房地产经济评价指标与评价方法ppt课件

1、第五章 房地产经济评价目的与评价方法 1、效益和费用识别2、经济评价目的及其计算方法3、经济评价目的计算实例.第一节 效益和费用识别一、投资与本钱 1、概念 房地产投资狭义 是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、运营目的而预先垫支的资金。固定资产投资流动资金用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，在运用过程中磨损和贬值，以折旧计入本钱，以货币销售收入等回到投资者手中。是指工业工程投产前有限垫付、在投产后用于购买原资料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用及产品占用的周转资金。.第一节 效益和费用识别一、投资与本钱 1、概念 本钱 是指人们为达成一事或获得一物

2、所必需付出或曾经付出的代价。 影响要素：技术方案、消费规模、消费组织方式 技术程度、管理程度等。 与会计中本钱的区别： A、会计中：实践发生，要素确定，本钱数据独一； 投资分析中：预测和估算，要素不确定。 B、投资中有时机本钱、不可预见费等本钱。.第一节 效益和费用识别一、投资与本钱 2、房地产投资分析中的投资与本钱 与普通工业消费活动有较大差别。投资形式经营方式投 资成 本开发投资出售开发建设过程中的资金投入建设成本出租建设成本出租成本经营建设成本经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入购买成本出租成本经营.第一节 效益和费用识别一、投资与本钱 2、房地产投资分析中的投资与本钱 房地产工程

3、总投资 是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常运营活动的周转资金，主要包括开发建立投资和运营资金。 开发建立投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建立所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设备建立费用、建筑安装工程费用、公共配套设备建立费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 运营资金 是指用于开发企业日常运营的周转资金。 .开发工程总投资开发建立投资运营资金固定资产及其他资产投资开发产品本钱开发运营本钱.第一节 效益和费用识别二、运营收入、利润和税金 1、运营收入 运营收入租售收入主要包括： 销售收入、租金收入和

4、自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设备销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其进展商业和效力业等运营活动的载体，经过综合性的自营方式得到的收入。 .第一节 效益和费用识别二、运营收入、利润和税金 2、利润 利润总额运营收入运营本钱管理费用销售费用财务费用运营税金及附加土地增值税 运营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设备销售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 运营税金及附加营业税城市维护建立税教育费附加 运营本钱土地转让本钱商品房销售本钱配套设备销售本钱出租房运营本钱 .第一

5、节 效益和费用识别二、运营收入、利润和税金 3、税金 运营税金及附加 营业税、城市维护建立税、教育费附加 城镇土地运用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率一致为25%。 意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争的新时代25%税率属适中偏低程度，主要是思索对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽能够少添加税负，同时要将财政减收控制在可以接受的范围内。.第二节 经济效果评价目的及其计算方法一、房地产投资经济效果的表现方式 置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权添加 开发投资：销售收入.第二节 经济效果评价目的及其计算方法二、投资回收与投资报答 投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资报答：投

6、资者所投入的资本在运营过程中所获得的报酬+.第二节 经济效果评价目的及其计算方法三、经济评价目的体系 盈利才干：是用来调查工程营利才干程度的目的，包括静态目的和动态目的两类。静态目的是在不思索资金时间价值要素影响的情况下，直接经过现金流量计算出来的经济评价目的，动态目的思索了资金时间价值要素影响。 清偿才干：是调查工程在计算期内偿债才干的目的。.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 一动态目的 1、财务净现值FNPV 是反映工程在计算期内获利才干的动态目的，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映工程在计算期内获利才干。 基准收益率是净现值

7、计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报答率 。.第二节 经济效果评价目的及其计算方法.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 2、财务内部收益率 财务内部收益率FIRR也称内部收益率IRR，是指工程在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 财务内部收益率的经济含义是到工程终了时，一切投资可以被完全收回。 内部收益率阐明了工程投资所能支付的最高贷款利率。假设贷款利率高于内部收益率，工程投资就会面临亏损。.FIRR的计算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi.FIRR

8、的计算方法2：Excel 函数法 IRRX:Y.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 3、动态投资回收期 是指思索现金折现时，工程以净收益来抵偿全部投资包括固定资产投资和流动资金所需的时间，是反映工程投资回收才干的重要目的。 Pb=累计净现金流量现值开场出现正值期数-1+ 上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 二静态目的 1、本钱利润率 指开发利润占总开发本钱的比率，是初步判别房地产开发工程财务可行性的一个经济评价目的。 本钱利润率普通与目的利润率进展比较.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计

9、算方法 2、投资利润率 投资利润率指工程到达设计消费或效力功能后的正年年份的年利润总额(或平均的利润总额)与工程总投资之比。 投资利润率与行业平均利润率对比，以判别工程单位投资盈利才干能否到达本行业的平均程度。 .第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 3、资本金利润率 是指工程运营期内一个正年年份的年利润总额或工程运营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入工程的资本金的盈利才干。 .第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 4、资本金净利润率 是指工程运营期内一个正年年份的年税后利润总额或工程运营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入工程

10、的资本金的盈利才干。 .第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 5、静态投资回收期 是指不思索现金折现时，工程以净收益来抵偿全部投资包括固定资产投资和流动资金所需的时间。例：某工程现金流量分别为-400、-300、-150、100、200、250、300、390万元，那么静态投资回收期为？.第二节 经济效果评价目的及其计算方法.序号项目200320042005200620071现金流出302.00 425.00 572.20 2现金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量 -302.00 -425.00 -128.20 663.00 864.00

11、4累计现金流量 -302.00 -727.00 -855.20 -192.20 671.80 5折现净现金流量(8%) -279.63 -364.37 -101.77 487.32 588.02 6累计折现净现金流量-279.63 -644.00 -745.77 -258.44 329.58 静态：(5-1)+192.2/864=4.22年 动态：(5-1)+258.44/588.02=4.44年.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利目的计算方法 6、现金报答率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。.第二节 经济效果评价目的及其计算方法四、盈利

12、目的计算方法 7、投资报答率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。不思索物业增值收益思索物业增值收益.第二节 经济效果评价目的及其计算方法五、清偿才干目的计算方法 1、利息计算方法 各年应计利息 年初借款本息累计+本年借款额/2年利率 .第二节 经济效果评价目的及其计算方法五、清偿才干目的计算方法 2、借款归还期.序号项 目合 计计 算 期第1年第2年第3年第4年1借款1.1年初本息余额5.50% 4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年应计利息1.4本年还本付息9852.51103357.553301055其中：

13、还本9000300050001000 付息852.51.5年末本息余额40006000100002还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金借款归还方案表.第二节 经济效果评价目的及其计算方法五、清偿才干目的计算方法 3、其他目的.第二节 经济效果评价目的及其计算方法六、通货膨胀的影响 通货膨胀往往首先导致资金和信誉规模以及总体价钱程度的上升，并进一步导致购买力下降。 房地产增值往往是需求超越供应从而导致房地产价值上升呵斥的。 两者对

14、未来的钱有类似的影响，但对折现率影响不同。 通货膨胀导致折现率提高，由于投资者希望提高名义投资报答率以抵消通货膨胀带来的价值损失； 增值那么不影响折现率。 .第三节 经济评价目的计算实例 例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价钱为1200万元的一出租公寓20年的运营收益权，用于出租运营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开场出租，当年的月租金收入为25万元，运营费用占租金收入的1/3；以后一段时期内，租金收入和运营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收人和运营费用稳定在第10年的程度上。假设投资者期望的目的收益率为13%。试列出工程的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收

15、益率，并判别该工程能否可行假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末。.时间（年末）012345现金流入量300315330.75347.29现金流出量1200300100105110.25115.76净现金流量1200300200210220.5231.53时间（年末）6789101120现金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24现金流出量121.55127.63134.01140.71147.75147.75净现金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：1现金流量表.解：2目的收益率ic=13%那么从财务净现值判

16、别，该工程投资可行。 .解：3 净现值函数为： 当i1=13%时，NPVl=76.96万元 当i2=14%时，NPV227.78万元 那么，FIRR=13.73% 由于FIRR=13.73%13%，那么从财务内部收益率判别，该工程投资是可行的。.第三节 经济评价目的计算实例 例2 某投资者以1000万元一次性付款方式获得一写字楼物业20年的运营收益权，第一年投入装修费用200万元按年末一次投入计算并完成装修工程。第二年开场出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。假设房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该工程的财务净现值和财务内部收益率，并判别该工程能否可行

17、各年净租金收入均发生在年末。假设运营期内年均通货膨胀率为4%，计算工程的实践收益率。.解：1画出现金流量图或现金流量表 2计算FNPV并判别工程投资的可行性 由于i15%，s5%，且is，那么： 由于FNPV256.400，那么该工程投资可行。.解：3计算见解并判别工程投资的可行性 当i117%时，NPVl71.22万元； 当i218%时，NPV27.64万元 那么FIRR17.90% 由于FIRR17.90%15%，那么该工程投资可行。 4计算实践收益率 由于Ra17.90%，Rd4%， 1+Ra1+Rr1+Rd 那么实践收益率Rr13.37%. 例3 某开发商以8000万元购置了一宗商业用

18、地50年的运用权。该宗地的规划建立用地面积为5000M2，容积率为8，建筑密度为60%，建筑层数为24层，从24层建筑面积均相等。地下两层中，1层为车库，有供出卖的100个车位，2层为人防和技术设备用房不可出卖；地上14层为用于出租的商业用房，地上522层为用于出卖的规范层住宅。估计工程的开发周期为3年其中预备期为12个月，建造期为24个月；平均建造本钱为1500元/M2，专业人员费用和管理费用分别为建造本钱的8%和5%，行政性收费等其他费用为200万元；地价款在工程开发期初一次投入，建造本钱、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该工程建成后，住宅的售价估计为6000元/M2，

19、停车位售价为10万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为1000元/M2，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和6.0%。开发建立贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该工程的开发商本钱利润率。 .第三节 经济评价目的计算实例解：1工程总开发价值 工程总建筑面积及各部分建筑面积 工程总建筑面积：5000840000M2 24层每层建筑面积：500060%3000M2 地上522层的总建筑面积： 400006300022000M2 销售部分的总开发价值A、l层车库销售收入：100101000万元B、522层规范层住

20、宅销售收入： 22000600013200万元C、总销售收入：1000+1320014200万元D、销售税金：142006%852万元E、销售部分总开发价值：1420085213348万元.第三节 经济评价目的计算实例解：出租部分总开发价值 总出租面积：3000412000M2 出租第一年末的年净租金收入： A1200010001200万元 出租部分总开发价值：其中n47年，s2% ，那么： 工程总开发价值： 13348+18637.5531985.55万元 .第三节 经济评价目的计算实例解：2工程总开发本钱 土地本钱：8000万元 建造本钱：1500400006000万元 专业人员费用：60

21、008%480万元 管理费用：60005%300万元 其他费用：200万元 财务费用： 土地费用利息：80001+6%311528.13万元建造本钱、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息： 6000+480+300+2001+6%2/21418.8万元 财务费用：1528.13+418.81946.93万元.第三节 经济评价目的计算实例解： 销售费用：142002.5%355万元 工程总开发本钱： 800060004803002001946.93355 17281.93万元 3开发商利润： 31985.5517281.9314703.62万元 4开发商本钱利润率： 14703.62/1728

22、1.93100%85.08%.第三节 经济评价目的计算实例 例4 A开发商以3500万元的价钱获得了一宗七通一平的土地，面积4000M2，运用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就协作开发运营事宜进展协商，由B集团担任投资建立房屋含设备装修费，并在工程投入运营后由B集团运营，B集团经过运营收益回收投资并获得预期利润后，将工程无偿移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造本钱为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造本钱的10%，管理费用为建造本钱、专业人员费用之和的5%，建立期3年，建造本钱、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率融资费用不

23、另计10%。按年计息。估计酒店运营期间收益程度坚持在3600万元/年，运营本钱为收益的35%，B集团目的本钱利润率为45%。 假设工程收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团运营多少年后可收回投资，并到达目的利润率。 .解：1总开发价值 工程年净收益：3600135%2340万元 总开发价值： 2总开发本钱 总建筑面积：4000520000M2 建造本钱：4000200008000万元 专业人员费用：800010%800万元 管理费用：80008005%440万元.解： 财务费用： 8000+800+4401+10%3/211420万元 总开发本钱：8000800440142010660万

24、元 3本钱利润率 本钱利润率 总开发价值总开发本钱/总开发本钱100% 1.1n2.94599 得n11.34年.第三节 经济评价目的计算实例 例5 某投资者以1.8万元/M2的价钱购买了一个建筑面积为60M2的店铺，用于出租运营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其他用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%根底上上浮1.5个百分点，按年等额归还。运营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金报答率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金报答率要求的月租金单价每平方米建筑面积月毛租金。.解：1购买总价：1.860108万

25、元 2自有资金：10830%32.4万元 3抵押贷款年等额归还额 抵押贷款总额：10870%75.6万元 知：n10年，i5.31%1.5%6.81% 那么： .解：4设月租金单价为y元/M2月 年租金6012y720y 年税前现金流720y720y25%106693.81 那么： 720y720y25%106693.81/32400100%12% 解得：y269.58元/M2. 例6 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/M2。2002年8月1日王某以1.1万元/M2的价钱购买了其中50M2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式归还。另外，王某与一承租人签署了一份为期10年2003年8月1日至2021年7月31日的租赁合同。合同规