地级市城市商业综合体的开发与运营规律ppt课件

1、地级市综合体的开发规律以泉州、徐州、苏州等城市为例杨宝民 张中增深圳市新摩尔商业管理杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔NEW MALL商业管理总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。研讨方向：基于知识创新的商业地产运营，大型城市综合体，购物中心与白领百货运营。:465333227 电子邮件：李军，徐州中央百货大楼股份公司副总经理张中增，深圳中汇建筑设计事务所，西安建筑科技大学硕士研讨生导师，兼职教授目 录一、我国地级市的消费特点二、地级市商业综合体的选址三、地级市商业综合体物业组合模型与业态 设计特点四、地级市商业综合体的建筑谋划五、地级市商业综合体招商与运营管理特点前 言从2004年开场

2、新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累了珍贵的阅历和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体工程，而且在年底以专家身份到金华现场指点CBD与综合体工程论证，2021年初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体工程。在杨宝民 张中增上海商业地产大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实践操作城市综合体的问题。经过自创深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系统化阅历，我们开场注重在地级城市谋划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀规范：在功能组合上自创世界一流城市综合体，在文化内涵上注重优秀地域文化特点的表现，在地级城

3、市综合体盈利方式创新方面注重可操作性，可以经过谋划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投资收益。一我国地级市的消费特点我国幅员辽阔，根据经济开展特点可以划分为三类地级城市，一类是兴隆城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济兴隆城市，一类是内陆中等兴隆城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不兴隆地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。地级市消费普通特点1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海兴隆城市外较少。2.地级市普通只需一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及零售市场为主。二地级市商业综合体的选址1.老城区选址普通选址在老

4、城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺陷是开发本钱较高，往往涉及拆迁，需求得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适宜采用这种方式。表1.老城区综合体选址的风险控制1.拆迁风险需要周密的拆迁方案，保证被拆迁的居民以及商户合理权益，同时要做好充分的宣传工作，减少拆迁阻力。控制拆迁总体成本和时间是最重要的工作，需要进行拆迁摸底和评估，否则可能导致项目流产。一般作为外地开发商适合固定费用，委托政府拆迁方式，对于被拆迁户可以优先安排子女就业，鼓励他们以优惠价格购买综合体的住宅和商铺，形成和谐的社会氛围。2.政府风险政府在综合体建设过程中需要起到引导作用，对政

5、府政策连续性和政府领导人的威信和稳定程度都需要评估。需要政府对综合体项目开发认识形成共识，形成正式文件3.金融风险拥有相当实力才能开发综合体项目资金不够企业采取战略联盟方案，联合实力更强，注重可持续经营理念的企业加盟。2.综合体在城市新区选址我国众多城市都有本人的新城开发方案，新区开发战略遭到地方指点程度和国际化视野的制约，需求先谋划后规划，只需新城开发具有较高的城市规划和商业规划程度，新区的综合体开发才干具备良好的开发条件，在城市新区选址建立综合体具有本人的特点，我们进展了初步归纳分析 表2.城市新区综合体选址的SWOT分析S新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造W

6、周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求O新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发城市综合体是必然趋势，选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇T老城市开发综合体对新城区威胁最大地级市在新区开发过程中，普通要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否那么新区居民区太少，人口聚集不够，难以构成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市开展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，呵斥社会资源的浪费。现实上可以集中力量开展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最正确选择。 新区开发过

7、程中，居住区和商业区域统筹思索，商业区域普通放在中部交通便利位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州是历史文化名城，室内空间拥堵，缺乏绿地，同时也非常需求恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们以为在城东和东海等片区建立城市综合体比较适宜。金华市金东新区 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点以苏州为例类别面积范围品牌与档次五星级酒店56万平方米靠近会展中心一般选择商务酒店品牌，例如皇冠假日、锦江等品牌购物中心5-10万平方米中高档购物中心商业街区2-3万平方米餐饮占有较大比重，有条件地区优先考虑奥特莱斯业态公寓58万平方米写字楼4-8万平方米兴隆地级城市具有中高端消费人群，例如

8、，苏州就有多家五星级酒店和大型会展中心设备。表3.兴隆地级城市综合体物业模型苏州是我国兴隆地级城市的代表，不仅是吴文化的发源地，而且其经济实力曾经远远超越普通的省会城市。苏州工业园区是我国与新加坡协作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划到达全国最高程度，为我国可继续开展树立了标杆。2007年苏州经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地域消费总值达5700亿元。全市实现社会消费品零售总额到达1245.5亿元，比上年增长18%。2007年末全市户籍总人口624万人，比上年添加7.92万人，其中市区总人口234.98万人，比上年添加4.83万人。苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均

9、纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。苏州具备开展城市综合体的必要条件，苏州圆融集团在苏州金鸡湖开发的苏州圆融时代广场和圆融星座就是代表性的综合体工程，具有较高的专业程度。作为苏州市重点建立工程，苏州圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积48万平方米，投资规模约28亿元。苏州时代广场以其前瞻性的规划与非凡的质量，在众多工程中独占鳌头，一举获得2006年度中国最正确商业地产创新大奖。圆融星座位于时代广场工程南面，是圆融集团正在开发的高档综合体工程。作者应苏州圆融集团约请，在苏州现场指点商业建筑谋划以及运营管理任务，深人研讨了圆融星座工程 。表4 苏州圆融星座工程物业组合比例苏

10、州圆融星座周边200米范围曾经有两家五星级酒店配套，因此，该工程不再设置五星级酒店。 苏州圆融星座综合体位置和物业规模 苏州圆融星座工程周边物业分布情况 苏州圆融星座工程定位：高档购物中心 “一种环境，两种顾客 ，高收入顾客和中等收入顾客共享高档购物中心的环境。工程开发与运营提出如下建议：第一、打造苏州工业园区中心商圈，将时代广场和本工程及周边酒店及商业进展一致思索。第二、本工程商业部分非常重要，高档百货和名店街区适宜放在本工程中，与时代广场业态构成互补。第三、建立一致的商业运营管理体系包括圆融时代广场和圆融星座，可以优化业态，开展有效的营销活动。第四、关于工程盈利方式的思索，办公物业商住式S

11、OHO+购物中心，物业销售比例可以收回整个投资。圆融时代广场由苏州工业园区苏州圆融集团开发，国际一流团队规划设计，分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时髦街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮区以及苏州首座10万平方米的SHOPPING MALL(购物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时髦夜景将引领苏州崭新的CBD时髦生活方式。工程于2006年4月开工，估计2021年10月开业。 鉴于苏州圆融时代广场曾经引进久光百货等大型商家，圆融星座综合体购物中心部分的业态设计需求思索两者互补及差别化，我们给出初步业态模

12、型，可以反映苏州购物中心特点。圆融星座商业规划与业态设计的一个初步模型 1F精品超市停车场1F一线国际名品chinnel,dior,精品女鞋 Rogger Vivier,Yves saint Laurent 金领女性为主高档百货例如西武百货2F带头品牌 ZARA,H&M中等价格女装白领女性为主韩国女装ON&On,SI,LINE, 建议增加SPA高档百货次要主力店例如GAP3F男装名品Burbery, Hugo boss,theory,Polo Ralph Laren,中档品牌SK(400US$)，建议增加咖啡厅百货4F运动休闲服饰区，健身房，建议增加咖啡厅美食广场5F屋顶餐厅完善现有概念设计方

13、案，超越大阪难波城的几点意见： 1、空中花园与园林与写字楼等整体风格与文化内涵的表达，空中花园的节点。2、购物中心可以有效提升办公楼和SOHO层次和高档公寓物业层次，公寓和写字楼可以聚集工程人气。3、外部交通动线与内部流线 鉴于南部原方案动线不够理想，建议南部空间构成MALL形状，按照长方形规划，把百货作为一个MALL主力店端点。4、平面外形优化 根本平面合理，外部外型可以发扬设计师专长5、端点主力店与次要主力店的设置问题。建议三层和四层将西侧塔楼空间作为商业空间的次要主力店设置，与百货成为两个端点。6、一层名品街区需求延续的商业界面，建议设计师充分思索塔楼入口放在侧面或后面。苏州圆融星座综合

14、体中等兴隆地级市城市综合体 四星级酒店34万平方米一般选择假日酒店、希尔顿花园、锦江等品牌购物中心5-10万平方米中档购物中心为主，少量高端品牌商业街区2-3万平方米公寓24万平方米写字楼1-2万平方米四、地级市商业综合体的建筑谋划2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完成了泉州城东城市综合体市场调查与商业规划，新摩尔战略协作同伴深圳中汇建筑设计事务所完成了综合体初步规划设计。新摩尔配合甲方完成了土地功能调整，将商业和住宅地块土地进展互换，为工程建筑设计奠定了良好根底,为甲方多发明效益亿元以上。2007年底福建海峡西岸公司招标，深圳中汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方案之一。主要设计思想如下

15、：工程土地价值发掘与准确判别根据杨宝民先生的阅历判别，接近江边地块原来规划是商业用地适宜住宅，接近体育馆工程地块适宜做商业，可以充分发扬广场和体育馆作用1.总体规划设计方面遵照谋划总体思绪，充分发扬体育馆8万平方米广场作用，商业集中规划。泉州城市综合体鸟瞰图 2.在综合体的酒店和体育馆未来作为会展中心之一一体化设计，在功能方面思索五星级酒店与快捷酒店结合，共同为未来的会议展览效力，符合泉州区域经济开展特点，知名品牌多，订货会议多。酒店及购物中心部分效果图 3.在购物中心和商业街区设计方面充分思索打呵斥为体验式环境，构成消费目的地，大卖场和百货合理规划。泉州城市综合体街区效果图 经过商业规划与建

16、筑设计的配合我们领会到，追求商业综合体建筑设计与商业规划的最正确匹配是胜利的保证，深圳新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所到达了较高的配合程度，构成了专业任务流程，确保综合建筑谋划任务具有较高质量。五、地级市商业综合体招商与运营管理特点一徐州综合体位于江苏省西北部的徐州，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇，作为“北国锁钥，“南国门户，自古便为兵家必争之地，素称“五省通衢。全市总面积11258平方公里，其中市区面积963平方公里。从“中国大陆最正确商业城市发榜以来，徐州连年入选，并且4年间排名提升了43位次，平均每年以10进位直线

17、上升，2007年更是攀升了12位，从徐州在福布斯榜上名次的变化中，人们可以感遭到徐州开展的快速度。 人口：徐州全市总人口896万，其中市区人口160多万。2006年人均消费总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美圆。徐州2006年实现商品销售173.21亿元，比上年增长31.7%，其中零售和零售业164.31亿元，增长32.8%。以汽车、信息通讯等为代表的新型消费坚持较快增长，居民消费构造晋级加快。徐州淮海路是中心商业街区 城乡居民生活程度进一步提高。全年城镇以上在岗职工工资总额125.20亿元,在岗职工平均工资21864元,分别比上年增长16.7%和16.0%;全年城市

18、居民人均可支配收入12837元，比上年增长14.8%；人均消费性支出8621元，增长12.3%。从城市经济实力和人口规模等角度看，徐州具备了开展城市综合体和现代购物中心的物质条件。招商战略以徐州综合体招商为例，首先确定业态规划和招商目的。类别招商目标特点五星级商务酒店洲际皇冠假日 希尔顿 锦江 以商务会议作为特色主题百货徐州百货大楼在现有百货基础上突出中高档特色电影院华纳、大地等影院儿童娱乐城面向玩具专卖店和儿童娱乐城品牌专题招商引进反斗城等知名品牌步行街厂商直营店和知名品牌餐饮江苏名牌酒楼为主，同时吸引特色川菜、上海菜及淮扬菜系滑冰场引进冰上明星和相关培训机构需要引导消费，重点吸引青少年群体

19、徐州综合体招商目的汇总表 招商方案与团队建议由开展商和新摩尔商业管理公司组成结合招商团队，利用北京和上海高端平台引进酒店品牌和高端服饰等品牌进驻高端百货和步行街专卖店区域。 利用深圳平台引进女装服饰品牌，利用海宁协作平台引进皮衣和皮包相关品牌，在不同地点同步招商。 招商方案配备充足的招商力量，根据招商目的进展义务分解，确保充足的招商宣传和招商代理等协作同伴费用，构成强有力的综合体招商团队。徐州综合体大型招商活动的谋划 新闻发布会 地点南京在主力商家确定后举办大型招商新闻发布会和江苏综合体商业经营论坛，安排现场签约活动，提升综合体项目知名度，建议论坛在徐州举办，同时征询专家对项目开发与经营的宝贵

20、意见招商大会（面向主力商家和次主力商家） 地点南京在项目奠基时候，在南京金陵饭店等举办大型招商会议招商大会（面向具体品牌）徐州在开业前7个月集中举办招商活动，宣传相关经营管理措施招商时间：一年半五地级市商业综合体营销特点一销售战略1.在工程谋划和建筑设计阶段就明确工程可以销售部分和回笼资金的比例，将销售对运营的负面作用降低到最低。2.客户营销为主 注重订单式营销，提早做好意向购买顾客的摸底任务。徐州综合体工程原方案 经过新摩尔公司的市场调研和分析，我们找到了更优的盈利方式，工程物业必比例进展了深化，添加公寓和写字楼酒店等可销售物业比例，减少商铺销售数量，为工程购物中心运营发明良好条件。徐州综合体地块地上建筑面积31.5万平方米建筑目的，采用三栋塔楼与 商业中心组合方式，新摩尔商业管理公司优化模型的面积表如下:名称总规模写字楼比例酒店比例高档写字楼公寓比例商业比例百分比值