地产景观品质提升专题研究报告232p曹阳调查分析总结课件

1、地产景观品质提升 鼎翼联盟景观规划设计公司 曹阳满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化 设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)第一章：针对项目客户特点制定景观策略164景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！景观可售成本的概念 根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5 景观单方造价 指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）

2、的造价 例：500元/平米 景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（元/平米） X 0.20.35 = 可售建筑单方造价例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园 景观竞争点 入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息： 项目品质、

3、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括： 1.引导空间序列（市政道路包装） 2.车行流线设计（含指示及人员管理） 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性）10. 物业管理设置完善性和创新性 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 入口 景观竞争点 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合

4、需求的服务内容 景观配置内容包括：1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点） b.老人活动（同上） c.运动场地（同上） d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？） a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植） c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分） 景观竞争点 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点） a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前） d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）

5、2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？ 景观竞争点 其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本） a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡2.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性） 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 其他公司的景观特点 龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品

6、小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节龙湖绿植细节经验从停车场通向售楼处的花径从停车场通向售楼处的花径售楼处不同季节，花草不同洽谈体验区，充分展示园林景观从洽谈区外望样板房前整石台阶与水刷石路面质量优良树池不见黄土水刷石花径景观灯路边铺设鹅卵石，看不到黄土。同纬度树种，常绿与落叶树种比例搭配植物是建筑的外立面：园林景观与建筑相协调，树皮颜色与外墙石材颜色相近，黄色涂料与地面水刷石颜色相近。私家庭院 其他公司的景观特点 绿城做“宫”园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间 其他公司的景观特点 华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线

7、学习利用大草坪组织景观序列 其他公司的景观特点 星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假北京星河湾 北京星河湾 北京星河湾 其他公司的景观特点 仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源从小区内道路开始，体现高质量的细节1) 水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线;2) 水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。锈石作为硬铺装材料，铺贴平整，勾缝顺滑均匀。一期休闲广场树荫/花池/石座线条对线根部结合部位细腻自然休闲广场树荫/花池/石座雨水口整石/对线对线

8、休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线管井盖/不锈钢框，整块石对线灯柱根部结合细腻整块锈石管井盖管井盖位置优化，不横跨两种装饰面铺装对线铺装石材排版对线锈石铺装缝与水刷石边线对线各类石材铺装对线1)各类石材铺装对线；2)广泛使用不锈钢封边。石材铺装与水刷石道结合自然使用较大块锈石与水刷石铺砌图案，交接线处易保证质量，避免小块石太零碎。景观灯居中排水暗沟排水暗沟各类材料界面用不锈钢条分割石材盖板排水暗沟台阶石材分块均匀、对线景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点 景观学习要点 展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（

9、图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点 景观学习要点 住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点第二章：景观成本的制定策略产品分类景观的成本设计审控 地产景观的逻辑 客户 土地 产品 景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提

10、升靠什么体现？增加配置面积 or 增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？ 喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（Heavenly Bed）天梦之浴（Heavenly Bath）天梦之淋（Heavenly Shower） 甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed） 福适之床（Four points Comfort Bed） 特色W床（Signature

11、 W Bed ）特征产品社会客厅socializing in the Living Room 无 万科住宅产品分类再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间 景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本 不同景观产品的成本预算马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5. 自我实

12、现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004. 尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200-350软景65-3003. 感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具1. 生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他车行道路160 不同景观产品的成本预算 两个纬度确立分级依据：在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择：1）“产品类型”2）“目标客户”两个纬度，搭建-景观分级体系的框架。 两个方面的调研支持标准制定：基于“分级”体系基本框架的确立，通过：1）“客户需求”

13、（客户关系部）2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴）两个方面，支持-景观标准的制定。A.万科项目标准定位制定方法 B. 选择纬度，建立分级体系框架，对应标杆 景观分级客户基本特征对应标杆 典型项目SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院、联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A （多高层）成熟白领二次置业，多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B （多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主。花园小城D （配套商品房）华漕213两个纬度下，可以初步确立“分级体系”的基本框架? 客户需求? 品质实现手段 C. 调研-1：客户需求调研

14、-1：“客户需求” 结论1：不分级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，提供成本分配依据； 结论3：在功能设施方面，在SS、S和A级上逐渐趋同，指导设计任务的依据； 结论2：设计感、风格的特殊性，在高端客户（SS、S级）上体现较为明显； 结论4：对客户的典型需求给出明确的方向；：兰乔圣菲：红郡：河滨花园：花园小城 D. 客户需求的总结描述 （结论4） 追求模拟自然生态式景观 绝对私密性 高品质 大面积私有花园为标准配置 追求设计风格特殊性 不求大空间，但需精细，重视感觉 要求有私家花园 要求绿化整体感觉好 社区功能齐全 有高品质、大面积的公共空间绿地 要求社区的安全感和便利性 有社区感 有中心

15、绿地 门口绿化好分级客户基本特征标杆 项目 典型 项目客户需求描述SS（独栋）国内成功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A （多高层）成熟白领二次置业， 多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B （多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中实用与经济。花园小城D （配套房）华漕213 E. 调研-2：“项目调研”，初步确定“标准”框架 调研-2：“分级表单” 结论1：弥补了“客户需求”调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息； 结论3：扩充“07年版景观专业标准”，使其更加系统化，与产品关系明朗化； 结

16、论2：通过项目专业的调研和对比，找出各个细节方面带来的品质感的差异； 结论4：确立了“标准”的结构，完善“分级体系”的框架 ；分类依据：按照景观专业系统先行分类：一 硬景系统二 绿化系统三 家具系统四 给排水系统五 电气系统具体说明：对于各个部位特点进行详细描述，作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。 F. 项目调研完善“分级体系” 自然景观 绝对私密 高品质 大面积私有花园 追求风格 精细，重视感觉 要求有私家花园 绿化整体好 社区功能齐全 高品质大绿地 安全便利 有社区感 有中心绿地 门口绿化好分级客户基本特征标杆 项目 典型 项目客户需求景观 成本绿化 成本SS（独栋）国内成

17、功人士和境外在华工作的高级管理人员。月湖山庄兰乔圣菲S（独院联排）企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。银都名墅红郡A （多高层）成熟白领二次置业， 多为3口之家。仁恒河滨花园新里程B （多高层）城市年轻白领，首次置业，2人世界为主，看中经济实用。花园小城D （配套房）华漕213800550550400450300300200200120 说明：整体分析，各级绿化成本占总景观成本的比例在35%-45%； G. 项目调研为“景观标准”提供依据 SS级S级A级B级D级硬景对比1.铺装：石材2.侧石：石材3.木材：进口老美松4.入口管理：铸铁大门1.铺装：石材或砖2.侧石：石材3. 木材：

18、进口老美松红柳桉4.入口管理：铸铁大门1.铺装：大部分石材，部分水泥砖；2.侧石：混凝土，部分石材3.木材：进口红柳桉南方松4.入口管理：道闸1.铺装：花岗岩和水泥砖2.侧石：混凝土3.木材：南方松4.入口管理：道闸1.铺装：水泥砖，混凝土道路2.侧石：混凝土3.无木材铺装4.大门管理：道闸绿化对比1.绿化施工：祥符2. 行道树规格：28cm3.装修花园，面积1001.绿化施工：祥符2.行道树规格：25cm3.装修花园，面积301.绿化施工：金山2.行道树规格：22cm3.底层花园1.绿化施工：金山、其他待战略2.行道树规格：18cm3.底层花园1.绿化施工：指定施工2.行道树规格：12cm家

19、俱对比1.儿童游乐和健身：进口eibe；纳奥hags 2.桌椅：大宅门进口老美松或艾比夫金柚木手工3.花钵：石材制品或陶土1.儿童游乐和健身：纳奥hags2.桌椅：大宅门进口老美松3.花钵：宜兴陶罐1.儿童游乐和健身：纳奥hags或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：纳奥hags或乐普森2.桌椅：嘉宜3.花钵：普通品牌1.儿童游乐和健身：国产品牌2.无桌椅配置3.无花钵配置使用材料根据产品风格不同做相应调整。产品分类景观的成本设计审控硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49% 万科地产景观成本剖析硬景均造价4

20、25元/软景均造价187元/ 万科地产景观成本剖析面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：石材、大乔木 万科地产景观成本剖析硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高 万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例 万科地产景观

21、成本剖析前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比）37基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%景观细项面积分配 地产景观成本控制原则景观单方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积 40控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量25种灌木种类35种高层社区乔木指标基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价 地产景观成本控制原则产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵？)设计成本审控硬景石材分析价格适宜厦门万科

22、案例一种材料21种规格，价格差异巨大硬景石材分析价格适宜硬景非石材分析接近石材价格硬景用材比较：石材与非石材石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨影响石材价格的三大因素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价机切面/烧毛面 荔枝面 斧凿面/自然面面层处理每平米价格比较：X X+10 X+20控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内 包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本控制设计厚度：人行路面尽量使用20或30厚，压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工

23、成本控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜？)设计审控问题：人行路（人行广场）基层成本是多少？根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有十几种，价格相差50元/ ！此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见”的东西，我们该不该控制成本？目 标：保证路面质量，合理控制造价现状： 各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。基层材料价格分析：影响基础层价格的因素：1.非自拌2.泵送3.总包施工+ 2030元/m3+ 10元/m3- 2030元/m3推荐做法：人行路基层说明： 基层综合造

24、价（含人工及管理费）43.5元/，社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法：100厚 C15混凝土综合价格：35元/垫层做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价格：8.5元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层面层与基层价格分析：人行 由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！问题：车行路（消防通道）基层成本是多少？ 由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。推荐做法：车行路基层说明： 基层综合造价（含人工及管理费）49元/，社区内部非消防通道

25、车行路及停车位推荐此做法。基础做法：100厚 C20混凝土综合价格：38元/垫层做法：100厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价格：11元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层推荐做法：消防路基层说明： 基层综合造价（含人工及管理费）97元/，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。基础做法：200厚 C20混凝土综合价格：75元/垫层做法：200厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石综合价格：22元/素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内面层车行基层价格分析建议：控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再

26、决定合理控制，保证质量控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层产品分类景观的成本设计成本审控景观成本各部分比例案例分析满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化 设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源)第三章：景观的功能设计 关注客户需求 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引1. 概述 万科集团满意度

27、调查 规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据 “活动场地和设施满意度”连续7年持续走低K=千户1. 概述 万科集团满意度调查1.概述 客户投诉没有运动就等于没有生命！ 客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！ 资料来源：集团客户投诉怀念四季花城健身游泳池等活动设施投入很多心血新建的儿童活动场在哪里？我们找不到数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设

28、施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述 成交客户对活动场地关注率与满意率 “活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大-16.06-11.1-3.06-3.581.概述 集团活动配置标准现状上海公司深圳区域 2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准 “社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板1.概述 小结 万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引2. 指标分析：集团内部标杆资讯来源：

29、根据所属项目物业公司提供 a.确定原则 在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2.01 /户2. 指标分析：集团内部标杆 因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01 /户泳池差异较大b.活动场地面积分析（含游泳池）3个标杆活动场地均值 不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致1.11 /户运动场地均值0.26 /户儿童活动场地均值0.25 /户老人活动场地

30、均值2. 指标分析：集团内部标杆c.活动场地面积分析（不含游泳池）数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等 运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%集团3个标杆项目运动场地均值1.11/户0.47/户集团52个项目运动场地均值2. 指标分析：集团52项目与标杆比较a.运动场地集团3个标杆项目儿童场地均值0.26/户集团52个项目儿童场地均值0.24/户 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，

31、包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：集团52项目与标杆比较b.儿童活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2. 指标分析：集团52项目与标杆比较 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25/户集团52个项目老人活动场地均值0.17/户c.老人活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2. 指标分析：集团52项目与标杆比较 除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%0.88 /户52

32、项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62/户d.总活动场地户均面积e.分析小结2. 指标分析：集团52项目与标杆比较 项目普遍存在综合配置较低的局面 运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003

33、.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确定2. 指标分析：行业内标杆分析 选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆泳 池0.44/户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.活动场地内外标杆比较2. 指标分析：行业内标杆分析 与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大集团3个标杆项目均值/户集团3个标杆项目均值/户集团3个标杆项目均值/户集团3个标杆项目均值2. 指标分析： 主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户

34、 户均面积指标合计 1.60 /户依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2. 数据分析：标准配置深化探讨主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2孩子三代 10% 后小太阳 40%小太阳 40% 老年一代 10%G3青年之家 85% 青年持家 15%C小小太阳 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太阳 20%小太阳 30% 老年一代 5%16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%2. 数据分析：标准配置深化探讨12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上T1青

35、年之家 50% 小小太阳 20%青年持家 20% 孩子三代 10%老年一代 10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人 按两大类制定各区域活动配套建议标准2. 数据分析： 制定按品类地域分类制定配套标准产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2. 数据分析：衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强-对会所功能

36、需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质以建筑面积20 万某项目为例按平均每户面积100 计算居住户数 2000 户目前集团活动场地均值为 0.88 /户规定配置活动面积标准为 1.60 /户 差额为 0.72 /户活动场地平均单方造价为 620 元/ 单方造价增加（2000 0.72 620 ） 200000 = 4.464 4.54.5元/2. 指标分析： 活动场地成本 增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求2. 指标分析： 小结 集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户 社区规模较小时(500户)，配套标准应适

37、当增大。 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引商业步行街儿童活动场地运动场地会所泳池老人活动场地/架空层 主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局；儿童活动场地组团式布局容积率 1.453. 布置方式： 内部标杆之一：深圳四季花城服务半径50米服务半径250米运动场地建筑儿童活动场地会所泳池中心广场 大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置容积率 1.703. 布置方式： 内部标杆之二：上海春申服务半径250米服务半径50米服务半径250米步行景观轴线会所运动广场儿童活动场地 大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率 2.01服务半径

38、45m3. 布置方式： 内部标杆之三：天津水晶城 所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3. 布置方式： 行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城 所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局3. 布置方式： 行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园服务半径200米 会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局3. 布置方式： 行业内标杆之三：上海浦东绿城3. 布置方式： 投诉较多项目之一儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地3. 布置方式： 投诉较多项目之二 缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米3. 布置方式： 投诉较多项目之三 运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于5

39、0米 各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率 正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture 3. 布置方式： 服务半径标准3. 布置方式： 小结 服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m 运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局 狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局 案例分享1.成都万科金色海蓉二期 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引4. 场地设计五要素 客户关注度客户关注度3基本教育4特殊功能1安全

40、性2基本功能客户关注程度排序通用性特殊性安全性功能性5特殊教育高低资料提供：上海公司设计部 根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围4. 场地设计五要素 营销卖点资料提供：上海公司设计部编号具体措施需求分类成本影响可实施性1全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10安全儿童戏水水景基本功能中强

41、11安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15四季变化的观花观果的植物基础教育无强16儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注营销卖点品质的基本保证 功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点4. 场地设计五要素 成本控制资料提供：上海公司设计部成本高成本低全区无障碍设计高差较大处设置栏杆贯穿全区的步行系统儿童游乐区的周界安全各种铺装材料的安全交接结合儿童游乐区设置成人健身设施大面积的起伏变化的草坪安全的沙坑高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施一定面积的木平台交流休息

42、场地室外儿童游泳池安全的儿童水景儿童游乐场周边设置洗手洗脚处增加儿童游乐区的背景音乐设置环保的分类垃圾桶儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统四季变化的观花观果的植物旱冰场游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园”增设“自留地”增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加“故事雕塑”动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低（特殊功能+教育）关注度高（安全+基本功能） 根据成本要求和客户关注度选定实施内容 根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)排序1-5岁6-12岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬

43、梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查4. 场地设计五要素 使用者喜好资料提供：上海公司设计部编号具体措施深蓝白马西北金色里程金色雅筑罗店地杰1全区做到无障碍设计2高差较大处或河道等设置栏杆3贯穿全区的无障碍步行系统4儿童游乐区的周界安全5各种铺地材料的安全性，交接面的安全6儿童游乐设施要是高品质材料制成7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施8一定面积的室外交流的木平台9大面积的起伏的高品质的草坪10安全儿童戏水水景11安全的沙坑12结合儿童游乐区设置成人健身设施13室外儿童游泳池14适合儿童尺

44、度的室外标示系统15四季变化的观花观果的植物16儿童游乐区增加太阳能时钟实施反馈08年08年08年08年08年08年 针对项目定期审核，确保实施完成度4. 场地设计五要素 定期审核4. 场地设计五要素 小结客户关注度营销卖点成本要求使用者喜好定期审核集中精力做焦点增加特色做价值控制成本做重点投其所好做关怀确保实施做审查1.2.3.4.5. 设计应全方位关注，把好 5个控制关资料提供：上海公司设计部4. 场地设计五要素 儿童活动场地实施效果4. 场地设计五要素 儿童活动场地案例 儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合 场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果4. 场地设计五

45、要素 相关知识 目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelinesfor Public Playground Equipment (CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则 分2-5，5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围（固定值） 临界下坠高度New European Standards (EN 1176)新欧共体标准（游戏场设备） 3-14岁统一年龄层 提供5种游戏

46、设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式） 临界下坠高度和铺装面范围资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）4. 场地设计五要素 相关知识 游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求， 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mmCFH - 1.5m75mmCFH 1.9m110mmCFH 2.6m资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港） 概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引5. 设计指引 配置场地指标 根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核

47、算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某G2项目为例：项目占地 42000 规划户数 2140户景观面积 28900 运动场地面积= 1.1 2140 = 2354 集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户 运动场地1.1 /户儿童场地面积= 0.25 2140 = 535 老人场地面积= 0.25 2140 = 535 合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12% 5. 设计指引 配置场地内容运动场地面积 = 1.1 2140 = 2354 2个网球场 = 650 2 = 1300 1个篮球场 = 540 1 = 540 （架空层）10个乒乓球台 = 50 10 = 5

48、00 儿童场地面积 = 0.25 2140 = 535 集中设置1个大型场地 350 设置2个小型场地各 100 老人场地面积= 0.25 2140 = 535 结合广场设置跳操场地 200 锻炼器械30组 200 架空层棋牌活动10组 100 健康步道 50 5. 设计指引 儿童场地标准配置参考 小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计5. 设计指引 泳池平面布置标准 泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5泳池休息区面积() = M 0.8洗手蹲位个数= M / 60淋浴间个数= M / 30更衣柜个数= M / 5

49、以上三项男女更衣室均分5. 设计指引 泳池更衣室布置标准 更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间5. 设计指引 宠物公园布置标准 宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准 管线布置合理，合理分配宅间距离5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准 管线布置合理，合理分配宅间距离5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准 管线布置合理，合理分配宅间距离 概述 指标分析与配置标准 布置

50、方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引6. 操作指引 操作步骤规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划。Step 1Step 2Step 3根据指标选择场地基本布局和内容，拟定设计任务书。审核场地设计面积和内容，检查细节设计。一线公司设计部设计单位根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标6. 操作指引 根据社区规模制定所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表品类：G2项目占地：3.96万m2户数：1000泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共70

51、0m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2 如规划布局不满足场地需求，则应调整规划Step 1主要人行系统景观轴线 人行系统宜简洁布置6. 操作指引 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线Step 2 场地布局要点 游泳池居中布置，可作为销售工具。 室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题

52、，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。 儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。 建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。 不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局6. 操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置Step 2羽毛球场成人池儿童池架空层乒乓多功能场地架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功

53、能场地：350m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2230m6. 操作指引 运动场地布置Step 260m60m羽毛球场成人池儿童池跳操广场65m按摩走道65m锻炼器械架空层棋牌架空层乒乓架空层练舞室惠州金

54、域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2多

55、功能场地6. 操作指引 老人活动场地布置Step 2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场40m按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=10

56、0m2=30m2=50m2宠物活动惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m26. 操作指引 儿童活动场地布置Step 2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔

57、音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米 -3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2宠物活动6. 操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位Step 2泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50

58、m2锻炼器械：30m2儿童活动场地 （300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2硬景面积：7510 m2 包括人行系统、广场、 各类活动场地及泳池软景面积：18200 m2 包括草坪、地被及灌木30%70%6. 操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例Step 36. 操作指引 小结 规划平面初步确定后，根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线 依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置 复核软硬景面积比例7 ：3 如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划总结

59、 3、场地布置要保证服务半径：成人250m/老人200m/儿童50m 1、“活动配套满意度”是“规划设计满意度”短板最不满意：配置不足；不便捷2、集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户 G3/T2 类产品侧重老人活动场地 G2/C 类产品侧重儿童活动场地 深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地第四章：绿化苗木的操作管理建议 苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本苗源分析 苗源种类保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗价格：X 低2X 中3X 高苗源分析 地苗分布地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬

60、度地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备苗源分析 移栽要素地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地区华南地区13月912月24月210月1011月5月温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移植季节地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区(华东及北方地区) 以上成活率以