江西贵溪市“贵滨水岸”项目策划思路ppt课件

1、奉新南门路改造工程 总体谋划思绪总体战略 充分的感受市场与判别目的客户 经过了解工程所面临的问题与压力，从而寻觅与打造顺应 市场的产品，以获取最大化的利益： 经过对市场调研，整理、分析、论证，最终寻求如何创新，如何探求工程切入市场的最正确契机； 充分利用地理优势，有效地整合最有利的推行元素和可利用的社会资源，为工程的顺利去化效力； 评价能为公司所用的各项谋划、设计、广告、营销资源，以扁平式的管理方式，加强公司的专业化素质。 开展战略 综合开发，社区运营 以人为本，人文关爱 商脉承继，继续开展 复合功能，互动生长 一致规划，弹性开发 创新理念，颠覆市场 以人为本，人文关爱 以人本主义思想为出发点

2、，对人的需求、生存、平安、温馨、 交往与相互关爱、个人智慧开展，直至自我价值实现的几个层次上 均给予最大的尊重。 在功能配置、外部空间环境等方面，发明一种新型的社区交往 方式，并以此充分展现相互关爱的社区精神和社区文化。 商脉承继，继续开展 充分利用周边已构成的商业资源，在业态分布方面加以合理补充； 引入贵溪传统文脉，自觉对地方商业特征、商业文化传统承继 和开展延续； 各功能模块构成有机的生态链、产业链，从而到达社区生态型 开展的目的 。 复合功能，互动生长 外部复合依托城市平台，开展城市功能，促进区域开展， 提升社区开展空间，社区与城市、区域互动生长。 内部复合主题功能围绕地产开发复合开展，

3、各主题功能与 社区的长、中、短期开展互动生长。 一致规划，弹性开发 传统开发“多而散、小而全、全而简、简而陋，与城市 规划被动顺应。 引入成熟市场的开发阅历，发明前瞻性、整体性的复合 型社区，与城市总体规划相顺应并提升区域开展。 创新理念，颠覆市场 颠覆规划 突破传统规划 颠覆价钱 突破价钱堡垒 颠覆间隔 突破间隔妨碍 颠覆市场 翻开市场空间 颠覆生活 创新生活方式 颠覆 颠覆 开发方式 工程开发与城市经济开展各阶段相顺应，实现工程的价值 最大化； 整个工程一致规划、一致开发，运用“ 配套先行，滚动开发 的开发方式，充分提高工程质量和附加值； 分组团自成规模开发，留意功能、配套设备建立的衔接和

4、各 组团风格的搭配，各期产品与价钱应具备引导市场、领先市场、 决议市场的中心竞争力； 尊重工程区域自然生成的商业环境，利用地块交通、经济 、 文化等中心功能，提高商务社区的商业价值； 开发方式 规划开发原那么 复合型社区， 以参与和满足城市运营的要求。 工程启动点 工程的启动与继续开展相结合。 中心启动区是指找到工程突破口，集中优势兵力，构成工程的“引爆点 带活全局。 工程的中心思念是工程中心竞争优势与独特主题，是开发商倡导的生活 方式，对于客户来说就是“吸引点。 工程的吸引点应集中而有序地展现出来，从而令静态的规划势能转化为 全局营销动能。 谋划理念 从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选

5、择“生活主题功能的经典社区为工程的总体谋划理念。 基于开展战略思索，创建贵溪房地产提升时期标志性、引领性生活社区，成为贵溪规划建筑、园林景观、人文环境、物业管理、营销 推行等综合素质最高典范楼盘，全方位塑造与现有小区楼盘的差别性，构筑全新的引领市场需求的住宅方式与商业文化，从而占据市场的制高点，获得松锋在贵溪的市场占有力与可继续开展品牌效应。 谋划理念 工程差别化定位的思绪：思绪一： 本工程的地理位置是贵溪开展区域，因此应重住轻商，打造次中心概念。思绪二： 参与城市规划和区域开展，构成联动优势。思绪三： 经过超前规划、节拍性综合开发、合理的功能配套等综合素质取胜。思绪四： 以高品、优质、对比性

6、价比来弱化产品差距对楼盘的影响。历史悠久的贵溪市贵溪市情 贵溪地处江西省东北部，信江中游，东连江浙、南控瓯闽，唐永泰元年公元765年设县，迄今已有1235年的历史。志书记载衣冠文物之繁华，商贾舟车之辐辏素有广信贵溪实天下名邑的美称。1996年5月28日，经国务院正式同意辙县设市。 贵溪市板块整体呈现南北状葫芦型构造，市政府所在位置于板块中部，辐射才干较强。全市行政区域面积2480平方公里，53万人口，城区常住人口15万，辖24个乡镇，7个国营林垦殖、园艺场。现为“全国先进文化市、“全国先进科技市，为江西十强县级市。中等规模的贵溪市贵溪市情 贵溪市位于江西省东北部,是新兴的工业基地,从80年代以

7、来贵溪境内先后有江西铜业公司,有色四建,全国最大的铜冶炼企业-贵溪冶炼厂,江西最大的发电厂-贵溪火力发电厂,全国四大消费磷铵复合肥之一的-贵溪化肥厂等多家中央和省属大中型企业.工业兴隆的贵溪市贵溪市情贵溪交通便利。浙赣、皖赣、鹰厦铁路横贯东西，纵贯南北，大小15个火车站连珠成串，营运里程150多公里。320、206国道纵横境内，即将开工兴建的上海至瑞丽高速公路有37公里穿境而过，市、乡、村公路网络相通。千吨级船舶顺信江而下经过鄱阳湖直达长江。区位优越的贵溪市贵溪市情经济快速增长的贵溪市贵溪经济 贵溪市GDP近几年期间增长迅速，年均增长率均在20.0%以上 ；全市消费总值由2003年的31.64

8、亿元上升到80.6亿元，年均增长20.6%，人均消费总值到达1770美圆；财政总收入由2003年的3.09亿元上升到10.03亿元，年均增长26.6%。居民年均收入较高，后续购买才干较强 贵溪市城镇在岗职工年工资总额及乡村居民年人均纯收入近几年有所增长； 且贵溪市城镇在岗职工年工资总额及乡村居民年人均纯收入基数较高，后续购买才干较强。贵溪年人均收入工业为主导的产业构造，利于房地产市场的开展贵溪市近几年三大产业结构 贵溪市的产业构造为“二、 三、一型，第二产业比重占主导位置，第三产业与第一产业开展也较为稳定。 从城市化开展角度看，贵溪市总体第二产业的比重较高，消费性产业的与消费性产业的强劲开展，

9、足以支撑贵溪市的房地产市场蓬勃开展。贵溪经济房产开发投资增量明显贵溪房市 近几年房地产开发投资完成额逐年稳步上升趋势。财政总收入超越20亿，延续五年位居全省县市、区第一 07年贵溪市财政总收入完成20.07亿元，增长38%，其中地方财政收入7.6亿元，增长49%，均实现了两年翻一番，财政总收入延续五年位居全省县市、区第一，财政收入占地域消费总值比重提高了1.1个百分点。贵溪财政人均消费总值突破3000美圆贵溪人均消费总值 07年贵溪市完成地域消费总值140.46亿元，增长27.3%，实现了三年翻一番，人均消费总值3374美圆，成为全省第一个人均消费总值突破3000美圆的县市、区。小结贵溪市宏观

10、总结区位优越，交通便利；土地肥沃，农业资源及矿藏资源较为丰富；工业兴隆，经济实力雄厚；城市优美，人居环境适宜；风景独特，旅游前景宽广；本工程的整体定位为： 品味调和的纯生活地标建筑及单体建筑及单体园 林园 林景观小品 本任务室非常荣幸有时机参与贵方的这一改造工程，针对贵公司委托，我司成立了专门的工程效力小组。本小组是一支由具有较高谋划实际和商业营销实际以及最具有专业技术阅历专业人士组成的团队，对于贵溪贵滨水岸工程，我们的团队有以下五个根本优势：一、完好的团队组织及缜密分工二、具专业人力资源的整合才干三、合理的实际知识构造和丰富的谋划阅历四、对赣东历史文脉的了解五、广泛的协作联盟单位效力内容一、

11、市场调查方面 对房地产行家而言，市场调查只是对其“觉得的论证。这既是中国房地产的为难之处，又是市场调查长久以来受非议的地方。但是勿庸置疑的是：专业市场调查才干是开展商工程致胜的重要保证。 经过规范的调查研讨方法为客户提供明晰的数据和有效的营销方案，是我们龙桑的使命。我们知道，数据是极端重要的，但也是最容易被制造的，只需依托历经检验的市场研讨模型、正确的资料搜集方法、严厉的质量监控、专业人员的分析、客观的误差评价，才干阐明提供应客户的一个百分数的价值。1. 定量研讨入户访问：作为消费者研讨中最主要的数据搜集方法，开展了本人的抽样框架、访问员与实地监控系统，成熟的抽样与管理技术保证了消费者信息的真

12、实与有效。访问：在市场调查过程中搜集和贮藏了一定的目的客户资料，于推行期，由专职访问员逐户电访，保证了开盘的根本客源。街头拦访：拦截访问是指在某个场所普通是较繁华的商业区拦截在场的一些人进展面访调查。拦截面访的益处在于效率高。定点访问：阅历显示，在购物地点实施调查可以最大限制模拟真实的购买环境。定点访问在专职督导的全程监控之下，可以在快速寻觅特定受访者的同时有效保证调查结果的真实性。邮寄调查：在调查范围涉及本区域外目的或特定受访者时，采用邮寄问卷的方法。网上调查：方式和网络调查系统。2. 定性研讨小组焦点座谈会：由主持人以一种无构造的自然的方式与一个小组的被调查者交谈。经过倾听一组从调研者所要

13、研讨的目的市场中选择来的被调查者，从而获取对既定问题的深化了解。深度访谈：经过无构造的、直接的、个人的访问，以提示对某一问题的潜在动机、信心、态度和感情。在研讨中，对专家、部委指点、企业决策者、记者的深度访问能快速有效地搜集信息。深度访问从提纲设计到访问执行、记录整理与分析全部由本人的研讨人员担当，有效保证了工程质量。 企业访谈：由于地方企事业单位的强大购买力和独特的购买决策，因此对单位用户的深化研讨也成为我们此次设计的要求之一。采用专家访员、100的问卷复核机制，为客户提供称心的效力。3. 探求性研讨 文案研讨：二手数据搜集、政策数据分析等。 典型调查：针对典型案例、主要竞争对手的单项调查。

14、 观查访谈：如伪装购物踩盘、察看客户等。市场调查内容消费者志愿调查。调查内容包括购物习性调查、外食餐饮习性调查、休闲习性调查、对兴国县相关商业设备称心度调查、期望添加相关设备调查、受访者根本资料及对本案的看法等。进驻运营者访谈。调查内容包括进驻志愿调查、进驻方式调查、运营方式调查、对本案的看法。专家意见调查。以访谈方式搜集相关专家对本案的看法以及所提出的珍贵意见。政府意见调查。访谈贵溪政府意见，并了解工程周边其他工程的运营方式及期望目的。二、市场分析及可行性研讨1、市场分析内容与任务流程 区位特性与根本条件分析。其中包括：a区域环境特性分析b周边区域相关调查c区域社会经济开展现况分析d区域人口特性分析e交通运输系统分析g公共设备设计分析 相关法律、法规、政策分析 商圈开展潜力分析与预测。 分析现有商圈开展趋势及对区域周边商圈开展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域开展方向。 竞争者分析。 搜集商圈范围内竞争者的运营情况，如规模、商品种类、区位等，并分析对本案的影响。 SWOT分析。 分析本案之优、优势、时机、要挟，以拟定本案开发战略方向。运营管理分析。投资效益评价。2、任务方法 专业分工：本案任务之根本理念，系运用专业分工的方法。 集体讨论：本案将由本公司统筹安排整体任务进度与监视