房地产经营与管理 第四章ppt课件

1、第四章 房地产运营预测 重点：掌握一元线性回归分析方法 、非线性回归分析、序时平均法、挪动平均法、长期趋势预测法难点：挪动平均法以及长期趋势预测法 了解：房地产预测的相关知识点，以及房地产预测的定性分析方法.第四章 房地产运营预测房地产运营预测的概念12房地产运营预测的定性预测法3房地产运营预测的定量预测法4房地产运营预测的的程序与类别第一节 房地产运营预测的概念一、房地产运营预测的概念及港地产运营预测的作用一预测的概念 预测是根据知推测未知，根据以往推测未来，根据客观的阅历和教训、客观的资料与条件、演化的逻辑与推断、寻求事物的未来开展规律。其目的在于做出决策，为未来的不确定要素提供信息和数据

2、，为制定政策、拟定方案、确定目的等艰苦事项效力。二房地产运营预测的概念房地产运营预测的概念就是根据房地产行业的过去和现状以及企业运营的以往开展规律性来估计或推测房地产运营企业的未来运营环境和运营方向的科学方法。第一节 房地产运营预测的概念三房地产运营预测的作用 房地产运营预测对于协助房地产运营者准确捕获和掌握房地产行业信息具有重要的作用。1、运营预测是房地产运营企业制定运营决策的前提2、运营预测是房地产运营企业制定营销战略的根据3、运营预测有利于提高房地产运营企业的竞争才干第一节 房地产运营预测的概念二、房地产运营预测的特点、原那么和内容一房地产运营预测的特点 房地产企业围绕运营过程所作的预测

3、除了具有普通预测的特点外，还具有本人独到的特点，详细表如今以下几个方面：1、双重性2、个别性3、长期性4、复杂性二房地产运营预测的原那么1、衔接的原那么2、相关的原那么3、类推的原那么4、系统的原那么第一节 房地产运营预测的概念三房地产运营预测的内容1、预测特定城市房地产业的未来前景2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势3、预测个别房地产开发工程的工程优势和优势、能够的运营风险环节、本钱突破的能够性、运营过程中的竞争要素等问题4、对房地产品价钱走势的预测5、预测各类房屋供应的增长和市场占有率的变化6、预测房地产金融市场的开展动向第一节 房地产运营预测的概念四房

4、地产运营预测的影响要素 影响房地产运营预测的主要要素是未来一个时期内市场的变化。因此，深化研讨分析影响房地产市场变化的各种要素，分清主要要素和次要要素，对于准确的建立运营预测模型有很大的协助。1、各类房地产的存量及现状 1住宅存量 2有商业收益房地产的存量2、人口情况 1人口的绝对量 2人口的增长速度 3家庭构造 4人口流向3、房地产价钱的变化4、国家的经济开展程度第二节 房地产运营预测的程序和类别一、房地产预测的根本程序房地产运营预测的根本程序分为三个阶段七个环节。一预备阶段1、确定运营预测的目的和要求2、搜集资料1搜集历史资料2搜集现实资料3、分析判别1分析察看各影响要素同需求量的依存关系

5、2分析房地产产行业的产供销关系及其变化3分析当前的消费心思4其他方面的分析判别第二节 房地产运营预测的程序和类别二实施阶段1、进展预测1选择运营预测方法2建立运营预测模型3预测计算2、预测结果分析1结果分析2运营预测误差三、提交运营预测报告阶段1、提出运营预测报告2、追踪与反响第二节 房地产运营预测的程序和类别是确定预测目的和要求搜集资料分析判别进展预测预测结果分析合理否？提出预测报告追踪与反响否预备阶段实施阶段提交报告第二节 房地产运营与管理的含义及其特征二、房地产运营预测的分类1按预测内容分类 1开发运营工程预测 2房地产开发运营的总体环境预测2按时间期限分类 1长期预测 2中期预测 3短

6、期预测3按预测范围分类 1宏观预测 2微观预测4按预测方法分类 1定性预测 2定量预测 3综合预测第三节 房地产运营预测的定性预测法一、个人阅历判别法二、专家预测法 1、专家会议法 2、德尔菲法 3、德比克法明确预测目的设计调查表向专家函询意见综合归纳结果意见能否集中？明确预测目的是进一步综合问题第三节 房地产运营预测的定性预测法三、相互影响分析法 专家预测法不能明确指出未来各种事物之间的关系，为弥补这一缺陷，可以采用相互影响分析法。它能明确指出未来事物之间的关系，并确定一系列事件A1，A2.，.An及其发生的概率P1，P2，Pn之间的变化关系。 相互影响分析法通常用事件相互影响分析表进展分析

7、，其表现方式如下表所示。其中，“表示正的影响，阐明一事件的发生将增进其他事件的发生概率。“表示负的影响，阐明一事件的发生将增进其他时间的发生概率。“表示对其它事件无影响。实践运用时，还要标求出正负影响的程度，修正事件发生的概率。第三节 房地产运营预测的定性预测法假设发生该事件发生概率对诸事件的影响A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影响分析表第三节 房地产运营预测的定性预测法四、定性预测结论的构成方法一客观概率法 这种方法是指参与预测的人员将预测工程的结果用概率的方式描画出来，然后求出这些预测数字的算术平均数作为预测结果，其计算公式为： 41或 42第三节 房地产运营预测的

8、定性预测法例41 某房地产开发商对下年度的商品房销售情况进展预测，7个预测者以为销售前景良好的概率估计见表4-2，试求销售前景最好的预测概率。表4-2 7人预测概率值解：根据表4-2中的数据，销售前景良好的预测概率为：假设上例中，预测者不是7人而是20人，见表4-3.表4-3 20人预测概率值 预测者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51预测者fi /人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pi fi0.570.822.073.241.683.601.02第三节 房地产运营预测的定性预测法那么根据表4

9、-3中数据计算的销售前景良好的预测概率为： 第三节 房地产运营预测的定性预测法二记分法1、平均法 该法以各方案的得分值作为计算的根据，计算出算术平均数加以比较，计算公式为： 4-3式中： 方案j的平均分值； 对方案j作出预测的专家数； Xij专家i对方案j评定的分数第三节 房地产运营预测的定性预测法例4-2 某房地产开发公司对某一开发工程拟定了三个开发方案，聘请7位专家进展预测，各位专家对各个方案评定的分值见表4-4，试决议最优方案。表44 三个方案的评定分值专家方案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已6977107丙51058710解：根据表4-4中数据，可计算出甲、乙、丙三个方案

10、的平均分值为显然，乙方案为最优方案。第三节 房地产运营预测的定性预测法2、比重系数法 该法以各种得分总数占全部方案修正总分的比重作为比较的根据。其计算公式为：4-4 式中 ： Wj方案j得分总数占全部方案修正总分的比重； Lj积极性系数，它等于mj/m，m为参与运营预测的全部专家人数，mj为对方案j作出预测的专家人数； n方案的个数。第三节 房地产运营预测的定性预测法例3 试根据表4-4资料，采用比重系数法决议最优方案。解：根据表4-4资料，L1=L3=0.857，可计算出个方案的Wj显然，甲方案为最优方案。最优方案之所以发生了变化，是由于思索了积极性系数的缘故。第三节 房地产运营预测的定性预

11、测法3、总分值频率法这种方法用得到总分值的频率作为各方案比较的根据，其计算公式为：4-5式中 fj方案j的总分值频率； mj对方案j作出运营预测的专家人数； 对方案j作出运营预测为总分值的专家人数。第三节 房地产运营预测的定性预测法例4-4 试根据表4-4资料假设非常为总分值，采用总分值频率法决议最优方案。 解：根据表4-4资料，甲乙丙方案中评为总分值者分别为0,1,2，可计算出各方案的总分值频率为： 显然，丙方案为最优方案。 第四节 房地产运营预测的定量预测法一、因果分析法一一元线性回归分析1、根据统计资料绘出相关图，计算相关系数： (4-6)2、建立运营预测模型建立一元线性回归运营预测模型

12、为： (4-7)式中 Y因变量，如销售收入 X自变量，如施工面积 a回归常数，是一元线性回归方程的截距 b回归系数，是一元线性回归方程的斜率第四节 房地产运营预测的定量预测法3、待定参数利用最小二乘法，待定参数a，b由以下方程组确定： (4-8)那么 4-9 4、运用模型进展预测 将Xi 值带入一元线性回归方程中可以得到各个回归值Yc 。假设需求预测，代入Xo 的数值，就可得到相对应的运营预测值(X=Xo).第四节 房地产运营预测的定量预测法例4-5 假设房地产开发企业1992-2001年的统计资料见表4-5.试建立一元线性回归方程，并预测Xo=5.1百万m2时的销售收入是多少？ 表4-5 1

13、992-2001年房地产开发企业商品房开发情况年份1992199319941995199619971998199920002001开发面积/百万m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76销售收入/百万元101110148164202244450856101913204596第四节 房地产运营预测的定量预测法解：1根据表4-5可以绘出关于开发面积销售收入的散点图，如下图。可以看出数据点的分布趋势。第四节 房地产运营预测的定量预测法2计算相关系数r。根据公式4-6和表4-5资料列表计算，入表4-6所示。阐明开发面积与销售收入为强相关，变化方向一样

14、，即开发面积增大时，销售收入也增大；开发面积减小时，销售收入也减少。第四节 房地产运营预测的定量预测法 表4-6 相关系数计算表年份开发面积X/百万m2销售收入Y/百万元X2Y2XY Yc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.

15、94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.619616952046327.721282.3819.76459660.083384024215083.344596第四节 房地产运营预测的定量预测法3根据表4-6资料，可计算出一元线性回归方程的待定参数b和a那么一元线性回归预测的方程为： Y=-104.13+285.29X将Xi各值代入上述方程，可得相对应的回归值Yc，详见表4-6所示。4运用模型预测。依题意，知开发面

16、积Xo=5.1百万m2，代入回归方程得到销售收入为Yc=-104.13+285.29*5.1百万元=0.85百万元第四节 房地产运营预测的定量预测法二非线性回归分析常见的一元曲线方程转化为一元直线方程见表4-7.序号曲线名称曲线方程换元形式直线方程1双曲线2幂函数Y=bXb3指数函数Y=abx4对数函数lgX 表4-7 常见的一元曲线方程转化表第四节 房地产运营预测的定量预测法对于拟合曲线回归方程的问题，求解步骤如下：1应根据数据点的分布情况，确定变量X与Y之间的函数类型，选择适当曲线与数据点拟合。2应确定X与Y之间相关函数的未知参数。某些特殊类型的函数，可以经过换元法，把非线性问题转化为线性

17、问题来处置。应该指出，非线性回归问题的相关系数不能用式4-6直接求得，必需经过先求相关指数，相关指数的平方根才是相关系数式4-10。(4-10) 其中 其中 第四节 房地产运营预测的定量预测法为了确定可信度，还需计算估计规范离差，可按下式计算：4-12 式中 回归值； 回归方程的待定系数个数。第四节 房地产运营预测的定量预测法例4-6 试根据例4-5，建立指数函数回归方程，并预测百万平米的销售收入。 解：设拟合曲线方程 ,根据表4-7的换元方式，得 ,这样就把一元非线性回归问题变换成了一元线性回归问题。其中 根据表4-5资料和式4-9可求得转换后直线方程的待定系数A，B，列表计算见表4-8.第

18、四节 房地产运营预测的定量预测法表4-8 转换后的计算XX20.652.00430.42251.30279513712960.762.04140.57761.55146414612961.032.17031.06092.2354091725761.012.21481.02012.236948170360.882.30540.77442.02875215720251.272.38741.61293.03199819920251.902.65323.615.04108290256003.652.932513.322510.703638306763.753.008214.062511.2807588

19、1190444.863.114623.619615.13696171517056919.7624.832160.08354.549784697223143第四节 房地产运营预测的定量预测法那么将各期X的数代入方程得到各期回归值，见表48.当百万平米时，销售收入Yc=1980.67百万元。根据式4-10可计算出相关系数为由式4-11可计算规范离差S(Y)为比较例4-5和例4-6的结果，可以看出根据表4-5资料配合的回归方程，一元线性回归方程比一元指数函数方程好，可靠性大。第四节 房地产运营预测的定量预测法二、时间序列分析法一序时平均法这是用过去的统计资料求其平均值，作为下一期的运营预测值的方法，

20、其计算公式如下：式中 表示t+1期的运营预测值； T 时间数列的项数； Xi各期的察看值，i=1,2，t。4-13第四节 房地产运营预测的定量预测法2、挪动平均法第四节 房地产运营预测的定量预测法第四节 房地产运营预测的定量预测法第四节 房地产运营预测的定量预测法第四节 房地产运营预测的定量预测法第四节 房地产运营预测的定量预测法第四节 房地产运营预测的定量预测法3、指数平滑法它是利用预测前一期的实践值和前一期的指数平滑预测值进展加权平均来去的预测值的方法。其计算公式为：本期预测值= *上期实践发生值+1- *上期预测值式中：为平滑系数，且0 1 当 =1时，预测值=上期实践发生值 当 =0时

21、，预测值=上期预测值。 在实践任务中，平滑系数普通是根据原预测数与实践数的差别大小来确定的。假设差别较大， 应适当取较大值；假设差别较小， 应适当取较小值。为了计算方便，普通根据阅历估计，当差别较大时， 取0.7-0.8为宜；当差别较小时， 取0.2-0.3为宜。第四节 房地产运营预测的定量预测法例 某房地产公司2006年7-12月份的实践销售量及预测值见下表，假设设=0.3，求2007年1月份销售量的预测值。 2006年7-12月份实践销售量即及测值 单位：平方米月份实际销售量预测值7500052008480050009520053001049005000115500530012600058

22、00第四节 房地产运营预测的定量预测法解：1月份预测值= *上期实践销售量+1- *上期预测值 =0.3*6000+1-0.3*5800 =1800+4060 =5860平方米 即2007年1月份的销售量预测值为5860平方米。第四节 房地产运营预测的定量预测法三长期趋势预测法其根本原理是：根据过去各期的实践数值，分析其开展趋势，并假定今后按该趋势开展，从而测定今后各期的数据。假设过去各期数据大体呈现等差级数，那么其变化趋势可用直线方程来表示；假设过去各期数据大体呈现等比级数，那么可用曲线方程来表示。在这里，我们只引见趋势直线方程。求趋势直线的方程式是：式中：Y为预测值；X为代表的年份；a、b为待定系数。第四节 房地产运营预测的定量预测法运用最小二乘法求得如下方程式组：令=0.那么上式可简化为：式中：Yi为各年的实践销售量；Xi为各年的代号；n为已掌握数据的年数。第四节 房地产运营预测的定量预测法例 关于某城市住宅物