房地产估价市场比较法ppt课件

1、第三章市场比较法 第一节根本原理 第二节估价步骤 第三节运用实例 .第一节根本原理 一、概念 二、实际根据 三、根本公式 四、特点与适用范围 .一、市场比较法的概念市场比较法market comparison approach，sales comparison approach：又称市价比较法、买卖实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，简称比较法、市场法。将估价对象与在估价时点近期有过买卖的类似房地产进展比较，对这些类似房地产的知价钱作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方法。几个有关概念：类似不动产：所处区位、用途、建筑构造等方面与估价对象类似的不动产。.一、

2、市场比较法的概念比准价钱：以估价对象为基准，对比较案例进展修正后得到的价钱。同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境一样、不动产利用条件类似，并对估价对象价钱产生显著影响的、供需平衡的特定的不动产利用区域。买卖案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产构成替代关系的、条件类似的实践买卖不动产。规范不动产：在一定区域内设定的，可以代表某一范围内不动产根本条件和特征的，具有规范作用的不动产。买卖日期：买卖案例实践买卖价钱对应的日期。.一、市场比较法的概念买卖情况：买卖行为中可以显著影响不动产价钱的一些特殊情况。区域要素：估价对象不动产所在区域的自然条件、社会、经济、行政、文化等要素共同作用构成的

3、，能对不动产价钱程度产生影响的区域性特征。个别要素：可以对不动产价钱具有影响作用的，不动产本身的一些特性。.二、实际根据 ：替代原理 同一市场上，具有一样运用价值和质量的商品，应具有一样的价钱，即具有替代关系。同一市场上具有相互替代关系的商品同时存在时，商品的价钱经过相互影响而决议，即一样类型、具有替代关系的商品，由于市场竞争，价钱趋于一致。 不动产买卖中，明智的当事人会依替代原理，对不动产价钱进展比较，决议其行为，他不会接受偏离正常程度的价钱。最终，类似不动产价钱接近。 不排除买卖者的动机、偏好、对市场的了解、讨价讨价才干，使买卖价钱偏离正常，但足够多的买卖实例的综合结果真实。.买卖案例不动

4、产估价对象不动产条件差别价钱差别价钱修正估价对象不动产价钱市场比较法的根本原理.三、根本公式 采用比较法，需进展买卖情况、买卖日期、区域要素、个别要素的修正，从而得到估价对象的客观、合理价钱。 估价对象比准价钱=可比实例价钱买卖情况修正系数买卖日期修正系数区域要素修正系数个别要素修正系数 .一直接比较修正公式 买卖实例与待估案例直接比较： 估价对象比准价钱=可比实例价钱100/()()/100100/()100/() 分子为100，表示以估价对象为基准，买卖实例与之比较，优于待估，大于100;劣于待估，小于100. 日期：以买卖实例日期为基准。.二间接比较修正公式 设定规范不动产、规范区域要素

5、、规范个别要素，待估案例与买卖案例都与规范不动产进展比较。 区域要素规范化公式：估价对象比准价钱=可比实例价钱100/()()/100 ()/100100/() 100 / ()规范化修正分子为100，表示以规范不动产的区域要素的得分；区域要素修正分母100，表示以规范不动产的区域要素情况为基准，分子式估价对象的区域要素相对于规范不动产的区域要素的得分。.二间接比较修正公式个别要素规范化公式：估价对象比准价钱=可比实例价钱100/()()/100100/()()/100100/()规范化修正分子为100，表示以规范不动产的个别要素的得分；个别要素修正分母为100，表示以规范不动产的个别要素情况

6、为基准，分子式估价对象的个别要素相对于规范不动产的个别要素的得分。.四、特点与适用范围一特点：1. 通用性以比较方法确定价钱，通俗易懂。2现实性以价钱求价钱，有较强的压服力。3.需求一个稳定的市场背景在非正常情况下，比准价钱往往偏离真实价钱。4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息二适用条件：1. 要有充足的市场买卖资料。2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。.四、特点与适用范围三适用范围：市场兴隆，有充足的具有替代性的比较实例的地域。适用于买卖性不动产的价钱评价、 租金评价。.建立价钱可比根底搜集买卖实例选取可比实例买卖情况修正买卖日期修正区域要素修正个别要素修正求取可比价钱第二节市

7、场比较法的估价步骤.一、搜集买卖实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量买卖实例，掌握正常市场价钱行情。 一搜集途径 ：1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。 2、查阅报刊、杂志。 3、从不动产开发商和代理商那里获取。 向买卖当事人及相关的人，机构调查。4、同行之间提供。.一、搜集买卖实例二搜集内容：1、双方的根本情况及买卖目的：买卖、租货、抵押等。2、不动产情况：坐落、外形、面积、规划、权益情况。3、成交价钱和成交日期。4、付款方式：一次、分期。5、买卖情况：税费负担、利害关系。.二、选取可比实例 根据估价对象情况和估价目的，应从搜集的买卖实例中选取三个以上

8、的可比实例。1、区位一样或类似。2、用途一样：不动产详细利用方式。3、建筑构造一样：钢、钢混、砖混、砖木、简易。4、权益性质一样。5、买卖类型吻合。6、成交日期与估价时点相近：不宜超越1年。7、可比实例的成交价钱为正常价钱，或可修正为正常价。 .三、建立价钱可比根底选取可比实例后，应对可比实例的成交价钱进展换算处置，建立价钱可比根底，一致其表达方式和内涵。1、一致付款方式：以一次付清为准。2、同一币种和货币单位：不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 3、一致面积内涵：建筑面积或运用面积。4、一致面积单位。5、一致采用单价。.四、买卖情况修正 进展买卖情况修

9、正，应排除买卖行为中的特殊要素所呵斥的可比实例成交价钱偏向，将可比实例的成交价风格整为正常价钱。 有以下情形之一的买卖实例不宜选为可比实例： 1、有利害关系人之间的买卖。 2、急于出卖或急于购买情况下的买卖。 3、受债务债务关系影响的买卖。 4、对市场行情缺乏了解的买卖。 5、有特别动机或偏好的买卖。 6、相邻不动产的合并买卖。 7、特殊方式买卖下的买卖。 8、税费非正常负担的买卖。.四、买卖情况修正例外：1、当可供选择的买卖实例较少，确需选用上述情形的买卖实例时，应对其进展买卖情况修正；2、对买卖税费非正常负担的修正，应将成交价风格整为按照政府有关规定，买卖双方负担各自应负担的税费下的价钱。

10、.四、买卖情况修正二修正方法普通采用百分率法： 可比实例的成交价买卖情况修正系数=正常价钱可比实例的成交价1/ 1+S%=正常价钱.五、买卖日期修正 进展买卖日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价风格整为估价时点的价钱。买卖日期修正宜采用类似房地产的价钱变动率或指数进展调整。在无类似房地产的价钱变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价钱的变动情况和趋势作出判别，给予调整。.五、买卖日期修正修正方法：估价时点价钱=可比实例成交日期价钱买卖日期修正系数可比实例成交日期价钱1+T%采用价钱指数修正：估价时点价钱=可比实例成交日期价钱估价时点价钱指数成交日期价钱指数.六、区域要素修正 进展区域要素修

11、正，应将可比实例在其外部环境情况下的价风格整为估价对象外部环境情况下的价钱。区域要素：繁华程度、交通情况、环境、公共设施配套、城市规划等。 区域要素修正的详细内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响要素、断定区域要素情况、逐项比较并确定差别程度、进展价钱修正。.六、区域要素修正修正方法百分率法： 估价对象区域条件下价钱实例在其区域条件下价钱区域要素修正系数 =实例在其区域条件下价钱 1/1+R%.区域因素 估价对象 ABC繁华程度 20201920道路通达度 1010810公交便捷度 10101010对外交通 5595环境质量 1010810景观 5555城市基础设施 15151115

12、公共设施 1515915规划限制 5555治安状况 5535总分值 10010087100修正系数 100/100100/87100/100.七、个别要素修正 进展个别要素修正，应将可比实例在其个体情况下的价风格整为估价对象个体情况下的价钱。有关土地方面的个别要素修正的内容主要应包括：面积大小，外形，临路情况，根底设备完备程度，土地平整程度，地势，地质水文情况，规划控制条件，土地运用权年限等；有关建筑物方面的个别要素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设备设备，平面布置，工程质量，建筑构造，楼层，朝向等。.七、个别要素修正个别要素修正的详细内容应根据估价对象的用途确定。修正步骤：确定影响要素

13、、断定个别要素情况、逐项比较并确定差别程度、进展价钱修正。修正方法百分率法：估价实例形状下价钱=可比实例个别形状下价钱个别要素修正系数 =可比实例个别形状下价钱1/1+G%.七、个别要素修正容积率修正：修正步骤：根据估价对象类型划定一定区域，调查容积率及相应的不动产价钱资料；对容积率与不动产价钱程度进展相关分析，编制容积率与不动产价钱相关系数表；根据容积率与不动产价钱相关系数制定容积率修正系数表。修正方法百分率法：估价案例价钱=可比实例价钱估价对象容积率修正系数/比较案例容积率修正系数.八、求取比准价钱 买卖情况、买卖日期、区域要素和个别要素的修正，视详细情况可采用百分率法、差额法或回归分析法

14、。每项修正对可比实例成交价钱的调整不得超越20，综合调整不得超越30。 .八、求取比准价钱 进展综合修正 ：修正系数连乘：估价对象价钱=可比实例成交价11S%1T%1(1R%)1/1G%) 修正系数累加方式： 估价对象价钱=可比实例成交价1T%(1S%R%G%)求取比准价钱：选取的多个可比实例的价钱经过上述各种修正之后，应根据详细情况计算求出一个综合结果，作为比准价钱。简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法等。.第三节市场比较法运用实例 为了评价一宗住宅用地价钱，选择四宗可比实例。买卖情况与估价对象土地一致，其他条件比较：在区域要素和个别要素比较时，以估价对象的区域要素和个别要素为基

15、准，正负目的值表示可比实例的区域要素和个别要素优劣于估价对象的区域要素和个别要素所导致的价钱差别幅度，在区域要素和个别要素中，各因子的权重相等，另外，经过市场调查，得到该城市的定基地价指数。根据以上条件，评价该住宅用地2000年10月价钱。 .项目 估价对象 ABCD用途 住宅住宅住宅住宅住宅成交日期 00.1099.1099.1200.0899.04成交价格1200130014001000(区域)繁华程度0-2%-2 %0-3 %(区域)基础设施0-1 %-1 %+2 %0(区域)交通条件0-2 %-2 %+3 %-2 %(个别)地势0-2 %-2 %0-2 %(个别)形状0+3 %+3 %

16、+5 %-4 %(个别)其他0-3 %-3 %0-2 %.定基地价指数表 ：时间99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地价指数100101103109111112119121.1确定修正系数：买卖情况一致，不需修正。买卖时间修正已有相应的地价指数表。区域要素修正系数：实例A：11+ (-2%-1%-2%)=10095实例B：11+ (-2%-1%-2%)=10095实例C：11+ (2%+3%)=100105实例D：11+ (-3%-2%)=10095个别要素修正系数：实例A：11+ (-2%+3%-3%)=10098实例B：11+ (2%-3%+3%)=10095实例C：11+ 5%=100105实例D：11+ (-2%-4%-2%)=10092.2进展要素综合修正比准价钱=成交价钱情况修正日期修正区域要素修正个别要素修正实例A比准价钱： 1200100/1001