房地产贷款与税费ppt课件

1、西北区职前培训之房地产根底知识课程编号：50002西区职前培训之房地产根底知识课程编号：50004 培训讲师：刘永安 课程内容税费讲解商业贷款及公积金贷款税费知识详解印花税暂时免征契税营业税个人所得税土地增值税土地出让金综合地价款详细内容可参考店面经纪人学习手册名词诠释契税 是土地.房屋权属转移时向接受着征收的一种税收营业税 (含城建.教育费附加)是对在我国境内提供应税劳务.转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所获得的营业额征收的一种税.个人所得税 是对个人(自然人)获得的各项所得征收的一种所得税.中国的起征点为2000元.土地增值税 是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得

2、收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国家交纳的一种税赋，不包括以承继、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地出让金 是国家以土地一切者身份将土地运用权在一定年限内让与土地运用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地运用权发生转让、抵押等市场行为必需补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记。综合地价款 收取规范为：(经济适用住房的实践购房价款-该家庭最高购房总价规范)10% 如何区分普宅与非普宅 一.单套建筑面积在140平米(含140平米)以下二.小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上三.实践成交价低于同区域“享用优惠政策住房(见备注)平均买卖价钱的1

3、.2倍以下。满足以上三个条件为普通住宅，不符合以上三点中的一项或多项属于非普通住宅 备注: “享用优惠政策住房平均买卖价钱三环内258万;三环至四环210万;四环至五环198万;五环以外120万.(同区域内高于此价钱为非普宅)二手商品房的买卖双方税费交纳明细表税种及定义购买方 出售方 契税 90(含)以下 成交价1%90-140(含) 成交价1.5%(以上均适用于首套购房)140以上 成交价3%(非首套购房成交价3%)营业税(5.5%)普宅: 满五年 免征未满五年 全额5.6%非普宅:满五年 差额5.6% 未满五年 全额5.6%个人所得税 满五年:免交（业主名下唯一房产,否则不免）未满五年:成

4、交价1%或差额20%产权登记费(制本费)普宅:80 非普宅:550已购公房买卖双方的税费交纳明细表费用明录 购买方 出售方 契税 90(含)以下 成交价1% 90-140(含) 成交价1.5% (以上均适用于首套购房) 140以上 成交价3% (非首套购房成交价3%)营业税未满五年:全额5.5%满五年:免征 个人所得税 满五年:免征未满五年:成交价1%或差额20%土地出让金成本价建筑面积1%当初卖方以优惠价或标准价购买,由卖方另外向原单位按1560建筑面积6%支付产权登记费 普宅:80 非普宅:550二手经济适用房买卖双方税费交纳明细表费用明录 购买方 出售方 契税 90(含)以下 成交价1%

5、 90-140(含) 成交价1.5% (以上均适用于首套购房) 140以上 成交价3% (非首套购房成交价3%)营业税普宅:免征 非普宅:满五年 差额5.5% 未满五年 全额5.5%综合地价款 08年4月8日前:成交价10%08年4月8日后:差 额70%产权登记费 80经济适用房上市出卖新政解读京建住2021225号例题 2021年10月,王小姐经过中原地产公司全款购买了李先生一套金雅园的二手商品房,产权证下发时间为2005年6月, 房屋面积165平米,原购房价130万，成交总价500万元.那么王小姐和李先生在此次买卖中需分别交纳哪些税费？ 评价价18000元/平米 地域指点价5600元/平米

6、避税与不避税的比较避税前税种 计 算 金 额1.营业税 (500万-130万)5.5%2035002.个人所得税 免征 3.契税(买方) 500万3%150000 合 计353500避税后1.营业税(5600165-130万)5.5%02.个人所得税 免征3.契税(买方) 5600 1653%27720 合 计27720二手房买卖税费判别三步走 第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房; 第二步:以房产证/契税完税凭证时间孰先原那么，看能否满五年； 第三步:以面积、总价、容积率，判别能否是普通住宅。本钱价房本契税票本钱价原购房合同旧房本抵押章新房本抵押章旧房

7、本填发日期新房本填发日期贷款知识详解付款方式商业贷款详解公积金贷款详解 付款方式全款,就是一次性付款贷款分为两种： 商业贷款 公积金贷款相关名词成交价过户指点价银行评价价网签价原始购房价差额 名词诠释1.商业贷款:又称个人住房贷款，是中国人民银行同意设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。恳求贷款手续也根本一致。2.公积金贷款:指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。3.组合贷款:符合个人住房

8、商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以恳求个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行恳求个人怎样计算商业贷款额什么是评价值 贷款的成数 怎样算首付款怎样算月还款 还款的利息怎样算系数如下：年限1年.10年.20年 贷款的年数,房龄加贷款年限不超越40年不分男女最高可贷到70岁 下浮15% 基准利率 上浮10%年利率本息本金年利率本息本金年利率本息本金5.151一次性还本付息6.06一次性还本付息6.666一次性还本付息 5.61109.07129.696.6114.06137.887.26117.

9、45143.33 5.6169.4188.226.675.1596.447.2679.10101.91贷款所需资料买方和 配偶需提供资料：身份证，户口本 ，暂住证，婚姻关系证明，收入证明，营业执照副本复印件加盖公章，最高学历证明，工资流水，还款账户。卖方：身份证，户口本，婚姻关系证明，房产证，原始购房协议，及配偶资料，收款账户。随各银行详细要求的不同，应提交的资料会有所不同。贷款时需查验购买方提供资料复印件的原件例题 2021年10月,王小姐预经过中原地产购买李先生一套金雅园的二手商品房,该房产权证下发时间为2005年6月, 房屋面积165平米,原购房价130万，成交总价500万元.王小姐思索

10、以贷款方式购买,那么王小姐和李先生在此次买卖中需分别交纳哪些税费？(按二套计算) 评价价18000元/平米 地域指点价5600元/平米贷款计算方法18000 x 165=297万(评价总价) 297万x 0.5=148.5万贷款数额500万(房款) 148.5万=3515000首付税费(297万-130万)x 5.5%(营业税) = 91850元 个人所得税:免征297万 x 3%(契税) =89100元合计:180950元 每月还款数额和利息148.5 (贷款额整万位)上浮10%)79.10 (20年利率上浮10%本息系数) =11746.35月供11746.35 12月=140956.2

11、1年还款额140956.2 20年=2819124合计还款额2819124 1485000=1334124总利息 本卷须知判别能否有税央产房交税以第一次票据为准公房交税以房本填发日期，购房收据日期，购房合同日期为准商品房交税以契税票填发日期，房本填发日期为准公积金贷款国管与市属公积金的区分： 国管公积金：借款人所在单位为中央直属或下属单位的，交纳的公积金为国管公积金，普通缴存银行为建立银行。 市属公积金：借款人所在单位为北京市属单位的，交纳的公积金为市属公积金，普通缴存银行为工商银行、交通银行等。 公积金贷款公积金最高可贷金额： 1 、市属公积金：月个人缴存在550元贷款年限在30年的正常可贷

12、款80万元，如经过评级到达AA可贷款92万元，AAA为104元 2、 国管公积金：主要根据住房公积金缴存情况、收入情况、个人信誉情况等要素，对借款恳求人进展信誉评级，并根据评级结果，实行分类管理，被评定为A级的借款恳求人，最高贷款额度可在基准额度上上浮30%；被评定为B级的借款恳求人，可在基准额度根底上上浮15%恳求信誉评级的借款人应前往国管分中心业务受理柜台，按照国管分中心信誉评级有关规定提交相关书面资料，并经面谈确定 公积金贷款北京市公积金贷款需延续缴存12个月以上方可恳求系数如下:5年年利率4;6年以上年利率4.5. 5年184.17,十年103.64,十五年76.5,二十年63.26二

13、十五年55.58.三十年50.67贷款的年数,房龄加贷款年限不超越47年男女上限70周岁公积金贷款所需相关费用过户费 : 2000评价费 : 1500担保费 : 3000 公积金管理中心手续费:0.3%公积金贷款所需资料借款人买方需提供资料：借款恳求表身份证或有效身份证明户口本首页、本人页及变卦页有效居住证明结婚证或婚姻关系证明离退休证明 收入证明最高学历证明公积金贷款所需资料更多概略请登录北京住房公积金网 /例题 2021年8月,王小姐经过中原地产公司又购买了王先生一套位于永乐东区的规范价已购公房,产权证下发时间为2021年.建筑年代80年.购房合同90年.房屋面积70平米,总价100