挂出该块土地起拍价等相关信息，考虑目前市场“限房价 竞地价”的背景，均以 万元 亩（起拍价溢价 ）为成交价。预计总投入 万元，可售单方成本 元 平米（含税）：开发成本约为 万元， 元 ，其中，土地获取价款及契税等为 万元， 元 ；主体建筑安装工程 万元， 元 ；资本化利息约 万元， 元 ；前期费用约 万元， 元 ；基础设施约 万元， 元 ；开发间接 万元， 元 ；不可预见 万元， 元 。期间费用约为 万元，合 元 其中，管理 万元， 元 ；费用约 万元

32、，地块年度 年 年 年合计 号地销售面积（） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 元 。及附加约 万元， 元 。七、项目经济效益测算1、测算原则销售利润率标准：按“限地价、竟房价”模式下，利润率控制线为 测算。土地成本：根据协议出让底价溢价 测算。折现率：以 （暂定）进行经济测算。2、经济效益分析项目预计整盘住宅均价 元 销售周期 年，项目销售总收入为 万元（除税）。 按照 万元 亩地价计算，项目总地价约 万元，综合楼面价约 元 平米，利润总额约 万元，销售利润率为 。3、项目现金流量分析当土地溢价率 ，基准折现率为 时，项目现金流量分析如下：项目峰值现金流为 万元，出现在项目开发第 年 季度

33、。项目现金流回正时间为 年 季度财务净现值： 万元。/88（财务内部收益率）：/88 为 。项目静态投资回收期为 年。4、筹措方案根据该项目投资进度， 年计划投入 亿元，其中土地款 亿元。需要项目筹资 亿元，需筹集款 亿元。5、税费筹划方案借根据郑州市土增税预缴政策规定的“普通住宅 、非普通住宅 3%”的最低预缴比例测算，地块须预缴土增税约 万元。经多方案对比，确定“土地成本按建筑面积进行分摊”的筹划方案 最终口径需退返土地土增税 万元。下一步，积极与税务部门沟通，争取充分抵减开发成本，以达到降低的目的。同时，做好税务主管机关对接工作，可以正常退回预缴土地。八、投资风险评价1、竞争风险区域市场

34、及郑州城市房地产不断升温， 年白沙正式化区为区，白沙片区作为继区发展的下一个十年区域，板块价值凸显，热度高涨，该板块成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。2、经营风险第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求，“郑九条”的出台，该地块所处区将实施“限地价竞房价”新政，势必将进一步压缩开发企业利润，考验房企的应变以及成本管控能力。第二，限购限贷政策出台，市场下行风险。十一期间郑州接连出台限购限贷政策的， 月 日调控进一步升级，加大价格，预计将对高端改善类市场限制作用加强，市场存在一定下滑风险。九、拿地工作建议本项目对于公司布局中

35、原，扩张版图和品牌具有较大意义。建议： 、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。 、各地块以利润率 时地价作为投标控制线。地块土地溢价 时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下： 、同时请财务资产部予以临时性支持，保证顺利报名。若竞买成功，请财务资产部做好后续支持。 地块地价溢价 销售利润率土地价款（万元）综合楼面地价（元 平米）总成本（万元）房价（元 ） 附件 项目开发建设周期表 项目投资测算表 项目销售计划、价格与收入表 项目利润分析表 项目现金流量表 竞买事项及安排附件 1:项目开发建设周期表附件 ：项目成本测算表（首期土地溢价率 时）白沙同舟路北侧，锦绣路西侧地块代码成本科

36、目可售单方造价（元/）目标成本总造价（万元）不含税成本测算车库室洋房层合计车库室洋房层合计进项税不含税成本建筑面积53936.848715.790.00114783.51177436.1453936.848715.790.00114783.51177436.14可售面积53936.848280.000.00111340.00173556.8453936.848280.000.00111340.00173556.84占地面积01开发成本1245.18191.150.009315.326897.3913863.862128.280.00103716.80119708.944881.93114827

37、.0201.01土地获得价款0.000.000.005075.373255.950.000.000.0056509.1856509.180.0056509.1801.01.01土地价款0.000.000.004870.483124.510.000.000.0054227.9654227.960.0054227.9601.01.02土地契约税0.000.000.00204.89131.440.000.000.002281.212281.210.002281.2101.02前期工程费0.000.000.00478.45306.940.000.000.005327.115327.11131.9551

38、95.1601.02.01可行性及咨询费用0.000.000.004.813.090.000.000.0053.5453.543.0350.5101.02.03勘察测绘费0.000.000.007.344.710.000.000.0081.7781.774.6377.1501.02.04设计费0.000.000.00109.4870.240.000.000.001218.981218.9869.001149.9801.02.05前期报批报建费0.000.000.00295.77189.740.000.000.003293.123293.120.003293.1201.02.06三通一平工程费0

39、.000.000.0022.4414.390.000.000.00249.80249.8024.75225.0401.02.07自用临时设施费0.000.000.0013.118.410.000.000.00146.00146.0014.47131.5301.02.08预算编制费0.000.000.0025.5016.360.000.000.00283.90283.9016.07267.8301.03基础设施费0.000.000.00622.31399.220.000.000.006928.816928.81686.646242.1701.03.01社区工程费0.000.000.00424.3

40、8272.250.000.000.004725.024725.02468.254256.7701.03.02景观环境工程费0.000.000.00142.0791.140.000.000.001581.791581.79156.751425.0301.03.03社区弱电工程费0.000.000.0055.8735.840.000.000.00622.01622.0161.64560.3701.04建筑安装工程费1245.18191.150.002570.392570.3913863.862128.280.0028618.6944610.833978.8040632.0301.06开发间接费0.

41、000.000.00153.2298.300.000.000.001706.001706.001706.0001.07资本化利息0.000.000.00338.96217.450.000.000.003774.003774.000.003774.0001.08不可预见费0.000.000.0076.6149.150.000.000.00853.00853.0084.53768.4702期间费用0.000.000.00608.81390.570.000.000.006778.526778.52251.346527.1802.01用0.000.000.00153.2298.300.000.000.

42、001706.001706.000.001706.0002.02费用0.000.000.00455.59292.270.000.000.005072.525072.52251.344821.1802.03财务费用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0003税金0.000.000.00481.37308.810.000.000.005359.535359.530.00613.6503.1土地0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0003.2附加0.000.000.00481.37308.

43、810.000.000.005359.535359.530.00613.65项目总投资1245.18191.150.0010405.507596.7613863.862128.280.00115854.86131847.005133.27121967.85附件 3：、周期及计划表白沙同舟路北侧，锦绣路西侧地块产品类型物业类型销售周期建筑面积（）可售面积（）开盘价（元/）销售均价（元/）销售额(万元)备注增值销项税不含税销售额销售型物业层2017q3-2018q41147841113401200012000133608洋房底商室2017q4-2018q387168280300030002484住

44、宅车位2017q4-2018q31464 个1464 个12 万/个12 万/个17568小计/119620/销售均价为折合地上可售面积住宅均价地上建面均价13387全建面均价8660白沙同舟路北侧，锦绣路西侧地块序号业态内容合计 年 年 年W W W W W W W W 7 销售面积（S ） 销售单价（元 S ） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 层销售面积（S ）111340-278351670116701111342226816701-销售单价（元 S ）12000-120001200012000120001200012000-销售金额（万元）133608-3340220041.220

45、041.213360.826721.620041.2-销售回款（万元）133608-6680.430729.8420041.218705.1216032.9625385.5216032.96 洋房销售面积（S ） 销售单价（元 S ） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 底商销售面积（S ） 销售单价（元 S ） 销售金额（万元） 销售回款（万元） 储藏室销售面积（S ）8280-4140-4140-销售单价（元 S ）3000-3000-3000-销售金额（万元）2484-1242-1242-销售回款（万元）2484-621621-621621-6住宅车位销售面积（m2）1464-732-7

46、32-销售单价（元/m2）120000-120000-120000-销售金额（万元）17568-8784-8784-销售回款（万元）17568-43924392-43924392-合计销售面积（m2）121084-278352157316701111342714016701-销售单价（元/m2）-销售金额（万元）153660-3340230067.220041.213360.836747.620041.2-销售回款（万元）153660-6680.435742.8425054.218705.1221045.9630398.5216032.96附件 4：利润分析表序号项 目金额（万元）建面单方金额(元/m2)说明一、项目收入销售均价为折合地上可售面积销售收入05650各物业类型的销售收入及销售均价层销售收入1226925900洋房销售收入06650商业销售收入012150室销售收入24113100车位销售收入168974200二、项目成本961075416含资本化利息的开发成本三、经营税费7182405折合建面单方金额附加84648土地6336357四项目利润387112182五期间费用6527368其中：用170696费用4821272财务费用00六税前利润321841814所得税（25%）8046453七税后利润241381360财务指标销售毛利率%27.26%项目利润/销售收入