XXXX武汉东湖春树里二期商业都市综合体项目发展建议ppt课件

1、东湖春树里.二期开展建议 目录第一部分 工程背景第二部分 工程分析第三部分 区域市场分析第四部分 工程定位第五部分 工程运营第六部分 工程收益预测第一部分工程背景一、工程概略：东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万；集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体；其中住宅15万 、写字楼12万 、商业及仓储15万 、酒店式公寓5万 、停车场5.5万 、空中花园2万 。 东湖春树里整体效果图二期东湖春树里总平面图二、东湖春树里.二期二期总建筑面积约8万平米；底层裙楼约5万平米；塔楼面积约3万平米；三、战略目的 一期销售、招商已近尾声，为加快工程的开发进程，添加工程附

2、加值，拉高工程整体售价，提升东湖春树里品牌； 二期应根据市场需求，高定位、高规划，打呵斥具有国际水准的标杆性工程；第二部分工程分析 工程一期整体销售、招商情况尚好，住宅即将交房，通畅之家、工行等在营业筹备期。 这些利好必将推进二期的顺利开展。一、优势：地处徐东大街与中北路，紧靠地铁4号线，交通地理条件优越； 工程物业形状丰富，为武昌最大都市综合体； 紧靠东湖风景区，自然景观优美； 区域商业配套齐全； 停车位充足；二、优势：工程紧邻高架桥，噪音大；车流量大，人流量小；三、时机点：政府加大对中北路总部办公基地和金融圈的建立，必将为工程开展带来更大的机遇； 周边城中村的改造拆迁必然为本案带来更多的客

3、户；股市的不景气为工程商业部分提供了机遇；地铁4号线的建立必提升工程的升值潜力； 四、工程要挟：市场竞争猛烈周边类似物业会抢占部分客户；市场对岳家嘴商圈认可度不高；小结： 本案本身条件非常优越，为了在猛烈的市场竞争中顺利实现工程利润最大化，应从市场定位、产品功能定位、客户定位去提炼其中心卖点将其放大，打造一个标杆性的工程，以次博得市场，拔高工程笼统，提高普提金的品牌度及佳誉度。第三部分区域市场分析 武汉市08年全实现消费总值3960亿元，比上年增长15.1%。完成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方普通预算收入277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长3

4、0%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8，增幅创12年新高。 全民创业效果明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18%；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业企业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市消费总值的比重到达46.9%。 人民生活程度不断提高。城市居民人均可支配收入到达16712.44元，增长16.4；农民人均纯收入到达6349元，增长18.2%，增幅均创12年来最好程度。 一、城市经济概略： 受国家宏观政策调整的影响，武汉楼市价、量齐跌，市场张望气氛浓重；全市主城区在售楼盘407个，近两个月成交均价在5300元/左右，教同期下降8%，日

5、成交量在140套左右，市场存量房面积达13万平米，09年开工量在700万平米。 各工程加大促销力度保量，区域竞争猛烈。 商业工程那么遭到市场青睐，中国家具CBD、中国小商品市场等商业工程销售额屡创新高。 在这样的市场环境下，工程只需将中心竞争力最大化，针对目的客户采用有效的推行战略和营销战略快速出货，回笼资金。二、武汉楼市现状： 福星惠誉福星国际城工程位于武汉城市内环线中心区、汪家墩 。工程总占地约15万平米，总建筑面积59万平米，绿地率30。本工程总体定位于以高档居住为主，集文娱、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能城市综合体。工程将为其所处区域发明新的生活空间，为特定人群发明新的生

6、活方式，为客户发明新的感受和体验。 福星国际城由“中国房地产百强企业，“2007年度武汉市房地产开发行业综合实力第一名的福星惠誉地产倾力打造。是福星惠誉地产继水岸星城后，在武汉内环线的又一钜作。 该工程今年年底上市。三、主要竞争楼盘复地.东湖国际 该工程位于武昌区中北路147号，为原“武重厂区。由上海复地集团开发，总占地53万，规划总建筑面积106万 ，规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。 洋房均价：8000元/ 高层均价：6500元/水岸星城 该工程由福星惠誉地产开发，位于团结2路。 水岸星城由香港罗麦庄马公司和深圳大学设

7、计院担任规划设计，园林景观设计由香港泛亚国际担纲。工程规划总建筑面积65万平方米。各物业类型共80栋，分布有：联排别墅3层、叠加别墅4层、花园洋房56层、高层住宅2532层。户型面积由高层95210平方米，花园洋房140195平方米，别墅195275平方米组成，另有少量高层顶楼复式到达300600平方米。各物业类型由南向北，由低向高依次分布，另借助区内的五纵两横7条景观轴，能沙湖美景最大限制的展如今人们面前。 现四期53层曾经认筹，五月开盘 小结： 复地东湖国际和福星国际城定位为城市综合体，是本案的主要竞争对手；两者的商业部分年底会推出。 本案需进展差别化定位、求同存异去抢占市场份额。三、区域

8、商业配套超市类：沃尔玛、麦德龙、家乐福 徐东平价广场百货类：新世界百货、武汉销品茂 中商百货徐东店家电类：工贸家电、国美家电家居建材类：百安居、好美家、欧亚达国际家居中心金马凯旋家居、家盛时代家居广场酒店类：凯旋门五星级大酒店、万丽五星级大酒店、梨园四星级大酒店快餐店：卖当劳 、肯德鸡、必胜客 、永和豆浆四、商圈分析工程的地处内环线的关键点，间隔徐东商圈2公里，间隔中南商圈6公里，间隔街道口商圈8公里。我们来看一下这几大商圈的商业业态：徐东商圈 徐东商圈经过近十年的开展现已成为武汉最为繁华商圈之一，区域内已聚集了新世界百货、销品茂、沃尔玛、徐东平价、国美电器、欧亚达家居、金马凯旋家居、麦德龙、

9、好美家等商业巨头，使得使徐东的商业业态变得丰富，消费才干也得到进一步提升，商圈的辐射范围越来越广，辐射人口达60万。 徐东商圈的业态集百货、超市、家具、建材是目前武汉业态最齐全的商圈，人流量达40万/天，租金程度400元/中北路沿线： 中北路沿线以临街店铺为主，及以楚天都市大厦35元/.月、龙源大厦30元/ .月、农业银行大厦为主的写自楼主，其铺面租金约200元/.月，写字楼租金在40元/ . 月； 中南商圈 中南商圈聚集了中商百货、中南商业大楼45元/.月、银泰百货、国美、易初莲花超市等； 其人流量达60万/ 天，租金程度 500元/小结： 以中南商圈为轴心的中北路沿线是政府着力打造的总部基

10、地及金融中心，其商业网点零散，以中南大厦、洪广酒店、龙源大厦等少数写字楼及酒店为代表； 以徐东商圈为轴心的徐东大街沿线以销品茂、新世界、欧亚达、中力名居、华天酒店、万丽酒店为代表； 其商务功能满足不了日益增长商业需求。 第四部分工程定位 本案地处徐东商圈和中南商圈辐射的交叉点，周边商业气氛欠缺、衔接不够，正为本案提供了时机； 本案拥有绝佳的区位优势、规模优势； 我们如何定位？ 工程所在地城市总体规划 本案及周边地块全为商业用地和商住用地， 为本案的开展提供较大的时机本案 东湖春树里，位置就犹如美国纽约的曼哈顿。其岳家嘴立交的通车及未来4号地铁线的建立在交通上抑制了以往中北路与徐东大街路交通路网

11、方式所带来的诸多无法更改的交通死角问题。工程其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下轨道三层的立体通方式，从而尽能够到达人车分流，畅通无阻，使工程真正成为地铁上的综合性物业，增值潜力无限。 东湖春树里是武昌地域最大的都市综合体，商业占有较大体量，且通畅之家、工商银行、农业银行一期底商、中商、武商二期底商都已签署协议；二期只需一座塔楼； 且周边无高级写字楼及有影响力的星级酒店。 把握市场先机，填补空白点 ；定位思绪1、二期定位为五星级酒店和5A写字楼；或 2、二期定位为高级酒店式公寓和5A写字楼建 议一、产品市场定位 1、规划建议： 塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上为5A写字楼 或 塔

12、楼20层以下为酒店式公寓， 20层以上为5A 写字楼； 以本工程这样档次的市场定位，其建筑外型及外立面等方面规划设计必需求表达“超凡、气势、傲然的视觉观感，这样才干和工程的档次相配合。何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓普通是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及运用功能与住宅类似；而“酒店式公寓就是指提供酒店式全套效力的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地域写字楼、酒店、商业中心等配套设备都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食

13、、卫生等均有周全效力，生活非常温馨便利，星级效力质量更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 武汉酒店式公寓市场分析： 小户型面积开场向小房型过渡时，其消化周期延伸，投资比例下降、自用比例上升。而在经济活泼时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但现实上大都没有到达酒店式公寓的规范，只是援用概念进展炒作。而在武汉酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力遭到投资者的追捧和青睐。综合而言，纯粹的酒店式独身公寓普通具有如下特点： 综合而言，纯粹的酒店式公寓普通具有如下特点： 位置位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒

14、店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。 户型与功能户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修规范与同类酒店相当。 提供高水准效力与普通公寓相比，酒店式公寓可以为客人提供酒店的专业效力，如餐饮、文娱、洗理、游泳、复印、打印、翻译等。 规模规模大于普通酒店，普通数量为300间左右。 租金程度工程以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价钱。市场要求代表案例产权式酒店1、地段及周边的商务环境。2、星级酒店装修标准（目前武汉市场同类物业的装修成本约为1000-1500元/平方米）3

15、、优良的酒店服务团队。纽宾凯、恒源假日酒店酒店公寓1、地段及周边的商务环境2、软硬件配置及实际服务功能3、经营管理水平4、酒店式公寓的开发与成长期大概需要两三年的时间圣淘沙酒店式公寓案例分析 笼统定位为武汉首席复合星级商务，缔造中小企业CBD星级商务传奇 定位于复合型运营业态的组合，将运营风险进展分摊，躲避了酒店公寓的竞争风险，又享有写字楼商务办公的经济收益 517层是运营四星级规范酒店，由产权一切者和运营商共同享有酒店收益；1829层为商务公寓。 自带四星级酒店作为配套，提供商务效力设备，商务接待中心和商务会议场所 分设酒店大堂和商务大堂，区分商务和酒店人流 运营效力内容： 针对投资客群，销

16、售时间提出了年收益7%的运营报答效益，快速锁定目的客户群体。 为业主和员工及其朋友到本酒店住宿提供股东级本钱价优惠效力 提供四星级规范效力，礼宾、送餐、机场接送客户纽宾凯酒店根本情况 钢构造精装修，提供家电,广州花园酒店运营管理公司 内部配花园，网球场，保安系统，水电，煤气，西餐宴会厅/包房、自助西餐厅、多功能会议厅、健身中心、美容美发、棋牌室、商务中心、精品店、洗衣房、停车场；室内配Mini Bar，并有保险箱运营效力情况 携程网，无忧挪动商务公寓进展酒店推行 80%业主为了稳健收益，与广州花园酒店管理公司签定2-8年返租协议，这80%属酒店公司管理的客房圣陶沙酒店 2、户型间隔建议： 对于

17、五星级酒店来说，由于其目的客户缘由，其户型特点大房大厅，普通标间在50平米左右，对于规划中的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最正确的户型产品及其他要素。3、酒店式公寓户型面积参考户型参考 一房 两房 三房 四房建筑面积 70 110130 160190 220以上 参考其他比较胜利的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例，思索到现时客户的实践需求，建议内部间隔户型比例如下：酒店式公寓户型分配比例参考户型 一房 两房 三房 四房所占比例 10% 40% 40% 10%4、工程 称号： 好的命名可使一个地产工程画龙点睛，为了在市场上表达工程独树一帜的尊贵档次笼统，建议

18、本工程可命名为： 普提金国际酒店或 普提金国际广场 “国际 这样的字眼极具气势，让人一看联想起工程非同普通的档次；充分表现了公司的笼统品牌。 “普提金国际酒店或“普提金国际广场命名符合工程定位，读起来朗朗上口，意义内涵突出又易记，便让人浮想遐连，尊贵品味油然而生。5、酒店及公寓的硬件配置建议： 作为顶级国际酒店，除了其必备的室内奢华装修、大气的大堂、住客公用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备：艺术家般的西餐厅厨师厨艺犹如艺术家般商务酒吧胜利的体验，享用态度式的酒吧高级商务办公室商务中心奢华精巧，配置高端设备，提供全套商务效力高级会议室观景空中花园非常空中，非常享用五星级置智能

19、化规范配置 种种超一流的设备，满足诸如CEO这样级别的人士对居住的需求。酒店大堂表示图酒店会议室表示图酒店室内表示图酒店餐厅表示图酒店式公寓室内表示图商业功能特点 ： 为建筑综合体中其它功能的运用者带来便利，且可以扩展工程知名度，在市场中 树立高档次的工程笼统，有利于工程租金程度的提高。写字楼功能特点 ： 整个建筑综合体的支撑物业，其运营直接影响到酒店、商业的收益。 酒店功能特点 ： 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 公寓功能特点 ： 其客群与写字楼和商业客群在时间上构成互补，支撑商业运营，并延伸了商业的 运营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的质量。 6、各产品功能互动关系分析 住宅写字楼酒店借势一期住宅和商业，以酒店和写字楼为载体，成为工程开展的一个突破点商业二、客群定位 中心客户重要客户游离客户高科技、化工、服装、