XXXX年东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告ppt课件

1、【东方威尼斯工程】市场定位成果汇报东莞中原物业顾问.成果体系:工程评价：SWOT矩阵分析区域市场：空白点时机点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位战略功能定位档次定位客户定位业态组合笼统定位运营方式管理方式价钱定位开展建议.工程评价:.地块现状总体评价:地块的商业价值较高；地块可进入性、视觉可见性较强；具备开发中高档商业物业的物理条件；所处地段具备构成新兴商圈的条件；主临街面少及烂尾楼笼统是工程硬伤。.工程SWOT矩阵分析:优势S（strength）：区位地段优势；市政配套齐全；商业氛围浓厚；交通便利优势；规模优势；片区认知度高。劣势W（weakness）：项目“久建未完”，客户

2、心理障碍存在；临街面少；周边环境相对较为杂乱；开发时机滞后。机会O（opportunity）：地段升值潜力较大；市场需求有望增加；强劲的经济支撑；政策利好。威胁T（Threat）：区域之间的市场竞争；同片区市场竞争。.工程CCTI定位推导:态势 Trend消费者 Consumer竞争者 Competitor本身资源Itemself.商业形状:.大型商场功能定位:东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费才干具备中高档消费才干。 【东莞商业开展现状】：.大型商场功能定位:三级辐射区：500万人口二级辐射区：1

3、00万人口一级辐射区：10万人口【大型购物中心的市场支撑】：.大型商场功能定位:从市场竞争态势、市场需求、市场开展趋势综合思索，本工程大型商场部分定位于以购物与文娱为主题，购物定位于综合性购物中心Shopping Center，以百货主力店为主，辅助以文娱功能。 大型购物中心Shopping Center.大型商场功能定位:以商带娱，以娱带商，全新消费体验.大型商场概念提示:.步行街功能定位:第四重：商业/社会/文化交流的消费及效力功能第三重：外延辅助型消费及效力功能第二重：温馨性消费及效力功能第一重：根本消费及效力功能【步行街功能元素层次组合】：.步行街功能定位:国际风尚街区集购物、休闲、文

4、娱、餐饮、商务等为一体的步行街； 城区及其周边地域的商业中心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街；东莞商业信息的集散地； 东莞市民社区文化生活的共鸣体。 .步行街概念提示:.公寓功能定位:精装酒店式效力公寓.写字楼功能定位:开展型公司创业平台.工程总体功能定位:集购物、文娱、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心；以大型百货商场和文娱城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形状的组合；商业形状将充分满足购物、休闲、文化、文娱、餐饮等方面的功能。 .工程档次定位:东纵大道商圈地标性商业物业强调物业的地段价值、开展前景。 .业态组合:【业态组合的原那么】：了解不同类型商户对位置、楼

5、层、面积以及其他特殊的要求如面宽、进深、层高、仓储、消防、煤气、货运等要素；了解不同类型商户的价钱接受才干、租赁方式等；思索不同类型商户之间的关系，将可以相互补充的商户安排在同一区域，尽能够防止在一定范围内存在相互抵触的商户；需求大、利润高的商户适宜安排在位置好、价钱高的铺面，而需求小、利润低的商户适宜安排在较偏位置；主题鲜明、无相对竞争的商户适宜安排在较偏位置，保证整体的销售或出租平衡，最大程度的表达不同位置的商业价值；尽能够安排适宜当地的新型商业形状。.购物中心体验式业态组合:7F：美食城、特征餐饮1F：金银首饰、化装品、皮具皮鞋、文娱SHOW场2F：品牌女装、时装T型台3F：品牌男装、体

6、育用品及服饰、体育大看台4F：床上用品、孕妇及儿童服饰、亲子乐园5F：电玩城、数码电影城、桌球竞技场、溜冰场6F：文娱城：夜总会、酒吧、迪厅、卡拉ok花样年华潮流风尚活力新生代欢乐家年华游乐天地动感不夜城食神广场主力百货店主力百货店主力百货店主力百货店文娱城文娱城文娱城.购物中心业态组合概念提示:.特别企划:【企划的另类能够性】：CEPA主题.中心广场业态组合:首选大型酒楼，其次以家居、电器、电脑为主题的专业市场以不和购物中心业态相反复为原那么 .步行街业态组合:单层及14层联体街铺24层联体铺位A区品牌休闲服饰区酒吧区，约2400B区国内品牌服饰区、精品皮具美容健体中心，约5680C区国外/

7、香港品牌服饰区休闲区，咖啡厅、茶楼、西餐厅，约12378D区眼镜、首饰、装饰品等精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1536E区眼镜、首饰、装饰品精品街廊潮流特区，时尚青年手工艺品，约1185.步行街业态组合:单层独立铺位1-4层联体铺位A区B区C区E区D区.步行街业态概念提示:.物业笼统及推行主题:东方威尼斯广场购物休闲文娱文化餐饮商务居住东莞首席情景商业旗舰 購物中心 大型Shopping Center 消費新體驗 威尼斯風情步行街 國際風尚街區 投資新領地投資新主張 都心金鑽 財富領地.运营定位:购物中心一层街铺单独划出主力店出卖；步行街单层独立商铺及14层联体商铺出卖，24层联体商铺

8、可思索先招商，后销售； 公寓、写字楼出卖，裙楼商铺出卖； .管理方式定位:一切者、管理者和运营者分别的管理方式 .价钱定位:【购物中心整体招商价钱底线】：14层中心承租户租赁期限不低于15年，起点租金不低于30元/.月【一层街铺销售均价】：26,520元/ .价钱定位:【步行街单层及14层联体铺位均价】：【24层联体铺位销售均价】：10,080元/ 25,200元/ .价钱定位:【公寓销售均价】：【写字楼销售均价】：毛坯房：3,895元/ 毛坯房：3,230元/ .直接销售收入测算:以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。总计 66,691万元.价钱计算阐明:由于本工程步行商业街离正式出卖尚有较长时间，本价钱只作为当前参考性价钱，最终市场销售价钱根据正式出卖当时市场行情调整执行； 本价钱测算制定只思索市场要素，未结合工程开展本钱要素，建议开展商以此定价对比工程开展本钱，以实现合理的利润报答。 .工程开展建议:【利用中庭空间的功能与作用 】：.工程开展建议:【从不同的层面同时引