主题地产行业现状与前景趋势报告

1、主题地产行业现状与前景趋势报告目录1.主题地产行业现状41.1主题地产行业定义及产业链分析41.2主题地产市场规模分析51.3主题地产市场运营情况分析62.主题地产行业存在的问题92.1缺乏明显主题92.2行业服务无序化92.3供应链整合度低92.4基础工作薄弱102.5产业结构调整进展缓慢102.6供给不足，产业化程度较低103.主题地产行业前景趋势123.1旅游地产123.2体育地产123.3养老地产123.4文化地产123.5用户体验提升成为趋势133.6延伸产业链133.7行业协同整合成为趋势133.8生态化建设进一步开放143.9呈现集群化分布143.10需求开拓154.主题地产行业

2、政策环境分析164.1主题地产行业政策环境分析164.2主题地产行业经济环境分析164.3主题地产行业社会环境分析174.4主题地产行业技术环境分析175.主题地产行业竞争分析185.1主题地产行业竞争分析185.1.1对上游议价能力分析185.1.2对下游议价能力分析185.1.3潜在进入者分析195.1.4替代品或替代服务分析195.2中国主题地产行业品牌竞争格局分析205.3中国主题地产行业竞争强度分析206.主题地产产业投资分析216.1中国主题地产技术投资趋势分析216.2中国主题地产行业投资风险216.3中国主题地产行业投资收益22主题地产行业现状主题地产行业定义及产业链分析主题地

3、产是指以项目策划为导向，将主题文化导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中，将开发项目建设成为一个“集文化艺术和居住公园于一体”的城市生活体。比如养老地产，养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。主题公园是现代旅游业发展的主体内容之一，也是未来旅游业发展的重要趋势。随着中国旅游从观光型向度假型转变，中国主题公园发展前景广阔，这一新型的旅游休闲产品，将逐渐成为人们休闲娱乐的主要消费对

4、象。然而主题公园地产化产生的负面影响多多，首先，使主题公园丧失了旅游的本质，周边房产楼市的增加对公园的观赏性、流通性、公共设施的使用等均造成不同程度的不良影响。我国主题地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国主题地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国主题地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。房地产与多数行业存在着产业链上的联系。房地产为居民、企业提供居住、办公、生产等 场所，是生产生活必需行业，此外房地产产业链长，覆盖行业多，可将其分成三类，一

5、种 上游行业如水泥、建材等原材料行业，房地产对其产生需求拉动作用，一类是下游产业如 汽车、家电等消费行业，房地产对其产生供给推动作用，另一类是生产性服务业如银行， 房地产是资金密集型行业，具有较大的融资需求。主题地产市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，主题地产行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动主题地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的主题地产行业发展尚处于起步阶段。2020年国内主题公园游客接待规模有望达到2.32亿人次，届时中国将成为全球最大主题公园市场。但与此同时，行业将面临供给过剩

6、的问题，不少主题公园很可能在大浪淘沙中被淘汰出局。未来，各大乐园比拼的将不仅是先进的设备，更重要的是对文化的挖潜，形成自身特色，摆脱同质化竞争。主题地产市场运营情况分析主题地产行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：主题地产行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。主题地产市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。

7、市场需求分析：我国的主题地产行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对主题地产企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范主题地产行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入主题地产领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，主题地产行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,主题地产行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与主题地产行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的主题地产行业价

8、格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,主题地产行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致主题地产行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上主题地产行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：主题地产行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争

9、程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得主题地产行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,主题地产行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：主题地产行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的主题地产企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。主题地产行业存在的问题缺乏明显主题现阶段国内的主题公园中，有53%属于“无明显主题”的状态，由主打器械类骑乘设施的公园组成，与国际趋势存在明显不同。不过，与发达国

10、家类似，中国有明显主题类的公园游客量普遍高于无明显主题类，游客量超过400万人次的大部分主题公园皆有明显主题。之所以不少国内主题公园运营方都逆势选择了“无主题”的模式，缺少IP、自我特色匮乏、更愿意走安全牌是业内归纳出的主要症结。行业服务无序化 主题地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。主题地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 主题地产行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。主题地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。基础工作薄弱主题地产标准不完善

11、，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，主题地产管理能力还不能适应工作需要。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于主题地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对主题地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的主题地产行业发展,对行业的高效率

12、利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致主题地产行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。主题地产行业前景趋势旅游地产旅游房地产简称旅游地产，是指以游客(即旅游观光和旅游度假的人)作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。体育地产体育地产就是

13、将体育产业和房地产业有机的嫁接，以体育作为主体概念的房产开发模式，并且将体育纳入房产开发的总规划。养老地产养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。文化地产文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。用户体验提升成为趋势随着用户需求的不断提升，倒逼主题地产行业的软硬件环境进一步完善，而行业软硬件环境的完善又必然给用户带来更好的用户体验，这种良性机制，

14、有效提高了行业用户粘性，必然成为外来主题地产行业的一大发展趋势。延伸产业链主题地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 主题地产行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当主题地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发

15、展，主题地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态主题地产行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。呈现集群化分布目前各地都在推主题地产项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造

16、出新的主题地产项目。随着各地主题地产建设，中国主题地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国主题地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级主题地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国主题地产建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展主题地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧主题地产建设。未来一段时间，中国中西部地区主题地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地

17、打造的主题地产水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的主题地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部主题地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在主题地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。主题地产行业政策环境分析主题地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对主题地产行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政

18、策。国际上更加重视，积极开拓创新。主题地产行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的主题地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证主题地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了主题地产行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。主题地产行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，主题地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的主题地产行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，

19、消费者可支配的收入不断增加，对主题地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。主题地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为主题地产行业发展提供了强有力的保障。主题地产行业竞争分析目前，我国主题地产领域主要有独角兽为首的

20、初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局主题地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的主题地产产品。主题地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。主题地产行业竞争分析对上游议价能力分析主题地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使

21、得价格接近成本，主题地产企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析主题地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。主题地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析主题地产行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。主题地产行业

22、潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是主题地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是主题地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是主题地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析主题地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国主题地产行业品牌竞争格局分析中国主题地产行业竞争强度分析（1）中国主题地产行业现有企业竞争情况目前，主题地

23、产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国主题地产行业上游议价能力分析主题地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、主题地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，主题地产行业对上游议价能力较强。（3）中国主题地产行业下游议价能力分析主题地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，主题地产行业对下游议价能力较强。（4）中国主题地产行业新进入者威胁分析新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市场中赢得一席之地，这就有可能会与现有企业发生原材料与市场份额的竞争，最终导致行业中现有企业盈利水平降低。（5）中国主题地产行业替代品威胁分析两个处于同行业或不同